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　　严选投资日本房地产一定要知道80个问题Q&A

　　在日本同时担任房地产投资专家、财经畅销作家与业者角色的玉川阳介，他把过去座谈会或投资人谘商时的问题集结起来，并且以QA问答的方式，加以解说而成的，本书共分为〈绪论〉、〈选定物件篇〉、〈活用借钱篇〉、〈收支计画篇〉、〈避开风险篇〉等五大篇，以及［附录］特别收录从今天开始不会输的房地产投资「收益试算excel表」。

　　其中，发现投资新手最常被问到包括「独栋透天楼房和公寓大厦，哪个好？」、「钢筋混凝土造和木造，哪个好？」、「东京和地方，哪里好？」、「如何得到能扩大投资规模的贷款？」、「学习有关不动产的方法是什么？」等五种类型的问题。

　　玉川阳介认为:「如果抓到房地产的重点，它的规则比股票、外汇都来得简单，请务必利用本书釐清疑点问题，试着踏入房地产的世界看看！」

作者简介

玉川阳介

　　1978年出生于神奈川县，毕业于学习院大学。
　　大学在学期间成立统计数据处理的公司，使该公司每年营收成长，于2006年以购併方式出售给上市公司，2009年赴美深造，并取得房地产交易资格证。
　　接着，利用出售统计数据处理公司的资金正式开始投资房地产，并在2010年成立「核心加值及建筑股份有限公司」，担任该公司的董事长。
　　现在，持有许多靠近东京都市中心的投资物件，并担任地政士业者，亲自经手买卖仲介，同时也在《钻石週刊》等财经杂志撰文。
　　1978年7月 出生于神奈川县大和市
　　1993年93 全日本中学高中电脑软体大赛获得优秀奖(桐荫学园中学三年级)
　　1994年3月 桐荫学园中学毕业
　　1997年3月 桐荫学园高中毕业
　　1997年12月 设立ジイズスタッフ公司(学习院大学1年级时)
　　1997年 以副业方式开始投资股票(股票、债卷)
　　2001年 变更为ジイズスタッフ股份公司，担任代表董事
　　2002年3月 学习院大学经济学系毕业
　　2003年11月 开始投资租赁型房地产(都心的住宅型和商业型)
　　2006年8月 以2.5亿日币出售ジイズスタッフ股份公司所有的股份
　　2008年日本红十字会发给金色有功章,荣获神奈川线大和市颁发感谢状
　　2009年10月 ジイズスタッフ股份公司代表董事退任
　　2009年10月 美国留学深造九个月
　　2009年12月 取得房地产交易资格证
　　2010年8月 设立コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ股份公司
　　2011年11月 开始出版［从200万日币就可以开始！低风险，高利润的房地产投资］

　　着作>>
　　@《手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不动产投资》
　　《从手头200万日圆开始！低风险、高收益率的房地产投资》
　　@《胜者1％の超富裕层に学ぶ「海外投资」7つの方法》
　　《向1％身为赢家的富豪阶层学习「海外投资」的7个方法》
　　@《海外ETFとREITで始める インカムゲイン投资の教科书》。
　　《靠海外ETF和REIT开始 投资股利收入的教科书》
　　（以上皆为日本实业出版社出版）

译者简介

叶冰婷

　　资深文字工作者

　　译作:
　　《来@粉饼屋聊天：教女人幸福也性福》、《恋爱摄影棚－幸福大放送》、
　　《异常脱发，危险！》、《东台湾展望》、《槓桿阅读术》、《槓桿思考术》、
　　《简单到连高中生都看得懂的买股攻略》、《为什么风一吹，桶匠就大赚：杜拉克教你问题解决的技巧》、《这样做事，你就不会被盯到死：掌握自主权的工作技术》、《打造会走路的身体：让身心灵都回复健康的正确走路法》等。

［第一部］选定物件篇
［第1章］　买在经济中心的东京vs.选择高收益率的地方
［第2章］　在第一次投资上，狭小的公寓大厦 vs. 作为王道的独栋透天楼房
［第3章］　用土地的价格能便宜买进的木造房子 vs. 构造坚固的钢筋混凝土造房子
［第4章］　选择物件时，什么是最重要的？

［第二部］活用借钱篇
［第5章］　安全地用现金购置vs.操作槓桿原理的借钱
［第6章］　持有到贷款还完vs.半途出售以便脱手出场
［第7章］　和能让你用贷款不断购屋的金融机构往来的方法

［第三部］收支计画篇
［第8章］　如何订定收支计画呢？
［第9章］　以不用花固定费的个人身分来买vs.以节税强的法人身分来买

［第四部］避开风险篇
［第10章］　日本经济有可能破产吗？
［第11章］　地震的影响有到什么程度？
［第12章］　为了锻鍊投资能力

［特别附录］
从今天开始不会输的房地产投资「收益试算excel表」

［第一部］选定物件篇

正当开始投资房地产时，最令人烦恼的就是物件的选法。

要选因东京奥运和安倍经济学而有涨价可期的东京，还是收益率高且能全额贷款的地方？要选公寓大厦，还是独栋透天楼房？要选木造，还是钢筋混凝土造？要选公寓大厦，还是办公大楼？就算是买投资型房地产，也都有各式各样的类型和投资策略。

此外，物件的选定，和所谓「何时买」的时机并驾齐驱，都是左右投资胜败的重要因素，这点不在话下。

选择物件的时候，要看什么好呢？此外，什么是对收益贡献度最高的要素？

关于这些，我将把现在开始投资房地产的新手询问最多的各个问题，作为标题，来加以解说。

【第1章】　买在经济中心的东京vs.选择高收益率的地方

老实说，东京和地方，你该买哪里的物件？

问题07　房地产的投资策略有什么类型？　　［询问度］★★★★★

作为我主要投资标的的几乎是在东京都市中心租赁需求稳定，而且在景气大好时有上涨可期，像这样平衡型的物件。因此，被问到要投资东京还是地方，我想回答的是东京。

为何推荐这样的投资类型呢？在讨论要选东京还是地方之前，我想说明房地产基金对投资对象所做出的4个分类。

房地产基金在考虑投资时，把投资对象分类如下，并考虑风险和回报。

①核心型投资

以租金收入为主要目的的房地产投资。虽然其收益率低，却因为是黄金地段而收益稳定，且风险低。

②核心加值型投资

以租金收入和涨价利润两者取得很好的平衡为目标。虽是东京都市中心却是次等地段。

③增值型投资

这是对比较便宜的物件赋予附加价值，然后高价出租或转卖的策略。它需要企划能力和经营能力。

④投机型投资

这是针对拍卖或整批出售、搬迁案件等内有隐情的物件。它需要大量的现金和专业性。

※笔者参考一般社团法人不动产证券化协会的分类，制作完成。

我所经营的「核心加值及建筑股份有限公司」中的「核心加值」就是取自于「核心加值型投资」这个词。事实上，我的投资对象也几乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投资对象。

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