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本书是以「不动产交易」以及「不动产经纪业管理」为核心的着作，针对法律规范、理论依据、其他各国法制以及行政、司法实务见解做一完整之论述，其范围亦含括「不动产经纪法规」之内容。

　　本书特点之一，是明确化不动产交易与不动产经纪业管理理论基础，如契约法与物权法对于交易安全之讨论、资讯不对称、委託代理理论等。本书特点之二，是透过三大面向讨论「不动产交易」：第一，是主体（当事人、经纪人、地政士、公证人）及其法律关系进行分析；第二，是不动产交易客体-成屋、预售屋及公寓大厦管理条例等予以讨论，佐以法院判决与个案争议说明。第三，是详细说明成屋与预售屋交易流程，并分析各阶段交易风险。本书特点之三，是耙梳不动产交易与不动产经纪业管理之法制，并就私法与公法领域进行分析。私法部分，包含民法与消费者保护法的规范分析。公法部分，则包含公平交易法与不动产经纪业管理条例的分析。

　　本书系针对有志或已从事不动产交易、不动产经纪业等之实务工作、国家考试或是相关研究而作，俾各界读者可以有一完整、清晰之轮廓。

作者简介

何彦陞

　　学历
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系博士
　　德国波昂大学大地测量与大地资讯研究所都市规划与土地管理组博士候选人
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系硕士
　　天主教辅仁大学财经法律系学士

　　现职
　　逢甲大学土地管理系副教授
　　逢甲大学法律顾问室法律谘询老师
　　台中市政府不动产经纪人员惩戒委员会委员
　　云林县农地重划委员会委员
　　云林县区域计画暨非都市土地使用变更审议委员会委员
　　台中市都市更新及争议处理审议会委员
　　台北市都市更新及争议处理审议会委员

　　研究领域
　　不动产交易法制、都市更新法制、农地管理法制、生态补偿法规

第一部分 绪 论
第一章 不动产交易与经纪业管理法制之概说
第一节 缘 起／14
第二节 本书之研究内容／16
一、重新思考不动产交易与不动产经纪业管理相关法制之框架／16
二、釐清我国不动产交易相关法令规范／18
三、釐清不动产交易参与人资讯平衡与应揭露范围／19
第三节 本研究研究范围界定／20
一、本书研究主要聚焦于成屋与预售屋／20
二、本书所谓的交易行为／20
三、以保护消费者之资讯权利为主／21

第二部分 不动产交易与经纪业管理理论基础
第二章 契约自由与管制
第一节 私法自治／24
一、私法自治之精神／24
二、当事人缔约时真意之探求／25
三、任意规定与强行规定／26
第二节 契约自由与对于契约自由的限制／27
一、契约自由／27
二、对于契约自由的限制／28
三、当事人为与不特定多数相对人订立契约之情形／29
第三节 管制与自治的横跨／30
第三章 不动产交易与资讯不对称
第一节 不动产交易资讯之平等与对称／33
一、资讯经济学之理论基础／33
二、资讯不对称之概念／35
第二节 契约法对于资讯不揭露与不实陈述之分析／40
一、资讯的揭露与否的责任／40
二、不揭露与不实陈述之界限／44
第四章 不动产交易与委託代理理论
第一节 委託代理理论之基础／53
第二节 不动产仲介业之规范分析／55
第三节 代销业之规范分析／56
一、不动产广告商之规范基础／56
第五章 不动产交易、公示方法以及交易安全
第一节 公示制度与交易安全／59
一、交易安全的保障／59
二、公示公信原则／61
第二节 不动产公示方法、交易安全与登记之效力／64
一、不动产登记之效力与交易安全／64
二、公示方法与区分所有权之登记／66
三、区分所有权登记之建议／70

第三部分 不动产交易之基本要素
第六章 不动产交易之主体与法律关系
第一节 不动产交易当事人之法律关系：出卖人与买受人／76
一、交易双方皆属于自然人之情形／76
二、以建筑开发商为出卖人之情形／78
第二节 不动产交易中介人之法律关系：不动产经纪业／81
一、不动产经纪业之概说／81
二、不动产仲介业之分析／83
三、不动产代销业／91
第三节 不动产交易辅助人之法律关系：地政士、公证人／95
一、地政士／95
二、公证人／97
第七章 不动产交易之客体——以公寓大厦为中心
第一节 预售屋与成屋／104
一、成屋与预售屋之界定／104
二、预售屋之特殊性／105
第二节 区分所有建物／105
一、概 说／105
二、建筑物区分所有／111
第三节 专有部分及要件／113
一、专有部分之意义／113
二、专有部分范围之界定／117
三、区分所有权人对专有部分之权限及管理义务／120
四、专有部分之相互关系／122
五、专有部分之强制出让／124
第四节 共用部分（共有部分）／124
一、共用部分之意义／124
二、共用部分之种类／125
三、共有部分之使用收益与处分／127
四、共有部分之拆除、修缮、重建、维修／130
五、共有部分之管理与分管契约／132
六、约定专用/专用使用权／139
第五节 区分所有权之基地／141
一、基地与其一体性／141
二、区分所有权人与基地之关系／145
三、优先承购之排除／147
第六节 公寓大厦之管理／151
一、管理的起始：公寓大厦起造人或建筑业者之责任／152
二、区分所有权人会议／158
三、管理委员会／165
四、管理服务人（公寓大厦管理维护公司或管理服务人员）／169
五、公寓大厦规约／170
六、公共基金之管理／172
第八章 不动产交易之流程与风险
第一节 透过仲介业者之成屋买卖流程与交易风险／175
一、搜寻期间／175
二、协商与签约期间／177
三、契约履行期间／178
四、不动产经纪业资讯揭露之讨论／181
第二节 预售屋买卖流程与风险／186
一、透过代销业者之预售屋之买卖／186
二、消费者直接与建筑开发商之买卖／191
三、代销业者之资讯揭露分析／191
第三节 以德国法观察不动产买卖之相关法制／193
一、德国不动产法律之一般性说明／194
二、不动产买卖契约中买方与卖方之义务／195
三、卖方应完成之事项／197

第四部分 民事法对于不动产交易之规范分析
第九章 民法对于不动产交易之规范分析
第一节 先契约义务在广告或讯息传递上之运用／203
一、缔约上过失之界定／204
二、不动产交易缔约上过失之讨论／209
第二节 广告或讯息传递意思表示瑕疵之问题／211
一、因为资讯不实传递或不揭露使相对人意思表示错误／211
二、因为资讯不实传递或不揭露之诈欺使相对人为意思表示／213
第三节 契约责任／215
一、广告或讯息传递之保证与物之瑕疵担保／215
二、不完全给付责任／220
第四节 侵权行为损害赔偿责任／223
一、民法第184条之分析／223
二、民法第191-1条之分析／226
第十章 消费者保护法对于不动产交易之规范分析
第一节 消费者保护对于不动产广告责任之管制／231
一、广告责任／231
二、广告责任议题之延伸／232
第二节 定型化契约与不动产交易／233
一、定型化契约之规范／233
二、不动产买卖定型化契约之类型／234
第三节 定型化契约之审阅期间／241
一、审阅期间之功能／241
二、契约审阅期之法律效果／242
三、不动产买卖契约审阅期之适用对象／245
四、不动产买卖契约审阅期之交易实务问题分析／248
第四节 从消费者保护思考责任风险的承担／259
一、产品责任与广告之规范分析／259
二、责任风险的承担与交易价格／266
三、哪些资讯的特性应该被考量／268
四、应该被揭露的资讯以及其揭露之形式／272
五、应揭露与不需揭露之界限／275

第五部分 不动产交易之行政法规范分析
第十一章 公平交易法对于不动产交易之规范分析
第一节 公平交易法之管制目的／282
第二节 不动产广告违反不正当竞争规范之原理—— 以德国为例／284
一、引人错误之交易行为／285
二、透过不作为之引人错误／287
三、德国不动产广告于「价格」之不正当竞争表现型态／288
四、不动产广告于「引人错误」之不正当竞争表现型态／290
五、德国违反不正当竞争规范之处罚／296
六、德国不动产广告可能违反竞争法之型态／297
七、德国法制对于我国公平交易法之启示／301
第三节 公平交易法与不动产交易相关之规范／308
一、公平交易法第21条：不实广告／308
二、公平交易法新法第25条、旧法第24条：欺罔或显失公平之行为／310
三、公平交易法第21条与第25条（旧法第24条）适用于不动产业个案之难题／311
四、公平交易委员会对于违反第21条、第25条规定之处理模式／315
第四节 公平会对于不动产交易处分个案之分析／326
一、案件类型／326
二、受处分厂商之分析／328
三、受处分区位之分析／331
四、不动产业者违反公平交易法之法条／331
五、不动产业者违反公平交易法案件之类型化分析／333
六、不动产交易违反公平交易法案件之罚锾统计分析／336
七、违反类型与其受罚额度／350
八、违反类型与应揭露到受处罚时间之差异性／351
第十二章 不动产经纪业管理条例对于不动产交易之规范分析
第一节 不动产经纪业相关规范说明／353
一、规范背景／353
二、不动产经纪与消费者保护之关系—— 以日本法为例／355
三、民法居间与不动产经纪业管理条例居间之界定／357
第二节 不动产经纪业之行业管理规范／367
一、不动产经纪业申请开业许可及流程／367
二、竞业禁止、僱用未具资格员工之禁止规定／367
三、申报登录实价资讯之义务、同时受双方委託之条件／368
四、不动产经纪业之营业条件与营业保证金／371
第三节 不动产经纪业之资格与教育训练／373
一、机构、团体之资格认可／374
二、训练时数完成取得证书／375
三、训练课程／376
四、废止教育训练之认可／376
第四节 不动产经纪业管理条例对于不动产资讯之相关规范／378
一、揭示义务／378
二、广告真实之义务／380
三、签章义务／398
四、使用不动产说明书解说及交付之义务／403
第五节 不动产经纪业管理条例对于资讯揭露之讨论／405
一、资讯的揭露／405
二、不动产经纪业在行业管理上之课题检讨／407
第六节 地方自治对于不动产经纪业之管理／409
一、资讯管制与言论自由／409
二、地方自治规章之管制效力与规范／410
三、台北巿不动产经纪业发布不动产交易消费资讯管理规范之议题／413
第七节 不动产经纪业管理规范资讯揭露之建议／416
一、不动产经纪业皆应揭露的资讯／417
二、不动产仲介业对于成屋交易应揭露之资讯／425
三、不动产代销业对于预售屋应揭露之资讯／427
四、不动产经纪业之竞争与管理建议／429

第六部分 结 论
结 论／434
中文文献／440
裁判实务／447
英文文献／450
德文文献／462

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