房地产登记实务(23版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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由于不动产法规的复杂性及专业性，从前所谓「代书」随着证照制度的建立乃正名为「土地登记专业代理人」，亦由于该专业代理人所执行的业务，不仅限于「土地登记」，因此政府乃有「地政士法」的制定公布。
　　
　　「地政士」接受社会大众之委託，代理有关不动产之申请登记、测量、税务、公证、提存及撰拟契约、协议、签证或其他与地政业务有关事项。可见「地政士」所执行之业务层面颇广，而涉及之专业层次亦颇深，因此，拥有一本完善的工具书，成为「地政士」不可或缺的一件要事。
　　
　　本书版版畅销，读者层涵盖了地政、司法、财政等政府机关；民间从业人员则包括了律师、建筑师、会计师及建设公司、仲介公司、鑑价公司等，尤其是过去的「代书」，更是人手一册，故博得了「代书圣经」的雅号。
　　
　　只因为本书融合作者的研究、教学及实务工作的心得，故不仅具有专业性，也具有实用性；只因为本书内容包括不动产的产权、契约、税务、测量与登记，故不仅具有深度性，也具有广度性。

新时代城市治理与不动产登记改革前沿：面向高质量发展的实践探索 图书简介 在我国社会经济迈入高质量发展新阶段的宏大背景下，城市治理体系和治理能力现代化已成为时代命题。不动产登记作为国家治理体系中的重要一环，其职能定位、技术应用和制度设计正经历着深刻的变革与重塑。本书《新时代城市治理与不动产登记改革前沿：面向高质量发展的实践探索》并非聚焦于某一特定年度的法规实务操作手册，而是立足于宏观的国家战略部署、中观的制度设计演进以及微观的数字化转型前沿，对不动产登记制度的未来发展方向和系统性改革路径进行深度剖析和前瞻性研究。 本书旨在为政策制定者、规划设计者、一线管理者以及相关领域的学术研究人员，提供一套超越具体操作指南的、具有前瞻视野和理论深度的参考框架。我们关注的重点是：如何通过不动产登记制度的现代化改革，有效支撑国土空间规划的实施、激活存量资产的价值、保障产权的清晰与安全，并最终服务于城市可持续发展和民生福祉的提升。 第一部分：宏观战略视野下的不动产登记制度重塑 本部分深入探讨了不动产登记制度在国家治理体系中的战略定位。它不再仅仅是土地和房屋的“确权发证”工具，而是成为国土空间信息基础设施的核心枢纽。 1. 统一大市场与产权保护的基石： 探讨了不动产统一登记制度的深化实施，如何有效消除区域壁垒，保障各类市场主体的财产权和交易安全。重点分析了抵押登记、查封登记等关键环节在维护金融安全和促进资本高效流动中的作用。内容涵盖了产权的交叉性、物权法理与登记实践的衔接，以及如何通过登记信息的权威性，降低交易成本、遏制“黑产”风险。 2. 国土空间规划实施的“硬约束”： 详细论述了不动产登记数据如何与国土空间规划“一张蓝图”深度融合。不同于仅仅记录现状，本书关注如何利用登记制度对规划用地的管控、对开发强度和容积率变化的动态记录，实现对规划红线的刚性约束。分析了“多规合一”背景下，登记单元的界定标准、信息模型的构建，以及如何通过登记防止规划的随意变更和侵蚀。 3. 不动产的“资产化”与价值释放： 聚焦于不动产登记在支持地方经济转型和盘活存量资产方面的潜力。深入分析了不动产“功能价值”向“市场价值”转化的制度机制，包括集体经营性建设用地入市、农村宅基地“三权分置”后的实现路径、以及支持不动产投资信托基金（REITs）等新型融资工具发展的登记制度保障。 第二部分：数字化转型与信息技术的深度融合 本书将大量篇幅投入到不动产登记的数字化、智能化转型上，这不仅是技术层面的升级，更是管理模式的革命。 1. 数字孪生与三维（3D）登记： 详细阐述了从传统的二维平面图谱向基于BIM/GIS/CIM技术的三维不动产单元登记的过渡路径。探讨了如何精确表达复杂建筑（如历史建筑保护、地下空间利用）的权属边界、空间属性和使用限制，以及在虚拟空间中实现物权的公示与对抗。 2. 区块链技术在不动产登记中的应用探索： 审视了区块链分布式账本技术在提升登记信息安全、可追溯性和防篡改性方面的潜力。内容不仅限于理论探讨，还涉及如何设计安全可控的联盟链架构，实现跨部门、跨区域的登记信息安全共享机制，而非简单的信息集中化。 3. 智慧登记流程再造与“一窗受理”的深化： 探讨了如何通过大数据分析和人工智能技术优化登记审核流程，实现材料的智能预审和风险预警。分析了如何真正落地“一窗受理、集成服务”的理念，打破部门间的信息孤岛，将不动产登记服务嵌入到更广阔的政务服务体系中。 第三部分：应对复杂产权关系的实践创新 现代不动产登记面临的产权关系日益复杂，本书专门设立章节来分析如何应对这些“疑难杂症”。 1. 复杂不动产单元的权利界定： 深入剖析了厂房、物流园区、多业主共有物业等复杂场景下的不动产单元划分标准和权利内容表述难题。重点关注区分所有权（如公寓大厦）与建筑物区分使用权（如特定车位、储藏室）的登记实务差异，以及如何保障共有部分的权益协调。 2. 历史遗留问题与过渡期管理： 针对大量历史形成、权属界定不清的存量土地和房屋，本书研究了运用登记公告程序、司法协助机制和技术测绘手段，逐步消化历史遗留问题的系统性方案，强调在保障既有权益稳定的前提下，实现登记的完整和准确。 3. 司法实践与登记的互动机制： 探讨了法院判决、仲裁裁决与不动产登记机构之间的信息传递、协同执行机制。分析了登记机构在执行司法文书时，如何平衡程序正义与实体权利的清晰性，特别是涉及破产财产处置和强制执行中的不动产登记问题。 结语：面向未来的登记制度适应性研究 本书的最终目标是构建一个具有高度适应性和前瞻性的不动产登记制度框架。它强调，登记实践必须紧密跟随机场的变化——无论是气候变化对沿海不动产的影响，还是人口结构变化对城市住房供给模式的重塑。通过对这些前沿议题的系统梳理和深入探讨，本书力图提供一套超越具体业务操作规范的思维工具，指导不动产登记制度在服务国家治理现代化的大局中，实现价值的最大化和效能的提升。

作者简介

陈铭福

　　籍贯：台湾省彰化县人

　　生日：民国36年12月1日生

　　学历：
　　中兴大学地政学士
　　政治大学地政硕士
　　1972年高等考试地政及格
　　1972年乙等考试地政及格
　　1995年土地登记专业代理人检覈及格
　　1999年不动产经纪人普考及格
　　2004年不动产估价师特考及格第一名

　　现职：
　　大圣不动产估价师事务所估价师
　　普提地政士事务所地政士
　　政治大学地政系兼任讲师
　　中华民国地政士公会全国联合会第一届理事长

　　得奖：内政部第一届中华民国地政贡献奖

修订者简介

陈冠融

　　籍贯：台湾省彰化县人

　　生日：民国62年8月4日生

　　学历：
　　中兴大学地政学士
　　逢甲大学土地管理硕士
        美国加州大学河边分校英文研修
        厦门大学博士生
　　1995年地政士特考考试及格
        2006年不动产经纪人普考及格
        2006年不动产估价师高考及格

　　现职：
　　中原大学财经法律学系兼任讲师
        普提地政士事务所地政士
        大圣不动产估价师事务所执行估价师

第一编 基本认识
第一章 认识地政士
第二章 认识房地产
第三章 认识签约
第四章 认识税赋
第五章 认识登记

第二编 登记实务
第六章 所有权总登记
第七章 测量复丈及标示变更登记
第八章 所有权移转变更登记
第九章 他项权利设定登记
第十章 他项权利移转登记
第十一章 他项权利内容变更登记
第十二章 继承登记
第十三章 土地权利信託登记
第十四章 更正与限制登记
第十五章 涂销登记与消灭登记
第十六章 其他登记
第十七章 祭祀公业及地籍清理
第十八章 总 结

 

序
　　
　　一、房地产登记实务，事涉驳杂，疏于体验者，实难免「望洋兴叹」。地政诸贤，有感于此，乃不遗余力地或理论讨论，或法令整编，或实务撰述，故有关房地产登记之书籍颇多，其于地政登记之「公开化」，助益匪浅。惟综观坊间书籍，对于每一登记个案分别作有系统之叙说者，似尚阙如，是以笔者乃奋地政小兵之勇，以补地政诸贤之失，斯为拙着之动机。
　　
　　二、本书系基于登记申请人之立场撰述，故有关地政机关内部作业实务，均置之不言，庶使本书之叙说，更具简洁性。
　　
　　三、本书以登记申请实务为主，并涉及与登记息息相关之调查、签约及税赋等事务，庶使本书之叙说，更具完整性。
　　
　　四、本书登记实务各章节，首列有关之法条规定及相关而重要之行政解释，庶使本书之叙说，，更具实用性。
　　
　　五、台湾省地区，部分地政事务所或因业务不多，或因人手不足，故登记柜台化后，仍有一人兼办计费、开单或收费、收件等情事。故本书登记实务之申办手续，乃就首善地区之台北市为主题，，庶使本书之叙说，更具激励性。
　　
　　六、本书各章节之书表填写说明，系根据政府拟定之填写说明，针对各登记个案予以分解，庶使本书之叙说，更具确实性。
　　
　　七、本书各章节之末，均附各登记个案之书表填写范例，庶使本书之叙说，更具参考性。
　　
　　八、笔者学于地政一门，亦致用于地政一途，为学验俱浅，是以本书漏误之处，势所难免，尚祈师长贤达，有以教正，是所企盼。
　　 23版序
　　
　　本书初版迄今将近四十年，为家父一生从事不动产教学及实务之心血结晶，亦为深受广大读者及不动产业者喜爱的实用工具书。因有承接家父衣钵的重责大任，经手修订本书时，总是抱持戒慎恐惧、如履薄冰的态度，小心翼翼逐页校核相关登记法令、解释函令及各类申请书表，故花费较多时间进行修正。
　　
　　本版修订时，地政士法、土地登记规则、地籍测量实施规则、建物所有权第一次登记相关法令、遗产及赠与税法等部分条文均已修正，此外，政府为居住正义，使房地课税合理化，在所得税法增订了房地合一课税相关之规定，以及修正并提高房屋税条例所规定非自住房屋之税率。最后，内政部针对各种定型化契约书范本，例如预售屋买卖契约书、成屋买卖契约书、预售停车位买卖契约书及房屋租赁契约书，亦已修正。基此，于本书相关章节之内容，进行修订。
　　
　　本版付印前，适逢内政部修正公布地籍测量实施规则部分条文，故及时据以修正本版相关内容。
　　
　　本版修订时，又适逢内政部预告修正土地登记规则，故先行将草案修文修订入于本版，读者参考使用本书时，请参阅正式公布实施之条文是否有差异，以免有误。
　　
　　本版书序由陈冠融负责修订，疏漏之处祈盼读者惠续指正。

第一节 地政士与代理
 
一、代理申请
 
由于民法总则编有「代理」之规定，故土地登记得由他人代理申请，该代理人即一般所谓「代书人」。于民国90年10月4日制定公布「地政士法」，并于公布后六个月施行以后，该「代书人」，由「地政士」取而代之。
 
土地法第37条之1第1项规定，土地登记之申请，得出具委託书，委託代理人为之。准此，可知土地登记得由当事人亲自申请（註：对行政机关应以「申请」为之，对法院始以「声请」为之），亦得附具委託书委託他人申请。该委託他人申请之「他人」，得为「一般人」或「地政士」，即土地登记专业代理制度，并未排斥一般代理，惟以土地登记代理为专业者，应具备「地政士」资格并应依法「开业」。
 
二、代理人应亲自申请
 
土地登记规则第37条第1项前段规定，土地登记之申请，委託代理人为之者，应附具委託书。同法条第2项规定，代理申请登记时，除法律另有规定外，
 
代理人应亲自到场，并由登记机关核对其身分。故代理人受託办理登记，除应有委託书外，尚应持身分证件亲自送件，地政事务所始予受理。
 
三、登记助理员
 
因法令规定代理人应亲自持身分证件送件，但甚多代理人由于表现良好，致业务繁忙，于接待当事人、研究案情、审理案件，已经分身乏术，欲其亲自
 
送件，实有困难。因此，乃有「复代理」之产生。「复代理人」通常系「地政士事务所」的外务人员，其仅系代理「地政士」申请收件及领状，故不作为「代书」所得税的课征对象。
 
所谓「复代理」，应是「地政士」受託代理申请之「土地登记案件」，委託另一「地政士」代理申请之意。故前述外务人员之代理收件及领状，并非实质上之「复代理」。为解决前述「地政士」分身乏术之困难及提升其服务品质，地政士法第29条乃有「登记助理员」之规定：地政士受託向登记机关办理土地登记之送件及领件工作，得由其僱用之登记助理员为之。但登记机关认有必要时，得通知地政士本人到场。

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这本书真的像打开了新世界的大门！作为一个对房地产交易略知一二，但从未深入了解过具体操作的人，读完《房地产登记实务(23版)》后，感觉整个知识体系都被重塑了。我原本以为登记就是填填表格、盖盖章的事儿，没想到背后蕴含着如此精妙的法律法规和严谨的流程。书中对于不动产登记的起源、发展以及在现代社会中的重要性进行了深入浅出的阐述，让我明白了这项工作的核心价值不仅仅是记录，更是保障交易安全、维护物权稳定、优化土地资源配置的关键环节。特别是关于不动产登记簿的构成、登记事项的种类以及权利取得和变动的方式，都讲解得非常细致，并且结合了大量的案例，让我能够将抽象的法律条文与实际操作紧密联系起来。比如，在学习关于抵押权登记的部分时，书中列举了不同类型抵押权设立、变更、注销的详细流程，以及可能遇到的各种疑难问题和解决方案，这让我对房屋贷款、产权过户等日常生活中常见的交易场景有了更清晰的认识，也为我未来进行相关操作打下了坚实的基础。它不仅仅是一本操作手册，更是一本让我理解房地产市场运作逻辑的指南。

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我一直以来都对产权的细枝末节感到好奇，尤其是涉及到房产这种重大资产时，那种“一纸契约定乾坤”的感觉，总觉得背后隐藏着许多不为人知的复杂性。《房地产登记实务(23版)》这本书，恰恰满足了我这种窥探欲。它没有像一些理论书籍那样空泛地讨论所有权，而是直接切入最核心的“登记”环节，细致地描绘了房产从一纸蓝图到最终落入个人名下的每一步。我特别喜欢书中对不同类型的不动产权利，如所有权、用益物权、担保物权等，在登记实务中的具体体现。它详细讲解了不同权利的登记要件、登记程序以及登记后的法律效力，让我对“谁拥有什么”、“如何证明拥有”有了颠覆性的理解。例如，关于地役权和相邻权的登记，书中通过图文并茂的方式，清晰地展示了这些权利的界定和保护方式，这对于理解小区内部的设施使用、邻里之间的通行纠纷等现实问题非常有启发。此外，书中对于不动产登记信息公开与保护的平衡性探讨，也让我看到了这项工作的社会责任感。

评分☆☆☆☆☆

对于我这样一名初入房地产行业的小白来说，找到一本既权威又实用的教材是多么重要。《房地产登记实务(23版)》这本书，无疑是我近期遇到的宝藏。它不仅仅罗列了条条框框的规定，而是将枯燥的法律条文转化成了一套套清晰、可操作的流程。书中的内容逻辑严谨，从宏观的法律框架，到微观的每一步操作细节，都梳理得井井有条。我印象最深刻的是关于不动产登记申请材料的准备部分，书中详细列出了各种情形下需要提交的证件、证明，以及这些材料的审核要点，让我对准备文件不再感到盲目。而且，它还针对常见的登记错误、遗漏等问题，提供了相应的补救措施和法律依据，这对于减少实际操作中的风险非常有帮助。书中还穿插了许多实务中的“小贴士”和“注意事项”，这些都是在书本理论中学不到的宝贵经验，让我在学习过程中仿佛置身于实际工作场景，提前掌握了“通关秘籍”。

评分☆☆☆☆☆

作为一个对不动产法律有浓厚兴趣的学习者，我一直渴望找到一本能够系统性地解答我在实践中遇到的疑惑的书。《房地产登记实务(23版)》这本书，就如同一盏明灯，照亮了我前行的道路。它不仅提供了扎实的理论基础，更侧重于将理论与实践相结合，通过丰富的案例分析，让我对不动产登记的法律内涵有了更深层次的理解。书中对于不动产登记的效力，特别是公示公信力原则的阐释，让我深刻认识到登记在保护物权、规范交易中的核心作用。我特别关注了书中关于不动产登记的争议解决机制的部分，了解了当发生不动产登记纠纷时，可以通过哪些途径、依据哪些法律来解决，这对于学习不动产法的人来说，是非常重要的补充。此外，书中对不动产登记与税收、金融等相关领域的交叉性也进行了探讨，让我看到了不动产登记在更广阔的经济社会领域中的作用和影响，大大拓展了我对这项工作的认知边界。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在基层从事土地管理工作的人员，日常工作中经常会遇到与不动产登记相关的事务。《房地产登记实务(23版)》这本书，对于我们一线工作人员来说，简直是一本“活字典”。它涵盖了不动产登记的方方面面，从基础的理论知识，到具体的业务操作，再到相关的法律法规，几乎无所不包。我尤其欣赏书中对于不同类型的不动产登记业务，如首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等的详细讲解。书中对于每一种登记业务的受理条件、申请流程、审核要点，以及可能遇到的特殊情况的处理方式，都给出了清晰的指引。例如，在处理集体土地所有权登记时，书中详细阐述了集体土地所有权的确认原则、登记依据和公示程序，这对于我们正确处理农村宅基地、耕地等不动产的登记工作至关重要。而且，书中还对不动产登记的簿册管理、信息系统建设等进行了介绍，这有助于我们理解整个登记体系的运作机制，提升工作效率和准确性。