购物中心基本上便是各种零售与服务承租商的集合体，彼此为了追求自己与相互间的最大效益而聚集在一起。这个零售聚集行为的最大诱因，就是承租商之间各种互利的交互作用，个别的承租商(如咖啡店)在本身的营运活动下对其他承租商(如书店)的营运产生影响。在经济学中，这种未经过他人同意便对其产生影响的作用，便称为外部性或外部效果(externalities)。以上例而言，书店与咖啡馆因为互补性高而结合，在相同偏好的客层里，咖啡店泡煮咖啡与糕点所散发出的香味，可以刺激并带给书店消费者极佳「气氛的创造(the creation of atmosphere)」；同时，在书店购买书籍杂志的消费者，也正好需要一个舒适的咖啡座可以就近坐下来好好享受一个充满香醇浓郁的咖啡与心灵知识交流的午后。这些因为零售商聚集而产生的互助互利的作用，使个别零售商可以拥有在分散的区位独立营运所无法获得的额外利润。而这些由零售商群聚后的营运行为所产生的效益，便是聚集经济理论中规模报酬递增与范畴报酬递增的最主要来源；而这种一加一大于二的零售聚集行为也就是购物中心承租组合策略中最主要追求的目标。

　　购物中心内的承租商配置管理得宜，个别承租商便可能获得数倍到数十倍的营业额。当然，零售聚集并非都不会有负向的交互作用，而使得承租商的营运绩效更差的情况。因此，购物中心营运管理的目标之一，便是去思考如何极大化正向承租商间外部效果，而将负向外部效果消弭或有效的控制，惟有能够同时做到正负向效果的管理，才有可能产生最理想的承租组合。对一个购物中心的营运管理者而言，不断的寻找最佳的承租组合是达到整体购物中心利润极大化的不二法门。然而，最佳承租组合的概念除了包含选取最适当的零售与服务业种与市场性最强的品牌之外，还包含一切能够增进购物中心内整体购物环境的要素，例如，使消费者放松心情的音乐、现场表演活动、以及提供适当的公共性服务与设施等等。

　　在本书的实证分析的重点放在解决两个最核心的研究问题上：其一、何谓强势承租商(strong tenant)；其二、是能够增进承租组合效益的优势多样性模式。强承租商在本书的实证研究中所代表的意涵，也就是能够产生高强度的正向外溢效果的承租商，我们将之定义在三个方面：a)承租商的营运面积；b)在各零售与服务业种下领导零售商；与c)最受消费者欢迎的领导品牌。而在寻找能够增进承租组合多样性效益的型态上，本书从英国区域型购物中心的承租组合内容中，验证了零售与服务业种的核心与周边关系(core-periphery relationship)，更由英国区域型购物中心的实际的承租组合中，以因素分析的方式萃取出数个在购物中心中的核心与周边零售业种，并根据这些实证分析的结果提出营运管理策略上的建议。

■ 本书适合的对象为购物与零售产业、以及相关不动产专业人士，包括：
●　购物中心经营管理人员
●　百货公司与其他购物商场经营管理人员
●　零售商与流通事业专业/从业人员
●　不动产证券化相关专业人员
●　零售与流通产业研究分析人员
●　商用不动产研究人员
●　银行(商业)、保险与投资公司不动产贷放人员
●　不动产投资分析评估人员
●　不动产估价人员、不动产经纪人
●　土地开发与规划人员
●　零售商用不动产与购物中心之专业建筑师与规划师
●　政府单位商业中心规画人员
●　政府单位土地招标规划人员
●　政府单位市中心区发展与都市更新再开发规划人员
●　企业管理之零售与流通、地政与不动产经营管理、土地规划开发等研究所研究生与大学部三、四年级的学生
●　其他对购物休闲环境与其经营管理有兴趣的读者

刘序
自序
本书导读

第一章　绪论

第1-1节　零售、不动产与购物中心
第1-2节　购物中心的定义
第1-3节　购物中心的价值
第1-4节　购物中心的利润链
第1-5节　购物中心在营运与管理上的主要参与者
第1-6节　购物中心管理的目的
第1-7节　本书撰写目的、研究方法论与全书架构
第1-7-1节　本书之研究目的
第1-7-2节　本书之研究方法
第1-7-3节　本书架构

第二章　承租组合的理论基础：聚集与外部效果

第2-1节　本章前言：聚集、外部效果与购物中心
第2-1-1节　聚集与购物中心
第2-1-2节　聚集与外部效果的关系
第2-2节　聚集
第2-2-1节　聚集与区位理论
第2-2-2节　聚集、外部效果与报酬递增
第2-2-2-1节　聚集经济的成因
第2-2-2-2节　报酬递增?：规模经济
第2-2-2-3节　报酬递增?：范畴经济与联合生产经济
第2-2-2-4节　报酬递增?：购物中心增乘效果与零售相容性
第2-2-3节　聚集中之多样性
第2-2-3-1节　多样性/歧异度与生产力
第2-2-3-2节　同质性与异质性聚集
第2-2-4节　聚集中之核心与周边关系
第2-3节　外部效果
第2-3-1节　外部效果的定义
第2-3-2节　未支付因素与气氛创造
第2-3-3节　何种外部效果必须要处理
第2-4节　外部效果相关理论
第2-4-1节　管理交易成本
第2-4-2节　财产权
第2-4-3节　公共财外部效果
第2-4-4节　俱乐部财理论与集体行为理论
第2-4-5节　无进入障碍资源与”共有资源的悲剧”
第2-5节　本章小结

第三章　购物中心租金、承租组合与承租商间外部效果

第3-1节　本章前言
第3-2节　购物中心的租金与其特性
第3-2-1节　购物中心租金的决定因素
第3-2-2节　抽成租金与营业额之关系
第3-2-3节　竞租关系及租金差别取价
第3-3节　购物中心之承租组合
第3-3-1节　承租组合的定义
第3-3-2节　承租组合的四大要素
第3-3-2-1节　承租商的类型（零售/服务业种与品牌）
第3-3-2-2节　承租商的承租面积大小
第3-3-2-3节　承租商所在区位
第3-3-2-4节　承租商数量
第3-3-3节　承租组合的决策过程与方式
第3-4节　承租商间外部效果之文献回顾
第3-4-1节　交互作用力量
第3-4-2节　过去研究所提出承租商间外部效果相关模型
第3-5节　本章小结

第四章　承租商间之正向与负向外部效果
第4-1节　本章前言
第4-2节　承租商间外部效果的交互关系
第4-2-1节　正向与负向外部效果间的模煳性
第4-2-2节　正向与负向外部效果之相对存在关系
第4-2-3节　承租商间外部效果的分类
第4-2-3-1节　正向外部效果的类别
第4-2-3-2节　负向外部效果的类别
第4-3节　承租商间之溢出效果
第4-3-1节　零售相容性与互补性
第4-3-1-1节　商店间交互利益与损失的传递媒介
第4-3-1-2节　零售相容性与互补性
第4-3-1-3节　商店间相容性的要素分析
第4-3-1-4节　商店间不相容性
第4-3-2节　商店之集客力之溢出效果：个别商店意象
第4-3-3节　正向之营运销售努力溢出效果与负向营运与服务外部效果
第4-3-3-1节　营运销售努力之溢出效果
第4-3-3-2节　负向之营运与服务外部效果
第4-3-3-3节　坐享其成效果（权利与义务的不均衡）
第4-3-3-4节　集客与购物者游逛的阻碍因素
第4-3-3-5节　负向顾客服务
第4-3-4节　正向气氛外部效果与负向邻里性外部效果
第4-3-4-1节　正向气氛外部效果
第4-3-4-2节　负向邻里性外部效果
第4-3-5节　未釐清的财产权
第4-4节　集体行为下的效益与损失
第4-4-1节　购物中心的意象与吸引力
第4-4-2节　购物中心吸引力：多样性与其他要素
第4-4-2-1节　承租组合多样性
第4-4-2-2节　其他购物中心吸引力的元素
第4-4-3节　公共财的提供
第4-4-4节　集合资源与成本的分享与分摊
第4-4-4-1节　权利的分享与义务的分摊
第4-4-4-2节　资源
第4-4-4-3节　义务
第4-5节　本章小结

第五章　承租商间外部效果的管理

第5-1节　本章前言
第5-2节　外部效果解决方案的障碍与管理机制
第5-2-1节　正常与异常的相依关系
第5-2-2节　外部效果内部化的障碍
第5-2-3节　购物中心管理营运者在解决外部效果问题上的角色
第5-3节　经济理论与购物中心管理实务上之解决方案
第5-3-1节　Pigouvian 税与补贴机制
第5-3-2节　Coase定理
第5-3-3节　由管理单位介入下实施之规则与规范
第5-3-4节　实务界的工具与政策
第5-4节　溢出效果与集体行为下之利益与损失的管理
第5-4-1节　正向溢出效果的管理
第5-4-2节　负向溢出效果的管理
第5-4-3节　集体行为下之利益与损失的解决
第5-5节　本章小结

第六章　购物中心承租组合之实证分析研究

第6-1节　本章前言
第6-2节　实证研究的目的与假设
第6-2-1节　实证研究的目的
第6-2-2节　实证分析范围的决定
第6-2-3节　研究假设
第6-2-3-1节　强势承租商的检验
第6-2-3-2节　承租组合多样性模式的检验
第6-3节　研究资料
第6-3-1节　绩效资料的寻找与设定
第6-3-2节　资料的搜集
第6-4节　方法与模型
第6-4-1节　实证分析中所使用的方法
第6-4-2节　模型与其调整
第6-4-2-1节　强势承租商的检定
第6-4-2-2节　零售/服务业种与品牌的集中与歧异度测试
第6-4-2-3节　零售聚集的因素分析
第6-5节　本章小结

第七章　英国区域型购物中心之叙述统计

第7-1节　本章前言
第7-2节　英国的区域型购物中心与区域性因素
第7-2-1节　购物中心所在区位分析－中地理论
第7-2-2节　区域因素
第7-2-2-1节　零售中心的区域零售租金水准
第7-2-2-2节　来客量(Foot fall)
第7-2-2-3节　有效商圈范围(Catchment area)
第7-2-2-4节　区位类型
第7-2-2-5节　其他潜在的区域因素
第7-3节　购物中心特征值
第7-3-1节　营运面积、单位数与每单位平均营运面积大小
第7-3-2节　购物中心的年龄与改装修(Refurbishment)
第7-3-3节　停车空间
第7-3-4节　其他购物中心特征值
第7-3-4-1节　楼层数
第7-3-4-2节　购物中心主体建筑物封闭的方式
第7-4节　承租商特征值（商店意象）
第7-4-1节　主力核心商店(Anchor tenants)
第7-4-2节　零售活动/零售与服务业种(Retail activities)
第7-4-3节　品牌数量
第7-4-4节　相似度/连锁与非连锁度(Similarity ratio)
第7-5节　承租商租金与租约
第7-5-1节　调整后租金与每平方英呎单位租金
第7-5-2节　租期长度、断约条款与租金调整(Rent review)
第7-5-2-1节　租期长度（年）
第7-5-2-2节　断约条款(Break clauses)
第7-5-2-3节　租金调整期(Rent review)
第7-5-3节　免租期(Rent free period)与其他招商诱因
第7-5-3-1期　免租期
第7-5-3-2期　其他招商诱因
第7-6节　公共设施与服务
第7-7节　本章小结

第八章　实证分析结果：承租商强度因素、承租组合多样性与其他影响因素

第8-1节　本章前言
第8-2节　区域性因素与购物中心特征属性变数
第8-2-1节　区域变数
第8-2-2节　购物中心特征属性变数
第8-3节　强势承租商
第8-3-1节　承租商的营业面积
第8-3-2节　承租商于区域型购物中心内连锁的强度
第8-3-3节　领导零售商(Top retailers)
第8-3-4节　代表承租商间外部效果之相关特征变数的重要性
第8-4节　承租组合多样性
第8-4-1节　零售服务业种，以及品牌的集中与分散的Herfindahl指数
第8-4-2节　其他承租组合多样性指数
第8-4-2-1节　购物中心营运面积
第8-4-2-2节　营业单位数量
第8-4-2-3节　营业单位平均面积
第8-4-2-4节　零售与服务业种数量
第8-4-2-5节　品牌数量
第8-4-3节　公共服务与设施的多样性
第8-5节　零售与服务业种的因素分析
第8-5-1节　代表性因素之萃取
第8-5-2节　萃取出之因素及其转轴
第8-5-3节　因素的定义
第8-5-4节　各区域型购物中心因素得点的多元回归结果
第8-6节　本章小结

第九章　购物中心承租组合策略性建议

第9-1节　本章前言
第9-2节　强势承租商与强势购物中心
第9-2-1节　强势承租商：营业面积、品牌、连锁度与其他
第9-2-1-1节　租金与营业面积的消长
第9-2-1-2节　领导零售商与高渗透性零售商
第9-2-2节　强势购物中心
第9-2-3节　强势承租商与强势购物中心的敌对与合作关系
第9-3节　承租组合多样性策略
第9-3-1节　承租组合多样性的策略性建议
第9-3-2节　集中与歧异原则(Concentration but diversity)
第9-3-3节　核心与周边的零售服务业种
第9-3-4节　英国区域型购物中心的例证
第9-4节　内部化与管理的过程
第9-4-1节　承租商间外部效果内部化与管理的目的
第9-4-2节　理想承租组合与强势承租商的连结
第9-5节　其他管理营运策略建议
第9-5-1节　相似比率与强势承租商
第9-5-2节　公共设施与服务：购物中心内的宁适度
第9-5-3节　负向承租商间外部效果
第9-5-4节　租约结构之影响
第9-5-5节　其他区域因素
第9-6节　本章小结
第9-6-1节　对购物中心管理者的承租组合建议
第9-6-2节　本章小结