第一次买日本房地产就赚钱 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　严选投资日本房地产一定要知道80个问题Q&A

　　在日本同时担任房地产投资专家、财经畅销作家与业者角色的玉川阳介，他把过去座谈会或投资人谘商时的问题集结起来，并且以QA问答的方式，加以解说而成的，本书共分为〈绪论〉、〈选定物件篇〉、〈活用借钱篇〉、〈收支计画篇〉、〈避开风险篇〉等五大篇，以及［附录］特别收录从今天开始不会输的房地产投资「收益试算excel表」。

　　其中，发现投资新手最常被问到包括「独栋透天楼房和公寓大厦，哪个好？」、「钢筋混凝土造和木造，哪个好？」、「东京和地方，哪里好？」、「如何得到能扩大投资规模的贷款？」、「学习有关不动产的方法是什么？」等五种类型的问题。

　　玉川阳介认为:「如果抓到房地产的重点，它的规则比股票、外汇都来得简单，请务必利用本书釐清疑点问题，试着踏入房地产的世界看看！」

跨越边界的投资智慧：探索全球不动产市场的机遇与挑战 本书导读 在全球化日益深入的今天，不动产投资已不再局限于本土市场。对于寻求资产多元化、抵御通胀风险，并追求更高回报的投资者而言，目光投向国际市场是必然趋势。然而，跨国投资，尤其是涉及异域文化、法律体系和经济环境的领域，其复杂性也随之倍增。 《跨越边界的投资智慧：探索全球不动产市场的机遇与挑战》并非聚焦于某一特定国家的投资指南，而是一部全面、系统地阐述如何构建全球不动产投资策略的实战手册。本书旨在为有志于进行海外房产投资的读者提供一个宏观的视角和坚实的理论基础，帮助他们避开常见的陷阱，并在变幻莫测的国际市场中把握住真正的价值洼地。 第一部分：全球视野下的不动产投资逻辑 第一章：重塑投资观——从本土到全球的思维跃迁 在全球经济一体化的背景下，单个国家的经济波动和政策风险对投资者构成日益严峻的挑战。本书开篇即深入剖析了“资产本土化”的局限性。我们探讨了如何通过地域分散化来有效降低系统性风险。本章详细分析了不同类型经济体（如成熟市场、新兴市场）不动产投资的底层逻辑差异，并引入了“区域联动效应”的概念，解释了某一地区政策变动如何连锁影响到周边乃至全球市场。 第二章：风险评估的国际化标准 海外投资最核心的挑战在于信息的透明度和风险的可控性。本书摒弃了传统的一刀切风险评估模式，提出了“多维度风险矩阵”模型。这个模型涵盖了政治稳定性风险、货币汇率波动风险、法律与产权风险、以及文化与运营风险。我们通过详尽的案例分析，展示了如何量化这些原本难以捉摸的“软风险”，并提供了一套实用的压力测试工具，帮助投资者模拟极端情况下的财务表现。例如，书中详细剖析了某欧洲国家因突发环境法规调整导致项目停滞的案例，强调了尽职调查中对地方性法规深挖的必要性。 第三章：宏观经济指标的精准解读 成功的国际不动产投资依赖于对宏观经济数据的敏锐洞察。本书教授读者如何解读那些真正影响不动产价值的关键指标，而不仅仅是表面的GDP增长率。我们重点讲解了人口结构变迁（如老龄化、净移民率）、就业结构优化趋势、以及利率周期与资本流动方向之间的复杂关系。理解“人口红利转移”如何驱动新兴市场的租赁需求增长，是本章的重点之一。 第二部分：投资策略的地域性选择与执行 第四章：成熟市场的价值挖掘——稳定与传承 北美和西欧等成熟市场以其稳定的法制环境和成熟的租赁市场吸引着寻求“保值增值”的投资者。本章聚焦于如何在这个竞争激烈的市场中找到尚未被充分定价的“价值洼地”。我们探讨了城市更新改造（Urban Regeneration）项目中的机会，以及商业地产（如数据中心、物流仓储）的结构性增长趋势。此外，书中还详细对比了英美两国在租赁权益法和产权归属上的根本差异，强调了法律顾问选择的重要性。 第五章：新兴市场的爆发潜力——高风险与高回报的博弈 新兴市场往往拥有强劲的经济增长潜力和年轻的人口结构，预示着巨大的租金回报空间。然而，这些市场同样伴随着汇率波动剧烈、产权保护不完善等挑战。本书提供了一套筛选新兴市场不动产投资标的的“潜力评分体系”，该体系侧重于评估政府对产权的保护力度、基础设施投资的持续性、以及外汇管制政策的松紧度。书中通过对东南亚某国住宅市场的长期追踪，揭示了快速城市化进程中，政府规划对特定区域房价的决定性影响。 第六章：特殊资产类别的全球布局 不动产投资不再局限于传统的住宅和写字楼。本部分深入探讨了特殊资产类别在全球范围内的投资潜力，如医疗地产（Senior Living Facilities）、专业工业园区、以及可持续发展导向的绿色建筑投资。这些资产往往具有更强的抗经济周期性，但对专业知识的要求也更高。书中详细解析了如何评估一个“净租赁协议”（Triple Net Lease）的稳定性，以及如何利用ESG（环境、社会与治理）标准为投资项目增添溢价。 第三部分：交易执行与后期管理 第七章：跨国交易的财务与税务筹划 国际不动产交易涉及复杂的跨境税务和资金流动问题。本书提供了关于双边税收协定（DTAA）如何影响资本利得税和预扣税的关键解读。我们详细列举了在不同司法管辖区常见的“购买实体结构”（如信托、有限责任公司）的优缺点，并强调了合理进行税务规划的重要性，而非规避义务。 第八章：融资渠道的全球化拓展 依赖本土银行进行海外房产融资往往效率低下且成本高昂。本章拓展了投资者的融资视野，涵盖了国际银行的按揭贷款、针对特定项目的私募股权融资，以及通过全球性平台发行的房地产投资信托基金（REITs）的结构性融资工具。书中提供了如何准备一份能被国际金融机构认可的“全球投资组合可行性报告”的模板。 第九章：物业管理的本地化智慧 拥有海外房产只是第一步，有效的“本地化管理”才是实现长期稳定回报的关键。本书强调了物业管理不仅仅是收租和维修，更是一种深入理解当地租户需求的“软服务”。我们分析了不同文化背景下，租户对物业服务期望的差异（例如，亚洲市场对“即时响应”的高要求与欧洲市场对“程序合规”的重视）。书中还提供了构建高效、远程物业管理团队的实用建议，确保投资者即便身处异地，也能对资产的运营状况了如指掌。 结语：构建你的全球不动产投资宪章 投资是一场马拉松，尤其在跨越国界时，更需要清晰的战略指导。本书的最终目标是帮助每一位读者，根据自身的风险承受能力、投资期限和财富目标，制定出一份独一无二的“全球不动产投资宪章”。通过理论学习、案例分析和实战工具的应用，你将能够自信地迈出下一步，在全球广阔的不动产海洋中，找到属于自己的稳定航道和丰厚回报。

作者简介

玉川阳介

　　1978年出生于神奈川县，毕业于学习院大学。
　　大学在学期间成立统计数据处理的公司，使该公司每年营收成长，于2006年以购併方式出售给上市公司，2009年赴美深造，并取得房地产交易资格证。
　　接着，利用出售统计数据处理公司的资金正式开始投资房地产，并在2010年成立「核心加值及建筑股份有限公司」，担任该公司的董事长。
　　现在，持有许多靠近东京都市中心的投资物件，并担任地政士业者，亲自经手买卖仲介，同时也在《钻石週刊》等财经杂志撰文。
　　1978年7月 出生于神奈川县大和市
　　1993年93 全日本中学高中电脑软体大赛获得优秀奖(桐荫学园中学三年级)
　　1994年3月 桐荫学园中学毕业
　　1997年3月 桐荫学园高中毕业
　　1997年12月 设立ジイズスタッフ公司(学习院大学1年级时)
　　1997年 以副业方式开始投资股票(股票、债卷)
　　2001年 变更为ジイズスタッフ股份公司，担任代表董事
　　2002年3月 学习院大学经济学系毕业
　　2003年11月 开始投资租赁型房地产(都心的住宅型和商业型)
　　2006年8月 以2.5亿日币出售ジイズスタッフ股份公司所有的股份
　　2008年日本红十字会发给金色有功章,荣获神奈川线大和市颁发感谢状
　　2009年10月 ジイズスタッフ股份公司代表董事退任
　　2009年10月 美国留学深造九个月
　　2009年12月 取得房地产交易资格证
　　2010年8月 设立コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ股份公司
　　2011年11月 开始出版［从200万日币就可以开始！低风险，高利润的房地产投资］

　　着作>>
　　@《手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不动产投资》
　　《从手头200万日圆开始！低风险、高收益率的房地产投资》
　　@《胜者1％の超富裕层に学ぶ「海外投资」7つの方法》
　　《向1％身为赢家的富豪阶层学习「海外投资」的7个方法》
　　@《海外ETFとREITで始める インカムゲイン投资の教科书》。
　　《靠海外ETF和REIT开始 投资股利收入的教科书》
　　（以上皆为日本实业出版社出版）

译者简介

叶冰婷

　　资深文字工作者

　　译作:
　　《来@粉饼屋聊天：教女人幸福也性福》、《恋爱摄影棚－幸福大放送》、
　　《异常脱发，危险！》、《东台湾展望》、《槓桿阅读术》、《槓桿思考术》、
　　《简单到连高中生都看得懂的买股攻略》、《为什么风一吹，桶匠就大赚：杜拉克教你问题解决的技巧》、《这样做事，你就不会被盯到死：掌握自主权的工作技术》、《打造会走路的身体：让身心灵都回复健康的正确走路法》等。

［第一部］选定物件篇
［第1章］　买在经济中心的东京vs.选择高收益率的地方
［第2章］　在第一次投资上，狭小的公寓大厦 vs. 作为王道的独栋透天楼房
［第3章］　用土地的价格能便宜买进的木造房子 vs. 构造坚固的钢筋混凝土造房子
［第4章］　选择物件时，什么是最重要的？

［第二部］活用借钱篇
［第5章］　安全地用现金购置vs.操作槓桿原理的借钱
［第6章］　持有到贷款还完vs.半途出售以便脱手出场
［第7章］　和能让你用贷款不断购屋的金融机构往来的方法

［第三部］收支计画篇
［第8章］　如何订定收支计画呢？
［第9章］　以不用花固定费的个人身分来买vs.以节税强的法人身分来买

［第四部］避开风险篇
［第10章］　日本经济有可能破产吗？
［第11章］　地震的影响有到什么程度？
［第12章］　为了锻鍊投资能力

［特别附录］
从今天开始不会输的房地产投资「收益试算excel表」

推荐序

给在台湾投资房地产的读者们:

　　在此，竭诚感谢大家购买本书，进而对日本的房地产产生兴趣。

　　身为从事与日本经济相关工作的我，致表敬意。

　　本书是将日文版的《房地产投资　第一年的教科书》确实地翻译成中文。

　　因此，从税金开始的一些解说，有不适合台湾投资人之处。

　　在此，我将解说台湾投资人阅读本书之际应该注意的要点。这些在检讨投资日本市场时，势必有所助益。

［第一部］选定物件篇

正当开始投资房地产时，最令人烦恼的就是物件的选法。

要选因东京奥运和安倍经济学而有涨价可期的东京，还是收益率高且能全额贷款的地方？要选公寓大厦，还是独栋透天楼房？要选木造，还是钢筋混凝土造？要选公寓大厦，还是办公大楼？就算是买投资型房地产，也都有各式各样的类型和投资策略。

此外，物件的选定，和所谓「何时买」的时机并驾齐驱，都是左右投资胜败的重要因素，这点不在话下。

选择物件的时候，要看什么好呢？此外，什么是对收益贡献度最高的要素？

关于这些，我将把现在开始投资房地产的新手询问最多的各个问题，作为标题，来加以解说。

【第1章】　买在经济中心的东京vs.选择高收益率的地方

老实说，东京和地方，你该买哪里的物件？

问题07　房地产的投资策略有什么类型？　　［询问度］★★★★★

作为我主要投资标的的几乎是在东京都市中心租赁需求稳定，而且在景气大好时有上涨可期，像这样平衡型的物件。因此，被问到要投资东京还是地方，我想回答的是东京。

为何推荐这样的投资类型呢？在讨论要选东京还是地方之前，我想说明房地产基金对投资对象所做出的4个分类。

房地产基金在考虑投资时，把投资对象分类如下，并考虑风险和回报。

①核心型投资

以租金收入为主要目的的房地产投资。虽然其收益率低，却因为是黄金地段而收益稳定，且风险低。

②核心加值型投资

以租金收入和涨价利润两者取得很好的平衡为目标。虽是东京都市中心却是次等地段。

③增值型投资

这是对比较便宜的物件赋予附加价值，然后高价出租或转卖的策略。它需要企划能力和经营能力。

④投机型投资

这是针对拍卖或整批出售、搬迁案件等内有隐情的物件。它需要大量的现金和专业性。

※笔者参考一般社团法人不动产证券化协会的分类，制作完成。

我所经营的「核心加值及建筑股份有限公司」中的「核心加值」就是取自于「核心加值型投资」这个词。事实上，我的投资对象也几乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投资对象。

评分☆☆☆☆☆

翻阅这本书，我最期待的是它能否解答我心中那个一直存在的疑惑：在日本买房，到底值不值得？我并非追求一夜暴富，但如果能通过合理的投资，为自己增加一笔被动收入，或者作为一种长期的资产配置，那将是极好的。我特别关注书中关于“赚钱”这一部分的论述。它是否会深入分析日本房地产市场的趋势，例如人口结构的变化、旅游业的发展对房产需求的影响，以及利率政策的变动可能带来的连锁反应？更重要的是，作者是如何定义“赚钱”的？是短期内的房产增值，还是长期的租金收益？书中会不会提供一些预测模型或者数据分析，帮助读者判断哪些区域具有更高的投资潜力？我希望这本书能够帮助我建立一个理性的投资观，而不是被一时的市场热度冲昏头脑。同时，我也很想知道，在购买房产之后，如何进行有效的管理和维护，以及如何处理可能遇到的各种问题，例如租客管理、房屋维修等等，这些细节往往才是决定投资成败的关键。

评分☆☆☆☆☆

读到这本书的名字，我脑海中立刻浮现出许多关于日本生活和文化的画面，同时我也在思考，在这样一个独特的市场环境中，投资房地产是否真的如书名所言，那么容易实现盈利。我非常好奇书中对于“第一次”这个词的解读。它是否意味着这本书是为完全没有海外房产投资经验的读者量身定制的？如果是这样，我希望它能包含非常基础的入门知识，例如如何办理日本的银行账户、如何选择合适的房产中介、以及在日本购房的整个流程和所需证件。此外，我也会关注书中关于“赚钱”的定义。它是否会涵盖投资的各个方面，包括房产的升值潜力、租金收入、以及可能的税收优惠？我希望书中能提供一些切实可行的建议，帮助我了解如何在日本找到既有增值空间又有稳定租金收入的房产。同时，我也想知道，书中是否会提及一些关于日本房地产市场长期趋势的分析，以及如何应对潜在的市场波动，从而为我的投资决策提供更全面的信息。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计就充满了吸引力，那种略带复古的日式插画风格，配上醒目的书名，立刻就勾起了我对日本房地产投资的好奇心。一直以来，总觉得日本的房子有一种独特的魅力，不仅仅是它的建筑本身，更包含着一种文化和生活方式的沉淀。然而，对于一个完全没有接触过海外房产，尤其是日本房产的普通人来说，这片市场无疑是陌生且充满未知数的。我最关心的是，这本书是否能像它的标题那样，为我这个新手小白提供一条清晰、可行且真正能带来收益的路径。我希望它能从最基础的知识讲起，比如如何选择区域、如何评估房产价值、日本的购房流程和法律法规是怎样的，以及最关键的，在当下这个时期，投资日本房产有哪些潜在的风险和回报。会不会涉及到一些实际的案例分析？或者是否有作者自己亲身经历的经验分享？我希望这本书不是纸上谈兵，而是能够提供一些切实可操作的建议，让我能够更自信地迈出第一步。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名直击人心，非常具有诱惑力，但作为一名谨慎的投资者，我更看重内容的深度和实用性。我希望这本书不仅仅是描绘一个美好的愿景，而是能够提供一些非常具体、可操作的“秘籍”。比如，书中是否会提供一套详细的“新手指南”，一步步教导如何避开那些看似诱人实则隐藏着陷阱的房源？又或者，它会分享一些关于如何识别“低洼”房产，或者如何通过谈判技巧获得更优价格的经验？我尤其想了解，在日本购房过程中，有哪些常见的误区是新手容易犯的？以及，如何有效地规避这些风险？是否会有关于税务方面的解释，例如购房税、房产税、遗产税等等，这些都是影响投资回报的重要因素。如果书中能提供一些实际的计算案例，展示如何预估投资回报率，以及如何计算持有成本，那就更好了。我期待这本书能够成为我投资日本房产的“导航仪”，为我指明方向，少走弯路。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名非常直接，仿佛为我这样的普通投资者打开了一扇通往未知领域的大门。我一直对日本的房产市场充满兴趣，但由于信息的匮乏和对流程的不熟悉，一直没有付诸行动。我非常希望这本书能够像一位经验丰富的向导，为我揭开日本房地产投资的神秘面纱。我想了解，它是否会从最基本的概念讲起，例如日本的房产类型、购买方式、以及相关的法律法规？更重要的是，书中对于“赚钱”的论述，是否会提供一些具体的策略和方法？我期待能够看到一些关于如何选择有潜力的房产区域、如何评估房产的实际价值、以及如何计算投资回报率的详细分析。此外，我也希望能从中了解到，在日本购买房产的过程中，有哪些是需要特别注意的陷阱和风险，以及如何有效地规避它们。如果书中能够提供一些实际案例，展示一些成功的投资经验，或者分享一些在购房过程中可能遇到的问题及解决方案，那就再好不过了。