千年房市：古人安心成家方案 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　你以为古代人都是过鸡犬相闻的田园生活吗？当然不是，从西周到民国，上自皇帝下到平民，为「房子的事」产生过多少苦恼！皇帝想扩建内城，还得考虑如何安置百姓，平民为求得一处安身立命之所，努力打拼。而为了让人民安心成家，让房子运作顺畅，政府便于管理，大小规章管束房市的交易，更衍伸出居间仲介的古代经理人。
　　
　　本书带领读者穿越古今，观看古代与居家有关的大小事情。从土地开发、房屋买卖、租赁、政策、居家环境、家居生活到装潢整修。从官书到笔记，从书信到墓志铭，多元史料见证千年房市如何运作和转变。
　　
　　买不起房子只能玩大富翁吗？还是想学古人练气功断绝买房子的「贪欲」？不妨先看看古代人是如何处理这等人生大事：

　　█东坡弟弟为何六十岁才买房
　　不同时代对房屋需求不同，据说苏辙当了数十年的官，年近六十都还没置产。因为宋代家长不好当，有义务替儿孙买房，只好忍痛卖掉多年藏书，拿出存了大半辈子的工资，购屋安置全家。再不处理，儿孙可会群起抗议。

　　█史上最强房东会是谁
　　历史上最强房东第一是皇帝，第二恐非五代人郑建中莫属。其人光在一县就有数千处房产，每个月缴租金时，家门口被房客挤得水洩不通，收钱收到手软，还得请到官府来维持秩序。因为「厝脚」人数太多，他也不敢随便涨房租，以免引发群起抗议。

　　█安心成家政策有哪些
　　从西周时代起，房屋买卖就得签合同。虽古代也有牙人居中仲介，但要如何避免遭受欺骗？在清朝雍正年间，已有官方版本的合同问世，经过政府审核过的条文，让一般平民百姓也能使用这些「定型化合约」安心成家。

　　█全能住宅改造王在清朝
　　清人李渔，生平最得意之事便是居家装潢。在那墙上挂幅松树画，在树干的位置连墙壁一起挖个洞，放只活鹦鹉，宾客每至，无不惊奇连连。为了人生三急，他又在墙壁上挖个洞，伸出一根管子，想撒尿时就往管子那儿一凑，舒服的是自己，苦的就是路过的行人！

　　█如果武大郎没有死
　　当年潘金莲曾变卖首饰让武大典房，可说是让他从租房身分上升了一个层次，假以时日，或许有机会晋身为有房阶级，只可惜他早早就被老婆给毒死，没机会翻身。

　　█林黛玉为何红颜薄命
　　《红楼梦》中依照个人量身打造的个性住宅，令人钦羡。但若从风水一瞧，住在房子中轴线上的人似乎注定都不长命。凤姐病逝、黛玉早夭，或许便是风水惹的祸？

　　我们从历史中观察古人生活，但同时也看见「现在」，今日《民法》中的「典权」和「买卖不破租赁」都可以在过去找到相似的例子，古人也和我们一样有「居住正义」问题，一样有「房奴」困扰。

　　每个时代都有居住需求，不论是房奴、房地产经纪人、还是风水师都存在不只千年，早于南北朝嵇康就已经和人争辩风水效用之有无，可说是今日风水师辩术的祖师爷。至于一般小民如何避税也不是近代才有人「钻研」。上有政策下有对策。且看古人如何在政策夹攻下生存，在高房价之下求得一席之地。

◎好评推荐

　　吕捷／补教名师
　　蒋竹山／东华大学历史系副教授

◎热情推荐

　　李开周先生在台湾出版的作品，从古人一个月赚多少钱开始，到宋代的饭局与新年；这次则引领我们穿梭时空，透过文字感受古人「住」的问题。一则则故事，让我们认识到课本「标准答案」以外的历史纪录里，古人也有着跟今日「都更」、「钉子户」等一样的「居住正义」问题！──李彦龙／台北市立中山女高历史教师

　　历史之所以迷人，在于人最好奇与关心的是人类本身，且从认识别人的故事中，好像可以找出自己未来的方向。所以，一位善于说故事的人，不要只是会说发生于过去的事情，还要从现在人的关心处，找出过去能满足现在人需要的故事。李开周的书之所以迷人，就在这里。──庄德仁／台湾师大历史所博士，建国中学历史教师

　　谈的是房市，讲的是品味；条列的是当时房价，剖析的却是亘古人性；而千年沿传的楼起楼塌，更见市井的血泪真章。我们总以为谈房市，多的是第一等的现实与功利，哪知道有了千年来作调料，这房市分析，硬是酝酿出发人深省的醍醐关怀。这是一本上佳的好书！总在行文谈笑中隽永风生，但在感慨落笔处，却无不令人惊心动魄。──陈启鹏／历史作家、补教名师

千年房市：古人安心成家方案 内容提要 本书并非聚焦于当代房地产市场的波动与挑战，而是深入探讨中国古代社会中，普通民众如何构筑安居乐业的基础——“家”。我们摒弃了对宋代商品房炒作或明代城市规划的宏大叙事，而是将视角下沉，聚焦于历史长河中，普通人面对居住需求的具体实践、社会制度的支持以及文化观念的塑造。 全书以时间为轴，辅以社会学、民俗学及建筑史的交叉研究方法，勾勒出从先秦至清末，不同历史阶段下，中国家庭的居住形态变迁。我们探讨的不是“房价”，而是“安家成本”与“居住权”的社会保障机制。 第一部分：屋檐之下的社会契约——居住权的古代保障 本部分着重分析古代社会中，居住权的获取与维护机制，这些机制构成了古人“安心成家”的制度基石。 一、宗族与土地：血缘网络下的居住保障（先秦至魏晋） 在分封制和井田制影响下的早期社会，土地与居住权是紧密捆绑的。我们详细考察了宗族制度如何扮演了“互助性住房基金”的角色。在没有清晰产权概念的时代，家庭的稳定居住权主要依赖于血缘纽带。 宗族义庄与族田共用： 义庄不仅是养老机构，更是族人婚丧嫁娶时，提供临时或永久居所的物质基础。族田的分配与使用，实际上是保障族内单身青年或新婚夫妇的初始居住空间。 “庐”与“舍”的形态变迁： 探讨了简陋居所的标准化，以及礼制对居住空间功能划分的初步要求，例如“男耕女不耕，各有其室”的原始居住秩序。 二、国家与赋役：国家对居住地的约束与支持（唐宋时期） 唐宋时期，随着人口流动性增加和城市化进程加速，国家开始介入居住管理，保障体系变得更加复杂化。 里坊制度与居住管制： 详细分析了唐代里坊制度对居住自由的限制，以及这种限制在宋代城市商业化浪潮中如何逐步瓦解。我们关注的是，当居住地不再被严格固定后，市民如何通过租赁市场或新式购房模式解决安家问题。 均田制的“房产”意义： 在均田制下，政府分配的宅基地如何保障农户的永久使用权，以及这种权利在土地兼并中如何逐渐失守。 官有房产与职官居住权： 对比分析了不同品级的官员享受的“公房”制度（如唐代的“食实封”中的宅邸部分），以及这种制度如何体现了国家对高级人才的“安家”激励。 三、商业化冲击与民间自救：租赁市场与典当体系的兴起（明清） 明清时期，城市人口爆炸，商品经济高度发展，居住问题开始出现明显的阶层分化。 城市佃屋与“活契”： 研究了江南地区发达的租赁市场。佃户与房东之间的契约关系（活契、死契），如何影响了居住的稳定性和可继承性。这部分内容侧重于探讨古代的“租房”陷阱与保护机制。 典当房产与“赎回权”： 分析了典当行在民间居住权转移中的核心作用。与现代抵押贷款不同，古代的“典”制度（典房）实际上是一种带有赎回条件的临时性所有权转移，对经济困难的家庭是重要的“救急”选项。 地方绅士的慈善住房： 考察了地方士绅和富户设立的“济房”、“义舍”等，它们是民间社会对无力购房或失房者提供的最后一道安全网。 第二部分：家的形态学——不同阶层的心灵居所 本部分从建筑功能和文化心理层面，解构不同社会阶层如何实现“安心成家”的居住理想。 一、农家：自给自足与风水考量 我们深入北方和南方的典型农宅，探讨了农家在满足生产和生活双重需求下的建筑布局。 “堂屋”的权威与“内宅”的私密： 分析了传统农舍中，公共空间（堂屋）与私人空间（内室、厢房）的功能划分，以及这如何反映了家庭内部的权力结构和长幼秩序。 风水观念对选址和朝向的决定性影响： 考察了古人如何通过地理方位、水流走向等环境因素，来祈求家族的延续和居住的安定，这是一种超越物质层面的“心理安家术”。 二、士绅：礼制下的居住规范与扩张 士大夫阶层对居住的要求，是“光宗耀祖”的体现。他们的“安心”建立在对社会秩序的严格遵循之上。 “规制”与“制式”： 探讨了官府对府邸规模、开间数量的限制，以及士人如何通过精巧的园林设计来“超越”这些限制，在有限空间内营造无限的文化意境。 内宅的性别区隔： 详细分析了明清时期，大家族中对内宅（女眷活动区）的严格封闭与管理，这种隔离是保障宗法体系和财产不外泄的“安全措施”。 三、城市市民：小而美的生存艺术 在拥挤的城市中，市民阶层创造出高效利用空间的居住模式。 合院式居住的垂直发展： 研究了明清城市中，普通市民如何将居住单元向上发展，形成多层结构，以及这种结构对家庭内部关系带来的新挑战。 商住一体： 考察了前店后宅的商业模式如何影响了居住的私密性，以及市民如何平衡商业需求与家庭休憩的需求。 第三部分：文化底色与未来展望（非现代预言） 本部分总结了古代社会保障居住稳定的文化内核，并反思其在历史演进中的局限性。 “安土重迁”的社会心态： 剖析了这种心态如何增强了社区粘性，但也阻碍了社会资源的优化配置。 “家”的延续性而非个体性： 强调在古代，“成家”的首要目标是保证祖业和血脉的延续，而非满足个体对居住舒适度的追求。 本书旨在提供一个独特的历史视角，理解“居住安稳”在古代社会并非一个简单的经济问题，而是一个融合了宗法、礼制、风水、商业与国家权力的复杂文化工程。它揭示了古人如何在资源有限、变动不居的环境中，构建起坚韧而长久的“安居”之道。

作者简介

李开周

　　1980年生，河南开封人，青年学者，《南方都市报》专栏作家，曾在《新京报》、《中国经营报》、《世界新闻报》、《羊城晚报》、《中国烹饪》和《万科周刊》等媒体开设专栏。

　　着有《过一个欢乐的宋朝新年》、《吃一场有趣的宋朝饭局》、《历史课本闻不到的铜臭味》等。

第一篇 建造与开发

第一章 一次征收土地事件
第二章 元丰六年的拆迁补偿
第三章 宋朝的环评
第四章 太监包工
第五章 浮报数额
第六章 房子齐步走
第七章 北魏第一高楼
第八章 个性的房，手工的鞋
第九章 水边的商铺
第十章 用念力完成开发
第十一章 在元朝自主建房
第十二章 唐代巨贾窦乂的经商之道
第十三章 择日动工

第二篇 房市也疯狂

第一章 西周土地有多便宜？
第二章 汉代居延的超低房价
第三章 南北朝的高房价
第四章 陈仲躬买房——大唐房屋交易
第五章 宋朝购房流程
第六章 宋朝房奴问题
第七章 苏辙买房记
第八章 宋朝人怎样用房子赚钱
第九章 元朝的地价和工资
第十章 明朝成化八年租售比
第十一章 弘治朝集资购房事件
第十二章 集体躁狂的嘉靖楼市
第十三章 从《金瓶梅》看明代房市
第十四章 从《红楼梦》看清代房市
第十五章 明末清初上海的土地交易
第十六章 清朝小户型
第十七章 回到民国去买房
第十八章 谁堵了房市的下水管
第十九章 想做房奴而不得
第二十章 题门贴——南北朝的房屋广告
第二十一章 从《儒林外史》看贷款买房
第二十二章 出典、活卖与抵当
第二十三章 「找」房款
第二十四章 成三破二——房地产经纪人的报酬
第二十五章 练气功和买房子
第二十六章 头陀苦行与不买房运动
第二十七章 借房等死

第三篇 租房时代

第一章 在唐朝租房
第二章 在《水浒》里租房
第三章 帝制时代的廉租房
第四章 宋朝住房自有率
第五章 官员租房
第六章 公房出租
第七章 公房租金及其去向
第八章 苏轼来信――房租减免
第九章 租房先给谢礼
第十章 典不到的河房
第十一章 二房东的小竹筒
第十二章 宁羡房东不羡仙
第十三章 咱们房东有力量
第十四章 有多少才子佳人都成了房东

第四篇 住房政策

第一章 西周售房合同
第二章 汉代也有财产税
第三章 西汉初年人人有房？
第四章 悬钱立券，家园豁免──南北朝的抵押贷款
第五章 唐代的土地公有制：均田法
第六章 宋朝的售房合同
第七章 宋朝的住房救济
第八章 一份契约里的元代房政
第九章 房产估价在元明
第十章 明太祖的国六条
第十一章 万历年间买房过户
第十二章 万历年间的房价很便宜？
第十三章 雍正版售房合同
第十四章 帝国的契税
第十五章 利玛窦缴契税
第十六章 田宅充公
第十七章 赐宅
第十八章 鳖过桥──国营不动产
第十九章 千年房屋税
第二十章 当第二套房成为时尚
第二十一章 最牛是房牙
第二十二章 捆住房子
第二十三章 卖房不破租赁
第二十四章 公设比
第二十五章 卖房先问亲邻
第二十六章 亲房帖
第二十七章 当铺与房贷
第二十八章 丢了合约，没了权证
第二十九章 分割避税
第三十章 受灾户补助
第三十一章 Faculty Tax
第三十二章 爱护公物
第三十三章 铁打的衙门流水的官
第三十四章 星级衙门

第五篇 居住环境

第一章 蛆缸里居住
第二章 树上的禅师
第三章 外城的卫生
第四章 骑黄马戴口罩
第五章 跟着房子去旅行
第六章 从城市农业到社区农业
第七章 肥遯――隐居的条件
第八章 万历复活
第九章 当居住变成赛跑

第六篇 家居生活

第一章 天子坐明堂
第二章 五亩之宅（附开心农场）
第三章 桃花岛，燕子坞：《射鵰英雄传》的居家环境
第四章 从平房到楼房
第五章 城居地主
第六章 元代四种小户型
第七章 那些羞涩的豪宅
第八章 大观园有多大
第九章 左青龙右白虎
第十章 男人在左，女人在右
第十一章 嵇康的辩术
第十二章 住在木桶里
第十三章 隔墙有耳
第十四章 演A片的猫和当搬运工的狗
第十五章 我的厕所我做主
第十六章 当马桶代替厕所
第十七章 李赤的坐便器
第十八章 墨子的卫生间
第十九章 合作取暖
第二十章 和尚不出家
第二十一章 驸马爷上夜班
第二十二章 伏藏：古人的藏宝处
第二十三章 天国里的豪宅
第二十四章 给死人办证
第二十五章 清宫无蚊帐

第七篇 装潢设计

第一章 大唐居家装潢流行色
第二章 芥子园装潢问题
第三章 中庭的植物
第四章 有关梁山的声学改造

成三破二――房地产经纪人的报酬

《四世同堂》里面有位金三爷，住在北京，自由职业，不种田，不做官，也不是工人，每天跑东跑西，给卖房的找买主，给买房的找卖主，买卖完成，他拿佣金，近似房产经纪人。用老舍话讲：「当他立在高处的时候，他似乎看不见西山和北山，也看不见那黄瓦与绿瓦的宫殿，而只看见那灰色的，一垄一垄的，屋顶上的瓦。那便是他的田，他的货物。有他在中间，卖房子的与买房子的便会把房契换了手，而他得到成三破二的报酬。」

什么是「成三破二的报酬」呢？

百花文艺出版社一九七九年版的《四世同堂》标有注释，说那是旧社会买卖房地产的陋规，买方付房款的百分之三，卖方付房款的百分之二，给经纪人做报酬。这话大致没错，只是图省事，没说清什么叫「成」，什么叫「破」。「旧社会买卖房地产的陋规」也是文革语气——别人帮你成了买卖，你给人家钱，属于市场规则，跟「旧社会」和「陋规」什么的根本扯不上嘛，譬如现在是新社会，您让房屋仲介帮您买套房，不也照样要掏钱吗？

「成」和「破」不难解释。过去中国人讲究祖业代传，自家的房子无论如何不能卖，卖了就是破家；别人家的房子无论如何要买过来，买了就是成材。所以，「破」就指代卖房的人，「成」就指代买房的人。现在的开发商得庆幸自己没有生在民国，不然就数他们最「破」，因为他们卖房最多。

在民国时期的房产交易中，还有跟「成」和「破」非常近似的一套词儿，那就是「兴」和「败」。比如福建闽清，经纪人也是取房款的百分之五做佣金，其中百分之三由买方出，百分之二由卖方出，当地称之为「兴三败二」。很明显，「兴」是指买方，「败」是指卖方，解释同前。

「成三破二」也好，「兴三败二」也罢，房产经纪人的佣金比率都是百分之五，这部分佣金也都是由买卖双方分摊。相似地，台湾今天房仲抽成依规定不得超过百分之六，一般来说都是卖方出得比买方来得高，例如向卖方收取百分之四，向买方收取百分之一到二的报酬。

不过，民国那么大，「成三破二」和「兴三败二」也只是在北京和福建等个别地方流行，跳出北京和福建，可能又是一套规矩。例如江西南昌，人们通过经纪人买地，要付百分之三的佣金，通过经纪人买房，则要付百分之四的佣金。而不管是买地还是买房，都是买家一方付钱，这在当时叫做「田三屋四」。

评分☆☆☆☆☆

刚开始拿到《千年房市：古人安心成家方案》这本书，我以为它会是一本关于古代建筑风格或者房地产发展史的科普读物，毕竟“房市”这个词通常会让人联想到这些。但随着阅读的深入，我才发现这本书的立意远比我想象的要深刻得多。它没有停留在房屋本身，而是将目光投向了“人”——那些渴望拥有一个安稳家园的古人。作者通过对不同时期社会阶层、家庭结构、以及婚嫁习俗的梳理，展现了“房产”在古人心中不仅仅是物质的居所，更是情感的寄托、家族的象征、以及社会地位的体现。我尤其被书中关于“嫁妆房”和“陪房”的章节所打动，它们不仅仅是财产的转移，更是对女性未来生活保障的考虑，以及家族之间联姻的考量。这种将房产与情感、伦理、社会网络紧密结合的视角，是现代房地产市场中极少见的。书中对“房屋租赁”和“短期居住”的探讨，也让我看到了古人并非只有“一次性买断”的思维，他们也有灵活的居住选择，并且有相应的社会规范来约束。这本书让我从一个全新的角度去理解“安居乐业”这四个字，并思考在历史的长河中，人们对“家”的追求是如何延续和演变的。

评分☆☆☆☆☆

不得不说，《千年房市：古人安心成家方案》这本书，为我打开了一扇通往古代智慧生活的大门。我一直对古代的“生活美学”充满好奇，但大多数书籍都聚焦于艺术、服饰或者饮食，很少能触及到最基础的“居住”问题。这本书却恰恰填补了这一空白。它没有用宏大的历史框架来叙事，而是像解剖麻雀一样，细致地描绘了古人在不同经济条件、不同地理环境下，如何通过各种各样的方式来获得或改善自己的居所。我印象最深刻的是关于“抵押贷款”和“典当房产”的章节，那些繁琐的流程、苛刻的条件，以及古人如何在绝境中寻找生机，都让我感叹不已。同时，书中也探讨了“产权纠纷”的解决之道，虽然古代的法律体系与现代不同，但其中蕴含的“公平”、“正义”的原则，以及人们对“邻里和睦”的重视，至今仍具有借鉴意义。读完这本书，我不仅对古代的房产交易有了更直观的认识，更重要的是，我体会到了古人那种“靠自己双手，稳稳当当过日子”的朴素愿望，以及他们为了实现这个愿望所付出的智慧和努力。这本书让我觉得，无论时代如何变迁，人们对“安稳的家”的追求，永远是那么的真实和感人。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名《千年房市：古人安心成家方案》着实吸引了我，但一开始我有点担心它会是一本充斥着冷冰冰的数字和条例的书。然而，翻开后，我立刻就被其中跳跃的生命力所感染。作者在阐述古代房产交易的各种规矩和陷阱时，竟然穿插了大量生动的故事和趣闻。比如，书中讲到某位官员因为买卖房产时疏忽了一个小小的“邻居同意权”，结果惹来了无穷的麻烦；又比如，某个富商因为轻信了口头承诺，最终赔了夫人又折兵。这些故事，虽然发生在古代，却仿佛就在昨天，让我时刻保持警惕。更重要的是，作者并没有仅仅停留在“揭露问题”的层面，而是深入剖析了古人是如何“化解危机”的。他们运用智慧，比如通过“宗族担保”、“信誉背书”等方式，来规避潜在的风险。这种“未雨绸缪”的思维方式，以及在出现问题时，如何通过协商、调解，甚至运用法律的智慧来解决，都给我留下了深刻的印象。读这本书，感觉就像在和一群智慧的先辈对话，学习他们如何在这个充满变数的“房市”中，为自己和家人稳稳地扎下根来，获得内心的安宁。

评分☆☆☆☆☆

一直对历史中的“民生”话题情有独钟，总觉得那些宏大的叙事之下，普通人的生活才是最真实动人的。《千年房市：古人安心成家方案》这本书，恰恰满足了我这种窥探欲。它不像一本枯燥的学术著作，而是像一位博学的长者，娓娓道来，将一个个鲜活的案例串联起来，勾勒出古代社会人们安居乐业的图景。我惊叹于古人对于“土地”的敬畏之心，他们不仅仅是把它当作一种商品，更是“生息之本”，是家族传承的命脉。书中的“乡约”制度，那些关于土地买卖、房屋租赁的约定，虽然简单，却蕴含着朴素的公平和信任，让人不禁反思，现代社会为何反而多了许多隔阂和不确定性。我特别欣赏作者在分析“地权”问题时的细致入微，从“授田制”的早期实践，到后期“田庄经济”的兴盛，再到各种“佃农契约”的演变，每一个阶段的细微变化，都牵动着无数家庭的命运。读这本书，你会发现，原来“住房问题”并非现代社会才有的烦恼，古人也有他们的应对策略，而且很多策略，至今仍有借鉴意义。它让我看到了历史的厚重，也感受到了人性的温暖，更让我对“家”这个概念有了更深层次的理解。

评分☆☆☆☆☆

这本《千年房市：古人安心成家方案》真是让我大开眼界！我一直以为古代人在买房置业方面，除了“看风水”之外，就没什么特别的门道了，顶多就是集资或者靠祖上荫庇。但这本书彻底颠覆了我的认知。作者不厌其烦地从不同朝代的社会经济背景、法律法规、甚至民间习俗入手，层层剥茧，展现了古人那些看似朴素却又充满智慧的“安心成家”之道。尤其是在处理邻里纠纷、防范契约风险、以及如何应对市场波动方面，那些古籍里记载的案例和解决方案，简直比现在的很多合同条款都来得严谨实用。我特别喜欢其中关于“以地易地”和“联合购地”的章节，想象一下，一群志同道合的古人，为了共同的居住愿望，集思广益，互相协作，这种社区互助的精神，在如今这个讲究“独善其身”的时代，显得尤为可贵。而且，书中对“房产税”和“遗产继承”的探讨，也让我对古代社会治理的复杂性有了更深的理解。读完之后，我感觉自己仿佛穿越回了古代，亲身经历了一场场跌宕起伏的房产交易，也学到了不少“保值增值”的秘诀，当然，不是指金钱上的，而是指精神上的安宁和对家园的归属感。