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本教材廣泛吸收瞭一些物業服務企業的成功經驗和成熟模式，力求貼近物業管理工作實際和人纔培養要求，注重物業管理理論對實踐的引領和指導作用，強調教、學、做、用、研的協調。本教材可作為物業管理及房地産管理、城市管理、公共管理和社區管理等其他相關專業本科生的教材或教學參考用書，也可作為物業服務企業培訓用書和物業管理從業人員自學用書，還可供物業管理愛好者或其他社會讀者閱讀，並為其後期學習提供理論支撐，為其職業發展奠定基礎。

《城市脈動：現代社區規劃與治理》 作者： [此處可填寫一位假設的、具備相關背景的專傢姓名，例如：陳明遠] 齣版社： [此處可填寫一傢假設的、權威的學術或專業齣版社名稱，例如：未來建築齣版社] ISBN： [此處可填寫一組模擬的ISBN號碼] --- 內容提要 《城市脈動：現代社區規劃與治理》深入剖析瞭當代城市化進程中，社區作為社會基本單元所麵臨的復雜挑戰與發展機遇。本書並非聚焦於傳統的物業服務或設施維護，而是將視角提升至宏觀的城市生態係統層麵，探討如何通過前瞻性的規劃設計、創新的治理模式以及深層次的社區文化構建，實現人與空間、人與人之間和諧共生的高質量生活環境。 全書結構嚴謹，分為五大部分，共十八章，旨在為城市規劃師、公共政策製定者、社區組織者以及對未來城市生活感興趣的讀者提供一套係統的理論框架和實證案例。 --- 第一部分：城市化浪潮下的社區重塑（約300字） 本部分首先對全球及本土的城市化趨勢進行瞭詳盡的梳理，指齣傳統以功能分區為主導的城市發展模式已無法滿足現代居民對復閤型、人性化社區的需求。我們探討瞭“鄰裏單元”概念的演變，從霍華德的田園城市理念到柯布西耶的功能分區，再到當代強調“在地性”和“多功能混閤”的社區再造運動。 重點分析瞭人口結構變化（如老齡化、單身傢庭增多）對社區服務需求産生的根本性衝擊。本書強調，社區不再僅僅是居住的容器，而是承載社會資本、提供情感支持和文化認同的關鍵載體。 我們引入瞭“韌性社區”（Resilient Community）的概念，探討如何在麵對環境變化、經濟波動乃至突發公共衛生事件時，確保社區基礎功能的穩定運行和快速恢復能力。本部分通過對多個超大型城市案例的比較分析，揭示瞭社區結構對城市整體可持續性的決定性影響。 --- 第二部分：基於生態視角的社區空間設計（約350字） 本部分完全跳脫齣建築或設施管理的範疇，聚焦於社區作為“微型生態係統”的空間哲學與實踐。我們深入研究瞭如何將可持續性原則融入到社區尺度的規劃設計中。 討論瞭“藍綠基礎設施”（Blue-Green Infrastructure）在社區層麵的應用，包括雨水管理係統、城市垂直綠化、社區農場的集成設計，以增強社區的生物多樣性和應對氣候變化的能力。本書詳細闡述瞭“步行友好型社區”（Walkable Community）的設計原則，包括街道斷麵設計、公共空間的連續性以及“最後一公裏”的交通解決方案。 特彆之處在於，本書提齣瞭“共享空間優化模型”，通過對非正式使用空間的重新定義和引導，激發居民自發性的互動與維護，而非僅僅依賴正式的産權和管理協議。例如，如何設計齣能有效促進跨代交流的公共遊憩區，如何利用街道傢具和標識係統暗示而非強製性地引導人群流動，從而提高社區空間的活力和安全性。這一部分的理論基礎植根於環境心理學和景觀設計學，旨在創造齣既滿足功能需求又激發場所精神的空間。 --- 第三部分：數字賦能與智慧社區的治理新範式（約350字） 本章探討信息技術如何變革社區的治理結構和居民參與方式，重點在於“治理”而非“管理”。我們分析瞭物聯網（IoT）、大數據分析在提升社區服務效率方麵的潛力，但更側重於技術如何促進透明度和公民參與。 本書介紹瞭“參與式預算”在社區層麵的實踐案例，以及基於區塊鏈技術的社區信用和資源共享機製的探索。核心論點是：智慧社區的成功不在於技術的先進性，而在於技術是否能有效彌閤信息鴻溝，賦能弱勢群體參與決策。 我們詳細剖析瞭“數字包容性”的挑戰，探討瞭如何設計易於老年人或低技術素養群體使用的數字平颱，確保技術進步不會造成新的社會隔離。 此外，本部分還引入瞭“協商式民主”在社區規劃衝突解決中的應用，展示瞭如何運用中立調解機製和多方利益相關者平颱，有效化解開發商、政府部門、現有居民和潛在新居民之間的復雜矛盾，達成更具包容性的長期解決方案。 --- 第四部分：文化認同與社會資本的構建（約300字） 高質量的社區生活，最終取決於人與人之間的信任和聯係強度，即社會資本。本部分深入挖掘瞭社區文化的形成、維護與創新。 我們分析瞭“地方感”（Sense of Place）的心理學基礎，以及如何通過保護社區曆史記憶、支持本土小型商業、激活公共藝術項目來編織強大的地方認同網絡。本書關注非正式組織（如興趣小組、誌願服務網絡）在增強社區凝聚力中的作用，並提齣瞭“社會資本投資模型”，用以量化和評估社區活動的迴報率。 本書特彆強調瞭“文化韌性”：在麵對外部文化衝擊或快速人口更迭時，社區如何保持其核心價值，並吸收新的多元文化元素，實現創造性轉化。案例研究包括如何成功地將移民社區的飲食和節日傳統融入到更廣泛的社區敘事中，以此豐富社區的整體文化景觀。 --- 第五部分：跨界閤作與長期可持續的社區治理框架（約200字） 最後一部分將前述的理論和實踐整閤為一個操作性的治理框架。我們闡述瞭“多層級協作模型”，即在地方政府、非營利組織、私營部門和居民團體之間建立動態、流動的閤作關係。 本書批判性地評估瞭當前一些主流的社區治理模式的局限性，並提齣一種更側重於“能力建設”的長期戰略：投資於居民的組織能力和衝突解決能力，而非僅僅依賴外部專傢的乾預。 《城市脈動》的結論是，未來社區的成功，將取決於我們能否超越對基礎設施和服務的簡單“管理”，轉而擁抱對復雜社會生態的“培育”與“賦能”。本書為所有緻力於構建更公平、更宜居、更具生命力的城市環境的實踐者，提供瞭深刻的洞察與行動指南。 --- 本書適閤人群： 城市規劃專業學生及從業人員、公共管理和政策研究人員、社區發展工作者、環境設計學者、關注城市可持續發展的地方政府官員。

第一章　物業管理概述
第一節　物業及物業管理 1
一、物業的內涵 1
二、物業管理的內涵 11

第二節　物業管理者 30
一、物業管理者的角色 31
二、物業管理者的管理 34
三、物業管理者的素質 36
四、物業管理服務企業傢 42

第三節　業主及業主大會 48
一、業主的界定 48
二、業主的權利和義務 49
三、業主的自治管理 51
四、主大會與業主委員會 54

第四節　物業管理與社區管理 68
一、社區管理概述 68
二、社區管理與物業管理的比較 71
三、社區文化建設與物業管理 74

第五節　物業管理的學科體係 78
一、物業管理學概述 78
二、物業管理學的特點及重要性 80
二、物業管理學的研究內容 84
三、物業管理學的學科體係 86
專業指導 88
實驗實訓 90

第二章　物業管理基礎理論
第一節　建築物區分所有權理論 91
一、區分所有建築物 91
二、建築物區分所有權的特徵 93
三、建築物區分所有權的內容 97
四、物業管理權 102

第二節　物業管理委託代理理論 106
一、委託代理理論概述 106
二、物業管理委託代理關係的産生 111
三、物業管理委託代理關係的錶現 113
四、物業管理中的委託代理問題 117

第三節　公共管理理論 120
一、公共管理理論的基本界定 120
二、物業管理中的公共管理理論運用 132

第四節　公共服務理論 133
一、服務與物業管理服務 133
二、公共服務理論 139
三、物業管理中的公共服務理論應用 144

第五節　城市管理理論 149
一、城市管理理論概述 149
二、城市管理中的物業管理地位和作用 153
專業指導 156
實驗實訓 165

第三章　物業管理市場概述
第一節　物業管理的市場化與物業管理市場 166
一、物業管理的市場化趨勢 166
二、物業管理市場的內涵 170
三、物業管理市場的結構 176
四、物業管理市場的功能 184

第二節　物業服務企業 185
一、物業服務企業概述 185
二、物業服務企業的組建 189
三、物業服務企業的組織機構 193
四、物業服務企業的社會責任 200
五、物業服務企業的業務內容 204
六、物業服務企業的品牌建設 205

第三節　物業管理市場的運行機製 208
一、物業管理市場的價格機製 208
二、物業管理市場的供求機製 209
三、物業管理市場的競爭機製 211

第四節　物業管理市場的管理與調控 213
一、物業管理市場管理概述 213
二、物業管理市場主體的管理 217
三、物業管理市場客體的管理 218
專業指導 221
實驗實訓 230

第四章　物業管理的基本程序
第一節　物業管理的前期介入 231
一、物業管理前期介入的含義 231
二、物業管理前期介入的作用 231
三、物業管理前期介入的方式及內容 233

第二節　物業承接查驗 237
一、物業驗收 237
二、物業的承接查驗 238

第三節　物業管理招投標 243
一、物業管理招投標的基本概念 243
二、物業管理招標 244
三、物業管理投標 249
四、物業管理開標、評標、定標 254

第四節　物業管理方案設計與物業管理工作移交 255
一、物業管理方案設計 255
二、物業管理工作移交 259

第五節　業主入住與裝修管理 259
一、業主入住的程序 259
二、裝修管理的程序 263

第六節　前期物業管理 264
一、前期物業管理的概念和特點 264
二、前期物業管理的內容和注意事項 265
專業指導 268
實驗實訓 269

第五章　管理規約與物業服務閤同
第一節　管理規約 270
一、管理規約的基本概念和特點 270
二、管理規約的性質與作用 271
三、管理規約的內容 272
四、管理規約的生效、變更和效力 273

第二節　物業服務閤同 276
一、物業服務閤同概述 276
二、物業服務閤同的生效 279
三、物業服務閤同的效力 281
四、物業服務閤同與前期物業服務閤同的關係 288
專業指導 289
實驗實訓 291

序

　　多年來，作者有幸參與瞭物業管理從齣現到推廣，再到規範發展的教學、研究與實踐過程，並略有心得，從而編寫瞭本教材，希望該教材能對正確理解和認識物業管理，推動物業管理健康、規範和持續發展起到些許作用。
    
　　本教材廣泛吸收瞭一些物業服務企業的成功經驗和成熟模式，力求貼近物業管理工作實際和人纔培養要求，注重物業管理理論對實踐的引領和指導作用，強調教、學、做、用、研的協調。 本教材可作為物業管理及房地産管理、城市管理、公共管理和社區管理等其他相關專業本科生的教材或教學參考用書，也可作為物業服務企業培訓用書和物業管理從業人員自學用書，還可供物業管理愛好者或其他社會讀者閱讀，並為其後期學習提供理論支撐，為其職業發展奠定基礎。
    
　　對於教材中的不妥之處，懇請行傢和讀者批評指正。

评分☆☆☆☆☆

身為一位資深的物業經理人，我手上已經纍積瞭不少管理經驗，但說實話，要將這些零散的經驗係統化、理論化，一直是我心中的一個遺憾。《物業管理學》的齣現，恰好填補瞭這個空缺。這本書從「物業管理的基本原則」開始，循序漸進地深入探討瞭各種複雜的管理議題。我特別欣賞書中對於「財務管理與成本控製」的精闢分析。過去，我們常常會為瞭預算問題與管委會或住戶們產生磨擦，但這本書提供瞭許多非常實用的工具和方法，讓我可以更科學、更有邏輯地去解釋各項開支的閤理性，也能更有根據地提齣改善成本效益的建議。另外，書中對於「法律法規的應用」也做瞭非常詳盡的說明，這對於處理一些較為敏感的法律糾紛，或是確保管理行為的閤規性，都有極大的幫助。我認為這本書不僅適閤新手入門，對我們這些經驗豐富的從業者來說，也是一本可以不斷迴味、尋找靈感的寶典。

评分☆☆☆☆☆

這次《物業管理學》的齣版，真的是我期待已久的一本重量級著作！身為一位長期關注房地產與社區發展的人，我一直覺得「物業管理」這個環節，是決定一個社區生活品質的關鍵。書中對於「永續發展與社會責任」的論述，更是讓我耳目一新。它不僅僅是談論如何讓社區看起來漂亮、住起來舒服，更將眼光放到瞭環保、節能，以及如何建立一個互助友善的社區氛圍。我特別欣賞書中對於「物業管理與社區營造」之間關係的闡述，它讓我看到瞭物業管理可以扮演的角色，不僅僅是提供服務，更是可以透過各種活動、計畫，提升居民的參與感和歸屬感，打造一個真正有「人情味」的社區。這本書讓我對「物業管理」有瞭更宏觀、更有人文關懷的理解，相信對於未來社區的發展，一定有重要的啟發意義。

评分☆☆☆☆☆

我一直對「物業管理」這個領域充滿好奇，畢竟我們每天生活的空間，從傢裡到公司，都離不開它的身影。這次偶然翻到《物業管理學》，真的是打開瞭新世界的大門！原本以為這隻是一本教導如何打掃、收費的工具書，沒想到內容這麼豐富，涵蓋的層麵之廣，讓我對整個行業有瞭全新的認識。書中對於「人力資源管理」的探討，特別是關於如何建立一套完善的培訓與激勵機製，讓物業人員能更有專業度和服務熱忱，我覺得這點非常關鍵。畢竟，人是服務業的靈魂，如果第一線的服務人員都缺乏熱情和專業，再好的硬體設施也難以發揮作用。此外，書中對於「風險管理與安全防護」的講解，也讓我印象深刻。從火災、地震等天災的應變計畫，到社區治安的維護，甚至到個資保護的細節，都寫得钜細靡遺，讓人感覺安心不少。我現在對社區的運作方式，有瞭更深入的理解，也能更有意識地去觀察和體會物業人員的辛勞與專業。

评分☆☆☆☆☆

哇！拿到這本《物業管理學》真的是讓身為房地產從業人員的我，眼睛都亮瞭起來。這本書根本就是我的救星！過去在接觸大小社區、商辦大樓的管理時，總是覺得有些地方摸不著頭緒，尤其是在處理住戶的申訴、糾紛，或是如何有效率地安排維修保養時，總是有種力不從心的感覺。書中對於各種情境的案例分析，真的是太貼切瞭，就像是把我在第一線遇到的睏難，都一一攤開來，然後給齣一個又一個清晰、實用的解決方案。特別是對於「公共區域的維護與更新」這部分，我一直覺得很難拿捏預算與實質效益的平衡，但書裡從預算編列、廠商選擇，到最後的驗收與追蹤，都講得非常透徹，讓我豁然開朗。而且，書中也提到瞭很多關於「綠色建築」與「智慧物業」的未來趨勢，這對我們這些想跟上時代、提升物業價值的人來說，實在是太重要瞭。我已經迫不及待想把書裡學到的觀念，應用到我現在負責的案子裡，相信一定能讓住戶們有更好的居住品質。

评分☆☆☆☆☆

說實在的，我一開始拿到《物業管理學》這本書，其實有點擔心內容會不會太過學術、太理論化，畢竟我比較習慣從實務操作的角度去學習。結果齣乎意料，這本書的內容竟然非常貼近實際，而且講述的方式也很生動有趣。書中關於「住戶溝通與關係維護」的章節，讓我受益匪淺。我過去在處理一些住戶間的紛爭時，常常會陷入兩難，不知道該如何平衡各方立場，但書中提供瞭一些非常好的溝通技巧和調解策略，讓我學會瞭如何更有效地傾聽、同理，並提齣雙贏的解決方案。另外，書中對於「設施設備的維護與保養」的介紹，也讓我學到瞭不少關於各種常見設施的運作原理和日常保養注意事項，這對我來說，真的是非常實用的知識。現在，我對社區的各種設備都多瞭一份瞭解，也能更清楚地判斷哪些是日常的保養，哪些是需要專業人員來處理的。