房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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热情不辍的房地产买卖市场，在景气渐次复甦之后，买、卖、仲介三方更加络绎于途。但无论根据消基会历年来或内政部2009年消费纠纷之统计，购屋纠纷始终名列前茅，居高不下，其中有关「仲介房地」问题的买卖纠纷更近六成。

　　这些常见的房地买卖纠纷，你都预知详情了吗？买、卖、仲介三方如何趋吉避凶、知己知彼？数十道疑难杂症，搭配最新实务案例，教您共修「风险控管」这一课！

市场风云下的财富博弈：现代企业兼并与收购实务精解 【本书聚焦】 洞察全球经济格局的深刻变革，解析驱动企业成长的核心引擎——兼并与收购（M&A）。本书不仅是理论的深度剖析，更是实战策略的权威指南，为决策者、投资者、法律顾问及财务专家提供一套系统化、可操作的 M&A 全景地图。 --- 第一部分：战略基石——理解 M&A 的驱动力与宏观背景 第一章：全球化与产业重构中的 M&A 脉动 在全球化深入发展与技术迭代加速的背景下，企业面临着前所未有的增长瓶颈与竞争压力。本章首先界定现代 M&A 的核心概念，区分合并（Merger）、收购（Acquisition）、资产购买（Asset Purchase）与股权购买（Stock Purchase）的法律与财务差异。我们将深入探讨驱动当前 M&A 浪潮的三大核心力量： 1. 规模经济与协同效应的再探索： 传统规模经济模型在新时代下的演变，以及如何通过并购实现成本削减、运营效率提升和市场份额的快速扩张。 2. 技术壁垒与“登月计划”： 聚焦于高科技、生物制药等前沿领域，解析企业如何利用 M&A 快速获取关键专利、人才团队和前沿技术平台，跨越“技术鸿沟”。 3. 地缘政治与监管环境的影响： 分析跨国并购（Cross-border M&A）中日益复杂的国际贸易摩擦、外资审查制度（如 CFIUS）对交易结构设计的影响与应对策略。 第二章：战略定位与目标筛选的艺术 一次成功的并购始于清晰的战略意图。本章强调“战略先行”原则，指导读者构建严谨的目标筛选框架： “买什么”的哲学思考： 定义并购目标是垂直整合（上游供应或下游分销）、水平整合（竞争对手整合）还是多元化扩张。 价值驱动的评估标准： 建立多维度指标体系，不仅关注财务报表上的盈利能力，更要评估管理团队质量、企业文化契合度、知识产权组合的稳健性等“软性资产”的价值。 主动出击与被动防御： 探讨主动发起收购（Proactive Acquisition）与防御性收购（Defense M&A，如反向收购或毒丸计划）的战略时机选择。 --- 第二部分：价值评估与交易架构设计 第三章：精密的估值模型与溢价分析 估值是 M&A 谈判的基石。本章详尽阐述适用于不同类型企业的估值方法论，并重点剖析估值溢价（Premium）的构成与合理性： 1. 现金流折现法（DCF）的深度应用： 详细拆解自由现金流的计算、折现率（WACC）的确定，以及在不确定性高的新兴市场或初创企业中如何调整参数。 2. 可比公司分析（Comps）与可比交易分析（Precedents）： 强调在选择可比对象时，必须进行“运营对标”和“周期对标”，避免简单的行业分类偏差。 3. 特定资产的价值衡量： 如何对无形资产（品牌价值、客户名单、SaaS 订阅收入等）进行公允价值评估，以避免未来商誉减值的风险。 第四章：构建稳健的交易结构 交易结构的选择直接影响税务负担、法律责任的继承以及融资的可行性。本章重点剖析主流交易架构的优劣： 股权收购 vs. 资产收购的权衡： 深入分析在不同司法管辖区下，两种结构在税务处理、或有负债转移风险、合同必要性（如“变更控制权”条款）上的差异。 分期付款与对赌机制（Earn-outs）： 探讨对赌条款在弥合买卖双方对未来业绩预期差异中的作用，并提供设计有效、可执行对赌协议的关键要素（里程碑设定、数据核查权）。 反向收购（Reverse Mergers）与特殊目的收购公司（SPAC）： 针对希望快速进入资本市场的目标企业，解析 SPACS 的运作流程、监管挑战及对现有股东的影响。 --- 第三部分：尽职调查与风险管理（Due Diligence Deep Dive） 第五章：跨学科的全面尽职调查体系 尽职调查是揭示“黑天鹅”事件的关键环节。本书构建了一个覆盖所有关键领域的“六维”尽职调查框架： 1. 财务与税务尽调： 关注盈利质量（Quality of Earnings, QoE）、隐藏负债、潜在的税务清算风险，以及合并后的税务协同潜力。 2. 法律与合规尽调： 重点审查合同履行情况、知识产权的有效性与可转让性、重大的未决诉讼及反垄断合规问题。 3. 运营与技术尽调： 评估关键基础设施（IT 系统、供应链稳定性）的可整合性，以及技术文档和代码质量的健全性。 4. 人力资源与文化尽调： 识别关键人才的流失风险、薪酬福利的潜在合规问题，并预判文化冲突的可能性与管理策略。 第六章：风险对冲与交割后的整合 风险管理贯穿交易始终。本章侧重于交易交割过程中的保障机制： 陈述与保证（Reps & Warranties）的谈判要点： 强调在特定高风险领域（如环境责任、产品召回风险）要求卖方提供特殊保证的必要性。 赔偿机制与担保（Indemnification）： 区分一般赔偿与特定赔偿（Specific Indemnities），并详细说明通过第三方担保（如保险公司或托管账户）来固化卖方责任的操作实践。 整合中的文化冲突管理： 提出一套敏捷的文化整合工具包，确保在交易完成后的 100 天内，业务连续性不受影响，并实现预期的协同价值。 --- 第四部分：融资、监管与退出机制 第七章：并购交易的资本结构设计与融资策略 M&A 的成功离不开合理的资本配置。本章深入分析各种融资工具的适用场景： 债务融资的优化： 探讨杠杆收购（LBO）中的高级债、夹层融资（Mezzanine）的结构设计，以及如何利用目标公司的资产进行抵押融资。 股权融资的稀释管理： 分析战略投资者（如主权基金、养老基金）的引入对公司控制权和未来战略的影响。 卖方融资（Seller Financing）的运用： 在市场流动性紧张时，如何通过卖方信贷来弥合估值差距，并为买方提供喘息空间。 第八章：反垄断审查与国际监管壁垒 跨国或大型国内并购必须直面监管机构的严格审查。本章提供详尽的监管应对手册： 全球反垄断申报标准： 梳理欧盟、美国、中国等主要经济体的申报门槛与时限要求。 国家安全审查机制： 详细解析针对关键技术、数据安全和基础设施领域的“外资投资审查”流程，以及企业如何提前准备应对措施。 股东批准与异议股东的权利： 讲解在不同法域下，如何有效组织股东大会，处理对兼并交易提出异议的股东的法律救济途径。 第九章：退出的艺术——实现投资回报 并购交易的终点是价值的实现。本章探讨从投资到退出的完整闭环管理： 首次公开募股（IPO）作为退出路径： 评估目标公司是否具备 IPO 条件，以及如何进行“IPO 准备型并购”（Pre-IPO M&A）。 二次出售（Secondary Buyouts）： 分析私募股权基金（PE）如何通过将投资组合公司出售给其他 PE 或战略买家来实现回报。 清算与重组： 在交易不达预期时，如何通过有序清算或债务重组来最大化残余价值。 结论：面向未来的 M&A 趋势 展望人工智能、Web3.0 等颠覆性技术对 M&A 模式的重塑，本书最后强调，在高度不确定的商业环境中，敏捷性（Agility）和整合的执行力（Execution Power）才是决定并购成败的最终要素。 --- (本书特色：) 案例驱动： 引用近五年全球范围内具有里程碑意义的 M&A 案例（如大型科技行业的反垄断并购、能源行业的垂直整合案例），进行深度拆解分析。 实操工具： 附赠可用于 LBO 建模、Synergy 测算和尽调清单的电子表格模板。 跨学科视野： 融合了财务工程学、公司法、税务规划和组织行为学的前沿观点，为 M&A 专业人士提供全面武装。

作者简介

连世昌

　　学经历：
　　中国北京对外经贸大学法学博士、不动产经纪人考试及格、中华民国仲裁协会仲裁人、新北市不动产仲介公会法律顾问、经济部中小企业荣誉谘询律师、曾任职苗栗地方法院

　　现任：
　　执业律师、东吴大学兼任讲师

　　着作：
　　商事法、凶宅与民法物之瑕疵担保责任之研究、保险业资金运用法律监管之研究、行政程序法中程序当事人适格之研究

　　网址：
　　tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian
　　cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html

〈自序〉法律致胜点，你（妳）准备好了吗？
〈写在书前〉付十万斡旋金，房仲员卷款离职?!

第一篇　不可不知道的事
壹、房仲业与屋主、买方的三角关系
一、有名契约与无名契约
二、要式契约与不要式契约
三、要物契约与诺成契约
四、单务契约与双务契约
五、有偿契约与无偿契约
贰、房仲业与屋主、买方间的契约关系属于委託或居间性质？
一、「平平是肝药，提炼、制造不同，效果也不同！」　　
二、注意！台湾房仲制度是「双向代理」
参、屋主与买方间适用不动产买卖契约
一、买卖契约的成立
二、买卖契约之性质
三、买卖双方的权利义务与「履约保证」
四、瑕疵担保责任
肆、什么是不动产经纪业？
一、何谓不动产「经纪业」？经纪业经营与经纪人员执业相关规定
二、民法规定
三、直营店与加盟店

第二篇　常见房地买卖纠纷案例
壹、常见房地产买卖纠纷
贰、委託房仲业专任期间契约审阅及服务报酬
1 专任委託销售契约未经消费者审阅三天以上，无效？
2 加註抛弃契约审阅权条款，无效！
参、房仲业的调查及据实告知责任
0 前言
1 付了签约款后才发现房子严重漏水，可不可以退屋？
2 隐匿违章报拆通知书，可不可以退屋还款？
3 「贷」志大条！银行核贷成数不足，可否无条件解约？
4 房仲业没有给合理审阅期，就让买方签订议价委託书，合法吗？
5 房地登记名义人有精神障碍，如何办理过户？
6 买卖山坡地住宅，应尽安全告知义务
7 屋主未告知，房仲业者亦疏未调查而买到海砂屋，能否解除买卖契约并求偿？
8 遭追奢侈税，房仲及代书该赔吗？
肆、有关委託人的违约罚则
1 委託期满自行成交，还要付仲介费吗？
2 违约金处罚与金额的酌减
3 不能适用土增税优惠税率、误算应纳税额，房仲业应否赔偿？
4 房仲员未告知使用分区变更，可否拒签买卖契约、不付仲介费？
5 屋主、房仲员及代书未告知买方所购土地为捷运系统工程穿越地，有何法律责任？
6 卖方或房仲业应否告知买方房地周遭有墓仔埔？
伍、过户交屋阶段之渗漏水纠纷
1 交屋后渗漏水迟不修缮造成损邻，新屋主可能遭判赔精神慰抚金
2 顶楼渗漏水不修缮，管委会也有责任？
3 建议解决之道
陆、过户交屋阶段之海砂屋、辐射屋纠纷
1 点交后始发现买到海砂屋，可否解除契约并要求退还买卖价金及仲介费？
2 点交后始发现买到海砂屋且不能改建，可否解除契约并要求返还买卖价金？
3 房仲员帮屋主隐匿辐射屋况，买方可否连带求偿？
4 建议解决之道
柒、过户交屋阶段之产权疑义
1 买一楼店面竟然没有附土地
2 乙种工业用地可以盖住宅吗？
3 酒店式公寓──「京站」卖什么？
4 注意！购买附「顶加」增建物有风险
捌、室内坪数短少、周遭有嫌恶设施
1 室内面积≠主建物＋附属建物面积
2 房仲业有没有测量正确坪数的责任？
3 交屋后，发现周遭马达噪音扰人又有变电设施，可否要求减价或赔偿？
玖、过户交屋阶段之凶宅纠纷
0 前言
1 什么是「凶宅」？
2 房仲员隐匿凶杀案的事，仲介业者要不要连带赔偿？
3 原屋主隐瞒凶宅的事实，买方可不可以解约？加盟总部要不要连带负责？拾、过户交屋阶段之公寓大厦法律纠纷
1 不爱练习曲
2 新屋主要不要概括继受原公寓大厦管理规约？
3 新屋主需不需要缴纳前手积欠的管理费？
4 如何处理车主占用机车位及违规停放问题？
拾壹、签约或交屋后屋况改变纠纷
1 借屋装修时发现有二次施工、阳台外推情形，可不可以解约？
2 前屋主隐匿擅改室内格局遭举发之事实，可否据此解约？
3 买屋坐落方位有争执，能否要求解约还款？
拾贰、买地建屋、共有房地的法律纠纷
1 共有人可否单独出售共有土地的特定部分？
2 共有人擅自出售共有地，不同意的共有人如何主张？
3 部分共有人出售、设定抵押、出租或分割共有地的效力
4 购地建屋，竟发现买到法定空地、既有道路用地、重划区或即将征收之土地！
5 买卖农地，才发现要补地价税！
6 房仲业者对于土壤污染的评估调查及注意义务
拾参、房地买卖与财产规划
1 农地移转，真的不须缴遗产税或赠与税吗？
2 小心，你（妳）的房地产会说话！
3 购屋卖屋，小心被补罚「奢侈税」！
4 出售持有二年内的房地如有营业或出租，就要缴税　　

第三篇　附录
1 消费纠纷处理流程图
2 不动产委託销售契约书范本
3 不动产委託销售契约书签约注意事项
4 要约书范本
5 要约书或斡旋金书面告知之文字范例
6 成屋买卖契约书范本暨签约注意事项
7 不动产仲介经纪业氯离子含量检测解决方案
8 民众看屋注意事项参考表

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作为一名对房地产交易和法律规避感兴趣的普通读者，我最近入手了这本《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》。拿到书的那一刻，就被它厚实且内容详实的排版所吸引。我一直觉得，无论是买房还是卖房，都像是在一场博弈，而法律，往往是这场博弈中最关键也最容易被忽视的“规则说明书”。很多时候，我们宁愿花钱请中介，却不愿花时间去了解那些可能让我们避免巨大损失的法律细节。这本书，恰好填补了我这样的认知空白。它不像枯燥的法律条文那样让人望而却步，而是通过一种更贴近实际操作的方式，将复杂的法律概念掰开了、揉碎了，用易于理解的语言和案例来呈现。我尤其欣赏它提到的“三赢”理念，这不仅仅是字面上的意思，而是真正站在购房者、售房者以及房屋中介这三方的角度，去思考如何通过法律手段，让每一方都能在交易中获得最大的权益保障，同时也能最大程度地降低风险。在阅读的过程中，我脑海中不断浮现出自己过往的购房经历，有些地方深感后悔当初的“不懂法”，而这本书提供的思路，让我觉得自己像是获得了一本“秘籍”，未来在进行任何房产相关的交易时，都能多一份底气和清晰的判断。它不仅仅是一本书，更像是一位经验丰富的法律顾问，随时为我解答心中的疑问。

评分☆☆☆☆☆

老实说，一开始我购买《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》时，并没有抱有多大的期望。我总觉得，这类书籍往往是“空谈理论”，或者内容陈旧，难以适应当下快速变化的房地产市场。然而，当我真正开始阅读这本书时，我发现我的看法被彻底颠覆了。这本书的“实操性”和“时效性”让我感到非常惊喜。它不仅仅停留在概念层面，而是深入到每一个实际交易的细节中，例如，在二手房交易中，关于户口迁移的问题，如何通过合同来保障买卖双方的权益；在房屋租赁合同中，如何避免租金上涨过快或者不合理的扣款；甚至包括在房屋装修过程中，可能涉及到的合同纠纷，书中都有涉及。最让我印象深刻的是，书中引用了大量最新的法律法规和司法解释，并且结合了近年来发生的典型案例，对法律条文进行了生动解读。这使得这本书的内容非常具有前瞻性和指导意义，能够帮助读者应对当前市场中遇到的各种复杂情况。阅读这本书，感觉就像是在与一位经验丰富、知识渊博的法律专家进行对话，他能够预见到你可能遇到的各种问题，并提前为你提供解决方案。这对于任何一位参与房产交易的人来说，都是一次非常有价值的学习经历。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在房地产行业摸爬滚打多年的资深从业者，接触过无数的买卖纠纷和合同陷阱，深知在这片“灰色地带”，法律知识的重要性。当我翻阅《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》时，一种久违的“醍醐灌顶”之感油然而生。本书的深度和广度，远超我之前的预期。它并非简单地罗列法律条款，而是深入剖析了房产交易中各个环节可能出现的法律风险点，并提供了极具操作性的规避和应对策略。例如，书中对于房屋产权调查、购房合同的细节解读、定金与斡旋金的法律效力区分、以及在二手房交易中如何处理“一房多卖”等棘手问题，都做了详尽的阐述，并且提供了具体的法律依据和判例支持。更让我惊喜的是，它还专门探讨了房屋中介在交易过程中的法律责任和权利，这对于我们这类从业者来说，是至关重要的。我经常遇到一些因为信息不对称或者中介的疏忽而引发的纠纷，如果当初我们能够有本书中的指引，想必能省去不少麻烦。这本书的语言风格也很专业，但又不失条理性和逻辑性，读起来虽然需要一定的专注度，但所获得的价值是无可估量的。对于同行而言，这绝对是一本值得反复研读的“案头书”，它能够帮助我们更加规范地开展业务，规避不必要的法律风险，从而更好地服务客户，实现业务的可持续发展。

评分☆☆☆☆☆

作为一名资深的房产投资者，我一直深知“风险控制”在房地产投资中的至高重要性。过去，我更多地依靠个人经验和市场直觉来规避风险，但随着市场越来越复杂，我开始意识到，法律才是最稳固的“护城河”。《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》这本书，正是为我提供了这样一套系统的法律武器。《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》的独特之处在于，它不仅仅关注个体交易的法律风险，更将视角放到了整个房产交易生态系统中，探讨了如何实现“三赢”，即买方、卖方和中介方都能在法律框架下实现共赢。书中对于如何通过法律手段优化交易流程、降低交易成本、以及最大化投资回报等方面，提供了很多独到的见解。例如，关于购房合同的条款设计，如何通过精巧的法律条文来保障投资的长期稳定，避免因政策变动或市场波动而带来的不确定性。此外，书中对于如何利用法律手段处理房屋的增值、抵押、转让等问题，也进行了深入的探讨，这对于我们这些需要进行多轮操作的投资者来说，具有极高的参考价值。这本书的专业性和深度，让我能够在复杂的市场环境中，更加游刃有余地做出投资决策，并且对未来的收益充满信心。

评分☆☆☆☆☆

作为一位即将步入婚姻殿堂，并且计划与伴侣共同购置婚房的年轻人，我对《房地买．卖．仲介三赢法律策略(三版)》这本书的期待值非常高。毕竟，这是我们人生中最大的一笔投资，我们既希望它能为我们提供一个温馨舒适的家，更希望在法律上能万无一失。这本书的内容，恰好契合了我们目前的需求。它不仅仅是告诉我们“怎么买”，更重要的是教会我们“怎么买得安心、买得明白”。书中关于房屋买卖合同的签署细节，比如定金、斡旋金、付款方式、过户手续等，都做了非常细致的讲解，并且用通俗易懂的语言解释了这些条款背后的法律意义。我尤其关注的是关于“夫妻共同财产”和“房屋产权登记”的部分，这本书提供了非常清晰的指导，帮助我们了解如何在婚前或婚后合理地进行产权登记，以避免未来可能出现的家庭纠纷。此外，它还提到了如何识别房屋的潜在风险，例如是否存在抵押、查封等情况，以及如何在新房和二手房交易中，分别有哪些法律上的注意事项。阅读这本书，就像是在为我们即将进行的购房之旅，提前打好了一套坚实的“法律基础”。它让我们不再是盲目地跟随市场，而是能够有自己的判断和决策依据，这对于我们这种初次购房的年轻人来说，无疑是宝贵的财富。