房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋（书+DVD） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本文作者蔡璟柏为《Smart智富》月刊第165期封面故事主角，并多次以房产专家身份接受非凡财经、东森新闻、民视、华视等多家电视台专访，最擅长用便宜价在市区买到增值潜力雄厚的好宅。
　　他曾经因为创业经营网咖失败，28岁负债2500万，在几乎走投无路之际，幸运碰到法拍屋高人指点，引领他进入法拍屋市场，在四年内还清债务，成功再起，再用五年时间滚出逾亿身价。
　　本书集结作者买卖超过一千间房间的实战精华，不谈理论、不打高空，字字句句都是取自市场上真刀真枪买卖所磨铸的心血结晶，有成功的经验，也有失败的教训，毫不保留，彻底公开。
　　买卖房子是几百万到几千万的大事，做错一次就可能让你几年工作的薪水付诸流水，你要相信一生只买过二、三次房子的理论专家，还是天天在市场上打滚的实务达人？

本课程DVD内容：

　　法拍屋基本认识
　　．何谓法拍屋、金拍屋、银拍屋
　　．法拍屋有何风险
　　．法拍屋查封、拍卖、点交流程
　　．法拍屋资讯取得及拍卖公告重点解析
　　．填写标单及保证金开立

　　法拍屋交易实战
　　．标购前，如何勘估法拍屋现场
　　．原屋主积欠水电费、管理费处理方式
　　．神像、祖先牌位、遗留物处理方式
　　．法拍屋点交及不点交差别在那里
　　．法拍屋投资报酬率分析

　　如果你28岁就背负2,500万元债务，还瞒着父母，把家里2间房子拿去抵押借钱，最后生意破产，房子被银行查封、地下钱庄上门讨债，一口气跳票60多张，曾经月入百万元的你，一夕之间化为乌有， 这时的你会怎么办？

　　房产达人蔡璟柏，靠着保本做法，买进便宜房产，花4年还清债务，赎回爸妈房子；过去10年，他经手超过1,000间法拍屋交易，自己参与投资买卖的房子超过100间，平均一个月买卖超过10间房；擅长投资低于市价的老公寓，如今不到40岁，已经拥有逾亿元身价；包括台湾手机股王宏达电董事长王雪红、歌手王力宏，都曾经成为他的客户！蔡璟柏表示：「我很庆幸当初投入房地产市场，让我可以翻身致富，因为房子只要没有买贵，就不会让你赔到钱。」

　　本课程DVD由房产达人蔡璟柏亲授，一次完整呈现买卖超过1000间房子的实战精华，提供给每一位自住或想投资房地产的人，最完整实用的房地产买卖技巧, 让广大买房族都能够用「便宜价，买好屋」。

房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋（书+DVD） 本书并非介绍《房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋（书+DVD）》本身的内容，而是根据该主题推断出的一个独立、详尽、且不包含该书具体内容的“衍生”或“相关”二手房购房实战指南的简介。 --- 【二手房实战精进秘籍：拒绝高估，破解信息差，买到十年不后悔的梦想家园】 ——由资深房产投资人与谈判专家联合打造的购房决策手册 在这个房价不断攀升的时代，如何确保您的每一分钱都花在刀刃上，买到真正物超所值的优质房产，而不是为市场泡沫和中介佣金买单？ 这不是一本空泛的理论指导，也不是一套过时的政策解读。本书聚焦于二手房交易这一复杂且信息高度不对称的战场，为您提供一套可立即执行、涵盖从前期准备到产权交割的全流程实战策略。我们相信，买房的核心竞争力在于信息获取能力、价格判断力以及谈判技巧。 --- 第一部分：重塑你的购房心智与财务蓝图（策略篇） 在踏入中介大门之前，您必须先成为一个合格的“房产买家”，而非“待宰的羔羊”。本篇将帮助您建立坚不可摧的买房底层逻辑。 1. 告别“刚需”陷阱：需求深度拆解与区域价值评估 需求层级矩阵分析： 如何区分“必须有”和“最好有”？设计一套个人化的房产价值评分系统，避免被样板间或片面景观误导。 宏观调控下的微观决策： 分析当前（特定时期）的货币政策、土地供应和人口流动数据，预测目标区域未来三年的潜力走势，避免在高位接盘。 “地铁红利”的二次挖掘： 如何判断地铁开通前夕与开通数年后的价格差异？识别哪些区域的地铁价值已经被充分计价，哪些仍有“滞后红利”。 学区房的理性回归： 在教育资源日益均衡化的趋势下，如何精确计算“学区溢价”的合理区间，避免为虚高的名校光环支付不必要的费用。 2. 资金优化大师：杠杆的艺术与税务筹划的边界 LTV（贷款价值比）的极限测试： 详解不同银行、不同贷款产品（公积金组合贷、纯商业贷）的真实可贷额度计算方法，确保您的首付预算精确无误。 隐性成本的全景扫描： 除了房款、税费和中介费，我们详解装修预留金、物业维修基金、提前还贷违约金等易被忽视的“隐形支出”。 交易税费的合法优化路径： 深入解析“满五唯一”、“增值税及附加”、“契税”等关键税种的计算细则。提供在合法框架内，通过合理的交易结构设计（如双方承担比例调整）来降低整体交易成本的实操方案。 预备金的黄金法则： 确定最佳的应急资金比例，以应对突发的贷款审批延期或房屋修缮需求。 --- 第二部分：火眼金睛——看房、验房与房源筛选的实战手册（技术篇） 二手房最大的风险在于“信息不对称”。本篇将赋予您像资深经纪人一样洞察房源真实状况的能力。 1. 房源初筛与渠道的秘密 “真房源”识别码： 如何通过挂牌信息、图片风格、中介的跟进速度，判断一个房源是否是“真房源”，避免无效看房。 “老破小”与“次新房”的优劣量化比较： 对不同房龄的房产进行耐久性、维护成本、流动性进行打分对比，帮助您选择最适合自己持有周期的物业。 社区环境的隐形调查： 如何通过观察小区绿化率、停车位配比、楼道卫生状况、公告栏信息，推断小区的物业管理水平和业主群体结构。 2. 穿透表象：结构、朝向与能耗评估 采光与通风的实地测试： 教授您在不同时间段（上午、下午）对房屋关键朝向的日照时长进行目测和记录的方法，确保“暗房”无处遁形。 噪音源定位与隔离技术： 识别马路噪音、邻里噪音（如公共管道、设备间）的来源，并提供初步的物理隔音方案建议。 户型动线的优化解读： 详解“T”型、“L”型、“直通式”等动线对居住舒适度的影响，判断公摊面积是否被过度设计。 3. 深度验房：超越肉眼可见的隐患排查 水、电、燃气系统的压力测试： 如何使用简易工具检测水管的压力稳定性和有无渗漏痕迹。查找电箱布局是否符合安全规范。 墙体与楼板的“敲击”哲学： 学习如何通过声音判断墙体内部是否空鼓、有无夹层或后期改造的痕迹。 楼层选择的终极指南： 避免“腰部楼层”的采光被遮挡、高层“被动通风”的弊端，以及底层潮湿问题的具体应对策略。 --- 第三部分：价格博弈的艺术——谈判、议价与锁定目标（实战篇） 买房的价值，最终体现在您支付的价格上。本篇是纯粹的“刀光剑影”，教您如何通过信息差和心理战术，实现价格的有效向下突破。 1. 估价的科学性：跳出中介报价的锚定效应 “同质可比案例”的筛选与调整： 不仅看同小区近期成交价，更要学会对案例进行“楼层修正系数”、“装修折价系数”、“税费承担修正”等，得出真正的“可比价格”。 “房东心理侧写”： 区分“急售型”、“置换型”、“惜售型”房东。不同动机的房东，其价格底线和谈判窗口期截然不同。 利用市场空白期进行压价： 分析淡季（如春节前、高温梅雨季）的房源挂牌量与成交量关系，选择最佳的议价时机。 2. 步步为营的谈判流程设计 首轮报价的心理学锚定： 确定首次出价与期望成交价之间的安全距离，避免因报价过低而直接失去谈判资格。 “非价格因素”的置换策略： 当房东在价格上寸步不让时，如何通过要求“无偿保留家具家电”、“加快交房时间”等非金钱条件来提升交易的实际价值。 双边谈判的斡旋技巧： 面对同一房源，买卖双方信息不对称时，如何运用中介的利益驱动点，引导中介促成交易。 3. 合同签订与资金监管的风险规避 补充协议的“必争条款”： 重点解析关于“户口迁移期限”、“房屋附属设施清单确认”、“违约责任量化”等核心条款的拟定与要求。 审阅产权清晰度： 如何快速识别房屋产权的潜在瑕疵（如查封、抵押未解冻、共有权人缺失），确保交易顺利进行。 资金监管的流程把控： 确保自有资金与贷款资金的划拨节点与房产过户节点的精确匹配，最大化保障交易安全。 --- 本书特点： 高度实战性： 所有章节均基于真实交易案例和市场数据分析。 工具化指导： 提供了大量可打印的检查清单、谈判脚本和预算表格。 独立视角： 侧重于买方视角，帮助购房者在信息不对称的市场中，夺回定价权和决策权。 读完此书，您将不再依赖任何单一的中介建议，而是成为自己房产交易中最可靠的决策者和谈判专家。

作者简介

蔡璟柏

　　现任诚信国际联合开发（股）公司负责人、国际狮子会300A1区总监、台湾不动产拍卖金联会执行长、台北市不动产拍卖协会秘书长、北京两岸经贸交流协会召集委员。

　　他曾在28岁创业失败负债2500万，人生跌到谷底，因缘际会受教于高人，学会买屋增值的投资技巧，只花了4年时间就靠买卖法拍屋还清债务，再用5年时间靠房地产滚出上亿身价。

　　人生逆转胜。一路走来，蔡璟柏坚持只买「低于市价」的房子，专挑赚钱增值屋，因为曾经走过人生幽谷，现在的他热心公益，每年捐献给慈善团体，他更希望将自己一身看屋、杀价技巧传授给需要的人，帮助每个想买屋的人都能用便宜价买到好房子，一圆购屋梦想。

一    买房致富篇
1-1    房地产，救了我！
1-2    珍惜信用无限好
1-3    破产教会我的事
1-4    精华区璞玉vs.炒作区钻石
1-5    那些年，我踩过的地雷
1-6    不买会后悔的地段

二    自住乐活篇
2-1    口袋深浅，决定地点
2-2    用九宫格法找出B+以上物件
2-3    ABC配置法1—选出增值屋
2-4    ABC配置法2—避开赔钱货
2-5    年轻人、中年人选屋逻辑大不同
2-6    选市不选郊、捷运站房子怎么挑？
2-7    没车位没关系，门牌烫金就好？
2-8    好山好水，小心好后悔
2-9    45年老屋，首购族别碰
2-10    换屋该先卖后买？先买后卖？

三    聪明投资篇
3-1    投资报酬率怎么算才合理？
3-2    纯套、改套、怎么选才牢靠？
3-3    交通便捷度，胜过一切
3-4    5方法挑到好租客
3-5    4招稳定出租率
3-6    都更题材老屋看门道

四    精挑细选篇
4-1    找好房仲—公会、应备文件、年资
4-2    上网明察—调空照图、591网站、房仲网站、
4-3    自行暗访—管委会、管理员、里长都别放过
4-4    公共空间—楼梯间、水塔、基地台
4-5    环境细节—四米巷、嫌恶设施、早晚市
4-6    内在条件—天地壁＋敲打听＋风火水电
4-7    必看文件—地籍誊本、建物成果测量图、格局图
4-8    看建物成果测量图现原形、比例尺怎么量

五    谈判杀价篇
5-1    一条公式，算出合理价
5-2    用涨幅公式，估屋主合理赚头
5-3    顶楼加盖，哪种必买？
5-4    精算坪数，出价打83~86折
5-5    淡季、梅雨季，杀价好时机
5-6    仲介服务费也可以议价？
5-7    初估报告书，真的很好用
5-8    履约保证，大有文章

六    银行交涉篇
6-1    先卡额度，再找担保人
6-2    培养信用，两年前就得开始
6-3    前低后高不如一段式
6-4    青年首购、百大企业好优惠
6-5    地震、火险非保不可？
6-6    贷款合约里的小魔鬼
    
七    常见迷思篇
7-1    投资客的房子不能买？错！
7-2    法拍屋一定便宜？错！
7-3    前屋主有分管协议就好？错！
7-4    工业住宅不能买？错！
7-5    你侬我侬好甜蜜？错！
7-6    哪里广告打最兇就往哪里去？错！

推荐序

《Smart智富》月刊总编辑　朱纪中

　　二年多前，《Smart智富》月刊记者打听到一位房地产实战高手蔡璟柏，投入房地产十余年，经手过的房子逾千间，当时记者半信半疑，毕竟房地产市场上，能说会吹的人比比皆是，基于对读者负责，我请记者务必再深入追踪此人是否为真材实料，以免贻误读者。

　　事情的发展过程很戏剧性，追查之后，竟然发现这位地产专家是我们一位熟朋友的近亲，在进一步了解之后，才发现蔡璟柏不仅是位地产专家，他的人生故事更是充满传奇，一度因创业失败负债2500万，在面临绝境之际，得到高人指点提拔，进入法拍屋市场成功翻身，现今，他担任诚信国际联合开发公司负责人，并基于取之社会，回馈社会的信念，亦担任国际狮子会300A1区总监，积极参与社会公益。

　　在《Smart智富》月刊以封面故事报导蔡璟柏之后，得到诸多回响，特别是对房地产有兴趣的读者，长期主跑房地产新闻的主笔郭莉芳亦对蔡璟柏的专业相当钦服，当时就有意将其在地产界的实务心得整理成书，无奈蔡璟柏实在太忙，除了本身的事业规模日益壮大，亦持续投注心力在公益慈善活动上，实在抽不出身来专心写书。

　　那就这么轻易「放过」这位实务经验丰富的地产高手了吗？若果如此，《Smart智富》岂不是辜负了读者的期待，因此特别责成郭莉芳长期追踪，经过两年多的耕耘，抓住每一次零碎片断的採访机会，点点滴滴将蔡璟柏多年的实战所学汇整成书。

　　在这两年期间，为了因应读者的急切需求，《Smart智富》也特别商请蔡璟柏举办数次读者分享会，每每因学员的热情提问，在分享会结束后一个多钟头，学员仍围聚着蔡璟柏不肯让其离去，持续提出各种房地产实务问题就教于他，此一景况也更加深我们出版本书的决心，如今，本书终于顺利付梓，也算是我们对殷殷期盼的读者们，做出了交待，并希望借此佳惠更多辛勤打拚、预算有限的上班族，都能以划算价，买到自己心中最棒的好宅。

作者的话

蔡璟柏

　　在房地产界浸淫十多年，我看过很多人靠房地产赚了大钱，也看过很多人好不容易辛辛苦苦存到头期款，买了人生第一间房子，却因为选错房子、选错地段而套牢，偏偏资金有限，一套就无法翻身，实在让人心情沉重。

　　我自己是靠房地产还清了2500万元的债务，这些年来也受到很多业界前辈的照顾与提携，让我一步步在房地产领域建立一片天，甚至从法拍业务领域，跨足到土地开发与建筑营造领域。

　　这几年下来，我看到很多人因受高房价困扰，始终买不下手，或是好不容易买了房子，却成为挥之不去的恶梦，让我萌生出版这本书的念头，书中集结我在房地产市场多年的实战经验，汇整成一本实用的教战手册，我希望让看过的读者都觉得受用，并能根据书中的教学，用相对便宜的价格，买对好房子。

　　现在市场上的房地产讯息实在太多，一下子看到帝宝房价逼近300万，隔几天又看到某豪宅开价超过彭淮南防线，让央行总裁震怒的新闻，许多房价突破区域高价的新闻看了实在让想买房子的人心慌。

　　但是看太多这些新闻，或是听太多电视媒体名嘴解析房市，根本帮助不大，反而是一种错误的讯息干扰，就像一个人生病了，就应该找一个医生好好针对你的症状诊治，对症下药，而不是连看了好几个医生，万一每个医生的说法都有不同观点，那到底该听谁的呢？

　　我建议自住族群，不管你是首购族或是换屋族，千万不要吸收太多干扰决策的讯息，反而要「心定」，确认自己的口袋深度与住房需求后，就在离你原有生活圈或是上班地点附近交通方便的生活圈去找屋，只要确定购屋范围，信义区豪宅创天价，或是桃园航空城一坪喊到50万，都跟你无关，何必因为这些资讯而焦虑，不啻是庸人自扰。

　　另外，在高房价时代要有正确的购屋认知－「买房子不可能买在绝对低点，只要能买在相对低点，就能立于不败之地」。因此，我建议只要有住房需求，就勤快一点出门去看房子，多看、勤比价，才会有感觉，看多了，也才会知道屋主的开价是合理还是离谱、房仲的带看技巧是高段还是粗糙。本书归纳了许多找屋、看屋、杀价、谈判的实战技巧，希冀每一个看过这本书的人都能尽早用负担得起的预算买到人生第一间房子，自住投资两相宜，未来若想转卖脱手，还能帮你赚增值财，帮你的口袋变深、变满。

评分☆☆☆☆☆

“这本书，绝对是给那些想要在房产市场上‘少花冤枉钱’的人准备的。我之前买过一次房，感觉自己像个‘冤大头’，花了高于市场价的钱，结果房子住进去之后才发现各种问题。这次抱着学习的态度来阅读《房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋》，真的学到了太多我之前从未想过的知识。蔡老师将买房的过程分解得非常细致，从最初的市场分析、区域选择，到具体的房屋评估、谈判技巧，再到最后的签约和过户，每一个环节都充满了‘干货’。特别是他关于如何‘绕过中介’或者‘与中介有效合作’的部分，让我对中介的角色有了更深入的理解，也学到了如何在不被中介牵着鼻子走的情况下，最大化自己的利益。书中提供的各种数据分析工具和评估模型，让我能够更客观地看待房产的价值，不再被销售人员的花言巧语所迷惑。而且，他还强调了‘细节决定成败’，比如在合同中如何加入保护自己权益的条款，在验房时需要注意哪些容易被忽视的细节，这些都能够有效地规避购房过程中的风险。这本书不仅仅是教你买房，更是教你如何做一个‘精明’的购房者，让你在整个购房过程中都掌握主动权，花最少的钱，买到最称心的房子。看完这本书，感觉自己已经脱胎换骨，不再是那个容易被忽悠的小白了。”

评分☆☆☆☆☆

“不得不说，这本《房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋》是一本真正能够帮助普通购房者解决实际问题的书。我一直觉得买房是一件非常耗费心力的事情，特别是对于我这种在异地工作的年轻人来说，想要在这个城市扎根，买一套属于自己的房子，简直比登天还难。中介给的信息总是片面的，他们只关注成交，忽略了我的真实需求和潜在风险。而这本书，则完全站在购房者的角度，为我们量身打造了一套‘低成本高收益’的购房策略。蔡老师在书中分享了他多年的经验，包括如何分析不同区域的房产走势，如何识别那些‘捡漏’的机会，甚至是如何通过一些非传统渠道来获取房源信息。他提出的‘逆向思维’购房法，让我耳目一新，原来有些时候，你以为的‘缺点’，反而可能成为你购房的‘优势’，只要你掌握了处理这些‘缺点’的方法。书中的内容非常接地气，没有那些空洞的理论，全是实实在在的技巧和方法，而且讲解得非常透彻，即使是第一次购房的人，也能看得懂，学得会。特别是关于如何进行‘尽职调查’那一部分，详细列举了需要检查的文件、需要注意的细节，避免了我之前在看房时常常忽略的一些关键点，比如房屋的产权是否清晰，是否有抵押、查封等情况，这些都关系到我未来的产权安全，真的是非常重要的信息。”

评分☆☆☆☆☆

“太震撼了！这本书完全颠覆了我对房地产中介和买房流程的固有认知。我一直以为买房就是看房子，觉得喜欢就买，不行就换，哪知道里面有这么多门道和策略！蔡老师用他多年积累的实战经验，把那些隐藏在房产交易背后的‘潜规则’和‘套路’都赤裸裸地揭露出来，让我这个普通购房者茅塞顿开。他特别强调了‘便宜价’的定义，不是指那些地段差、有问题的房子，而是指那些被低估价值、有潜力、能够用更合理的价格买到的优质房产。他提供的分析方法，比如如何通过市场数据、政策导向来判断房产的真实价值，如何识别那些‘价格陷阱’，都非常有指导意义。书中列举的那些案例，就像是我曾经经历过的那些购房困境的写照，而蔡老师给出的解决方案，简直就是‘对症下药’。而且，他不止是教你‘买’，还教你‘怎么买’，比如如何规避风险，如何和开发商或者卖家进行有效的谈判，如何利用各种政策优势来为自己争取最大的利益。看完之后，感觉自己就像一个即将上战场的士兵，手里有了精良的武器和战略战术，对即将到来的购房征程充满了信心，不再盲目，而是有备而来。这不仅仅是一本书，更是一次思维的洗礼，让我意识到，原来买房也可以这么‘聪明’，这么‘主动’。”

评分☆☆☆☆☆

“简直是捡到宝了！我之前买房总是觉得自己像个小白鼠，被中介牵着鼻子走，最后买的房子总觉得哪里不对劲，要么价格虚高，要么地段不太理想，要么后期维修问题不断。这次抱着试试看的心态买了这本《房产达人蔡璟柏教你便宜价买好屋》，虽然还没来得及看DVD，光是书里的内容就已经让我豁然开朗了。蔡老师不愧是达人，他把买房这个看似复杂到让人头疼的过程，拆解成了几个清晰易懂的步骤，而且每个步骤都有非常具体的操作方法和注意事项。特别是关于如何评估房产价值那一部分，我之前一直是用感觉或者听中介的，现在学到了很多量化的指标，比如地段的未来发展潜力、周边配套设施的完善程度、甚至连小区内部的绿化率和楼栋朝向都考虑进去了。最让我惊喜的是，书中还详细介绍了各种隐藏的购房成本，比如契税、增值税、个人所得税，还有一些我之前完全没注意到的，比如物业费、维修基金的计算方法，以及如何和房东或开发商砍价的技巧，各种话术和心理战术都写得清清楚楚，感觉以后去和中介或者房东谈价格，心里一下子就有底气多了，不再是任人宰割的羔羊了。这本书简直就是一份保姆级的购房指南，让我对买房这件事从恐惧变成了期待。”

评分☆☆☆☆☆

“这本书的价值，远超我想象！我原本以为买房就是跟着感觉走，或者听中介的推荐，没想到蔡老师用他多年的实战经验，为我们揭示了一个全新的购房世界。他所强调的‘便宜价买好屋’，不是让你去买那些所谓的‘法拍房’或者‘问题房’，而是教你如何通过科学的方法，找到那些被市场低估、具有巨大升值潜力的房产，并以一个更合理的价格将其收入囊中。书中对于不同区域的房地产市场特点、发展趋势的分析，简直是专业级的解读，让我能够站在更高的角度去审视自己感兴趣的区域。最让我受益匪浅的是，蔡老师关于‘谈判’的章节，他分享了许多实用的谈判策略和话术，让我知道在面对房东或者中介时，应该如何一步步地施压，如何找到对方的‘痛点’，最终达成对自己最有利的协议。他甚至还提到了如何在房产交易中利用‘信息差’来获得优势，这真是太有用了！而且，书中还包含了一些关于‘贷款’和‘税费’的知识，这些都是购房过程中不可忽视的重要组成部分，蔡老师都给出了清晰的解释和建议，让我对整个购房的财务规划有了更全面的认识。总而言之，这本书就像一位经验丰富的向导，带领我穿越购房的迷雾，指引我走向‘聪明购房’的康庄大道，让我觉得这次投资非常值得。”