土地登记实务（2版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本书特色

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产权流转与不动产管理：当代土地制度的实践探索 内容简介 本书深入剖析了当代社会背景下，产权流转的核心机制、不动产登记的理论基础与实务操作，旨在为土地管理、不动产交易及相关法律服务领域提供一套系统、前沿的实践指导与理论支撑。全书聚焦于市场经济体制下土地资源高效配置的现实需求，涵盖了从宏观政策解读到微观操作流程的各个层面。 第一部分：产权流转的理论基础与法律框架 本部分首先梳理了土地产权制度的演变历程，特别是集体土地制度改革与国有土地有偿使用制度的深化背景。重点探讨了产权的界定、分割与流转的经济学原理，分析了产权清晰度对资源配置效率的直接影响。 现代产权理论的在地化解读： 探讨了科斯定理、诺斯制度经济学在我国土地制度转型中的适用性。分析了产权不完全清晰所导致的外部性问题及其解决路径。 土地使用权与所有权的分离： 详细解析了我国现行的“两权分离”框架下，土地使用权的法定性质、期限设定及其在二级市场上的价值实现机制。对出让、划拨、协议、招标、拍卖等不同方式获取的土地使用权的异同进行了比较分析。 流转法律规范体系构建： 全面对接《民法典》中关于物权变动、合同效力及相关特别法的规定。重点梳理了《土地管理法》、《城市房地产管理法》（及其修订条款）中对土地使用权流转的严格限制与鼓励方向。特别关注了集体经营性建设用地入市的法律障碍与突破。 第二部分：不动产登记的制度演进与核心技术 本部分从技术规范和管理精细化的角度，全面阐述了不动产统一登记制度的建立背景、技术标准及操作流程，这是确保产权流转顺畅的基石。 不动产登记理论：公示、公信与安全： 深入探讨了不动产登记在维护交易安全中的核心作用。阐述了“登记即生效”原则在我国法律体系中的具体适用范围和例外情况。 登记簿与不动产单元的构建： 详细介绍了不动产单元的划分标准，这是实现地籍管理现代化的基础。解析了各类登记簿（如自然状况、权利状况、附记）的记载要求和相互关联性。 历史遗留问题的处理与数据整合： 面对历史形成的产权复杂局面，本书提供了处理“房地一体”过渡期中，土地权属与房屋所有权登记不一致等复杂情况的实操策略。探讨了利用地理信息系统（GIS）技术对地籍数据进行集成和动态更新的方法论。 抵押、查封与地役权的登记实务： 重点讲解了不同类型他项权利的设立、变更与注销登记的要件。例如，对于土地使用权抵押，如何评估剩余期限价值，以及抵押权实现（处置）时的登记衔接问题。 第三部分：土地使用权流转的实务操作与风险控制 本部分是全书的实践核心，针对各类土地使用权和房地产的转让、出租、抵押、入股等关键环节，提供了详细的操作指南和风险防范措施。 转让审批与合同订立： 详细列举了不同类型土地（出让、划拨、集体自建）在转让前必须满足的法定条件（如已依法开发利用、未拖欠地价款等）。规范了土地使用权转让合同的关键条款，包括转让范围的精确界定（涉及地上附着物和在建工程的划分）。 价格评估与补缴地价机制： 针对划拨土地使用权转让时涉及的土地使用费或地价的计算方法，引用了最新的评估规范。解析了在不同情况下，应由转让方还是受让方承担补缴义务，以及补缴地价的计算基准。 房地产抵押的价值管理： 侧重于土地使用权和地上建筑物（房产）在抵押中的不同价值表现。探讨了在处置抵押物时，如何区分处理土地使用权和建筑物所有权的优先受偿顺序及登记流程的衔接。 司法实践中的产权争议解决： 梳理了近年来涉及土地使用权流转无效、合同解除、欺诈性登记等案件的典型判例。为法律从业者提供了从证据收集到诉讼策略的实战指导，特别是涉及恶意串通损害国家或集体利益的案件处理原则。 第四部分：集体土地制度改革与新型流转模式 本部分紧跟国家深化农村土地制度改革的步伐，聚焦集体土地使用权的市场化探索。 农村宅基地使用权与资格认定： 详细解读了《乡村振兴战略规划》下，宅基地“三权分置”的实践路径。重点阐述了资格权、使用权和用益物权的分离认定标准与登记难点。 集体经营性建设用地入市的流程再造： 剖析了不同地区在探索集体经营性建设用地使用权直接上市中的经验与教训。涵盖了集体内部的决议程序、政府的监管角色以及入市交易的具体方式（如公开竞价）。 土地股份合作社与资产盘活： 探讨了通过土地入股、设立土地信托等新型合作模式，盘活存量土地资源的操作细节，以及如何确保集体成员权益的有效保障和登记的合法性。 本书特色： 本书强调理论与实践的深度融合，不仅引述了现行法规条文，更结合了大量基层工作案例和司法判例，对复杂情形下的政策适用性进行了细致的辨析。内容结构严谨，逻辑层次分明，是土地管理、规划建设、房地产开发、法律顾问等专业人士不可或缺的案头参考书。

作者简介

棨澂

　　地政士事务所所长
　　财经法律学系硕士
　　不动产估价师学分班
　　都市计画技师学分班
　　土地登记专业代理人
　　不动产经纪人
　　公寓大厦管理服务人员
　　防火管理人

濬慈

　　企管系学士
　　不动产估价师学分班
　　地政士
　　不动产经纪人
　　公寓大厦管理服务人员
　　台北市危老推动师
　　租赁住宅管理人员

二版序　i
序　iii
二版编辑序　v
凡例　vii

第一编　登　记
第一章　总　则
第一节　土地登记之意义　3
第二节　土地登记之目的　3
第三节　土地登记之原则　4
第四节　土地登记制度之立法例　5
第五节　我国土地登记制度之特色　6
第六节　土地登记之管理机关　9
第七节　土地登记之范围　11
第八节　土地登记之种类　16
第九节　土地登记之效力　21
第十节　登记错误、遗漏或虚伪之损害赔偿　22

第二章　登记书表簿状图册
第一节　图、簿、书状之类别　31
第二节　书表图簿之保存与公开　34

第三章　登记之申请及处理
第一节　登记申请之当事人　41
第二节　申请登记文件　42
第三节　申请之方式　42
第四节　申请之提出　47
第五节　登记之程序　49

第四章　总登记
第一节　土地总登记　67
第二节　土地所有权第一次登记　74
第三节　建物所有权第一次登记　76

第五章　所有权变更登记
第一节　概　说　93
第二节　所有权移转登记　93
第三节　所有权移转登记之要件　96
第四节　所有权移转登记之种类　98
第五节　所有权移转登记之申请文件　99
第六节　相关规定与限制　103
第七节　所有权移转登记之程序　108

第六章　标示变更登记
第一节　标示变更登记之意义　111
第二节　标示变更登记之种类　111
第三节　标示变更登记之要件　112
第四节　标示变更登记之申请文件　113
第五节　相关规定与限制　114
第六节　标示变更登记之程序　121

第七章　他项权利登记
第一节　他项权利登记之意义　125
第二节　他项权利登记之要件　125
第三节　他项权利登记之种类　127
第四节　他项权利登记之申请文件　131
第五节　相关规定与限制　132
第六节　申请程序　145

第八章　继承登记
第一节　继承登记之意义　149
第二节　继承登记之要件　149
第三节　申请文件　151
第四节　相关规定与限制　155
第五节　申请程序　157

第九章　土地权利信託登记
第一节　信託概说　159
第二节　土地权利信託登记之意义　163
第三节　信託登记之种类　163
第四节　相关规定与限制　165

第十章　更正登记及限制登记
第一节　更正登记　169
第二节　限制登记　177

第十一章　涂销登记及消灭登记
第一节　涂销登记　185
第二节　消灭登记　188

第十二章　其他登记
第一节　更名登记及管理者变更登记　191
第二节　住址变更登记　196
第三节　书状换给及补给登记　196
第四节　使用管理登记　197

第二编　测　量
第一章　地籍整理
第一节　地籍整理之意义与目的　203
第二节　地籍整理之程序　203
第三节　地籍整理之区域单位　204

第二章　地籍测量
第一节　地籍测量　205
第二节　重新实施地籍测量（地籍图重测）　208
第三节　土地复丈　211

第三章　建物测量
第一节　建物测量　225
第二节　建物第一次测量　228
第三节　建物复丈　231
第四节　建物第一次测量申请之程序　232

二版序

　　土地登记为地政士重要之业务，并涉有民事法与行政法规范之交错适用，仅以背诵之方式学习难见成效，就实务案件之办理亦难掌握，历来不少涉及土地登记之纠纷，即可证之。本书虽以协助考生取得地政士从业资格为主，亦有以建立基础、釐清概念及结合实务为初衷，祈读者于考取后能顺利从事相关业务，而非仅是考而不用，此特与读者勉之。

　　此次改版，幸蒙濬慈老师大力襄助始竟全功，就内文之修订及考题之增补均有着墨，特此致谢！内容若有脱误疏漏之处，尚祈见谅并不吝赐正以为改进，甚幸！

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的感觉，就像是走进了一个神秘而重要的领域，然后有人耐心地为你揭开层层迷雾。《土地登记实务（2版）》在不动产权利的界定、登记程序以及法律责任方面，提供了一套非常系统和完整的知识体系。作者在书中对于土地登记的各个环节，从申请受理到登记公告，都进行了详尽的阐述。 我印象最深刻的是关于不动产登记簿的效力以及登记错误的处理机制。书中引用了大量的司法判例，生动地展示了不动产登记在维护交易安全、保障权利人权益方面的重要作用。同时，对于因登记错误而可能引发的纠纷，书中也给出了详细的法律依据和处理流程，这对于我们在实际工作中规避风险、化解矛盾具有极高的参考价值。 这本书在案例的选择上也极具代表性，涵盖了各种类型的土地登记业务，包括首次登记、变更登记、注销登记以及预告登记等。对于每一种登记类型，书中都详细列出了所需材料、办理流程以及注意事项。这种“手把手”式的指导，让读者能够清晰地知道自己需要做什么，以及如何去做。更重要的是，书中还穿插了一些关于土地登记技术发展趋势的讨论，比如地理信息系统（GIS）在不动产测绘和管理中的应用，这让我对未来的土地登记工作充满了期待。

评分☆☆☆☆☆

我不得不承认，在阅读《土地登记实务（2版）》之前，我对土地登记工作的认识仅停留在“填表格、盖章子”这样一种非常片面的理解上。但这本书完全颠覆了我的认知，让我看到了这个领域背后蕴含的巨大复杂性和专业性。作者在书中对于不动产登记制度的演进、不同国家和地区土地登记体系的比较，都进行了非常细致的梳理。 特别是关于不动产登记信息化的发展趋势，以及大数据、区块链等新技术在土地登记中的应用前景，书中都有着前瞻性的探讨。这让我意识到，土地登记并非一成不变的旧模式，而是一个不断革新、与时俱进的领域。书中还详细介绍了土地登记与金融、税收、城市规划等相关领域的联动机制，这极大地拓展了我对土地登记工作在整个社会经济体系中作用的理解。 我尤其欣赏书中对法律法规的解读方式，不是机械地罗列条文，而是结合实际案例，深入浅出地剖析法律条文的内涵和适用。对于一些法律术语，书中也提供了清晰的解释和背景说明，让我这个非法律专业背景的读者也能轻松理解。这本书的结构安排也非常合理，从宏观的制度框架到微观的操作细节，层层递进，使得知识体系的构建更加稳固。

评分☆☆☆☆☆

这本书真是给我打开了新世界的大门！作为一个刚开始接触房地产领域的小白，我一直对“土地登记”这个概念感到有些模糊和遥远。然而，当我翻开《土地登记实务（2版）》时，那种困惑感瞬间消散了。作者用一种极其生动、条理清晰的方式，将原本复杂枯燥的法律条文和操作流程，变得如同讲故事一般引人入胜。 书中对土地权利的起源、发展以及不同类型的划分，都进行了深入浅出的解读。我尤其印象深刻的是关于不动产登记的几个关键环节，比如权籍调查、地籍测量、审核批准以及最终的登记发证。作者并没有仅仅停留在理论层面，而是结合大量的实际案例，详细阐述了每一个步骤中的注意事项、可能遇到的问题以及相应的解决办法。例如，在介绍不动产登记簿的编制和管理时，书中列举了不同地区在实际操作中遇到的挑战，以及如何通过技术手段和制度创新来提升效率和准确性。 此外，书中对于土地登记中的一些常见纠纷，比如相邻权纠纷、产权不明晰等，也给出了详实的法律分析和实操建议。我曾经在工作或生活中遇到过类似的问题，当时感到束手无策，而这本书就像是一个宝藏，提供了解决问题的思路和方法。它不仅仅是一本操作指南，更像是一位经验丰富的老师，循循善诱地引导我理解土地登记背后的逻辑和重要性。我必须说，这本书的语言风格非常务实，没有过多的学术理论堆砌，而是直击要害，让读者能够快速掌握核心知识，并将其应用于实际工作中。

评分☆☆☆☆☆

当我捧起《土地登记实务（2版）》这本书时，我并没有抱有过高的期望，因为我总觉得“土地登记”听起来像是一个非常枯燥、理论性很强的学科。然而，这本书却以一种出乎意料的方式征服了我。它不仅仅是一本关于如何操作的书，更是一本关于“为什么”的书。 书中深入探讨了土地登记制度的历史渊源和发展规律，让我理解了这项制度是如何在不同历史时期、不同社会背景下形成的。作者在书中对于不动产登记的几个核心原则，如公示公信原则、权利义务一致原则，都进行了非常透彻的阐释。我尤其喜欢书中对于这些原则的案例分析，通过生动的事例，让我深刻体会到这些原则在保障社会公平正义、维护经济秩序稳定方面的重要意义。 此外，书中在不动产登记风险防范和法律责任追究方面，也提供了非常详尽的论述。例如，对于虚假登记、恶意串通登记等行为，书中详细分析了其法律后果，并提供了相应的法律救济途径。这让我意识到，土地登记不仅仅是一项技术性的工作，更是一项需要高度责任感和法律意识的工作。这本书的语言风格非常严谨，逻辑性极强，但同时又不失生动性和可读性，让我在学习过程中感到轻松愉快。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我是一个对法律和行政程序类书籍普遍感到头疼的人，但《土地登记实务（2版）》却给了我截然不同的体验。这本书在不动产登记的法律法规、政策导向以及实际操作流程方面，为我提供了一套非常全面和深入的指引。作者在书中对于不同类型的不动产登记，比如国有土地使用权登记、集体土地使用权登记、房屋所有权登记等，都进行了细致的划分和详细的讲解。 我尤其关注书中关于不动产登记的技术要求和标准部分。书中详细介绍了地籍图的绘制要求、测量精度标准以及数据管理规范。这让我理解了土地登记工作对精度和规范性的极致追求，以及背后所涉及的专业技术知识。此外，书中还涉及了不动产登记与房地产交易、抵押贷款等金融活动的紧密联系，让我看到了土地登记在促进经济发展、优化资源配置方面的重要作用。 这本书的另一个亮点在于其对不动产登记信息共享和公开的讨论。书中探讨了如何通过不动产登记信息的互联互通，来提升政府治理能力，服务社会经济发展。这种宏观视角的引入，让我对土地登记工作有了更深层次的认识。总而言之，这本书是一本集专业性、实用性和前瞻性于一体的优秀著作，为我打开了通往土地登记领域的一扇窗。