不动产经纪营业员新训教材 2019版 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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「不动产经纪营业员」资格，经内政部102年修法规定，必须通过考试方能取得证书。这项考试须精熟民法、土地法、平均地权、土地征、土地税、契税、房屋税、公平交易法、消保法、经纪业管理条例、公寓大厦管理条例、各式合约书等12种法令，也必须背熟并且通过100个测验题及格，对考生而言确实是很沉重的负担。
 
　　在不动产证照考试教学领域里，声誉隆响的蔡国委老师，汇整的这本《不动产经纪营业员新训教材》，从2015年初版之后，每年更新版本，将考试的12种法规内容，并且结合了内政部考试500多题的题库，让学员能够很轻松掌握法规重点，且能更有系统的理解法条内涵；此外，更能提供使用本书的授课老师，快速掌握法条以及和题库做连结，以达到有效率地指导学生理解法规与实务的连结性。
 
　　「不动产经纪营业员」证照考试教材汗牛充栋，但大多数无法将考试法规与考试题库做连结，蔡国委老师因此特别针对这些缺点，很有系统地汇整成书，希望提供考照学员与授课老师「双效合一」、「具体有力」的考照与授课的双用帮助。

《房地产市场分析与投资策略》 ——洞察宏观趋势，驾驭市场周期，实现资产增值 图书简介 本教材专为渴望深入理解当代房地产市场动态、掌握前沿投资策略的专业人士及高净值个人量身打造。它超越了基础的交易流程和法规学习，聚焦于宏观经济、金融杠杆、市场周期判断与风险控制的深度分析，旨在培养读者“自上而下”的战略性投资思维。 在当前全球经济波动加剧、房地产调控政策日益精细化的背景下，仅依靠传统经验已无法有效应对复杂多变的投资环境。《房地产市场分析与投资策略》以严谨的学术框架和丰富的实战案例相结合，系统梳理了影响房地产价值的核心驱动力，并提供了科学的量化分析工具。 --- 第一部分：宏观经济基石与房地产周期解析 本部分是理解房地产投资的“操作系统”。它不满足于简单的指标罗列，而是深入剖析了宏观经济变量如何转化为微观层面的市场供需变化。 第一章 经济周期的金融驱动力： 探讨货币政策（利率、准备金率）和财政政策（税收、基建投入）对房地产投资的滞后效应和即时影响。特别分析了“信贷宽松—资产价格上涨—财富效应—消费和投资回暖”这一传导机制在不同经济阶段的变异性。我们将详细解析央行资产负债表的变化与房地产泡沫的关联性。 第二章 人口结构与城市化红利计量： 超越传统的“人随产业走”的朴素认知，本章引入人口学中的生命周期理论（LCT），结合区域人口的净流入/净流出数据、年龄结构变化（尤其是首次购房群体和改善型需求群体比例）对不同类型城市（一线、二线核心区、人口流出型城市）的长期住房需求进行量化预测。深入研究产业集聚（知识产权、高新技术产业占比）如何重塑城市的核心竞争力，并评估其对区域房价的支撑强度。 第三章 房地产市场周期的科学识别与预测： 本书摒弃了简单的“牛熊”二分法，提出一个四阶段（复苏、过热、衰退、萧条）与两个拐点（供应拐点、需求拐点）相结合的动态模型。读者将学习如何利用土地成交溢价率、新开工面积增速、库存去化周期、二手房挂牌量增速等先行指标，精准判断市场所处的具体阶段，为制定“买入”、“持有”或“减仓”策略提供客观依据。 --- 第二部分：资产类型细分与价值重估 传统的住宅投资思维已无法覆盖当前多元化的房地产资产组合。本部分着重于商业地产、物流地产、特殊用途物业（如数据中心、长租公寓）的投资逻辑和估值方法。 第四章 住宅市场的价值链重构： 重点分析“地段”的内涵演变——从地理区位到“通勤时间可达性”和“学区资源稀缺性”的价值转移。深入研究学区政策、容积率变动对现有房产溢价的影响，并详细介绍收益法、成本法和比较法在住宅估值中的适用边界与调整系数的确定。 第五章 商业地产（Office & Retail）的现金流驱动： 商业地产的核心在于稳定现金流和可控的运营风险。本章详细拆解甲级写字楼的净营业收入（NOI）模型，关注空置率的结构性变化（如远程办公对传统写字楼需求的影响）。对于零售物业，重点分析客流量的数字化追踪、主力店的引入策略对商铺租金回报率的提升作用。 第六章 新兴不动产类别的投资机遇： 聚焦于物流地产（现代仓储）的选址逻辑（靠近高速公路枢纽、城市配送中心辐射范围）及其与电子商务渗透率的强相关性。此外，对REITs（房地产投资信托）在国内外的最新发展趋势进行深入剖析，探讨如何利用公募REITs实现不动产的流动性管理和风险分散。 --- 第三部分：投资组合构建与风险量化管理 成功的房地产投资是风险分散和收益优化的艺术。本部分侧重于量化工具和策略部署。 第七章 不动产投资组合构建的现代组合理论： 将马科维茨的现代投资组合理论（MPT）应用于不动产领域。讨论如何通过不同地域、不同资产类别（住宅、商业、工业）的相关性矩阵，构建出具有最优夏普比率的投资组合。介绍如何使用蒙特卡洛模拟来评估极端市场情景下投资组合的抗跌性。 第八章 杠杆管理与融资结构优化： 融资是放大收益的关键，也是放大风险的源头。本章详述传统按揭贷款、过桥贷款、夹层融资（Mezzanine Financing）等不同金融工具的成本与风险特征。核心在于掌握债务收益比（DSCR）的动态监控，以及在利率上升周期中进行债务结构再融资的策略时机。 第九章 政策风险与法律合规的量化评估： 房地产投资的特殊性在于其极高的政策敏感度。本章指导读者如何系统性地评估限购、限贷、土地出让金政策、房产税预期等政策变动对未来现金流折现（DCF）模型参数的影响。强调产权清晰度、抵押权设置及合同条款的法律风险控制，确保资产的完整性和可交易性。 --- 结语：面向未来的投资哲学 本书的最终目标是培养一种“不动产资本化”的思维模式，即视每一处房产为一个持续产生现金流的经营实体，而非简单的有形资产。通过对宏观趋势的精准把握和对微观价值的精细挖掘，读者将能够穿越市场噪音，做出长期、稳健且高回报的投资决策。 适用对象： 房地产开发企业中高层管理人员 专业房地产基金管理人及分析师 寻求资产配置优化的私人银行客户及高净值人士 致力于成为专业房地产顾问的资深经纪人 金融、经济学及不动产管理专业的研究生和高年级本科生。

作者简介

蔡国委

　　现职：
　　．不动产教育平台 执行长
　　．社团法人高雄市不动产交易安全协会 理事长
　　．玉山国际企管顾问股份有限公司 执行长

　　学历：
　　．长荣大学 经营管理研究所 博士生
　　．长荣大学 高阶经营管理研究所 硕士

　　教学：
　　．国考―不动产经纪人 考照专业教师
　　．国考―地政士 考照专业教师
　　．国考―不动产估价师 考照专业教师
　　．辅导不动产经纪人、地政士考试及格500人以上
　　．房地产开班及授课700班以上

　　经历：
　　．房地产从事27年
　　．长荣大学 高雄推广教育中心执行长10年
　　．长荣大学校友会全国总会第五届理事长
　　．长荣大学EMBA助理教授
　　．长荣大学、国立空中大学、崑山科技大学、高苑科技大学、嘉南药理科技大学、建国科技大学远管理学院、兴国管理学院兼任讲师
　　．高雄市长荣大学校友会 创会理事长
　　．金边国际地产股份有限公司 执行长
　　．高雄市第一不动产经纪人公会 常务理事
　　．台南市不动产经纪人公会 常务理事
　　．玉山不动产(股)―代销业 总经理
　　．喜马拉雅高科技(股)―房地产网路公司 总经理
　　．玉山室内设计(股) 董事长
　　．玉山土地开发(股) 董事长
　　．住商不动产总部企划室、加盟处、高雄分司主管
　　．台南市房屋仲介公会理事(第3、4、5届)
　　．台南国际同济会会长(2003-2004)

壹、不动产经纪营业员证照取得相关规定
1-1    致欢迎词
1-2    不动产经纪营业员新训30H－课程表
1-3    学员须知
1-4    营业员训练课程办理延期、退训及退费办法
1-5    不动产经纪营业员训练测验应行注意事项
1-6    考试成绩公布、营业员证号查询、补考办法
1-7    不动产经纪营业员∕办训核准与上课录影照相
1-8    证照法源
1-9    证照取得
1-10    考试规定
1-11    营业员换照办法

贰、不动产营业员课程
2-1    民法
2-2    土地法
2-3    平均地权条例
2-4    土地征收条例
2-5    土地税法
2-6    房屋税条例
2-7    契税条例
2-8    不动产经纪业管理条例
2-9    公寓大厦管理条例
2-10    公平交易法
2-11    消费者保护法
2-12    各式合约书应记载及不得记载事项

参、房地产相关补充资料
3-1    房地产13大行业介绍
3-2    不动产证照VS不动产行业
3-3    不动产相关工作发展
3-4    不动产证照制度
3-5    不动产估价师历年报考及录取率统计
3-6    不动产经纪人历年报考及录取率
3-7    地政士（代书）历年报考及录取率
3-8    地政士、不动产经纪业从业统计
3-9    考试院108年考试期日计画表（不动产类）
3-10    考试院不动产与地政类应考科目
3-11    专门职业及技术人员高等考试不动产估价师考试规则
3-12    专门职业及技术人员高等考试不动产估价师考试各应试专业科目命题大纲
3-13    专门职业及技术人员普通考试不动产经纪人考试规则
3-14     专门职业及技术人员普通考试不动产经纪人考试命题大纲
3-15    专门职业及技术人员普通考试地政士考试规则
3-16    专门职业及技术人员普通考试地政士考试命题大纲

评分☆☆☆☆☆

说实话，拿到这本《不动产经纪营业员新训教材 2019版》的时候，我内心是充满期待的，希望能借此获得一套实用的工具，快速掌握这个行业的生存法则。这本书在“法律法规与政策解读”这部分，确实做得非常到位，将与不动产交易相关的各类法律条文、国家政策进行了梳理和解释，对于理解行业的合规性要求，非常有帮助。比如，对于一些常见的交易风险，如产权纠纷、合同陷阱等，书中都进行了预警和分析，这在一定程度上能够提高从业者的风险意识。但是，在实际的业务场景中，法律条文的运用远比书本上呈现的要复杂得多。客户提出的问题往往是千奇百怪，涉及到生活中的方方面面，仅仅依靠书本上那些标准化的解答，很难应对自如。我发现，很多时候，真正的“难题”不在于知道法律条文是什么，而在于如何将这些条文灵活地运用到具体的个案中，如何在法律框架内，为客户争取最大的利益，同时也促成交易的达成。书中对于“谈判技巧”和“危机处理”的篇幅相对较少，而这恰恰是在实际工作中，最考验从业者功力的地方。我渴望能有更多的案例分析，更多的实操指导，来帮助我理解如何在真实的谈判桌上，如何在高涨的情绪中，如何在高压的环境下，做出精准的判断和有效的沟通。

评分☆☆☆☆☆

平心而论，《不动产经纪营业员新训教材 2019版》是一本试图全面武装不动产经纪人的“百科全书”。它在“职业道德与行为规范”这一章节，花了很大的笔墨，强调了诚信经营、客户至上等原则，这无疑是行业健康发展的基石。读完这部分，我深感作为一名经纪人，肩负的不仅仅是促成交易的责任，更是为客户提供专业、可靠服务的义务。然而，在我接触到的实际业务中，道德与利益的冲突，规范与现实的博弈，远比书本上描绘的要复杂得多。例如，书中在“如何处理客户投诉”时，提供了一些标准化的应对流程，但并未深入探讨如何平衡客户的合理诉求与公司的利益，如何在维护公司声誉的同时，又不至于过度牺牲经济利益。我更希望看到一些真实的案例，关于经纪人如何在复杂的道德困境中，做出艰难的选择，以及这些选择带来的后果。此外，在“客户维护与关系管理”方面，书本的指导显得有些空泛。它告诉我们要保持定期联系，要提供后续服务，但却没有提供具体的、可操作的策略，来帮助我们在激烈的市场竞争中，建立起稳固的客户群体。例如，如何利用社交媒体进行有效的客户互动，如何设计个性化的服务套餐，如何通过增值服务来提升客户满意度和忠诚度，这些更贴近实战的内容，在这本书中却显得不够突出。

评分☆☆☆☆☆

这本《不动产经纪营业员新训教材 2019版》在我看来，更像是一本厚重的理论手册，它试图将不动产经纪行业的方方面面都纳入其中，从宏观的法律法规到微观的沟通技巧，都进行了详尽的梳理。初翻阅时，那种系统性的知识呈现确实能给人一种安心感，仿佛一旦掌握了书中的内容，便能披荆斩棘，在行业内游刃有余。然而，在实际应用的过程中，我却常常感到力不从心。书本上的理论知识，无论写得多么精妙，终究是纸上谈兵。例如，关于“如何与客户建立信任”的章节，洋洋洒洒写了数千字，从心理学原理到话术技巧，可谓面面俱到。可当我真正面对客户时，紧张、生涩、缺乏临场反应，书本上的教条便显得苍白无力。我发现，真实的客户关系建立，更多的是一种微妙的互动，是观察、是倾听、是同理心，是那些无法被文字完全捕捉的细微之处。这本书在讲解合同条款时，也是严谨到极致，每一个字眼、每一个逗号都似乎有其深意。但现实中的二手房交易，合同的签署往往是双方博弈的结果，是权衡利弊的妥协。如何在这种充满变数的环境中，既保障客户利益，又能顺利促成交易，书本的指导显得过于理想化。它提供了规则，却未教会我如何在规则的缝隙中寻找出路，如何在复杂的人情世故中游走。我期望的，是更能贴近实战，更能指导我在纷繁复杂的交易场景下，做出更明智、更有效的决策。

评分☆☆☆☆☆

我得承认，《不动产经纪营业员新训教材 2019版》在基础知识的普及上，做了大量的工作。它就像一本字典，将不动产经纪行业里的大多数专业术语、基本概念都进行了明确的定义和解释，对于新手来说，能够快速建立起对行业的基本认知。例如，书中对于“房产评估”的原理，对于“抵押贷款”的流程，都有比较详尽的介绍，这对于理解房产交易的后台运作，非常有助益。然而，在实际的客户沟通中，我发现纯粹的理论知识往往难以打动人心。客户最关心的是自己的切身利益，是信息是否真实可靠，是价格是否合理，是交易流程是否顺畅。书本上那些枯燥的理论描述，很难转化为客户能够理解和信赖的语言。我常常遇到这样的情况：客户询问某小区的房价走势，我虽然能从书中找到关于市场分析的通用方法，但却很难给出一个精准、有说服力的答案，因为实际的市场变化是如此之快，需要的是实时的信息和敏锐的洞察力，而不仅仅是书本上的模型。同样，在“房屋产权过户”的流程讲解上，书本只是罗列了各个环节和所需材料，但却没有深入探讨在办理过程中，可能会遇到的各种突发状况，比如产权证明遗失、家庭成员意见不统一等，以及如何应对这些复杂情况。这本书更像是一份“说明书”，它告诉你这个机器有哪些部件，它们大概是做什么用的，但却没告诉你如何修理它，如何让它在最恶劣的环境下依然能高效运转。

评分☆☆☆☆☆

不得不说，这本《不动产经纪营业员新训教材 2019版》在知识的广度上，确实做得相当扎实，几乎覆盖了不动产经纪人需要了解的各个环节，从房源的开发、维护，到客户的接待、带看，再到合同的签订、贷款办理，甚至后期的物业交割，都进行了一一的讲解。这种全面的铺陈，对于一个初入行的“小白”来说，无疑是一份宝贵的“导航图”，至少不会让你在茫茫的行业知识海洋中迷失方向。我尤其欣赏它在“房源信息收集与录入”部分所花费的篇幅，详细列举了需要关注的关键信息点，如房屋产权、面积、户型、楼层、朝向、装修情况、周边配套等等，并且还强调了信息准确性的重要性。这让我意识到，看似简单的信息收集，背后其实蕴含着专业的判断和细致的考察。不过，在我实际工作中，却发现书本上的“标准流程”与实际操作之间存在着一定的鸿沟。例如，在“如何进行有效的房源拍照与展示”章节，虽然提到了要突出房屋亮点，但却没有教会我如何规避一些潜在的问题，比如如何巧妙地处理采光不足的户型，或者如何在有限的空间里拍出更具吸引力的照片。再比如，在“客户接待礼仪”部分，虽然列出了诸如着装、语言、表情等方面的要求，但对于如何在高压、快节奏的看房过程中，保持专业的姿态和灵活的应变，则稍显不足。这本书提供了“做什么”，却很少深入探讨“怎么做”，以及在“怎么做”的过程中可能遇到的各种挑战和解决方案。