考上估价师秘诀‧法规‧考古题 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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●收录10位估价师考上心得（如何准备估价师考试）
　　●将各法规分门别类，不动产估价法规、土地利用法规、不动产法规、民法物权
　　●历届不动产估价师国家高考考题、高等考试不动产估价师考试规则。
　　为不动产估价高考等国家考试专用书。
　　大学相关科系专用书。

精选推荐：拓展您的专业视野与实践能力 本期为您精心挑选了数本与估价行业息息相关，但内容上与《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》完全不同的专业读物。这些书籍旨在从更广阔的视角深化您对资产评估、市场分析乃至经济法律环境的理解，为您的职业生涯提供多维度的支持。 --- 领域一：不动产估价理论与方法深度解析 《现代不动产估价原理与实践：从理论基础到前沿应用》 本书并非侧重于应试技巧或法规条文的汇编，而是专注于估价理论的底层逻辑与方法的精细打磨。 主要内容涵盖： 1. 估价基本假设与经济学原理的关联： 深入探讨供需关系、替代原则、收益还原法背后的微观经济学基础，剖析这些原理在不同市场环境下的适用性边界。 2. 三大估价方法的机制与模型优化： 成本法（重置成本法）： 详细解析折旧的计算模型，特别是针对实体性、功能性及经济性贬损的量化评估，引入先进的“寿命周期成本分析”（LCCA）模型，而非简单地引用法规中的折旧年限表。 市场比较法： 聚焦于案例选择的科学性、差异因素的权数确定（如采用层次分析法AHP进行多因子权重分配），并引入时间调整模型的最新学术研究成果，例如基于时间序列分析的市场指数平滑技术。 收益法（DCF模型）： 详述现金流预测的严谨性，包括对未来租金增长率的敏感性分析、资本化率（Cap Rate）和折现率（Discount Rate）的构建过程，特别是如何利用风险溢价模型（CAPM或Arbitrage Pricing Theory）来确定贴现率，而不是仅仅依赖于市场平均水平的简单套用。 3. 特殊资产估价： 探讨林地、矿权、水权等非传统不动产的价值评估方法论，以及对基础设施（如桥梁、隧道）的公允价值评估挑战。 本书价值： 帮助估价师从“如何做题”提升到“为何如此做”的层次，建立扎实的理论根基，应对复杂和创新型估价项目。 --- 领域二：土地经济学与城市发展战略 《城市土地利用规划与价值演变：空间经济学视角》 该书将估价工作置于宏观的城市规划和土地经济学的框架下进行考察，理解价值的生成动力。 主要内容涵盖： 1. 土地的区位理论： 详述经典的环形结构理论（如地租理论），并结合现代城市扩张模型（如星形、多核心模型），分析交通基础设施（地铁、高速公路）对特定地块价值的溢出效应。 2. 容积率与开发强度： 从规划限制角度分析“可开发性”如何决定土地的预期价值。深入解析容积率调整、容积率交换等政策对开发商决策和最终估价的影响。 3. 土地使用权与产权结构： 考察不同国家和地区的土地使用权制度（如租赁、出让、划拨），以及产权的细分化（如空中权、地下权）如何影响资产的整体价值和估价时的权益划分。 4. 城市更新与价值重塑： 分析棚户区改造、旧城片区综合整治项目中，价值的“破坏”与“再生”过程，以及如何评估历史建筑的非市场价值。 本书价值： 帮助从业者理解估价标的是动态演变的结果，而非静态客体，从而在项目初期就能预判价值走向，提供更具前瞻性的咨询意见。 --- 领域三：工程造价与工程管理实务 《全过程工程造价管理：从投资决策到竣工结算的控制策略》 针对涉及新建、改建工程的估价业务，本书提供了从项目初期到后期的工程造价全流程控制视角，这与侧重于存量资产价值评估的法规学习路径截然不同。 主要内容涵盖： 1. 项目可行性研究阶段的造价预估： 介绍如何利用单位工程量指标法、指标参数法进行快速、粗略的投资估算，为投资决策提供依据。 2. 招投标文件中的工程量清单编制： 详细讲解工程量清单的规范化、准确性要求，以及如何识别和处理清单中的潜在风险项（如暂列金、专业工程暂估价）。 3. 合同价款的动态调整机制： 深入分析工程造价的变更流程、索赔管理（Claim Management），以及在合同履行过程中，如何依据市场材料价格指数进行价格指数化调整。 4. 竣工结算与工程决算： 阐述工程结算的审计要点，特别是隐蔽工程、签证工程的证据链构建与计价方法，确保最终结算价格的合理性与合规性。 本书价值： 提升估价师在涉及新开发项目的评估工作中的专业深度，能与业主方的工程部门进行有效沟通，理解成本的真实构成。 --- 领域四：法律框架与国际估价标准（侧重程序与职业道德） 《国际估价实践准则（IVS）与估价师的职业伦理：风险管理视角》 本书的重点在于国际标准对接和执业风险规避，与国内法规的侧重略有区别，它关注的是全球性的职业操守和程序正义。 主要内容涵盖： 1. 国际估价标准（IVS）的核心理念： 详细解析最新的IVS版本中对“最佳实践”的定义，特别是关于估价假设、限制条件和报告格式的国际通用要求。 2. 职业道德与独立性： 深度剖析“利益冲突”的识别与处理机制，探讨在涉及关联方交易或特定目的估价时，如何维护估价意见的客观性与公正性。 3. 估价报告的法律效力与瑕疵： 分析不同司法管辖区内，估价报告在诉讼中的证据地位，以及常见的程序性错误（如未充分披露信息、选择性使用数据）可能导致的法律责任。 4. 专业责任保险与风险分散： 介绍估价行业的专业责任保险（E&O Insurance）覆盖范围，以及如何通过严格的质量控制流程（Peer Review）来主动管理执业风险。 本书价值： 帮助从业者构建一个更具前瞻性的风险意识，确保执业行为符合国际通行的严谨标准，是迈向国际化业务的重要阶梯。 --- 总结： 以上推荐的四本书籍，分别从理论深度、宏观背景、工程实务和国际准则四个维度，提供了对估价师职业能力建设的全面补充。它们侧重于知识的广度与深度的拓展，而非应试知识点的记忆，是助力您从合格走向卓越的理想伴侣。

作者简介

曾文龙 博士

　　．中华综合发展研究院 不动产研究中心 主任
　　．中国文化大学 都市更新研习班 主任
　　．崑山科技大学 不动产估价师学分班 主任
　　．中华民国土地估价学会 常务监事召集人
　　．台北市都市更新学会 教育主委 常务监事召集人
　　．中华民国消费者文教基金会 房屋委员
　　．房地产丛书系列作家
　　．政治大学、文化大学、崑山大学、中兴大学、景文大学、淡江大学、佛光大学、四川大学、政府机关…不动产讲座 
　　．中国国家及房地产经纪人证照 考试及格
　　．中国「南方房地产」杂志专栏作家

自序 在各地开办了最多的「不动产估价师学分班」 ／5
曾文龙主任 着作及译作 ／7
曾文龙主任 简历 ／9􆜬
不动产估价师考试命题大纲 ／11
历年录取率 ／14

第一篇
第一篇  如何考上不动产估价师
第二名考上估价师，五年考上三张证照心路历程 
张庭华估价师 ／16
考上地政士、估价师、不动产经纪人三张证照分享 
宋明一估价师 ／20
考上不动产估价师心得 王群勐估价师 ／23
不动产估价师考上经验分享 柯秀环估价师 ／25
工程师转行考上估价师的奇蹟，第一名考上不动产估价师！ 
徐昌骏估价师 ／27
只读四个月 一次考上不动产估价师 陈宇晖估价师 ／29
不动产估价师考取经验谈 黄国保估价师 ／33
如何考上不动产估价师 韦月桂估价师 ／36
一次考上不动产估价师之我见 叶玉芬估价师 ／39
永不放弃五年考上三张不动产证照！ 张秀凤估价师 ／46

第二篇
第二篇  不动产估价法规
不动产估价技术规则 ／50
地价调查估计规则 ／84

第三篇
第三篇  土地利用法规
􁨧区域计画法 ／94
区域计画法施行细则 ／102
非都巿土地使用管制规则 ／111
􁨨都巿计画法 ／143
都市计画容积移转实施办法 ／163
台北市都市计画施行自治条例 ／170
都市计画法高雄市施行细则 ／179
都市计画法台湾省施行细则 ／187
􁨩都巿更新条例 ／217
都巿更新条例施行细则 ／241
都巿更新权利变换实施办法 ／252
都市更新建筑容积奖励办法 ／262
􁨪土地征收条例 ／267
土地征收条例施行细则 ／288
区段征收实施办法 ／311

第四篇
第四篇  不动产法规
不动产估价师法 ／328
不动产估价师法施行细则 ／338
土地法 ／344
土地法施行法 ／386
平均地权条例 ／395
平均地权条例施行细则 ／422
土地税法 ／454
土地税法施行细则 ／476

第五篇
第五篇  民法物权
民法物权编 ／500
民法物权编施行法 ／551

第六篇
第六篇  不动产估价师国家考试历届试题
土地利用法规 ／558
不动产经济学 ／566
不动产投资分析 ／574
民法物权与不动产法规 ／594
不动产估价理论 ／602
不动产估价实务 ／608
国文 ／657

附录
● 专门职业及技术人员
高等考试不动产估价师考试规则 ／662
● 专访台湾房地产教父‧曾文龙
纵横地产三十年、龙行天下满桃李
「昨日已死、明日未知、只有今日」 ／667
● 一次考上中国房地产经纪人心得分享 ／674
● 勇于追梦－地政士考上心得 ／675
● 读学分班如何考上都市计画技师高考 ／676

自序

在各地开办了最多的「不动产估价师学分班」

　　为因应2000年10月不动产估价师法的立法通过及社会考估价师证照之需求，本人于2001年9月于国立政治大学公企中心，创办了「不动产估价师学分班」第一期，这要特别感谢政大公企中心主任董保城教授的支持与指导，及训练组同仁的协助，开创初期筚路蓝缕，学员约20人，皆为各界俊秀，具国内外硕士学历者不乏其人，本班诸位教授教学严谨，训练组同仁服务亲切与效率佳，甚获好评，在诸般努力之下而能一期比一期学员众多，吸引了董事长、总经理、经理、会计师、建筑师、律师……等各界专家，国家军官来进修者亦不少，到了2006年共计开了16期，最后两年更是期期爆满，向隅者众，反应甚为热烈。来进修者，希望能修得两学期共计18学分，而能具有资格报考考试院高考不动产估价师者约佔有1/2，其它则为纯进修，因行业别甚多，亦成了异业交流互相切磋的良好平台。
   
　　我常鼓励各班学员，有志于高考、普考者，勉励他们可顺便去考相类似的证照---不动产经纪人、地政士、地政公务员、都市计画技师…等，可成立以考试为核心的读书会，并能兼具良好切磋成长的联谊会性质。
   
　　本人亦曾于2001年上半年开办了中国文化大学在桃园地区的不动产估价师学分班，那期有位中坜高中的教官---黄国保学员就读，修读学分后一次考上不动产估价师，现已执业估价师数年，可佩也！
   
　　另外，并于2004年于中国文化大学台中分部开办了「不动产估价师学分班」数年，受到中部地区县市的欢迎。2007年则于崑山科技大学台北分部开办了「不动产估价师学分班」、「都市计划技师学分班」，于2015年在国立台北科技大学开办「不动产估价师学分班」、2016年于国立台北商业大学桃园校区开办「不动产估价师学分班假日班」……等迄今连续不断，口碑远传。
   
　　本书另特附录了多篇学员考上不动产估价师、地政士、都市计画技师、中国房地产经纪人……的心得供各界有志者参考，从2001年迄今，笔者在多间大学办了全台最多的「不动产估价师学分班」，受到学员热烈欢迎与赞赏，深感荣幸，也深为学员利用下班业余的进修精神深感到敬佩，他们的努力，已在未来的人生投下深远的影响与助益，真是与有荣焉！

第一篇 如何考上不动产估价师
 
第二名考上估价师，五年考上三张证照心路历程
 
从来没有想过自己能有一天有幸于此分享个人小小的努力过程心得，也了解自己在房地产这块领域算是只能算是刚起步的菜鸟，我不会写太激励人心的动人话语，这边纯粹就分享一些小弟在准备这些考试过程中的感受、以及当时内心真实的想法，希望能透过我的小故事给有心想考试的同学一些小小的帮助。
 
犹记五年多前，初踏进「不动产营业员训练班」与曾文龙老师第一次碰面，当时并未多想自己将来会与不动产业有更进一步的交集，老实说那时对于不动产的专业知识只称得上一知半解，刚踏入这个产业的时间也不长、实际的市场交易经验也不多，由于曾文龙老师上课时的诙谐幽默态度，消除了我许多不安，对于艰涩冷僻法条也不再排斥，在课堂上曾文龙老师常会把时事与课程结合，用简单易懂的说法增加我的印象，没想到读着读着，竟对不动产领域相关知识读出兴趣来了。
 
有鉴于房地产在未来的趋势发展将走向更专业性的范畴，加上了解到今日正处多变的时代，我希望自己能从一群优秀人才中脱颖而出，虽说「学海无涯」，而光阴却是有限，在学习过程当中该是有所取舍，经过考量到自己并非本科系出身，在房地产领域起步又很晚，审视自我的现状，以及现今房地产业的竞争环境等等因素，于是我决定直接着手从考取证照这方面来努力，打算用最快的时间学习到最完整的专业知识。
 
顺利考取不动产经纪人
 
在我决定要考照前，小弟我只有高中毕业，又加上自己本身在从事仲介方面的工作，最直接的想法就是先试着拿到不动产经纪人的证照，最主要是当年参加不动产营业员训练班时，第二名考上估价师，五年考上三张证照心路历程，曾文龙老师大力推荐应该先以此目标为优先考量，因为适逢当年度的考试制度由全部申论题改成：一半选择题、一半申论题，听起来赢面很大，所以我决定给自己一次机会试试看；加上之前听过曾文龙老师亲自上课被他的丰采所吸引，就放心把自己交给「大日不动产研究心的不动产经纪人考照班」就对了！再者，（虽然很不愿承认，但收费低廉对小弟来说也是一项不小的诱因哈）。

评分☆☆☆☆☆

我是一个非常注重学习方法的考生，总觉得市面上很多辅导书虽然内容详尽，但往往缺乏系统性的学习指导，导致考生在学习过程中容易迷失方向，效率低下。这本《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》的书名就直接点出了其核心价值——“秘诀”。我非常期待它能提供一套科学、高效的学习方法论，例如如何制定备考计划、如何分配各科目的学习时间、如何进行有效的知识点梳理和记忆、以及如何在考场上保持良好的应试状态等等。我相信，掌握了正确的学习方法，即使面对再难的考试，也能事半功倍。其次，“法规”部分的梳理和讲解也是我非常看重的。估价师的执业资格考试，法规知识占据着非常重要的比重，而且法规内容更新迭代也比较快，如何能够快速、准确地掌握最新、最核心的法规条文，并理解其在实际估价工作中的应用，是备考的关键。我希望这本书能在这方面提供清晰的脉络和深入的解析。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计简洁大气，虽然没有华丽的插图，但那种朴实、务实的风格立刻吸引了我。作为一名对估价师这个职业充满向往的潜在考生，我深知其中涉及的专业知识和考试难度。我一直觉得，市面上充斥着各种“速成”、“包过”的宣传，反而让人无所适从，不知道该相信哪个。这本《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》给我的第一印象是——它不玩虚的。没有夸张的承诺，而是脚踏实地地提供最核心的备考资料。书名中的“秘诀”二字，我认为并非指某种神奇的捷径，而是经验的总结和方法的提炼。我非常期待它能为我揭示那些前人摸索出的、行之有效的学习路径和解题技巧，帮助我更有效地把握考试的脉络，少走弯路。尤其是在法规方面，这部分内容往往是枯燥且庞杂的，如何系统地梳理、记忆并理解这些法律条文，对我来说是一个巨大的挑战。我希望这本书能够将复杂的法规条文进行有效的分解和阐释，通过清晰的逻辑和生动的案例，让我能够真正理解其内涵，而不是死记硬背。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在校大学生，对未来的职业规划还在探索阶段，偶然得知估价师这个职业，觉得它结合了理论知识和实践应用，是一个很有发展前景的领域，所以想通过学习了解一下。这本书《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》是我在图书馆里找到的，看到它的标题，我觉得它很符合我这种零基础的入门者。首先，“秘诀”这个词让我觉得它可能包含了一些独到的学习建议，可以帮助我少走很多弯路，快速地掌握学习的要领。其次，我之前从来没有接触过法律相关的知识，对于“法规”这个部分感到有些畏惧，我希望这本书能够用更浅显易懂的语言，把我带入到估价师的法规体系中，让我明白这些法规的重要性，并且学会如何去理解和运用它们。最后，我一直觉得通过做大量的练习题来检验学习效果是非常重要的，所以“考古题”对我来说也是非常吸引人的部分，我希望这本书能够提供大量的历年真题，并且有详细的答案解析，这样我才能知道自己的不足之处，并且学会如何去分析和解答考题，为将来的真正考试做准备。

评分☆☆☆☆☆

我是一位多年从事相关行业的从业者，一直觉得在职业发展上遇到瓶颈，而成为一名注册估价师似乎是打破现状的一个好方法。我购买这本《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》的初衷，更多的是想通过系统的学习，来巩固和提升自己对估价理论和实务的理解，并且也想借此机会，正规地准备一次考试，为自己的职业生涯增添一份权威性的认证。拿到这本书后，我翻阅了一下目录，感觉编排得很有条理，从基础的法规知识梳理，到核心的估价方法介绍，再到最后的考古题解析，形成了一个完整的学习闭环。我特别看重“法规”这个部分，因为我觉得估价工作离不开法律法规的约束和指导，只有深刻理解法规，才能在实际操作中做到有理有据，规避风险。这本书的“秘诀”二字，我理解为是一种学习方法的指导，比如如何高效地记忆法律条文，如何理解那些抽象的概念，如何将理论知识与实际案例相结合，这些都是我在工作中经常遇到的难题，希望这本书能给我提供一些启发性的思路。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我之前对估价师这个职业了解不多，只是听朋友说起，好像这是一个收入可观且相对稳定的职业，所以就抱着试试看的心态，想来了解一下。这本书《考上估价师秘诀‧法规‧考古题》是我在网上随便搜到的，看书名觉得还挺全面的，包含“秘诀”、“法规”和“考古题”这些关键要素，感觉应该能帮我快速入门。我比较关心“秘诀”这部分，想知道有没有什么窍门或者捷径可以帮助我更快地掌握考试的重点和难点。我对“法规”部分也感到有些头疼，因为我不是法律专业出身，对那些条条框框的东西总是感觉很枯燥，希望这本书能用更通俗易懂的方式来解释这些内容，让我更容易理解。至于“考古题”，我希望它能提供不同年份的真题，并且最好有详细的解析，这样我才能知道自己错在哪里，并且学习正确的解题思路，为将来的考试打下基础。这本书的整体风格看起来比较扎实，没有花里胡哨的宣传，让我觉得它应该是一款很实在的学习资料。