考上估價師秘訣‧法規‧考古題 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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●收錄10位估價師考上心得（如何準備估價師考試）
　　●將各法規分門彆類，不動産估價法規、土地利用法規、不動産法規、民法物權
　　●曆屆不動産估價師國傢高考考題、高等考試不動産估價師考試規則。
　　為不動産估價高考等國傢考試專用書。
　　大學相關科係專用書。

精選推薦：拓展您的專業視野與實踐能力 本期為您精心挑選瞭數本與估價行業息息相關，但內容上與《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》完全不同的專業讀物。這些書籍旨在從更廣闊的視角深化您對資産評估、市場分析乃至經濟法律環境的理解，為您的職業生涯提供多維度的支持。 --- 領域一：不動産估價理論與方法深度解析 《現代不動産估價原理與實踐：從理論基礎到前沿應用》 本書並非側重於應試技巧或法規條文的匯編，而是專注於估價理論的底層邏輯與方法的精細打磨。 主要內容涵蓋： 1. 估價基本假設與經濟學原理的關聯： 深入探討供需關係、替代原則、收益還原法背後的微觀經濟學基礎，剖析這些原理在不同市場環境下的適用性邊界。 2. 三大估價方法的機製與模型優化： 成本法（重置成本法）： 詳細解析摺舊的計算模型，特彆是針對實體性、功能性及經濟性貶損的量化評估，引入先進的“壽命周期成本分析”（LCCA）模型，而非簡單地引用法規中的摺舊年限錶。 市場比較法： 聚焦於案例選擇的科學性、差異因素的權數確定（如采用層次分析法AHP進行多因子權重分配），並引入時間調整模型的最新學術研究成果，例如基於時間序列分析的市場指數平滑技術。 收益法（DCF模型）： 詳述現金流預測的嚴謹性，包括對未來租金增長率的敏感性分析、資本化率（Cap Rate）和摺現率（Discount Rate）的構建過程，特彆是如何利用風險溢價模型（CAPM或Arbitrage Pricing Theory）來確定貼現率，而不是僅僅依賴於市場平均水平的簡單套用。 3. 特殊資産估價： 探討林地、礦權、水權等非傳統不動産的價值評估方法論，以及對基礎設施（如橋梁、隧道）的公允價值評估挑戰。 本書價值： 幫助估價師從“如何做題”提升到“為何如此做”的層次，建立紮實的理論根基，應對復雜和創新型估價項目。 --- 領域二：土地經濟學與城市發展戰略 《城市土地利用規劃與價值演變：空間經濟學視角》 該書將估價工作置於宏觀的城市規劃和土地經濟學的框架下進行考察，理解價值的生成動力。 主要內容涵蓋： 1. 土地的區位理論： 詳述經典的環形結構理論（如地租理論），並結閤現代城市擴張模型（如星形、多核心模型），分析交通基礎設施（地鐵、高速公路）對特定地塊價值的溢齣效應。 2. 容積率與開發強度： 從規劃限製角度分析“可開發性”如何決定土地的預期價值。深入解析容積率調整、容積率交換等政策對開發商決策和最終估價的影響。 3. 土地使用權與産權結構： 考察不同國傢和地區的土地使用權製度（如租賃、齣讓、劃撥），以及産權的細分化（如空中權、地下權）如何影響資産的整體價值和估價時的權益劃分。 4. 城市更新與價值重塑： 分析棚戶區改造、舊城片區綜閤整治項目中，價值的“破壞”與“再生”過程，以及如何評估曆史建築的非市場價值。 本書價值： 幫助從業者理解估價標的是動態演變的結果，而非靜態客體，從而在項目初期就能預判價值走嚮，提供更具前瞻性的谘詢意見。 --- 領域三：工程造價與工程管理實務 《全過程工程造價管理：從投資決策到竣工結算的控製策略》 針對涉及新建、改建工程的估價業務，本書提供瞭從項目初期到後期的工程造價全流程控製視角，這與側重於存量資産價值評估的法規學習路徑截然不同。 主要內容涵蓋： 1. 項目可行性研究階段的造價預估： 介紹如何利用單位工程量指標法、指標參數法進行快速、粗略的投資估算，為投資決策提供依據。 2. 招投標文件中的工程量清單編製： 詳細講解工程量清單的規範化、準確性要求，以及如何識彆和處理清單中的潛在風險項（如暫列金、專業工程暫估價）。 3. 閤同價款的動態調整機製： 深入分析工程造價的變更流程、索賠管理（Claim Management），以及在閤同履行過程中，如何依據市場材料價格指數進行價格指數化調整。 4. 竣工結算與工程決算： 闡述工程結算的審計要點，特彆是隱蔽工程、簽證工程的證據鏈構建與計價方法，確保最終結算價格的閤理性與閤規性。 本書價值： 提升估價師在涉及新開發項目的評估工作中的專業深度，能與業主方的工程部門進行有效溝通，理解成本的真實構成。 --- 領域四：法律框架與國際估價標準（側重程序與職業道德） 《國際估價實踐準則（IVS）與估價師的職業倫理：風險管理視角》 本書的重點在於國際標準對接和執業風險規避，與國內法規的側重略有區彆，它關注的是全球性的職業操守和程序正義。 主要內容涵蓋： 1. 國際估價標準（IVS）的核心理念： 詳細解析最新的IVS版本中對“最佳實踐”的定義，特彆是關於估價假設、限製條件和報告格式的國際通用要求。 2. 職業道德與獨立性： 深度剖析“利益衝突”的識彆與處理機製，探討在涉及關聯方交易或特定目的估價時，如何維護估價意見的客觀性與公正性。 3. 估價報告的法律效力與瑕疵： 分析不同司法管轄區內，估價報告在訴訟中的證據地位，以及常見的程序性錯誤（如未充分披露信息、選擇性使用數據）可能導緻的法律責任。 4. 專業責任保險與風險分散： 介紹估價行業的專業責任保險（E&O Insurance）覆蓋範圍，以及如何通過嚴格的質量控製流程（Peer Review）來主動管理執業風險。 本書價值： 幫助從業者構建一個更具前瞻性的風險意識，確保執業行為符閤國際通行的嚴謹標準，是邁嚮國際化業務的重要階梯。 --- 總結： 以上推薦的四本書籍，分彆從理論深度、宏觀背景、工程實務和國際準則四個維度，提供瞭對估價師職業能力建設的全麵補充。它們側重於知識的廣度與深度的拓展，而非應試知識點的記憶，是助力您從閤格走嚮卓越的理想伴侶。

作者簡介

曾文龍 博士

　　．中華綜閤發展研究院 不動産研究中心 主任
　　．中國文化大學 都市更新研習班 主任
　　．崑山科技大學 不動産估價師學分班 主任
　　．中華民國土地估價學會 常務監事召集人
　　．颱北市都市更新學會 教育主委 常務監事召集人
　　．中華民國消費者文教基金會 房屋委員
　　．房地産叢書係列作傢
　　．政治大學、文化大學、崑山大學、中興大學、景文大學、淡江大學、佛光大學、四川大學、政府機關…不動産講座 
　　．中國國傢及房地産經紀人證照 考試及格
　　．中國「南方房地産」雜誌專欄作傢

自序 在各地開辦瞭最多的「不動産估價師學分班」 ／5
曾文龍主任 著作及譯作 ／7
曾文龍主任 簡曆 ／9􆜬
不動産估價師考試命題大綱 ／11
曆年錄取率 ／14

第一篇
第一篇  如何考上不動産估價師
第二名考上估價師，五年考上三張證照心路曆程 
張庭華估價師 ／16
考上地政士、估價師、不動産經紀人三張證照分享 
宋明一估價師 ／20
考上不動産估價師心得 王群猛估價師 ／23
不動産估價師考上經驗分享 柯秀環估價師 ／25
工程師轉行考上估價師的奇蹟，第一名考上不動産估價師！ 
徐昌駿估價師 ／27
隻讀四個月 一次考上不動産估價師 陳宇暉估價師 ／29
不動産估價師考取經驗談 黃國保估價師 ／33
如何考上不動産估價師 韋月桂估價師 ／36
一次考上不動産估價師之我見 葉玉芬估價師 ／39
永不放棄五年考上三張不動産證照！ 張秀鳳估價師 ／46

第二篇
第二篇  不動産估價法規
不動産估價技術規則 ／50
地價調查估計規則 ／84

第三篇
第三篇  土地利用法規
􁨧區域計畫法 ／94
區域計畫法施行細則 ／102
非都巿土地使用管製規則 ／111
􁨨都巿計畫法 ／143
都市計畫容積移轉實施辦法 ／163
颱北市都市計畫施行自治條例 ／170
都市計畫法高雄市施行細則 ／179
都市計畫法颱灣省施行細則 ／187
􁨩都巿更新條例 ／217
都巿更新條例施行細則 ／241
都巿更新權利變換實施辦法 ／252
都市更新建築容積奬勵辦法 ／262
􁨪土地徵收條例 ／267
土地徵收條例施行細則 ／288
區段徵收實施辦法 ／311

第四篇
第四篇  不動産法規
不動産估價師法 ／328
不動産估價師法施行細則 ／338
土地法 ／344
土地法施行法 ／386
平均地權條例 ／395
平均地權條例施行細則 ／422
土地稅法 ／454
土地稅法施行細則 ／476

第五篇
第五篇  民法物權
民法物權編 ／500
民法物權編施行法 ／551

第六篇
第六篇  不動産估價師國傢考試曆屆試題
土地利用法規 ／558
不動産經濟學 ／566
不動産投資分析 ／574
民法物權與不動産法規 ／594
不動産估價理論 ／602
不動産估價實務 ／608
國文 ／657

附錄
● 專門職業及技術人員
高等考試不動産估價師考試規則 ／662
● 專訪颱灣房地産教父‧曾文龍
縱橫地産三十年、龍行天下滿桃李
「昨日已死、明日未知、隻有今日」 ／667
● 一次考上中國房地産經紀人心得分享 ／674
● 勇於追夢－地政士考上心得 ／675
● 讀學分班如何考上都市計畫技師高考 ／676

自序

在各地開辦瞭最多的「不動産估價師學分班」

　　為因應2000年10月不動産估價師法的立法通過及社會考估價師證照之需求，本人於2001年9月於國立政治大學公企中心，創辦瞭「不動産估價師學分班」第一期，這要特彆感謝政大公企中心主任董保城教授的支持與指導，及訓練組同仁的協助，開創初期篳路藍縷，學員約20人，皆為各界俊秀，具國內外碩士學曆者不乏其人，本班諸位教授教學嚴謹，訓練組同仁服務親切與效率佳，甚獲好評，在諸般努力之下而能一期比一期學員眾多，吸引瞭董事長、總經理、經理、會計師、建築師、律師……等各界專傢，國傢軍官來進修者亦不少，到瞭2006年共計開瞭16期，最後兩年更是期期爆滿，嚮隅者眾，反應甚為熱烈。來進修者，希望能修得兩學期共計18學分，而能具有資格報考考試院高考不動産估價師者約佔有1/2，其它則為純進修，因行業彆甚多，亦成瞭異業交流互相切磋的良好平颱。
   
　　我常鼓勵各班學員，有誌於高考、普考者，勉勵他們可順便去考相類似的證照---不動産經紀人、地政士、地政公務員、都市計畫技師…等，可成立以考試為核心的讀書會，並能兼具良好切磋成長的聯誼會性質。
   
　　本人亦曾於2001年上半年開辦瞭中國文化大學在桃園地區的不動産估價師學分班，那期有位中壢高中的教官---黃國保學員就讀，修讀學分後一次考上不動産估價師，現已執業估價師數年，可佩也！
   
　　另外，並於2004年於中國文化大學颱中分部開辦瞭「不動産估價師學分班」數年，受到中部地區縣市的歡迎。2007年則於崑山科技大學颱北分部開辦瞭「不動産估價師學分班」、「都市計劃技師學分班」，於2015年在國立颱北科技大學開辦「不動産估價師學分班」、2016年於國立颱北商業大學桃園校區開辦「不動産估價師學分班假日班」……等迄今連續不斷，口碑遠傳。
   
　　本書另特附錄瞭多篇學員考上不動産估價師、地政士、都市計畫技師、中國房地産經紀人……的心得供各界有誌者參考，從2001年迄今，筆者在多間大學辦瞭全颱最多的「不動産估價師學分班」，受到學員熱烈歡迎與贊賞，深感榮幸，也深為學員利用下班業餘的進修精神深感到敬佩，他們的努力，已在未來的人生投下深遠的影響與助益，真是與有榮焉！

第一篇 如何考上不動産估價師
 
第二名考上估價師，五年考上三張證照心路曆程
 
從來沒有想過自己能有一天有幸於此分享個人小小的努力過程心得，也瞭解自己在房地産這塊領域算是隻能算是剛起步的菜鳥，我不會寫太激勵人心的動人話語，這邊純粹就分享一些小弟在準備這些考試過程中的感受、以及當時內心真實的想法，希望能透過我的小故事給有心想考試的同學一些小小的幫助。
 
猶記五年多前，初踏進「不動産營業員訓練班」與曾文龍老師第一次碰麵，當時並未多想自己將來會與不動産業有更進一步的交集，老實說那時對於不動産的專業知識隻稱得上一知半解，剛踏入這個産業的時間也不長、實際的市場交易經驗也不多，由於曾文龍老師上課時的詼諧幽默態度，消除瞭我許多不安，對於艱澀冷僻法條也不再排斥，在課堂上曾文龍老師常會把時事與課程結閤，用簡單易懂的說法增加我的印象，沒想到讀著讀著，竟對不動産領域相關知識讀齣興趣來瞭。
 
有鑒於房地産在未來的趨勢發展將走嚮更專業性的範疇，加上瞭解到今日正處多變的時代，我希望自己能從一群優秀人纔中脫穎而齣，雖說「學海無涯」，而光陰卻是有限，在學習過程當中該是有所取捨，經過考量到自己並非本科係齣身，在房地産領域起步又很晚，審視自我的現狀，以及現今房地産業的競爭環境等等因素，於是我決定直接著手從考取證照這方麵來努力，打算用最快的時間學習到最完整的專業知識。
 
順利考取不動産經紀人
 
在我決定要考照前，小弟我隻有高中畢業，又加上自己本身在從事仲介方麵的工作，最直接的想法就是先試著拿到不動産經紀人的證照，最主要是當年參加不動産營業員訓練班時，第二名考上估價師，五年考上三張證照心路曆程，曾文龍老師大力推薦應該先以此目標為優先考量，因為適逢當年度的考試製度由全部申論題改成：一半選擇題、一半申論題，聽起來贏麵很大，所以我決定給自己一次機會試試看；加上之前聽過曾文龍老師親自上課被他的豐采所吸引，就放心把自己交給「大日不動産研究心的不動産經紀人考照班」就對瞭！再者，（雖然很不願承認，但收費低廉對小弟來說也是一項不小的誘因哈）。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計簡潔大氣，雖然沒有華麗的插圖，但那種樸實、務實的風格立刻吸引瞭我。作為一名對估價師這個職業充滿嚮往的潛在考生，我深知其中涉及的專業知識和考試難度。我一直覺得，市麵上充斥著各種“速成”、“包過”的宣傳，反而讓人無所適從，不知道該相信哪個。這本《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》給我的第一印象是——它不玩虛的。沒有誇張的承諾，而是腳踏實地地提供最核心的備考資料。書名中的“秘訣”二字，我認為並非指某種神奇的捷徑，而是經驗的總結和方法的提煉。我非常期待它能為我揭示那些前人摸索齣的、行之有效的學習路徑和解題技巧，幫助我更有效地把握考試的脈絡，少走彎路。尤其是在法規方麵，這部分內容往往是枯燥且龐雜的，如何係統地梳理、記憶並理解這些法律條文，對我來說是一個巨大的挑戰。我希望這本書能夠將復雜的法規條文進行有效的分解和闡釋，通過清晰的邏輯和生動的案例，讓我能夠真正理解其內涵，而不是死記硬背。

评分☆☆☆☆☆

我是一位多年從事相關行業的從業者，一直覺得在職業發展上遇到瓶頸，而成為一名注冊估價師似乎是打破現狀的一個好方法。我購買這本《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》的初衷，更多的是想通過係統的學習，來鞏固和提升自己對估價理論和實務的理解，並且也想藉此機會，正規地準備一次考試，為自己的職業生涯增添一份權威性的認證。拿到這本書後，我翻閱瞭一下目錄，感覺編排得很有條理，從基礎的法規知識梳理，到核心的估價方法介紹，再到最後的考古題解析，形成瞭一個完整的學習閉環。我特彆看重“法規”這個部分，因為我覺得估價工作離不開法律法規的約束和指導，隻有深刻理解法規，纔能在實際操作中做到有理有據，規避風險。這本書的“秘訣”二字，我理解為是一種學習方法的指導，比如如何高效地記憶法律條文，如何理解那些抽象的概念，如何將理論知識與實際案例相結閤，這些都是我在工作中經常遇到的難題，希望這本書能給我提供一些啓發性的思路。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我之前對估價師這個職業瞭解不多，隻是聽朋友說起，好像這是一個收入可觀且相對穩定的職業，所以就抱著試試看的心態，想來瞭解一下。這本書《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》是我在網上隨便搜到的，看書名覺得還挺全麵的，包含“秘訣”、“法規”和“考古題”這些關鍵要素，感覺應該能幫我快速入門。我比較關心“秘訣”這部分，想知道有沒有什麼竅門或者捷徑可以幫助我更快地掌握考試的重點和難點。我對“法規”部分也感到有些頭疼，因為我不是法律專業齣身，對那些條條框框的東西總是感覺很枯燥，希望這本書能用更通俗易懂的方式來解釋這些內容，讓我更容易理解。至於“考古題”，我希望它能提供不同年份的真題，並且最好有詳細的解析，這樣我纔能知道自己錯在哪裏，並且學習正確的解題思路，為將來的考試打下基礎。這本書的整體風格看起來比較紮實，沒有花裏鬍哨的宣傳，讓我覺得它應該是一款很實在的學習資料。

评分☆☆☆☆☆

我是一個非常注重學習方法的考生，總覺得市麵上很多輔導書雖然內容詳盡，但往往缺乏係統性的學習指導，導緻考生在學習過程中容易迷失方嚮，效率低下。這本《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》的書名就直接點齣瞭其核心價值——“秘訣”。我非常期待它能提供一套科學、高效的學習方法論，例如如何製定備考計劃、如何分配各科目的學習時間、如何進行有效的知識點梳理和記憶、以及如何在考場上保持良好的應試狀態等等。我相信，掌握瞭正確的學習方法，即使麵對再難的考試，也能事半功倍。其次，“法規”部分的梳理和講解也是我非常看重的。估價師的執業資格考試，法規知識占據著非常重要的比重，而且法規內容更新迭代也比較快，如何能夠快速、準確地掌握最新、最核心的法規條文，並理解其在實際估價工作中的應用，是備考的關鍵。我希望這本書能在這方麵提供清晰的脈絡和深入的解析。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在校大學生，對未來的職業規劃還在探索階段，偶然得知估價師這個職業，覺得它結閤瞭理論知識和實踐應用，是一個很有發展前景的領域，所以想通過學習瞭解一下。這本書《考上估價師秘訣‧法規‧考古題》是我在圖書館裏找到的，看到它的標題，我覺得它很符閤我這種零基礎的入門者。首先，“秘訣”這個詞讓我覺得它可能包含瞭一些獨到的學習建議，可以幫助我少走很多彎路，快速地掌握學習的要領。其次，我之前從來沒有接觸過法律相關的知識，對於“法規”這個部分感到有些畏懼，我希望這本書能夠用更淺顯易懂的語言，把我帶入到估價師的法規體係中，讓我明白這些法規的重要性，並且學會如何去理解和運用它們。最後，我一直覺得通過做大量的練習題來檢驗學習效果是非常重要的，所以“考古題”對我來說也是非常吸引人的部分，我希望這本書能夠提供大量的曆年真題，並且有詳細的答案解析，這樣我纔能知道自己的不足之處，並且學會如何去分析和解答考題，為將來的真正考試做準備。