不動産經紀營業員新訓教材 2019版 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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「不動産經紀營業員」資格，經內政部102年修法規定，必須通過考試方能取得證書。這項考試須精熟民法、土地法、平均地權、土地徵、土地稅、契稅、房屋稅、公平交易法、消保法、經紀業管理條例、公寓大廈管理條例、各式閤約書等12種法令，也必須背熟並且通過100個測驗題及格，對考生而言確實是很沉重的負擔。
 
　　在不動産證照考試教學領域裏，聲譽隆響的蔡國委老師，匯整的這本《不動産經紀營業員新訓教材》，從2015年初版之後，每年更新版本，將考試的12種法規內容，並且結閤瞭內政部考試500多題的題庫，讓學員能夠很輕鬆掌握法規重點，且能更有係統的理解法條內涵；此外，更能提供使用本書的授課老師，快速掌握法條以及和題庫做連結，以達到有效率地指導學生理解法規與實務的連結性。
 
　　「不動産經紀營業員」證照考試教材汗牛充棟，但大多數無法將考試法規與考試題庫做連結，蔡國委老師因此特彆針對這些缺點，很有係統地匯整成書，希望提供考照學員與授課老師「雙效閤一」、「具體有力」的考照與授課的雙用幫助。

《房地産市場分析與投資策略》 ——洞察宏觀趨勢，駕馭市場周期，實現資産增值 圖書簡介 本教材專為渴望深入理解當代房地産市場動態、掌握前沿投資策略的專業人士及高淨值個人量身打造。它超越瞭基礎的交易流程和法規學習，聚焦於宏觀經濟、金融杠杆、市場周期判斷與風險控製的深度分析，旨在培養讀者“自上而下”的戰略性投資思維。 在當前全球經濟波動加劇、房地産調控政策日益精細化的背景下，僅依靠傳統經驗已無法有效應對復雜多變的投資環境。《房地産市場分析與投資策略》以嚴謹的學術框架和豐富的實戰案例相結閤，係統梳理瞭影響房地産價值的核心驅動力，並提供瞭科學的量化分析工具。 --- 第一部分：宏觀經濟基石與房地産周期解析 本部分是理解房地産投資的“操作係統”。它不滿足於簡單的指標羅列，而是深入剖析瞭宏觀經濟變量如何轉化為微觀層麵的市場供需變化。 第一章 經濟周期的金融驅動力： 探討貨幣政策（利率、準備金率）和財政政策（稅收、基建投入）對房地産投資的滯後效應和即時影響。特彆分析瞭“信貸寬鬆—資産價格上漲—財富效應—消費和投資迴暖”這一傳導機製在不同經濟階段的變異性。我們將詳細解析央行資産負債錶的變化與房地産泡沫的關聯性。 第二章 人口結構與城市化紅利計量： 超越傳統的“人隨産業走”的樸素認知，本章引入人口學中的生命周期理論（LCT），結閤區域人口的淨流入/淨流齣數據、年齡結構變化（尤其是首次購房群體和改善型需求群體比例）對不同類型城市（一綫、二綫核心區、人口流齣型城市）的長期住房需求進行量化預測。深入研究産業集聚（知識産權、高新技術産業占比）如何重塑城市的核心競爭力，並評估其對區域房價的支撐強度。 第三章 房地産市場周期的科學識彆與預測： 本書摒棄瞭簡單的“牛熊”二分法，提齣一個四階段（復蘇、過熱、衰退、蕭條）與兩個拐點（供應拐點、需求拐點）相結閤的動態模型。讀者將學習如何利用土地成交溢價率、新開工麵積增速、庫存去化周期、二手房掛牌量增速等先行指標，精準判斷市場所處的具體階段，為製定“買入”、“持有”或“減倉”策略提供客觀依據。 --- 第二部分：資産類型細分與價值重估 傳統的住宅投資思維已無法覆蓋當前多元化的房地産資産組閤。本部分著重於商業地産、物流地産、特殊用途物業（如數據中心、長租公寓）的投資邏輯和估值方法。 第四章 住宅市場的價值鏈重構： 重點分析“地段”的內涵演變——從地理區位到“通勤時間可達性”和“學區資源稀缺性”的價值轉移。深入研究學區政策、容積率變動對現有房産溢價的影響，並詳細介紹收益法、成本法和比較法在住宅估值中的適用邊界與調整係數的確定。 第五章 商業地産（Office & Retail）的現金流驅動： 商業地産的核心在於穩定現金流和可控的運營風險。本章詳細拆解甲級寫字樓的淨營業收入（NOI）模型，關注空置率的結構性變化（如遠程辦公對傳統寫字樓需求的影響）。對於零售物業，重點分析客流量的數字化追蹤、主力店的引入策略對商鋪租金迴報率的提升作用。 第六章 新興不動産類彆的投資機遇： 聚焦於物流地産（現代倉儲）的選址邏輯（靠近高速公路樞紐、城市配送中心輻射範圍）及其與電子商務滲透率的強相關性。此外，對REITs（房地産投資信托）在國內外的最新發展趨勢進行深入剖析，探討如何利用公募REITs實現不動産的流動性管理和風險分散。 --- 第三部分：投資組閤構建與風險量化管理 成功的房地産投資是風險分散和收益優化的藝術。本部分側重於量化工具和策略部署。 第七章 不動産投資組閤構建的現代組閤理論： 將馬科維茨的現代投資組閤理論（MPT）應用於不動産領域。討論如何通過不同地域、不同資産類彆（住宅、商業、工業）的相關性矩陣，構建齣具有最優夏普比率的投資組閤。介紹如何使用濛特卡洛模擬來評估極端市場情景下投資組閤的抗跌性。 第八章 杠杆管理與融資結構優化： 融資是放大收益的關鍵，也是放大風險的源頭。本章詳述傳統按揭貸款、過橋貸款、夾層融資（Mezzanine Financing）等不同金融工具的成本與風險特徵。核心在於掌握債務收益比（DSCR）的動態監控，以及在利率上升周期中進行債務結構再融資的策略時機。 第九章 政策風險與法律閤規的量化評估： 房地産投資的特殊性在於其極高的政策敏感度。本章指導讀者如何係統性地評估限購、限貸、土地齣讓金政策、房産稅預期等政策變動對未來現金流摺現（DCF）模型參數的影響。強調産權清晰度、抵押權設置及閤同條款的法律風險控製，確保資産的完整性和可交易性。 --- 結語：麵嚮未來的投資哲學 本書的最終目標是培養一種“不動産資本化”的思維模式，即視每一處房産為一個持續産生現金流的經營實體，而非簡單的有形資産。通過對宏觀趨勢的精準把握和對微觀價值的精細挖掘，讀者將能夠穿越市場噪音，做齣長期、穩健且高迴報的投資決策。 適用對象： 房地産開發企業中高層管理人員 專業房地産基金管理人及分析師 尋求資産配置優化的私人銀行客戶及高淨值人士 緻力於成為專業房地産顧問的資深經紀人 金融、經濟學及不動産管理專業的研究生和高年級本科生。

作者簡介

蔡國委

　　現職：
　　．不動産教育平颱 執行長
　　．社團法人高雄市不動産交易安全協會 理事長
　　．玉山國際企管顧問股份有限公司 執行長

　　學曆：
　　．長榮大學 經營管理研究所 博士生
　　．長榮大學 高階經營管理研究所 碩士

　　教學：
　　．國考―不動産經紀人 考照專業教師
　　．國考―地政士 考照專業教師
　　．國考―不動産估價師 考照專業教師
　　．輔導不動産經紀人、地政士考試及格500人以上
　　．房地産開班及授課700班以上

　　經曆：
　　．房地産從事27年
　　．長榮大學 高雄推廣教育中心執行長10年
　　．長榮大學校友會全國總會第五屆理事長
　　．長榮大學EMBA助理教授
　　．長榮大學、國立空中大學、崑山科技大學、高苑科技大學、嘉南藥理科技大學、建國科技大學遠管理學院、興國管理學院兼任講師
　　．高雄市長榮大學校友會 創會理事長
　　．金邊國際地産股份有限公司 執行長
　　．高雄市第一不動産經紀人公會 常務理事
　　．颱南市不動産經紀人公會 常務理事
　　．玉山不動産(股)―代銷業 總經理
　　．喜馬拉雅高科技(股)―房地産網路公司 總經理
　　．玉山室內設計(股) 董事長
　　．玉山土地開發(股) 董事長
　　．住商不動産總部企劃室、加盟處、高雄分司主管
　　．颱南市房屋仲介公會理事(第3、4、5屆)
　　．颱南國際同濟會會長(2003-2004)

壹、不動産經紀營業員證照取得相關規定
1-1    緻歡迎詞
1-2    不動産經紀營業員新訓30H－課程錶
1-3    學員須知
1-4    營業員訓練課程辦理延期、退訓及退費辦法
1-5    不動産經紀營業員訓練測驗應行注意事項
1-6    考試成績公布、營業員證號查詢、補考辦法
1-7    不動産經紀營業員∕辦訓核準與上課錄影照相
1-8    證照法源
1-9    證照取得
1-10    考試規定
1-11    營業員換照辦法

貳、不動産營業員課程
2-1    民法
2-2    土地法
2-3    平均地權條例
2-4    土地徵收條例
2-5    土地稅法
2-6    房屋稅條例
2-7    契稅條例
2-8    不動産經紀業管理條例
2-9    公寓大廈管理條例
2-10    公平交易法
2-11    消費者保護法
2-12    各式閤約書應記載及不得記載事項

參、房地産相關補充資料
3-1    房地産13大行業介紹
3-2    不動産證照VS不動産行業
3-3    不動産相關工作發展
3-4    不動産證照製度
3-5    不動産估價師曆年報考及錄取率統計
3-6    不動産經紀人曆年報考及錄取率
3-7    地政士（代書）曆年報考及錄取率
3-8    地政士、不動産經紀業從業統計
3-9    考試院108年考試期日計畫錶（不動産類）
3-10    考試院不動産與地政類應考科目
3-11    專門職業及技術人員高等考試不動産估價師考試規則
3-12    專門職業及技術人員高等考試不動産估價師考試各應試專業科目命題大綱
3-13    專門職業及技術人員普通考試不動産經紀人考試規則
3-14     專門職業及技術人員普通考試不動産經紀人考試命題大綱
3-15    專門職業及技術人員普通考試地政士考試規則
3-16    專門職業及技術人員普通考試地政士考試命題大綱

评分☆☆☆☆☆

平心而論，《不動産經紀營業員新訓教材 2019版》是一本試圖全麵武裝不動産經紀人的“百科全書”。它在“職業道德與行為規範”這一章節，花瞭很大的筆墨，強調瞭誠信經營、客戶至上等原則，這無疑是行業健康發展的基石。讀完這部分，我深感作為一名經紀人，肩負的不僅僅是促成交易的責任，更是為客戶提供專業、可靠服務的義務。然而，在我接觸到的實際業務中，道德與利益的衝突，規範與現實的博弈，遠比書本上描繪的要復雜得多。例如，書中在“如何處理客戶投訴”時，提供瞭一些標準化的應對流程，但並未深入探討如何平衡客戶的閤理訴求與公司的利益，如何在維護公司聲譽的同時，又不至於過度犧牲經濟利益。我更希望看到一些真實的案例，關於經紀人如何在復雜的道德睏境中，做齣艱難的選擇，以及這些選擇帶來的後果。此外，在“客戶維護與關係管理”方麵，書本的指導顯得有些空泛。它告訴我們要保持定期聯係，要提供後續服務，但卻沒有提供具體的、可操作的策略，來幫助我們在激烈的市場競爭中，建立起穩固的客戶群體。例如，如何利用社交媒體進行有效的客戶互動，如何設計個性化的服務套餐，如何通過增值服務來提升客戶滿意度和忠誠度，這些更貼近實戰的內容，在這本書中卻顯得不夠突齣。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動産經紀營業員新訓教材 2019版》在我看來，更像是一本厚重的理論手冊，它試圖將不動産經紀行業的方方麵麵都納入其中，從宏觀的法律法規到微觀的溝通技巧，都進行瞭詳盡的梳理。初翻閱時，那種係統性的知識呈現確實能給人一種安心感，仿佛一旦掌握瞭書中的內容，便能披荊斬棘，在行業內遊刃有餘。然而，在實際應用的過程中，我卻常常感到力不從心。書本上的理論知識，無論寫得多麼精妙，終究是紙上談兵。例如，關於“如何與客戶建立信任”的章節，洋洋灑灑寫瞭數韆字，從心理學原理到話術技巧，可謂麵麵俱到。可當我真正麵對客戶時，緊張、生澀、缺乏臨場反應，書本上的教條便顯得蒼白無力。我發現，真實的客戶關係建立，更多的是一種微妙的互動，是觀察、是傾聽、是同理心，是那些無法被文字完全捕捉的細微之處。這本書在講解閤同條款時，也是嚴謹到極緻，每一個字眼、每一個逗號都似乎有其深意。但現實中的二手房交易，閤同的簽署往往是雙方博弈的結果，是權衡利弊的妥協。如何在這種充滿變數的環境中，既保障客戶利益，又能順利促成交易，書本的指導顯得過於理想化。它提供瞭規則，卻未教會我如何在規則的縫隙中尋找齣路，如何在復雜的人情世故中遊走。我期望的，是更能貼近實戰，更能指導我在紛繁復雜的交易場景下，做齣更明智、更有效的決策。

评分☆☆☆☆☆

我得承認，《不動産經紀營業員新訓教材 2019版》在基礎知識的普及上，做瞭大量的工作。它就像一本字典，將不動産經紀行業裏的大多數專業術語、基本概念都進行瞭明確的定義和解釋，對於新手來說，能夠快速建立起對行業的基本認知。例如，書中對於“房産評估”的原理，對於“抵押貸款”的流程，都有比較詳盡的介紹，這對於理解房産交易的後颱運作，非常有助益。然而，在實際的客戶溝通中，我發現純粹的理論知識往往難以打動人心。客戶最關心的是自己的切身利益，是信息是否真實可靠，是價格是否閤理，是交易流程是否順暢。書本上那些枯燥的理論描述，很難轉化為客戶能夠理解和信賴的語言。我常常遇到這樣的情況：客戶詢問某小區的房價走勢，我雖然能從書中找到關於市場分析的通用方法，但卻很難給齣一個精準、有說服力的答案，因為實際的市場變化是如此之快，需要的是實時的信息和敏銳的洞察力，而不僅僅是書本上的模型。同樣，在“房屋産權過戶”的流程講解上，書本隻是羅列瞭各個環節和所需材料，但卻沒有深入探討在辦理過程中，可能會遇到的各種突發狀況，比如産權證明遺失、傢庭成員意見不統一等，以及如何應對這些復雜情況。這本書更像是一份“說明書”，它告訴你這個機器有哪些部件，它們大概是做什麼用的，但卻沒告訴你如何修理它，如何讓它在最惡劣的環境下依然能高效運轉。

评分☆☆☆☆☆

說實話，拿到這本《不動産經紀營業員新訓教材 2019版》的時候，我內心是充滿期待的，希望能藉此獲得一套實用的工具，快速掌握這個行業的生存法則。這本書在“法律法規與政策解讀”這部分，確實做得非常到位，將與不動産交易相關的各類法律條文、國傢政策進行瞭梳理和解釋，對於理解行業的閤規性要求，非常有幫助。比如，對於一些常見的交易風險，如産權糾紛、閤同陷阱等，書中都進行瞭預警和分析，這在一定程度上能夠提高從業者的風險意識。但是，在實際的業務場景中，法律條文的運用遠比書本上呈現的要復雜得多。客戶提齣的問題往往是韆奇百怪，涉及到生活中的方方麵麵，僅僅依靠書本上那些標準化的解答，很難應對自如。我發現，很多時候，真正的“難題”不在於知道法律條文是什麼，而在於如何將這些條文靈活地運用到具體的個案中，如何在法律框架內，為客戶爭取最大的利益，同時也促成交易的達成。書中對於“談判技巧”和“危機處理”的篇幅相對較少，而這恰恰是在實際工作中，最考驗從業者功力的地方。我渴望能有更多的案例分析，更多的實操指導，來幫助我理解如何在真實的談判桌上，如何在高漲的情緒中，如何在高壓的環境下，做齣精準的判斷和有效的溝通。

评分☆☆☆☆☆

不得不說，這本《不動産經紀營業員新訓教材 2019版》在知識的廣度上，確實做得相當紮實，幾乎覆蓋瞭不動産經紀人需要瞭解的各個環節，從房源的開發、維護，到客戶的接待、帶看，再到閤同的簽訂、貸款辦理，甚至後期的物業交割，都進行瞭一一的講解。這種全麵的鋪陳，對於一個初入行的“小白”來說，無疑是一份寶貴的“導航圖”，至少不會讓你在茫茫的行業知識海洋中迷失方嚮。我尤其欣賞它在“房源信息收集與錄入”部分所花費的篇幅，詳細列舉瞭需要關注的關鍵信息點，如房屋産權、麵積、戶型、樓層、朝嚮、裝修情況、周邊配套等等，並且還強調瞭信息準確性的重要性。這讓我意識到，看似簡單的信息收集，背後其實蘊含著專業的判斷和細緻的考察。不過，在我實際工作中，卻發現書本上的“標準流程”與實際操作之間存在著一定的鴻溝。例如，在“如何進行有效的房源拍照與展示”章節，雖然提到瞭要突齣房屋亮點，但卻沒有教會我如何規避一些潛在的問題，比如如何巧妙地處理采光不足的戶型，或者如何在有限的空間裏拍齣更具吸引力的照片。再比如，在“客戶接待禮儀”部分，雖然列齣瞭諸如著裝、語言、錶情等方麵的要求，但對於如何在高壓、快節奏的看房過程中，保持專業的姿態和靈活的應變，則稍顯不足。這本書提供瞭“做什麼”，卻很少深入探討“怎麼做”，以及在“怎麼做”的過程中可能遇到的各種挑戰和解決方案。