不动产交易与经纪业管理法 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本书是以「不动产交易」以及「不动产经纪业管理」为核心的着作，针对法律规范、理论依据、其他各国法制以及行政、司法实务见解做一完整之论述，其范围亦含括「不动产经纪法规」之内容。

　　本书特点之一，是明确化不动产交易与不动产经纪业管理理论基础，如契约法与物权法对于交易安全之讨论、资讯不对称、委託代理理论等。本书特点之二，是透过三大面向讨论「不动产交易」：第一，是主体（当事人、经纪人、地政士、公证人）及其法律关系进行分析；第二，是不动产交易客体-成屋、预售屋及公寓大厦管理条例等予以讨论，佐以法院判决与个案争议说明。第三，是详细说明成屋与预售屋交易流程，并分析各阶段交易风险。本书特点之三，是耙梳不动产交易与不动产经纪业管理之法制，并就私法与公法领域进行分析。私法部分，包含民法与消费者保护法的规范分析。公法部分，则包含公平交易法与不动产经纪业管理条例的分析。

　　本书系针对有志或已从事不动产交易、不动产经纪业等之实务工作、国家考试或是相关研究而作，俾各界读者可以有一完整、清晰之轮廓。

现代城市规划与可持续发展：理论、实践与前沿探索 本书并非关注不动产交易、经纪活动或相关法律法规的管理实践。 本书聚焦于当代城市发展所面临的核心议题——如何构建兼具活力、韧性与宜居性的现代城市空间。 第一部分：城市规划的理论基石与历史演进 本部分系统梳理了城市规划学科的理论脉络与发展历程，旨在为理解当代规划挑战提供坚实的学术基础。 第一章：规划思想的嬗变：从田园牧歌到理性控制 本章深入剖析了城市规划思想史上几个关键转折点。首先，追溯了19世纪工业革命后城市“病态”的出现，以及霍华德“田园城市”理论的理想主义光芒与其实践的局限性。随后，重点探讨了理性主义规划思潮，特别是功能分区理论（Zoning）的兴起及其对美国乃至全球城市形态的深远影响。分析了理性规划在效率提升方面的成就，同时也批判性地审视了其在割裂城市肌理、制造空间隔离方面的弊端。最后，引入了对后现代规划思潮的探讨，强调从宏大叙事转向对地方性、社会公平和多元文化共存的关注。 第二章：空间结构理论的几何学与社会学解读 本章聚焦于解释城市空间形态的经典理论。我们详细阐述了伯吉斯的同心圆理论、霍伊特的扇形理论和哈里斯与厄尔曼的多中心理论，并结合中国城市近年来的快速扩张案例，分析这些模型在解释当代复杂城市结构时的适用性与不足。更进一步，本章引入了基于社会网络理论的空间结构分析框架，探讨基础设施（如交通网络、信息流）如何重塑传统的物理空间层级，以及社会资本在空间组织中的隐形作用。 第三部分：可持续发展：生态、经济与社会维度的融合 本部分是本书的核心，探讨了在气候变化和资源约束背景下，如何实现城市发展的可持续性目标，这超越了单纯的土地使用管制范畴。 第三章：韧性城市与气候适应性规划 韧性（Resilience）已成为当代规划的核心目标。本章首先界定了韧性城市的内涵，区别于传统的抗灾能力，韧性强调系统在遭受冲击后快速恢复和适应的能力。章节详细分析了针对洪水、热岛效应和能源中断的规划策略，包括绿色基础设施（如海绵城市系统、城市湿地）的设计原则、基于风险评估的土地利用缓冲区设定，以及分布式能源系统的空间布局要求。并通过对鹿特丹和哥本哈根等国际案例的深度剖析，提炼出可操作的韧性规划技术和治理模式。 第四章：紧凑性、混合功能与步行友好型设计 本章探讨了如何通过优化空间密度和功能配置来减少碳足迹并提升生活质量。我们详细论证了“紧凑型发展”（Compact Development）的规划逻辑，它不仅关乎密度本身，更在于优化建成环境的尺度和可达性。本章深入探讨了“混合功能”（Mixed-Use）的实现路径，分析了商业、居住、办公空间在垂直和水平混合中的最佳比例与相互作用。最后，本章将步行友好的尺度（Walkability）作为衡量空间质量的关键指标，系统介绍了人本街道设计（Complete Streets）的几何要素、安全考量以及对社区活力产生的积极效应。 第三部分：规划的实践转型：参与、治理与技术赋能 规划的有效性越来越依赖于其过程的包容性和工具的先进性。本部分关注规划决策的民主化与智能化。 第五章：协商式规划与利益相关者赋权 本章批判性地回顾了传统“告知式”规划的不足，强调了协商式规划（Collaborative Planning）在化解复杂社会矛盾中的关键作用。我们探讨了不同层次的公众参与机制，从简单的听证会到共同决策（Co-production）模式的构建。重点分析了如何识别和整合“沉默的多数”以及弱势群体的声音，并讨论了在规划冲突中，调解技巧、共识建立工具（如规划沙盘推演、情景规划工作坊）的应用及其法律与社会基础。 第六章：城市大数据与空间智能决策 本章展望了信息技术如何变革城市规划的科学性与响应速度。我们详细介绍了地理信息系统（GIS）在空间分析中的基础应用，如土地适宜性分析、交通模型仿真。更前沿的部分则聚焦于大数据（如移动通信数据、社交媒体地理标签）在刻画城市实时行为、识别新兴需求热点方面的潜力。探讨了如何利用“数字孪生”（Digital Twin）技术，构建城市运行的虚拟模型，从而在部署重大基础设施项目前，对潜在的社会、经济和环境影响进行多维度、高精度的预测与评估。 第七章：区域协同与跨界治理的挑战 现代城市问题往往超越行政边界。本章分析了都市区（Metropolitan Area）层面规划的必要性。讨论了在多主体、多层级政府体系下，如何构建有效的区域协同机制，处理基础设施的共建共享、生态廊道的保护以及通勤交通的优化等跨界议题。探讨了区域规划协议的法律效力、激励约束机制的设计，以及如何平衡区域的整体效率与各成员城市的主体利益诉求。 结语：面向未来的城市蓝图 本书的结语部分总结了当前城市规划面临的根本性挑战——即如何在技术进步、气候压力与社会公平的三角张力中，绘制出可实现的、具有长期生命力的城市蓝图。本书旨在提供一套超越具体法规操作层面的、深植于社会科学、环境科学和工程学交叉领域的系统性思维框架，以应对21世纪城市复杂性的挑战。

作者简介

何彦陞

　　学历
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系博士
　　德国波昂大学大地测量与大地资讯研究所都市规划与土地管理组博士候选人
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系硕士
　　天主教辅仁大学财经法律系学士

　　现职
　　逢甲大学土地管理系副教授
　　逢甲大学法律顾问室法律谘询老师
　　台中市政府不动产经纪人员惩戒委员会委员
　　云林县农地重划委员会委员
　　云林县区域计画暨非都市土地使用变更审议委员会委员
　　台中市都市更新及争议处理审议会委员
　　台北市都市更新及争议处理审议会委员

　　研究领域
　　不动产交易法制、都市更新法制、农地管理法制、生态补偿法规

第一部分 绪 论
第一章 不动产交易与经纪业管理法制之概说
第一节 缘 起／14
第二节 本书之研究内容／16
一、重新思考不动产交易与不动产经纪业管理相关法制之框架／16
二、釐清我国不动产交易相关法令规范／18
三、釐清不动产交易参与人资讯平衡与应揭露范围／19
第三节 本研究研究范围界定／20
一、本书研究主要聚焦于成屋与预售屋／20
二、本书所谓的交易行为／20
三、以保护消费者之资讯权利为主／21

第二部分 不动产交易与经纪业管理理论基础
第二章 契约自由与管制
第一节 私法自治／24
一、私法自治之精神／24
二、当事人缔约时真意之探求／25
三、任意规定与强行规定／26
第二节 契约自由与对于契约自由的限制／27
一、契约自由／27
二、对于契约自由的限制／28
三、当事人为与不特定多数相对人订立契约之情形／29
第三节 管制与自治的横跨／30
第三章 不动产交易与资讯不对称
第一节 不动产交易资讯之平等与对称／33
一、资讯经济学之理论基础／33
二、资讯不对称之概念／35
第二节 契约法对于资讯不揭露与不实陈述之分析／40
一、资讯的揭露与否的责任／40
二、不揭露与不实陈述之界限／44
第四章 不动产交易与委託代理理论
第一节 委託代理理论之基础／53
第二节 不动产仲介业之规范分析／55
第三节 代销业之规范分析／56
一、不动产广告商之规范基础／56
第五章 不动产交易、公示方法以及交易安全
第一节 公示制度与交易安全／59
一、交易安全的保障／59
二、公示公信原则／61
第二节 不动产公示方法、交易安全与登记之效力／64
一、不动产登记之效力与交易安全／64
二、公示方法与区分所有权之登记／66
三、区分所有权登记之建议／70

第三部分 不动产交易之基本要素
第六章 不动产交易之主体与法律关系
第一节 不动产交易当事人之法律关系：出卖人与买受人／76
一、交易双方皆属于自然人之情形／76
二、以建筑开发商为出卖人之情形／78
第二节 不动产交易中介人之法律关系：不动产经纪业／81
一、不动产经纪业之概说／81
二、不动产仲介业之分析／83
三、不动产代销业／91
第三节 不动产交易辅助人之法律关系：地政士、公证人／95
一、地政士／95
二、公证人／97
第七章 不动产交易之客体——以公寓大厦为中心
第一节 预售屋与成屋／104
一、成屋与预售屋之界定／104
二、预售屋之特殊性／105
第二节 区分所有建物／105
一、概 说／105
二、建筑物区分所有／111
第三节 专有部分及要件／113
一、专有部分之意义／113
二、专有部分范围之界定／117
三、区分所有权人对专有部分之权限及管理义务／120
四、专有部分之相互关系／122
五、专有部分之强制出让／124
第四节 共用部分（共有部分）／124
一、共用部分之意义／124
二、共用部分之种类／125
三、共有部分之使用收益与处分／127
四、共有部分之拆除、修缮、重建、维修／130
五、共有部分之管理与分管契约／132
六、约定专用/专用使用权／139
第五节 区分所有权之基地／141
一、基地与其一体性／141
二、区分所有权人与基地之关系／145
三、优先承购之排除／147
第六节 公寓大厦之管理／151
一、管理的起始：公寓大厦起造人或建筑业者之责任／152
二、区分所有权人会议／158
三、管理委员会／165
四、管理服务人（公寓大厦管理维护公司或管理服务人员）／169
五、公寓大厦规约／170
六、公共基金之管理／172
第八章 不动产交易之流程与风险
第一节 透过仲介业者之成屋买卖流程与交易风险／175
一、搜寻期间／175
二、协商与签约期间／177
三、契约履行期间／178
四、不动产经纪业资讯揭露之讨论／181
第二节 预售屋买卖流程与风险／186
一、透过代销业者之预售屋之买卖／186
二、消费者直接与建筑开发商之买卖／191
三、代销业者之资讯揭露分析／191
第三节 以德国法观察不动产买卖之相关法制／193
一、德国不动产法律之一般性说明／194
二、不动产买卖契约中买方与卖方之义务／195
三、卖方应完成之事项／197

第四部分 民事法对于不动产交易之规范分析
第九章 民法对于不动产交易之规范分析
第一节 先契约义务在广告或讯息传递上之运用／203
一、缔约上过失之界定／204
二、不动产交易缔约上过失之讨论／209
第二节 广告或讯息传递意思表示瑕疵之问题／211
一、因为资讯不实传递或不揭露使相对人意思表示错误／211
二、因为资讯不实传递或不揭露之诈欺使相对人为意思表示／213
第三节 契约责任／215
一、广告或讯息传递之保证与物之瑕疵担保／215
二、不完全给付责任／220
第四节 侵权行为损害赔偿责任／223
一、民法第184条之分析／223
二、民法第191-1条之分析／226
第十章 消费者保护法对于不动产交易之规范分析
第一节 消费者保护对于不动产广告责任之管制／231
一、广告责任／231
二、广告责任议题之延伸／232
第二节 定型化契约与不动产交易／233
一、定型化契约之规范／233
二、不动产买卖定型化契约之类型／234
第三节 定型化契约之审阅期间／241
一、审阅期间之功能／241
二、契约审阅期之法律效果／242
三、不动产买卖契约审阅期之适用对象／245
四、不动产买卖契约审阅期之交易实务问题分析／248
第四节 从消费者保护思考责任风险的承担／259
一、产品责任与广告之规范分析／259
二、责任风险的承担与交易价格／266
三、哪些资讯的特性应该被考量／268
四、应该被揭露的资讯以及其揭露之形式／272
五、应揭露与不需揭露之界限／275

第五部分 不动产交易之行政法规范分析
第十一章 公平交易法对于不动产交易之规范分析
第一节 公平交易法之管制目的／282
第二节 不动产广告违反不正当竞争规范之原理—— 以德国为例／284
一、引人错误之交易行为／285
二、透过不作为之引人错误／287
三、德国不动产广告于「价格」之不正当竞争表现型态／288
四、不动产广告于「引人错误」之不正当竞争表现型态／290
五、德国违反不正当竞争规范之处罚／296
六、德国不动产广告可能违反竞争法之型态／297
七、德国法制对于我国公平交易法之启示／301
第三节 公平交易法与不动产交易相关之规范／308
一、公平交易法第21条：不实广告／308
二、公平交易法新法第25条、旧法第24条：欺罔或显失公平之行为／310
三、公平交易法第21条与第25条（旧法第24条）适用于不动产业个案之难题／311
四、公平交易委员会对于违反第21条、第25条规定之处理模式／315
第四节 公平会对于不动产交易处分个案之分析／326
一、案件类型／326
二、受处分厂商之分析／328
三、受处分区位之分析／331
四、不动产业者违反公平交易法之法条／331
五、不动产业者违反公平交易法案件之类型化分析／333
六、不动产交易违反公平交易法案件之罚锾统计分析／336
七、违反类型与其受罚额度／350
八、违反类型与应揭露到受处罚时间之差异性／351
第十二章 不动产经纪业管理条例对于不动产交易之规范分析
第一节 不动产经纪业相关规范说明／353
一、规范背景／353
二、不动产经纪与消费者保护之关系—— 以日本法为例／355
三、民法居间与不动产经纪业管理条例居间之界定／357
第二节 不动产经纪业之行业管理规范／367
一、不动产经纪业申请开业许可及流程／367
二、竞业禁止、僱用未具资格员工之禁止规定／367
三、申报登录实价资讯之义务、同时受双方委託之条件／368
四、不动产经纪业之营业条件与营业保证金／371
第三节 不动产经纪业之资格与教育训练／373
一、机构、团体之资格认可／374
二、训练时数完成取得证书／375
三、训练课程／376
四、废止教育训练之认可／376
第四节 不动产经纪业管理条例对于不动产资讯之相关规范／378
一、揭示义务／378
二、广告真实之义务／380
三、签章义务／398
四、使用不动产说明书解说及交付之义务／403
第五节 不动产经纪业管理条例对于资讯揭露之讨论／405
一、资讯的揭露／405
二、不动产经纪业在行业管理上之课题检讨／407
第六节 地方自治对于不动产经纪业之管理／409
一、资讯管制与言论自由／409
二、地方自治规章之管制效力与规范／410
三、台北巿不动产经纪业发布不动产交易消费资讯管理规范之议题／413
第七节 不动产经纪业管理规范资讯揭露之建议／416
一、不动产经纪业皆应揭露的资讯／417
二、不动产仲介业对于成屋交易应揭露之资讯／425
三、不动产代销业对于预售屋应揭露之资讯／427
四、不动产经纪业之竞争与管理建议／429

第六部分 结 论
结 论／434
中文文献／440
裁判实务／447
英文文献／450
德文文献／462

评分☆☆☆☆☆

對於像我這樣，偶爾會接觸到不動產買賣，但並非專業從業人員的讀者來說，這本書的入門門檻可能稍微高了一點。它更像是為了專業人士量身打造的工具書。書中用了不少法律術語，對於沒有相關背景知識的人來說，一開始可能會覺得有點吃力。不過，如果你真的對不動產交易的法規有深入的了解需求，比如你想自己買賣房屋，或者想了解經紀人的執業規範，那這本書絕對是個不錯的參考。 我嘗試著去理解書中關於「土地登記」的章節，雖然我不是土地代書，但對於土地所有權的變更、設定抵押權等流程，還是想有個基本的概念。書中對於地籍圖、權狀、以及登記申請書的說明，讓我稍微對這個複雜的系統有了點輪廓。但坦白說，很多細節還是需要專業人士來解釋，或者更深入的輔助教材。對於只想快速了解皮毛的讀者，可能需要篩選閱讀。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動產交易與經紀業管理法》，說實話，對於我這種已經在不動產領域耕耘了十幾年的老手來說，裡面的很多內容其實已經內化在我的日常工作中了。但是，每次翻閱，總能從一些細微處獲得新的啟發。特別是關於不動產交易中的「消保法」與「民法」的結合部分，書中闡述得非常清晰。它不僅點出了法條的條文，更重要的是，它透過大量的實務案例，剖析了這些法條在實際交易中可能產生的各種爭議，以及法院在判決時的考量。這讓我更能理解，為什麼某些規定如此重要，以及如何在交易中提前預防風險。 我印象深刻的是，書中對於「隱瞞重要事項」這一塊的探討。不動產交易中，賣方是否有告知的義務？如果隱瞞了，後果有多嚴重？書中透過不同類型的案例，例如房屋漏水、海砂屋、輻射屋等，詳細解釋了告知義務的範圍，以及法律對買賣雙方權益的保護。這對於我們經紀人在協助買賣雙方簽訂契約時，如何謹慎處理資訊的揭露，避免日後的糾紛，提供了非常寶貴的經驗。

评分☆☆☆☆☆

我必須說，這本書《不動產交易與經紀業管理法》，對我影響最深的部分，在於它對於「不動產糾紛」的預防與處理。書中分析了非常多真實的案例，從買賣雙方簽約前的斡旋、到簽約後的履行、甚至到交易完成後的權利主張，各種可能發生的爭議點都被攤開來討論。 我特別關注了書中關於「違約」的部分。什麼樣的情況算是違約？違約的責任有哪些？例如，買方或賣方臨時反悔，該如何處理？定金、斡旋金、履約保證的性質在違約情況下有什麼不同？書中詳細解釋了這些法律上的條文，並且結合了法院的判例，讓我們清楚地知道，在遇到這些情況時，我們應該如何應對，哪些權益是可以主張的，又有哪些是需要承擔的風險。這對我來說，不僅是知識的累積，更是實務操作上的定心丸。

评分☆☆☆☆☆

这本书，《不動產交易與經紀業管理法》，我大概是幾年前在準備考證照的時候翻閱過。那時候，為了能順利通過國家考試，這本書幾乎是我的聖經。我記得裡面詳細解釋了不動產經紀人的權利義務、廣告的規範、斡旋金的規定、以及履約保證的細節。對於初入行的經紀人來說，這本書就像是一本寶典，能夠幫助我們快速掌握行業的遊戲規則，避免觸犯法規。 我特別喜歡書中對於「不動產說明書」的詳細拆解。這份文件在不動產交易中扮演著至關重要的角色，它不僅是交易的基礎，更是保障買賣雙方權益的重要依據。書中將說明書的各個欄位、需要填寫的內容、以及填寫時的注意事項都一一列舉，甚至還引用了實際案例來說明可能遇到的問題與解決方案。這對於我們在實際操作中，如何完整、準確地填寫說明書，以及如何向客戶解釋說明書的內容，提供了極大的幫助。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動產交易與經紀業管理法》，對於初次接觸不動產經紀業的朋友，來說絕對是必讀的經典。我還記得，剛踏入這行的時候，對於各種申請、登記、甚至廣告文案的用詞，都小心翼翼，深怕一個不小心就觸犯了法律。這本書就像一個盡職的導師，從最基礎的經紀人資格考取、到開業前的準備、以及日常營運中的各種規範，都解釋得清清楚楚。 其中，書中對於「公平交易委員會」在不動產交易中的角色，有相當詳盡的說明。它釐清了哪些行為屬於不正當競爭，哪些廣告詞彙是違法的，以及如何避免被消費者申訴。這對於我們經紀人建立良好的行業聲譽，遵守商業道德，是非常重要的指導。有時候，一句不經意的廣告詞，或者一個過度的承諾，都可能帶來意想不到的麻煩，這本書提醒了我們，什麼是尺度，什麼是底線。