智在点交！公设点交纠纷完全解除手册（从预售屋买卖看点交实务） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　大多数公寓大楼设施所隐藏的「纠纷类型」不外是
　　●非法建物代替合法建物
　　●非法建物有机会变成合法建物
　　●没有土地所有权的建物
　　●广告DM 骗很大的建物

　　看懂「建材设备说明书」与「代销承诺」的差别
　　●「建材设备说明书」的内容与项目
　　●「销售海报」的情境陷阱

　　各区「点交验收重点」及常见的「缺失列示表」
　　●照明系统 ●电气系统 ●弱电系统 ●发电机
　　●中央监控 ●停车场     ●消防空调 ●给排水

本书特色
 
　　以预售屋买卖的起点，
　　揭露公共设施必然会发生的「缺点」，
　　针对「公设点交」过程常见的纠纷类型，提出最适解决方案。

　　点交纠纷 ▏有解→精确验收
　　点交程序怎么走●点交重点怎么看●点交谈判怎么解

　　预售纠纷 ▏有解→由小见大
　　预见违建纠纷●预见设备纠纷●预见管理纠纷

　　机能纠纷 ▏有解→智能家居
　　智能家居的想像空间与软硬体整合

好的，这是一份为您构思的、不包含《智在点交！公设点交纠纷完全解除手册（从预售屋买卖看点交实务）》内容的图书简介，力求详尽且贴近专业书籍的叙述风格。 --- 《不动产物权变动法定要件与争议解决实务指南》 ——深度解析不动产交易中的法律效力、登记程序及权利救济路径 导论：不动产交易的法律基石与实践挑战 不动产交易，作为现代经济活动中最为重大的民事法律行为之一，其复杂性远超一般动产买卖。从签订买卖契约到最终完成所有权移转登记，每一步都涉及精密的法律规范与严格的程序要求。本书旨在提供一个系统性的框架，深入剖析不动产物权变动背后的法律原理，重点探讨交易过程中常见的法律风险点、证据固定策略以及争议发生后的有效救济途径。我们聚焦于《民法典》物权编及相关司法解释的最新变动，结合大量司法判例，为读者提供一套高度实操性的法律分析工具。 第一篇：不动产交易的法律效力基础 一、 契约的有效性与效力审查 本篇首先建立不动产买卖合同的法律效力评价体系。详细阐述合同成立的要件，特别是关于不动产买卖中“书面形式”的要求及其例外情况。重点分析要约与承诺的到达主义、附条件买卖合同的效力认定，以及无效合同（如违反法律强制性规定、恶意串通）的法律后果。此外，对区分“有效合同”与“可撤销合同”的实践标准进行深入辨析，帮助从业者准确判断合同风险敞口。 二、 预备合同与本约的法律地位 在不动产交易实践中，常涉及定金合同、认购书或意向书等预备性文件。本书将详尽梳理这些文件的法律性质，明确它们是否构成具有约束力的“不动产买卖本约”的有效预备。深入探讨在预备合同阶段，一方违约时另一方请求履行特定行为（如协助办理过户）或承担违约责任的法律依据，并结合最高人民法院关于定金责任的最新裁判口径，提供定金没收或返还的判断标准。 三、 处分权能的限制与审查 不动产的“处分”行为是物权变动的核心。本书系统梳理了限制不动产处分的各种法定情形，包括：共有物（如夫妻共同财产、继承遗产）的处分限制、被法院查封或采取保全措施的标的物交易效力，以及限制民事行为能力人或无民事行为能力人所签订的买卖合同的效力认定。详细介绍如何通过官方登记信息（如不动产登记簿）进行有效的“善意取得”审查，规避“无权处分”的风险。 第二篇：物权法定主义下的登记实践与公示对抗 一、 登记的公信力与抗辩权 不动产物权变动的核心在于登记制度。本部分深入探讨不动产登记的公示公信原则在司法实践中的具体适用边界。特别关注登记的“积极作用”（推定权利存在）与“消极作用”（未登记不得对抗善意第三人）。详细分析登记错误（如错误登记、遗漏登记）的法律救济路径，包括请求更正登记、补正登记的法律程序，以及因登记错误给权利人造成的损失的赔偿责任认定。 二、 所有权移转的生效时间点 明确区分“合同生效”与“物权生效”的时间节点是避免争议的关键。本书基于法律明确规定，界定不动产物权变动何时发生法律效力，尤其是在涉及抵押权设立、解除与物权转移竞合时的优先顺序判断。结合司法实践，探讨在过户登记完成前，一方以各种事由拒绝协助过户的法律对策。 三、 他项权利的设立、流转与对抗 不动产交易往往伴随抵押权、用益物权（如地役权、居住权）的设立或解除。本篇详细解析抵押合同的有效要件、抵押权的顺位优先原则，以及抵押物权人行使优先受偿权时的法定程序要求。对于居住权等新型用益物权的设立及其对未来买受人的效力影响，提供了前沿的法律分析视角。 第三篇：争议解决与权利的有效救济 一、 违约责任的量化与调整 当交易一方出现根本性违约（如拒绝履行协助义务、故意隐瞒重要信息）时，守约方如何进行精确的损失计算与索赔。本书详细分析了违约金的性质认定（惩罚性或补偿性）、实际损失的举证标准，特别是关于“预期利益损失”在不动产交易中的可得性认定。同时，探讨了情势变更原则在当前市场波动背景下，对原合同义务履行影响的司法适用空间。 二、 诉讼时效的起算与中断 不动产权利人面临的最大挑战之一是诉讼时效的精准把握。本书清晰界定了针对不同请求权（如请求登记、请求支付价款、请求损害赔偿）的诉讼时效起算点，并详细阐述了债权请求权和物权请求权时效的差异。重点剖析了通过发出催告函、提起诉讼或仲裁等行为对诉讼时效的中断机制。 三、 登记异议、确权之诉与排除妨碍 当存在登记请求权争议或第三方主张权利时，权利人需通过诉讼途径予以确认。本书系统介绍了提起“不动产权利确认之诉”的要件，如何运用“排除妨碍请求权”来制止相对人对不动产的非法占有或使用。对于涉及虚假登记或恶意串通的无效登记，提供了撤销登记的诉讼策略和所需证据链的构建方法。 结语：风险前置与合规性操作 不动产交易的复杂性要求从业者必须具备前瞻性的风险管理意识。本书的最终目标，是促使法律专业人士和交易参与者能够有效地将法律规范内化为日常操作的合规标准，从而将潜在的法律风险消弭于交易发生之前，确保每一次不动产物权的变动都建立在坚实的法律基础之上，实现权利的稳固与交易的安全。 ---

作者简介    

张明义

　　学历：
　　中央大学资管所硕士

　　经历：
　　汤姆龙董事长特助
　　高力国际派驻内湖亚太经贸广场－总物业经理
　　羽田机械资讯－股长

　　专长及出版计画：
　　市地重划
　　都市更新
　　工业用地开发
　　购物中心招商及营运
　　房地产投资与管理
　　房地产研调
　　物业管理
　　预售屋代销
　　法拍屋买卖
　　防水防漏对策
　　弱电系统规划
　　PLC机电整合

　　着作：
　　完销力（预售屋代销完全操盘）
　　向塔木德学作租屋达人
　　防水查漏独讲堂
　　智在法拍！那些法拍屋老师没有教你的事
　　物业管理菁英的66个工作DNA
　　室内配线丙级学科速成
　　创业钱图（创业筹资与股权安排设计）
　　创业计划书（创业钱图2）
　　英语思维大突破（激发职场成就与竞争力学习）
 

「精确验收」解除点交纠纷　
点交程序怎么走
公设点交的「想像空间」
合法的空间「点交」还是「不点交」
点交清册中 「厂商资料」的关键内容
总干事执行「每日照相报告」的目的
第三方检证单位的点交三阶段任务
第三方检证单位如何「预见」点交问题
「省小钱」却花大钱的例子
点交与「回馈金」
公共基金的计算方式

点交重点怎么看
「电梯」的点交重点
建物「防水部份」如何点交
消防系统验收的9个检查重点
「插座区」的快速点交
检视自动发电机的「有效性」
「给水系统」点交的重点
设备点交常见的『缺失』列示表

点交谈判怎么解
公设点交到底是一个「程序」或「谈判」
建商公设点交的「底线」
建商的「态度」为何不佳
公设点交谈判的诉求
「信任」等于「行为」
公设违建合法化的解决方案

「由小见大」解除预售纠纷
如何预见「违建纠纷」
「广告DM」隐藏的公设纠纷
买预售屋应该多问的「几个问题」
「建商承诺与履行保证」的重要文件有哪些

如何预见「设备纠纷」
看懂「建材设备说明书」与「代销承诺」的差别
「心痛」的高单价设备
欠缺维养考量的设施设计
排水管的「纠纷」

如何预见「管理纠纷」
依设备管理的「目的」增加可用工具
地下室停车场漏水有解与无解的原因
提前装修的住户如何影响门厅防水品质
从门厅四面玻璃，看保全维安的调度
物业管理顾问服务的价值

专题：怎样算「智能住宅等级」的监控设备？
不用给钥匙的智能门禁系统
监控设备的「任务编组」
「智能防盗」的设备等级
「门禁」与「监控」整合的智能大楼

「智能家居」解除机能纠纷
当生活蓝图诞生
智能家居的「想像空间」
不在家时人们的智能家居需求：确认与补救
在家时人们的智能家居需求：自动化与预先作业
「智能家居系统」的组成
从「灯光控制」谈智能居家的基础
「多媒体中心」的额外任务
「智能厨房」的设备

当软硬体整合备全
从「整合」阶段判断智慧居家的机能高低
「户到户」电梯的几个建议
智能家居设备的2条线
让「机器」自己认识「机器」：谈智能居家的共同语言
关于「智能家居控制主机」的三个思考
从「遥控器」演进谈控制系统的重要概念
从「无线耳机」谈无线技术的选用
「软体设定」比硬体重要的原因

当先端思考启动
找出智能家居最好的「讯息沟通点」
智能系统的「体感性」
「体感」跟「房屋」沟通
智能大楼不能「落地」的原因
智能大楼的整合关键

评分☆☆☆☆☆

我得说，这本书的内容简直就是为我量身定做的。当初买预售屋的时候，销售人员说的天花乱坠，合同里密密麻麻的条款看得我眼花缭乱，但涉及到“点交”时，总是含糊其辞，或者强调一切都会按规定进行。我当时脑子里就一个念头：赶紧签合同，赶紧拿到房子。现在回想起来，真是心有余悸。尤其是看到书中关于“预售屋买卖看点交实务”这一章节的描述，我才意识到自己当初是有多么的“无知者无畏”。 书中用大量篇幅详述了从签署购房合同开始，到房屋实际交付，再到公共设施的验收和移交的每一个关键节点。它不仅仅是告诉你“点交”是怎么回事，更是告诉你“如何去看懂点交”，如何去识别那些可能存在的陷阱。比如，对于一些常见的“模糊承诺”，书中给出了非常具体的判断标准和应对方法，让我明白哪些话听听就好，哪些条款必须写进合同。特别是对于那些与“公设”相关的细节，书中更是做了详尽的梳理，让我知道自己应该关注哪些具体的设备、哪些工程质量，以及在点交时应该如何去检查。这种实操性极强的指导，对于新手买家来说，简直是无价之宝。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，真的不仅仅在于它提供了“点交”的知识，更在于它提供了一种“思维方式”。我以前总觉得，买房是件很“被动”的事情，很多环节都是别人说了算。但读了这本书，我才发现，原来我们购房者也可以变得更主动，更有话语权。 书中对于“点交纠纷”的分析，让我对可能出现的各种问题有了更深刻的认识。它不是简单地列举了几种纠纷，而是深入剖析了导致这些纠纷的根本原因，以及在点交过程中，哪些环节最容易出现问题。更重要的是，它提供了一系列“完全解除”的解决方案。这里的“完全解除”不是指逃避责任，而是指通过专业的知识和有效的沟通，最大限度地避免和解决问题，从而实现一个顺利的点交。我尤其喜欢书中关于“沟通技巧”和“证据保全”的建议，这些都是在实际操作中非常重要的细节，往往决定了纠纷的走向。

评分☆☆☆☆☆

这本书绝对是我近期购书中最令人惊喜的一本！作为一个在购房路上摸爬滚打数年的“准房主”，我对预售屋的各种流程，尤其是烦恼重重的“点交”环节，一直感到一头雾水，充满了各种不确定性。市面上相关的书籍很多，但大多数都过于泛泛而谈，要么是法律条文的堆砌，要么就是一些支离破碎的经验分享，很难形成一个清晰的脉络。而《智在点交！公设点交纠纷完全解除手册》的出现，简直就像在我迷雾重重的购房道路上点亮了一盏指路明灯。 我尤其欣赏书中对于“公设点交”这一概念的深入浅出解读。很多购房者，包括我自己在内，往往只关注房屋本身的质量和价格，对于那些隐藏在合同中的、集体共有的“公设”部分，概念模糊，更不用说了解其中的点交流程和潜在风险了。本书却能将复杂的公设点交问题，拆解成一个个容易理解的单元，从产权划分、管理委员会的成立、到各项设施的验收标准，都进行了细致入微的阐述。我以前总觉得“公设”就是一个模糊的数字，现在才真正明白它的实际含义和点交的复杂性。书中给出的案例分析，更是让我身临其境，仿佛看到了自己未来可能遇到的各种场景，并且提前准备好了应对策略，这种“预见性”的知识，对于规避未来的风险至关重要。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我当初买这本书，抱着的是一种“姑且一看”的心态，毕竟关于房产的书籍市场上太多了，很难有让人眼前一亮的。但《智在点交！公设点交纠纷完全解除手册》却给了我巨大的惊喜。 这本书最让我称赞的一点是，它非常接地气。不像一些过于理论化的书籍，这本书的内容完全围绕着“点交”这一具体的实践环节展开。它没有大谈特谈那些遥不可及的法律条文，而是聚焦于我们普通购房者在实际点交过程中会遇到的种种问题。书中举出的例子，都非常有代表性，很多场景我都感觉似曾相识，仿佛在讲述我自己的经历。 更让我印象深刻的是，书中对于“公设点交”的细致讲解。我以前一直以为“公设”就是楼梯间、电梯间这些看得见摸得着的东西，但这本书让我明白，它还包含了许多不容易察觉的细节，比如管线、消防设施、绿化等等。书中给出的检查清单和验收标准，简直就是一份非常实用的“点交攻略”，让我在点交时不再茫然无措，知道自己应该关注哪些重点。

评分☆☆☆☆☆

从我个人而言，这本书带来的最大价值，是让我从一个“被动接受者”转变为一个“积极参与者”。在阅读之前，我对于“点交”这件事，总有一种“卖家说什么就是什么”的心理。但《智在点交！公设点交纠纷完全解除手册》的出现，彻底颠覆了我的这种认知。 它不仅仅是一本“手册”，更像是一本“赋权书”。书中用大量篇幅剖析了点交过程中，购房者可能遇到的各种“坑”，并且给出了非常具象化的解决方案。我特别喜欢其中关于“合同解读”和“法律常识”的部分，它用通俗易懂的语言，解释了那些隐藏在合同条款中的“潜规则”，让我明白在点交过程中，哪些是自己的权利，哪些是卖家的责任。 更重要的是，这本书强调了“预防胜于治疗”的理念。它不仅仅教你如何处理已经发生的纠纷，更重要的是教你如何从源头上避免纠纷的发生。书中给出的那些“点交前准备”和“点交时注意”的建议，都充满了实操性和指导意义。我感觉，这本书让我变得更加自信，也更加有底气去面对即将到来的点交。