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笔者从事都市更新事业多年以来，参与不少都市更新的推动及纠纷调解，笔者深深的感受到部分开发业者或是实施者，借由对都市更新专业的了解以及利用民众对都市更新资讯的落差，赚取超额利润。

　　此外、由于都市更新的流程繁琐，导致一般民众对于都市更新望之却步，也是造成民众对于都市更新负面观感的主要原因。

　　但是随着建筑物逐渐老旧颓圮、防灾行都更的推动却是刻不容缓，笔者希望借由以QA问题的问答方式，将都市更新的内容以白话的方式让读者可以了解及学习，此外、由于政府为鼓励民众推动自主都更，不论是中央或地方政府，均提供高额的都市更新补助款给予民众申请使用，因此本书特别在章节内容中，撰写自主更新及补助款项的DIY步骤，以协助读者推动都市更新，早日有个完全又美丽的家。
 

作者简介

林煌钦

　　学历：高苑科技大学建筑系

　　现职：建设集团/控股公司

　　公益团体：新北市都市更新推动师联合事务办公室营运长

　　证照：新北市都市更新推动师

　　资历：
　　都市更新公益讲座讲师
　　不动产开发及建筑投资12年资历
 
林志铭

　　学历：国立政治大学地政系硕士

　　现职：建设集团/控股公司

　　公益团体：新北市都市更新推动师联合事务办公室执行长

　　证照：
　　不动产经纪人
　　新北市都市更新推动师

　　资历：
　　都市更新公益讲座讲师
　　房仲业店东20年资历

黄敏芬

　　学历：兰阳技术学院

　　现职：劳动部劳动力发展署北基宜花金马分署主计室业务辅导员

　　公益团体：新北市都市更新推动师联合事务办公室—泰山区都市更新整合总监

　　证照：新北市都市更新推动师

　　资历：
　　都市更新公益讲座讲师
　　建筑业财务会计7年资历
 
张祐齐

　　学历：辅仁大学法律研究所博士候选人

　　现职：铨盛法律事务所合伙律师

　　公益团体：
　　新北市都市更新推动师联合事务办公室监察人
　　台湾政法协会理事长

　　证照：专技人员高等考试律师考试及格

　　资历：
　　新北市政府法制局消费者保护官
　　行政院法规委员会谘议
　　新北市劳工大学讲师

张宜斌

　　学历：辅仁大学法律研究所博士候选人

　　现职：铨盛法律事务所主持律师

　　公益团体：
　　新北市都市更新推动师联合事务办公室顾问团团长
　　中华民国纳税义务人权益保障协会理事长

　　证照：专技人员高等考试律师考试及格

　　资历：
　　台湾台北地方法院法官助理
　　台湾中油股份有限公司法务室管理师
　　新北市劳工大学讲师
 

推荐序
李彦秀 　立法委员 01
刘美芳 　新北市议员 03
黄俊哲 　新北市议员 05
吴启哲 　副教授╱建筑师 07
李景亮 　结构╱土木技师 13
马道奇 　结构╱土木╱大地技师 15
书前序 17
作者序 19
前 言 41

第一章 何谓防灾型都市更新「土壤液化、老屋健检及耐震补强」 47
一、 什么是土壤液化，我家盖在上面会不会有危险？ 47
二、 我要怎么知道我家有没有在土壤液化潜势区？ 48
三、 我家住在土壤液化潜势区内，会很危险吗？ 50
四、 我家可不可以申请老屋健检，需要费用吗？该向谁申请？（以新北市为例）52
五、 我家申请老屋健检后，如果建筑物有安全性的问题，那我该怎么办？（以新北市为例）53
六、 我要申请老屋耐震补强，会很难吗？（以新北市为例）54
七、 我家想要申请政府的耐震补强经费补助，我该找谁帮忙或是找哪个单位？（以新北市为例）54
八、 我们想要申请老屋耐震补强，需要所有人同意吗？（以新北市为例）55
九、 我家老屋健检后是安全的，但是政府有补助老旧公寓增设电梯的补助，那我该怎么办？（以新北市为例）56
十、 如果我家在老屋健检后被建议要尽快重建，那我该怎么办？（以新北市为例）57

第二章 什么是都市更新 59
一、 政府为什么要推动都市更新？ 59
二、 什么是国土开发计画？ 61
三、 都市计画是什么，我家在都市计画内吗？ 61
四、 除了都市计画外，土地还有哪些计画吗？ 62
五、 哪些地区才可以办理都市更新？ 62
六、 都市更新是什么？ 64
七、 谁可以来推动都市更新，是建商？还是我们自己也可以？ 64
八、 如果我家的社区想要推动都市更新，它有哪些流程？65
九、 政府常说都市更新的程序很重要，那有关都市更新的主要程序为何？ 66
十、 大家常说都市更新，都市更新到底有什么样的好处？66
十一、大家常说的都市更新计画，它和都市更新事业计画有什么不同？ 67
十二、 电视上常说的更新地区和更新单元，它们之间到底有哪些不同？ 68
十三、 我一定要做都市更新吗？我家房子也会有使用期限吗？ 68
十四、 邻居张伯伯常说要做都市更新重建，那到底是什么？69
十五、 政府所说的都市更新和一般民间所说的重建有何不同？ 70
十六、 我家一定要拆除重建吗？能不能只透过老屋拉皮或增设电梯改善生活品质？ 70
十七、 社区管委会说要跟政府申请外墙整修跟增设电梯补助，那到底是什么，政府真的会补助我们吗？ 71
十八、 电视上常在说都市更新整建维护，它的内容是什么？71
十九、 社区林主委说我们的社区可以申请整建维护，而且政府有补助，政府的补助有哪些？（以新北市为例）72
二十、 我家的4楼旧公寓，想要申请外墙修缮跟增设电梯，但是我们社区的建物外墙都有装设铁窗（铝窗）、顶楼加盖、阳台外推及一楼增建等，我们社区的既有违建要如何处理？（以新北市为例）74
二十一、 我家5楼公寓社区想要申请增设电梯，但是遇到设置空间不足等问题，我该如何办理？（以新北市为例）74
二十二、 申请整建维护补助程序为何？（以新北市为例）75
二十三、 如果我要推动社区的都市更新，我该怎么找所有权人？ 76
二十四、我要推动社区自主都市更新，我有哪些政府资源与协助？ 77
二十五、 我要推动社区自主都市更新，我需要哪些专业协助？ 78
二十六、 我家办理都市更新，但更新范围旁有畸零地，是否须一併纳入更新？ 79
二十七、 我家旁边有人在办理都市更新，我想要一起参加，可以吗？ 79
二十八、 更新单元的范围决定后可以再调整吗？如果可以有哪些程序要办理？ 80
二十九、 为何有些案件不用经过事业概要审查就可以直接送事业计画？ 80
三十、 大家都说都市更新很慢、要等很多年，请问办理都市更新大概要花多久时间？ 81
三十一、 大家都说都市更新同意书不能乱签，如果我已经签了，那我还能不能反悔撤销？ 81
三十二、 电视常说都市更新要签同意书，请问我们总共要签几次同意书？ 82
三十三、 我要推动都市更新必须要得到全部地主同意吗？如果不用，那我应该要达多少同意门槛比例才能办理都市更新？ 83
三十四、 公寓大厦管理委员会可以办理都市更新吗？ 84
三十五、 如果我们想自组更新会办理自力更新，我们应该怎么做？政府有什么可以辅导及协助我们？ 85
三十六、 如果我们社区想要办都市更新，但我们又不想找建商，想要自己推动，我们该怎么办？ 86
三十七、 什么是实施者，他要负责哪些工作？ 86
三十八、 政府都是如何决定办理都更的地区，是採用公办都更或让民间自办都更？ 87
三十九、 都市更新是由政府办理，还是由我们民众自行办理？ 87
四十、 电视都在说都市更新可以有税赋减免，有哪些税目可以享有优惠？ 88
四十一、 我想要推动都市更新，但是邻居说找建商来做都市更新不用花钱，是这样吗？ 88
四十二、 什么是新北市政府都更处「都市更新推动师」？89
四十三、 「都市更新推动师」可以提供我们哪些的协助？89
四十四、 我们可以主动申请「都市更新推动师」的协助吗？90
四十五、 我们在推动都市更新的过程中，政府扮演的角色为何？ 91
四十六、 更新实施重建期间，我们要住在哪里？政府会不会有租金补贴给我们？ 92
四十七、 若因继承人过多，至今仍未办理继承登记，则单一继承人是否可以表达参与或不参与的意愿？ 92
四十八、 我的房子有向银行申请房贷，而且还有500 万元未缴清，我参加都市更新时，我该如何解决？ 93
四十九、 推动都市更新事业过程中，旧违章户是否能够分配房屋？ 94
五十、 我想要参加都市更新，但是房子有租给房客，我想要提前解除合约，我需要请房客搬家吗？权益如何保障？ 94
五十一、 我想要参加都市更新，但是土地不是我的，只有房子可以参与都市更新吗？ 95
五十二、 更新后实际配回的面积少于或多于应分配的面积，我该如何处理？ 96
五十三、 我要怎么计算土地及合法建物所有权人可分配的权利价值？ 96
五十四、 什么是共同负担？共同负担的项目会有哪些？ 97

第三章 新北市都市更新地区之划定 99
一、 常听新闻说都市更新地区？它到底是什么？又有哪些条件？ 99
二、 我家附近就有都市更新地区？都市更新地区有哪些？100
三、 如果不在更新地区民众可自行划定更新单元吗？ 104
四、 都市更新与建商所提的合建分屋有何不同？ 105
五、 都市更新与合建分屋在容积奖励及移转上有何不同？我该怎么选择？ 106
六、 都市更新与合建分屋在税赋上有何不同？我该怎么选择比较？ 107
七、 都市更新与合建分屋在权利价值上有何不同？我们该怎么选择才不会吃亏？ 109
八、 如果发生法律诉讼问题，都市更新与合建分屋在司法制度上有何不同？我该怎么选择才不会吃亏？ 110

第四章 台北市都市更新地区之划定 111
一、 常听新闻说都市更新地区？它到底是什么？又有哪些条件？ 111
二、 我家附近就有都市更新地区？台北市的都市更新地区有很多吗？ 112
三、 如果不在更新地区民众可自行划定更新单元吗？ 113

第五章 新北市更新单元划定 115
一、 大家常说的都市更新重建事业是什么？ 115
二、 报纸常说的实施者，到底是指什么？ 115
三、 大家常说都市更新就是要一坪换一坪，我是不是也可以这样要求？ 116
四、 新闻常说的公办都更是什么？ 116
五、 什么又叫做自办都市更新？ 117
六、 大家常说的都市更新事业概要是什么？大法官会议不是说事业概要已经违宪了吗？ 117
七、 常常听到邻居说的都市更新事业计画到底是什么？ 118
八、 电视上常说的权利变换计画到底对我有什么影响？ 119
九、 新北市政府的都市更新单元划定基准内容有哪些？ 119
十、 更新单元划定基准的使用分区限制有哪些？ 120
十一、 更新单元划定基准的基地临路条件有哪些？ 120
十二、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第1项条件是什么？ 122
十三、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第2项条件是什么？ 123
十四、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第3项条件是什么？ 124
十五、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第4项条件是什么？ 125
十六、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第5项条件是什么？ 127
十七、 什么是更新地区自行划定更新单元，他的第6项条件是什么？ 128
十八、 未经划定更新地区民众得否自行划定更新单元？ 134
十九、 我家住在新北市，如果要自行划定更新单元，该符合哪些条件？ 134
二十、 什么是环境评估10项指标，第1项又是什么？ 135
二十一、什么是环境评估10项指标，第2项又是什么？ 136
二十二、什么是环境评估10项指标，第3项又是什么？ 137
二十三、什么是环境评估10项指标，第4项又是什么？ 138
二十四、什么是环境评估10项指标，第5项又是什么？ 139
二十五、什么是环境评估10项指标，第6项又是什么？ 140
二十六、什么是环境评估10项指标，第7项又是什么？ 142
二十七、什么是环境评估10项指标，第8项又是什么？ 142
二十八、什么是环境评估10项指标，第9项又是什么？ 143
二十九、什么是环境评估10项指标，第10项又是什么？144
三十、环境评估10项指标中，都需要专业技师签证吗？ 145
三十一、 哪些人可以不计入同意门槛比例？ 145

第六章 台北市更新单元划定 149
一、 台北市政府的都市更新单元划定基准的条件有哪些？149
二、 如果我家是海砂屋，那我也需要依照更新单元划定基准划定吗？ 151
三、 如果我家是位在山坡地上，那我也能做都市更新吗？151
四、 未经划定更新地区民众得否自行划定更新单元？ 151
五、 我家住在台北市，如果要自行划定更新单元，该符合哪些条件？ 152
六、 什么是自行划定更新单元建筑物及地区环境评估标准，14 项指标须符合3 项以上？ 152
七、 我家要如何选定自行划定更新单元，其评定基准为何？154
八、 我家要申请划定更新地区，我必须符合什么条件？ 155
九、 申请划定更新地区时，有哪些情况是不可以申请，必须被排除在外的？ 155
十、 当我申请划定更新地区时，我需要请专业建筑师或技师作签证吗？ 156
十一、 当我申请划定更新地区时，我需要开邻地协调会吗？156
十二、 申请划定更新地区时，我在什么样的情况下，需要开说明会？ 157
十三、 当我申请划定更新地区后，我在多久内要完成都市更新事业计画报核？ 158

第七章 更新团体之筹组 159
一、 更新会之成立159
二、 更新会要叫什么？ 159
三、 更新会如何成立，需要多少人发起？ 160
四、 更新会的章程要有哪些内容？ 160
五、 我们该怎么申请土地及建物誊本？ 163
六、 筹组更新会─我的同意筹组比例须达多少？ 164
七、 我要担任发起人，请问成立更新团体同意书有指定格式吗？ 165
八、 大家常说都市更新同意书，请问同意书是什么样式？167
九、 我要申请更新会，我的更新会申请书要怎么填写？ 168
十、 都市更新会申请核准筹组，我要准备哪些文件？ 169
十一、 如何办理更新会核准，我该检附哪些文件？ 169
十二、 更新会成立后，我需要召开会员大会吗，我又需要召开哪些会议？ 169
十三、 成立大会事前，该准备哪些文件？ 170
十四、 成立大会当天的工作流程与议程如何安排？ 170
十五、 成立大会的议程内容，我该如何安排？ 171
十六、 会员大会的表决，我该注意哪些？ 171
十七、 会员大会的议题表决产权比例及人数之计算，应依都市更新条例第22 条规定，其规定为何？ 172
十八、 会员大会召开时，我们该怎么开，应该注意哪些细节？ 173
十九、 我们该如何决定理、监事的名额，每任该做多久？174
二十、 更新会如果有理、监事辞职，我该怎么办？ 175
二十一、 我们该付理、监事薪水吗，我们有权力解任理、监事吗？ 175
二十二、 我们的理、监事应该多久开1 次会？该怎么召开？175
二十三、 我们的理、监事会议在表决时，决议门槛的比例应该要达多少？ 176
二十四、 我们的会议纪录该注意哪些？ 176
二十五、 更新会的监督及管理该注意哪些？ 176
二十六、 更新会的所需花费的费用？ 177
二十七、 更新会的经费来源，我们要怎么筹措？ 177
二十八、 如果我们的更新会要解散了，我们该怎么做？ 178
二十九、 我们该如何进行清算，要请谁负责清算？ 178

第八章 中央政府都市更新经费补助 181
一、 中央补助更新会，有屋龄的限制吗？ 181
二、 如果我想申请中央补助，那补助更新会的经费是多少？181
三、 如果我申请了中央补助，那补助人数认定的方式为何？182
四、 我该怎么申请补助，他的请款程序及方式为何？ 182
五、 如果我申请了中央的补助，那中央的补助优先原则为何？ 183
六、 如果我申请了中央的补助，那我必须配合的权利与义务为何？ 183

第九章 新北市政府都市更新经费补助 185
一、 电视常说都市更新可以向新北市政府申请经费补助，那到底是什么？ 185
二、 我们也可以申请都市更新经费补助吗？ 186
三、 我们该申请都市更新经费补助吗？补助是一次给清吗？ 186

第十章 台北市政府都市更新经费补助 191
一、 电视常说台北市政府目前有都市更新经费补助，那到底是什么？ 191
二、 我们也可以申请都市更新经费补助吗？ 192
三、 台北市的都市更新行政费用及规划设计费用经费补助有哪些？ 193
四、 我们该怎么申请都市更新经费补助？补助是1次拨付吗？ 194

第十一章 我家都更DIY ─都更步骤123 195
一、 步骤一：更新范围查询195
( 一) 更新单元范围初步查询195
( 二) 使用分区查询196
( 三) 都市计画及土地使用管制要点查询200
( 四) 土地面积及公告现值查询203
( 五) 更新地区或已报核之事业计画案查询204
( 六) 建物现况及门牌初步查询206
( 七) 建物年期查询208
( 八) 地籍套绘图查询208
( 九) 执照存根查询209
( 十) 土地及建物誊本申请─确认产权归属212
二、 步骤二：都市更新基地可行性检讨评估214
( 一) 都更基地临路条件检讨214
( 二) 都更基地面积规模检讨218
( 三) 都更基地建物样态检讨220
( 四) 都更基地指标检讨19 项指标符合2 项以上221( 五) 本案综合评估225
三、 步骤三：申请都市更新推动师辅导及筹组更新团体230
( 一) 申请新北市政府都市更新推动师辅导230
( 二) 筹组更新会231
( 三) 申请更新会补助234
( 四) 举办第一次会员成立大会235
( 五) 更新会核准235
( 六) 可行性评估分析报告235
( 七) 更新会流程图236
 

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