张金鹗的都市更新九堂课 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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★不可不知！
　　房产教授张金鹗，以自己的房子做都市更新案例，
　　站在住户与专家双方的立场，告诉你都更成功最重要的九堂课！

★破天荒！
　　与政府都更处、建设公司、代理实施者、建经公司、估价师、建筑师、银行等专业人士精采对谈，告诉你看不到的都市更新细节！

　　改善住家环境，你可以亲自参与！
　　九堂课，教你充分掌握都市更新！

　　第一课  都更六大神话，破解不当迷思
　　第二课  都更要知道的六大权益
　　第三课  都更的意愿，这样确定
　　第四课  启动都更，这样做
　　第五课  整合住户，大家动起来
　　第六课  都更实施者，谁来主导大不同
　　第七课  建筑规画，让都更价值提升
　　第八课  都市更新，财务问题面面观
　　第九课  都更完成，新生活开始

　　台湾都市环境杂乱、老旧，欠缺公园绿地及舒适人行步道等公共空间，住宅居住品质不理想，房价又贵得吓人，生活在都市的台湾人应该都感受得到，居住品质仍有相当的改善空间。

　　「都市更新」是结合了个人住宅与公共环境，一起进行脱胎换骨的整体改善工作。

　　张金鹗教授长期研究都市更新，深感都市更新的专业与复杂，因此本书以平实的写法，希望能够让读者了解完整的都市更新观念与做法，加速都市更新的正面推动，为台湾的都更尽一份心力！

作者简介

张金鹗

　　不只关心房价，更关心住屋品质。
　　不只关心经济，更忧心「富裕中的贫穷」。

　　过去，你所知道的张金鹗，是一位房地产的学术良知。

　　但你可能不知道，他对于都市更新的关切，早在三十五年前即已萌芽，并持续关注至今。

　　现在，他甚至将原本谈好价格的人生第一屋收回来，让自己成为都市更新户中的一员，更深切体会都更户的心情。

　　张金鹗认为，都市更新是一件不能不做的事情，剥削住户利益的建商，的确令人不满；以赚钱为主，致使社区失去都更机会的住户，却也让人觉得遗憾。

　　因此致力于寻求、建立让都市更新公平、公正、公义的方法及平台，期待都市更新有更美好的未来。

现职
　　政治大学地政系特聘教授
　　政治大学台湾房地产研究中心主任

学历
　　美国麻省理工学院建筑硕士、美国宾夕法尼亚大学都市及区域计画硕士、博士

经历
　　中原大学建筑系毕业设计 / 台北市大桥段都市更新计画
　　美国麻省理工学院硕士论文 / 台北市柳乡都市更新实验计画
　　东海大学建筑研究所任教 / 台中市柳川都市更新实习课程
　　政治大学地政系任教 / 都市更新委託研究案
　　台北市政府都市更新审议委员会委员
　　台北县政府都市更新审议委员会委员
　　高雄市政府都市更新审议委员会委员
　　内政部都市计画委员会委员

〈自序〉都市更新，大家一起来关心
〈楔子〉从研究都更到亲身参与都更

第一课　都更六大神话，破解不当迷思
1 老厝免费换新屋，不花一毛钱？
2 都更一坪换一坪，完全不吃亏？
3 投资都更老公寓，保证赚大钱？
4 容积奖励是都更的万灵丹？
5 同意都更，越晚表态越有利？
6 找建商不可靠，自己进行好处多？
对谈现场──张教授与都更处对谈

第二课　都更要知道的六大权益
1 谈都更，对象是谁有关系
2 多看、多听、多了解，积极参与不吃亏
3 实际坪数要确认，以免造成纠纷
4 都更文件何其多，聪明签字不怕受骗
5 专户、信託双管齐下，确保钱不被骗走
6 细节也要弄清楚，别让权益睡着了
对谈现场──张教授与都更顾问建经公司对谈

第三课 都更的意愿，这样确定
1 要不要都更？先思考两大角度
2 从四大面向检视，你家是否要更新？
3 掌握三大重点，从各种角度认识都市更新
4 想都更，你的社区会成功吗？
5不想都更，进退应对该如何拿捏？
对谈现场──张教授与代理实施者对谈

第四课 启动都更，这样做
1 更新前先弄清楚──你家可以都更吗？
2 都市更新三阶段──整合、规画、执行
3 执行前先确定──谁来进行更新？
4 都更说明公听会，这样听出眉角来
5 都更成功的六大致胜关键
对谈现场──张教授与建经公司对谈

第五课 整合住户，大家动起来
1 团结力量大，一起揪团来都更
2 千言万语，如何向住户说明都更工作？
3 有系统的组织，凝聚住户向心力
4 更新进行中，住户该做些什么？
5 遇到不愿都更的住户，该怎么办？
对谈现场──张教授与估价师对谈

第六课 都更实施者，谁来主导大不同
1 实施者为建商，大家一起来帮忙
2 建商主导都更，这样思考保权益
3 实施者为地主，这些细节要注意
4 都更新趋势──找代理实施者
5 监督都更──找专业顾问公司
对谈现场──张教授与建设公司对谈 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　

第七课　建筑规画，让都更价值提升
1 建筑物的产品定位，需要住户的参与
2 都更容积奖励，到底是怎么一回事？
3 规画建筑物前，要先知道容积大小
4 规画未来房屋面积的两大思维
对谈现场──张教授与建筑师对谈

第八课　都市更新，财务问题面面观
1 钱从哪里来？──更新的费用该由谁来支付？
2 都更资金的强力后盾──银行
3 钱用在哪里？──更新所需要的花费有哪些？
4 更新成功的最大关键──权利变换
5 如何选择位置？──都更后的住户楼层安排
对谈现场──张教授与银行对谈

第九课 都更完成，新生活开始
1 不可不知的都更实施过程 三阶段
2 各阶段与实施者协商的注意事项
3 更新期间，这样监督
4 更新后的房子要如何安排？
5 结束都更工作，三件事值得注意
对谈现场──张教授与都更之母对谈

附录

〈楔子〉从研究都更到亲身参与都更
继《张金鹗的房产七堂课》之后，每每遇到亲朋好友、学生时，都不免被问一句：「接下来，要写哪一本书呢？」
答案是「都市更新」。

或许，读者朋友们会诧异：张金鹗与都市更新有什么关系？
说起来，我与都市更新的渊源颇深。
故事，要从我的大学时代说起。

毕业设计，开展都更思想
大学时，我就读于中原建筑系，对于建筑设计也有一定的喜爱。五年级毕业前（建筑系要读五年），教授要求学生必须缴交一份毕业设计，才能正式毕业。

当时，我和好友颜尧山同学一起在校外农舍租屋，两人也一起进行毕业设计，并以台北大桥淡水河畔大龙峒地区的「大桥段」范围作为目标，进行都更设计。

那个年代，大龙峒可说是非常老旧、紊乱的社区，街道巷弄非常多，旧建筑物也多。学建筑的我们，对于老旧建物多半有一份情感，总觉得不一定得是铲除所有的旧建筑，换上西方味浓厚的大楼才叫都更。

我和好友反覆思考着：「有什么方式可以将既有的历史味道保存下来，又能让社区进行一定的更新？」

在国外，沿河地段的建筑物，处处皆景观，反观大龙峒却不是如此。我们两人经过了数十次的思考、推演，以「建筑物与河川的关系」为主轴，最后设计出「沿河的建物最高，离河越远，建物的高度也递减」的建筑风景，并且在每一个建筑物之间以庭院做为连接。

至于巷弄内充满古意的街道，也採取保留的方式，期待让大桥段这一个区段，在保留原历史风貌之余，注入新的景观建筑物。
经过将近一年的纸上推演，在毕业前夕，我和他整整三天三夜未眠，将纸上图型立体化，终于完成了理想中的「大桥段都市更新」模型，并且得到了很多掌声。

这一份毕业设计，开启了我对都市更新的第一步，也让我对于老旧建筑物有了一份不同于以往的感情。
有一天，在「得意于作品大受好评」之余，一个声音突然在心底响起：「如果真的按照这份设计图来执行，原本的居民要住哪里？」当时我年纪尚轻，对于这个问题找不出解答，但「都市更新与原住户之间的关系」却已烙印在我的心中，我相信随着经验的增长，这个问题终究可以找到解答。

出国深造，感受不一样的都市文化
常听人说，进了大学就可以「由你玩四年」。大学不像研究所，不需要缴交论文，从学生的心态上来看，的确比较轻松。不过……

「张金鹗，你好像很忙，到底都在忙什么？」有一天，一位同学忍不住问我。
不知从哪一天开始，我发现台湾的庙宇建筑别具特色，十分吸引我。只要有空，我就会背着相机展开拍庙之旅，从北到南、从东到西，全台湾的大小庙宇，几乎都是我镜头下的主角。

大学毕业后一年，我开始申请出国留学，除了缴交平日在大学时的作品外，突然想起我的庙宇之旅。于是，我将台湾庙宇的建筑特色、庙宇与环境空间、与人的关系做成一份论文，并寄给心目中的理想学校，更顺利申请到麻省理工学院、美国加州大学柏克莱分校。对于托福分数不佳的我而言，这份当初只是为了兴趣而进行的庙宇建筑论文，可说是帮了我极大的忙。

第一次出国的我，接触到异国不同的语言、文化，当地环境与建筑物的关系，沿河精致却不突兀的建筑、麻省理工学院的学习环境、人文荟萃的波士顿……映入眼帘的每一幕，都带给我无限的冲击。

麻省理工学院是一所十分强调与在地结合、亲人亲地的学校，课堂上的讨论与实验，都以该校所在地波士顿、康桥为主。但在学校的第一堂课，却给了我一记大大的震撼弹。

还记得这堂课是「环境设计」。教授一上台就问大家：「什么是好的环境？」台下的同学们纷纷提出见解。下课前，教授建议大家去看看「昆西市场」（Quincy Market）。

「昆西市场？」在波士顿人生地不熟的我，为了了解教授眼中的「好环境」，只好发挥问的本能，在假日时搭了地铁，终于来到了昆西市场。
昆西市场为传统港边渔市场改建的观光建物，在当地是很成功的都市更新典范。多次来到这个地方，我总是拿着小本子和笔，坐在附近画下当地的种种，实际感受环境与人、建物的关系。

在研究所，论文是能否毕业的关键，而我主攻的系所，又是由都市计画系与建筑系合办的研究所课程（系上凯文‧林区〔Kevin Lynch〕教授的「都市意象」〔Image of City〕，在学界十分有名），加上麻省理工学院的在地思想，毕业论文的选题，对我这个外国学生来说，实在是一大挑战。其中，我所选修的「开发中国家住宅问题」课程，是由人类学家丽莎‧佩蒂（Lisa Peattie）教授所讲授，她给了我不同角度的思考方向。

令我印象深刻的是，这位教授每堂课都会丢出两个问题，并开出书单，要同学将答案写在作业中。几週后，她突然当着同学的面宣读并赞赏我的作业，然后对大家说：「你们都习惯在我开的书单中找寻问题的答案，这些书我早就看过了，不需要再看你们的答案。」其实我的作业之所以突出，是因为我的英文不够好，而教授所开的书单又太多，根本看不完，所以只好选择当中重要的部分，并与台湾经验及个人想法做连结。

因为教授的赞美，让我的论文题目有了线索──要以台湾为主。在多方打听下，我得知万华柳乡正在进行都更，并毛遂自荐写了一封信给当时的台北市都市计画处林将财处长，希望暑假时可以参与协助柳乡都更，并得到了同意。于是那年暑假，我每天都泡在柳乡，上午在都市计画处整理相关纪录，下午和晚上就一一访问当地民众，进行意愿调查。而当时的主事者何芳子小姐，更因后来她致力于都市更新，而有「都更之母」的称号。

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