不动产估价理论（含土地估价）(增修版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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大东海不动产天王陈善翔老师，地政界无人不知，无人不晓！深知考生需求，以丰富实务经验精鍊本书，奠定厚实基础！全书依据最新修订之法规条文，聚焦命题关键并概分四大篇，架构清楚明确，易于吸收。本书汇整相关法规内容，再针对不动产工具、概念、估价基本方法及综合实务应用等重要观念及名词详细解说，并收录精选题库及详解，结合法条及试题，让考生轻松掌握命题趋势及解题技巧，考点一一击破！再辅以「专题补充」延伸观念，加强深度与广度，战力加倍！书末收录97~106年历届测验试题暨解答，以达实战演练及重点复习之效！

《现代房地产经济学：理论、模型与实务应用》 图书简介 本书旨在全面梳理和深入剖析现代房地产经济学的核心理论框架、分析模型及其在实际市场中的应用。不同于侧重于特定估价方法的专业书籍，本书立足于宏观经济学、微观经济学与金融学的交叉地带，构建了一个系统性的房地产市场分析体系。全书内容涵盖了房地产市场的基本原理、价格决定机制、供需动态分析、政策影响评估以及宏观经济变量传导等多个维度，力求为读者提供一个理解和分析房地产现象的理论基石。 第一部分：房地产经济学基础与理论溯源 本部分首先界定了房地产经济学的研究范畴，探讨了房地产作为一种特殊资产的经济学属性，包括其区位依附性、稀缺性、不可移动性和长期性。 1. 区位理论的演进与应用： 详细考察了古典经济学家如李嘉图的“地租理论”以及现代城市经济学中的核心区位模型，如霍特林（Hotelling）的最小差异原则和艾隆（Alonso）的乘数模型。重点分析了如何利用区位理论解释不同类型房地产（住宅、商业、工业）的市场差异及其对土地利用集约度的影响。 2. 供需模型的建构： 建立和分析房地产市场的标准供需模型。供给侧，探讨了土地供给的刚性与建筑供给的弹性，重点分析了开发周期、融资成本及监管政策对供给曲线的影响。需求侧，则细致剖析了人口结构、收入水平、家庭形成率以及替代效应和互补效应对不同细分市场需求的影响。 3. 价格决定机制的理论探讨： 区别于仅关注“如何计算价值”的估价视角，本书聚焦于“为什么会形成这样的价格”。探讨了帕累托最优条件在房地产市场中的适用性，引入了经济租的概念，并分析了市场竞争结构（完全竞争、垄断竞争、寡头垄断）如何塑造最终的交易价格。 第二部分：房地产市场分析的计量与实证方法 本部分着重于将抽象的经济学原理转化为可操作的分析工具，侧重于市场动态的量化分析。 1. 时间序列分析在房地产周期中的应用： 详细介绍了如何使用时间序列模型（如ARIMA模型、GARCH模型）来捕捉房地产市场价格、投资和开工面积的波动性与自相关性。重点分析了房地产周期（复苏、繁荣、衰退、萧条）的特征及其与宏观经济周期的联动关系。 2. 计量经济模型在需求弹性分析中的应用： 深入讲解了多元回归分析（OLS）、面板数据模型（Fixed Effects, Random Effects）在估计房地产需求价格弹性、收入弹性以及跨市场溢出效应中的应用。通过具体案例展示如何分离和量化不同影响因素对市场表现的贡献度。 3. 空间计量经济学的引入： 鉴于房地产的地理属性，本章系统介绍了空间滞后模型（SAR）和空间误差模型（SEM），用以克服传统计量模型中观测值之间空间自相关的难题，从而更准确地识别区位溢价的真实影响。 第三部分：金融化与风险管理视角下的房地产投资 本部分将房地产视为一类重要的金融资产，探讨其投资组合特征、风险结构及资本市场定价。 1. 房地产资产的风险与回报特征： 将房地产投资回报分解为租金收入流和资本增值两部分，并与股票、债券等其他资产进行比较。分析了房地产投资的非流动性风险、信用风险和运营风险。 2. 资本资产定价模型（CAPM）在房地产中的修正与应用： 探讨了如何将房地产市场纳入标准金融模型进行定价。重点分析了房地产的Beta系数的估计困难，并介绍了多因素模型（如Fama-French三因子模型）在解释房地产超额收益方面的潜力。 3. 房地产投资组合优化： 引入现代投资组合理论（MPT），指导读者如何构建分散化程度高、风险调整后收益最优的房地产投资组合。分析了直接投资、间接投资（REITs、房地产基金）的组合配置策略。 第四部分：宏观经济政策与房地产市场调控 本部分聚焦于政府干预和宏观经济政策对房地产市场产生的系统性影响。 1. 货币政策对房地产的影响传导机制： 详细分析了利率政策、准备金率调整以及量化宽松政策如何通过信贷渠道、资产负债表渠道和财富效应等途径影响房地产的投资成本、预期回报和资产价值。 2. 财政政策与土地财政： 考察了土地出让收入在地方财政中的角色，分析了与土地相关的税费政策（如房产税、契税）如何影响持有成本和投机行为。 3. 宏观审慎监管工具的有效性评估： 评估了限购、限贷（LTV、DTI）等宏观审慎工具在抑制资产泡沫和稳定金融体系中的作用。通过跨国比较案例，分析了政策工具的选择性、时滞性和可能产生的市场扭曲效应。 第五部分：房地产市场的结构性变迁与未来趋势 本部分探讨了影响未来房地产市场格局的长期驱动因素。 1. 人口结构变迁与住房需求重塑： 分析了老龄化、家庭小型化、单人户增加等人口趋势如何根本性地改变住宅产品的类型和区位偏好。 2. 可持续发展与绿色建筑经济学： 探讨了环境法规、碳中和目标对建筑成本、运营效率以及资产价值的影响。分析了“绿色溢价”和“棕色折价”的形成机制。 3. 技术创新对房地产服务业的颠覆： 考察了PropTech（房地产科技）在交易效率、物业管理和空间利用优化方面的应用，分析了共享经济（如短期租赁）对传统租赁市场带来的结构性挑战。 本书内容体系严谨，理论深度与实务广度兼备，适用于经济学、金融学、城市规划、管理科学等专业的本科高年级学生、研究生，以及从事房地产投资分析、风险管理和政策研究的专业人士。它提供了一种超越具体估值计算的、更具洞察力的经济学视角来理解和应对复杂的房地产市场。

※命题大纲

第一篇　不动产估价绪论
　第一章　基本工具
　　壹、估价理论重要名词定义
　　贰、估价基本数学
　第二章　不动产估价概念
　　壹、精选题库
　　历届试题
　第三章　价值与价格之分析
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题
　第四章　不动产估价原则
　　壹、精选题库
　　历届试题
　第五章　不动产估价程序
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题

第二篇　估价基本方法
　第一章　比较法
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题
　第二章　收益法
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　参、计算范例
　　历届试题
　第三章　成本法
　　第一节　建物估价
　　　壹、法规汇整
　　　贰、精选题库
　　　　附录：估价技术公报第四号公报(摘录)
　　　参、计算范例
　　　历届试题
　　第二节　土地开发估价
　　　壹、法规汇整
　　　贰、精选题库
　　　历届试题

第三篇　估价综合应用
　第一章　宗地估价
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题
　第二章　房地估价（含高层建筑）
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　参、计算范例
　　历届试题
　第三章　土地改良物估价
　　壹、法规汇整
　　历届试题
　第四章　权利估价
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题
　第五章　租金估价
　　壹、法规汇整
　　贰、精选题库
　　历届试题

第四篇　大量土地之估价
　第一章　公部门估价
　　第一节　路线价估价法
　　　壹、路线价估价法之意义
　　　贰、路线价估价法之原理
　　　参、路线价估价法之适用时机（地区、场合）
　　　肆、估价要领
　　　伍、深度指数（深度价格百分率）
　　　陆、台湾地区路线价估价法
　　　柒、双面临街地之估价方法
　　　历届试题
　　第二节　区段价法
　　　壹、意义
　　　贰、适用时机
　　　参、特色及制度缺失
　　　肆、地价调查估计之办理程序
　　　伍、地价调查办理程序解析
　　　　附录：土地征收补偿市价查估办法
　　　历届试题
　　第三节　地价政策检讨
　　　壹、基准地价制度（标准宗地制度）
　　　历届试题
　第二章　电脑辅助大量估价（CAMA）
　　　壹、计量模型分析法
　　　贰、自动估价系统（AVM）
　　　历届试题

附录一　历届试题暨观摩
97~103年度「土地估价」：高考、铁路高员级、身心三等、原民三等、地方三等
99~103年度「不动产估价」：高考、地方三等
97、99~103年度「不动产估价概要」：不动产经纪人普考
97~103年度「不动产估价理论」：不动产估价师高等

附录二　历届试题索引
104~105年度「不动产估价概要」：不动产经纪人普考
104~105年度「不动产估价理论」：不动产估价师高考、地方三等
104~106年度「土地估价」：身心三等、原民三等、地方三等
104~106年度「不动产估价」：高考、地方三等

评分☆☆☆☆☆

《不动产估价理论（含土地估价）(增修版)》这本书，真的让我体验到了“书到用时方恨少”的反面——“书到读时方恨烦”。我本来是抱着学习不动产估价的实用知识，希望能够在职业发展上有所突破，结果翻开这本书，就被其晦涩的语言和抽象的理论所困扰。书中的许多概念，比如“区位因素”、“容积率”、“地租理论”等等，虽然听起来专业，但作者的讲解方式太过学院派，缺乏与实际操作的紧密联系。我更希望能够看到具体的案例，比如如何通过市场调查来确定Comparable Sales，如何调整这些可比案例的差异。书中虽然提到了一些估价方法，但感觉都停留在理论层面，没有给出清晰的步骤和指导，让我不知道该如何下手。增修版，我期待它能带来一些更新的视角，或者是一些更贴近当下市场的实践经验，然而，读完之后，我并没有感受到太多实质性的变化。感觉它更像是一本用来应付考试的书，而不是一本能帮助我解决实际问题的工具书。这本书的排版也比较密集，阅读起来比较累，加上本身内容就不好懂，这更加剧了我对它的反感。我只能说，对于我这样一个想要快速掌握不动产估价核心技能的读者来说，这本书并不是一个好的选择。

评分☆☆☆☆☆

这本《不动产估价理论（含土地估价）(增修版)》给我的感觉，就像是作者在完成一项学术任务，而非真心希望读者能够掌握这项技能。书中充斥着大量的学术性词汇和规范性的描述，仿佛每一句话都在强调其权威性，但却忽略了读者的接受程度。我尤其反感的是，书中对于土地估价的论述，总是引用大量的法律条文和政策文件，这些内容对于理解估价的实际操作毫无帮助，反而显得冗长和乏味。我期待的是一本能够教我如何“做”的书，而不是一本给我“讲道理”的书。例如，在谈到土地的价值构成时，书中列举了各种各样的因素，但却很少深入分析这些因素在不同情况下是如何相互影响、如何作用于最终价值的。我希望能够看到更多具体的分析框架，或者是一些可供模仿的案例分析。增修版的“增修”之处，在我看来，也仅仅是零散地添加了一些新的文献引用，并没有真正优化内容的结构或者提升可读性。这本书的写作风格过于刻板，缺乏人情味，读起来就像是在和一台机器对话，没有情感的交流，也无法激发学习的兴趣。我不得不承认，我对这本书的失望程度很高，它没有达到我期望中的那种能够引导我入门，并且让我产生学习动力的效果。

评分☆☆☆☆☆

阅读《不动产估价理论（含土地估价）(增修版)》这本书，给我最深的感受就是一种“纸上谈兵”的无力感。书中虽然涉及了不动产估价的方方面面，但总感觉像是隔靴搔痒，未能触及到核心和关键。例如，在讲解收益还原法时，书本上详细列出了各种收益指标和折现率的计算方法，但却没有给出如何准确预测未来收益，以及如何根据市场情况选择合适的折现率的实用建议。对于我来说，这些抽象的公式和概念，远不如一个真实的案例分析来得直观和有启发性。我渴望看到的是作者能够结合实际经验，分享在不同类型的不动产估价项目中，是如何运用这些理论知识解决实际问题的。然而，这本书给我的印象，更像是对教科书的复述，缺乏作者个人的见解和深入的思考。增修版，似乎也只是在原有基础上做了一些小的补充，并没有带来革命性的内容革新。总的来说，这本书在理论深度和实践指导性上都显得不足，未能真正帮助我理解不动产估价的精髓，更不用说激发我在此领域的深入探索。

评分☆☆☆☆☆

实在难以恭维《不动产估价理论（含土地估价）(增修版)》这本书的撰写质量。首先，其内容陈旧，虽然名为“增修版”，但大部分理论知识似乎停留在多年前，未能反映出不动产市场和估价技术的最新发展。我对书中关于土地估价的部分尤其感到失望，很多内容显得过于教条和脱离实际，缺乏对当前房地产市场复杂性的深入探讨。例如，书中对市场因素的分析，更多的是理论框架的罗列，而非具体指导如何分析和运用这些因素。我原本期待能看到更多关于数据分析、模型应用、以及新兴估价技术的介绍，但这本书在这方面显得相当匮乏。其次，这本书的逻辑结构也存在一些问题。不同章节之间的关联性不够强，导致阅读时缺乏连贯性，有时甚至会感到章节间的跳跃。对于一个初学者来说，这种缺乏清晰逻辑的叙述方式，会增加理解的难度，使人感到不知所措。而“增修”的部分，也没有起到明显的提升作用，更像是为了更新而更新，未能带来实质性的增值。总而言之，这本书在内容更新、逻辑严谨性以及实践指导性方面都存在明显不足，无法满足我对一本专业书籍的期待。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容简直是枯燥无味的理论堆积，让人望而却步。翻开目录，密密麻麻的术语和公式就足以让人头皮发麻。《不动产估价理论（含土地估价）(增修版)》这本书，我实在找不到任何它能给我带来知识和启发的点。我试图去理解书中的每一个章节，但很快就被淹没在各种抽象的概念和复杂的计算方法中。土地估价的基础理论，我以为会是关于如何实地考察、如何分析市场动态，结果却是一堆堆的“市场比较法”、“收益还原法”等等，这些方法对我这样一个初学者来说，简直如同天书。而且，书中对这些方法的阐述，感觉只是停留在表面，缺乏实际案例的支撑，也看不到作者是如何将这些理论应用到真实的估价实践中的。增修版，听起来应该是更新了内容，加入了新的研究成果，但实际读起来，感觉还是老一套，没有太大的惊喜。对于我这种想快速入门不动产估价领域的人来说，这本书完全没有起到引导作用，反而增加了我的困惑。它更像是给已经深耕这个行业多年的专业人士准备的参考书，而不是给新手入门的教材。如果说我从这本书里学到了什么，那就是不动产估价理论是多么的晦涩难懂，以及我可能不太适合这个领域。我花了很多时间去啃这本书，但到头来，感觉自己一无所获，甚至对不动产估价这个行业产生了抵触情绪。