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房地产作为一种投资工具，并没有地域的限制。

　　除非以自住作为置业的前提，否则选择物业时应以升值潜力、租金回报、政府政策、借贷成本等方向去考虑，是否香港物业，不应是考虑之列。

　　王家安（Dennis）以亲身经历，深入浅出地解说投资房地产的要诀和应当小心的陷阱，再以具体的例子介绍港人热门投资海外房地产地区，阐述各国各城市的楼市政策、银行运作、本土文化等，助你聪明地在海外置业，继而置富。

　　同时透过按揭财技，可以强化海外房地产投资者的资金，以赚取更佳回报，亦可将风险转移到银行。本书特设篇章说明银行贷款的制度，更提供不同类型物业借贷的攻略，传授「赢家」的借贷秘诀。
 

环游置业：让银行为你打工 （注：以下为根据书名《环游置业：让银行为你打工》推测的，且不包含该书内容的详细图书简介，旨在展现一个围绕“利用银行杠杆实现全球房产投资”主题的深度解读。） --- 深度解析：如何驾驭金融杠杆，构建全球性不动产帝国 作者：[此处留空，假设为一位资深不动产投资人或金融策略师] 内容提要： 《环游置业：让银行为你打工》并非一本教人如何“快速致富”的空洞手册，而是一部深刻揭示现代金融工具与全球不动产市场结合的实战指南。本书的核心理念在于，将银行系统视为一个可被精心设计的金融机器，通过专业的策略和严谨的风险控制，将传统上视为负担的“负债”转化为驱动资产增长的强大“动力”。 本书彻底颠覆了传统储蓄和线性积累财富的观念，将读者的视野从单一城市、单一国家的房产市场中解放出来，引导他们理解并运用跨国界的资金流动、税收协定、以及结构化融资工具，实现真正的“环游置业”——即资产在全球范围内自由部署，而本金的增长主要由外部资金（银行贷款、机构融资）驱动。 第一部分：重塑认知——从“负债恐惧症”到“杠杆信仰” 传统的房产投资逻辑往往聚焦于如何最大化首付比例，并尽快偿清贷款。本书则反其道而行之，首先从根本上解构了“债务”的本质。我们探讨了“好债务”与“坏债务”的本质区别：好债务是用于购买能够产生正向现金流或显著增值潜力的资产，而坏债务则是用于消费或低效投资。 章节精要： 1. 通胀时代的反向操作： 深入分析了货币贬值背景下，固定利率长期贷款的实际价值变化。当贷款本金的购买力因通胀被稀释时，借款人实际上是在用未来的“廉价货币”偿还今天的债务。 2. 现金流模型的颠覆： 引入“净资产增值模型”，而非仅仅关注月度现金流覆盖率。重点在于计算在持有期结束时，扣除所有成本和利息后，由自己本金以外资金带来的收益占比。 3. 银行家的思维模式： 教导读者如何站在银行风险评估师的角度审视自己的投资组合，预判银行关心的核心要素（抵押率、偿付能力、退出策略），从而设计出更容易获得高杠杆批准的方案。 第二部分：环球布局——瞄准价值洼地与政策红利 “环游置业”意味着投资不应受地域限制。本书详细剖析了全球主要不动产市场的结构性差异、法律环境、以及获取融资的可能性。这不是关于旅游胜地的推荐，而是关于寻找那些具备深厚经济基本面支撑，但尚未被主流资本充分定价的区域。 章节精要： 1. 跨国融资的艺术： 如何利用本国银行的优质信用记录，在海外申请到更优惠的按揭贷款。研究了例如“国际按揭产品”、“离岸信托结构”等工具在资产隔离和税务优化中的应用。 2. 税收与身份规划的联动： 详细对比了不同国家（如葡萄牙的黄金签证、希腊的投资移民、特定离岸金融中心的税务优惠）对不动产持有者提供的税务缓冲。强调将置业与税务居民身份规划相结合的长期战略。 3. “周期错配”的利用： 探讨如何识别不同国家房产市场的周期差异。例如，当本国市场进入高位盘整期时，利用本地低息资金（银行打工）去投资处于复苏早期的海外市场，实现资金收益的“无摩擦”增长。 第三部分：让银行为你打工——精细化杠杆与债务管理 本书的核心技术部分，专注于如何结构化贷款，确保银行的资金尽可能长时间地为你的资产服务，而非仅仅覆盖日常开销。 章节精要： 1. 阶梯式贷款与再融资策略： 教授如何设计贷款结构，使其在特定时间点（如利率低谷期、资产价值快速上升期）能以最低成本进行续贷或再融资，将本金取出投入新的机会，实现“资金的永动机”。 2. 抵押资产的“活化”： 深入讲解房屋净值贷款（HELOC）在高净值投资者中的应用，如何将已出租房产的净值转化为流动性资本，用于支付新项目的前期费用，从而绕过传统商业贷款的繁琐流程。 3. 风险对冲与压力测试： 杠杆的威力是双刃剑。本书提供了详尽的“压力测试”模型，模拟利率大幅上升、租金收入中断、或资产流动性枯竭等极端情况。重点不在于预测未来，而在于设计出在任何市场环境下，银行系统都能稳定支撑投资组合的防火墙。这包括设立备用信贷额度、建立充足的利息覆盖保证金账户等。 本书目标读者： 希望突破单一国家地域限制，进行全球化资产配置的高净值人士。 渴望理解金融杠杆的深层机制，而非停留在基础按揭知识的进阶投资者。 对传统保守投资方式感到效率低下的专业人士。 结论： 《环游置业：让银行为你打工》是一份关于“金融工具的解放”的宣言。它不是鼓励鲁莽冒险，而是倡导一种精密的金融工程艺术——即利用现代银行体系提供的流动性和信贷能力，将时间、地域和资本的限制降至最低，最终实现财富的非线性增长。掌握本书的策略，你将不再是银行的储户，而是他们最信赖、最需要维护的战略合作伙伴。你购买的不仅是房产，更是对全球金融系统的深度参与权。 ---

作者简介

王家安

　　任职银行业超过12 年， 在香港大学以「院长嘉许名单」荣誉获取「工商管理硕士」，为认可财务策划师（CFP）， 并曾获香港银行学会颁发「杰出财富管理师大奖」。

　　曾于多家香港主要银行工作， 对各家银行的贷款政策都暸如指掌。此外，他亦多次接受报章、电台等媒体访问，谈及他在香港、中国、英国及东南亚等地投资物业及处理按揭的经验， 更获邀在多个网上财经平台， 定期发表相关文章。
 

推荐序 
 
自序   输在起跑线 赢在终点线
 
第一章：海外置业必杀技
1.1      做个「搵真银」的投资者
1.2      海外置业必杀技：选盘十二式
1.3      预先掌握影响房价的环境因素
1.4      从发展商口袋中赚大钱的秘技
1.5      政府送给业主的免费午餐
1.6      只要「识签名」真系可以做业主
1.7      要玩按揭财技必先有地方智慧
1.8      熟读大妈购房逻辑方能百战百胜
1.9      中国独有地产投资法：学位房
1.10    不要买错过气的巿中心
1.11    逆向思维尽赚天赐危机
1.12    隔山买牛要识搵陀地外援
1.13    人人也可以是房地产发展商
1.14    政策才是楼巿升跌的根本
1.15    人口结构决定物业能否升值
1.16    要赢必先懂得破解政策束缚
1.17    选甚么租客回报最高 ？
 
第二章：让银行为你打工
2.1      金钱世界的食物鍊
2.2      一不做二不休　我要第二桶金
2.3      避开海外置业陷阱的妙法
2.4      识做功课比睇楼更重要
2.5      按揭财技令你立于不败之地
2.6      企业缺水可以靠政府打救？
2.7      银行按揭：认砖更认人！
2.8      压力测试零压力
2.9      银行也承认的「虚拟」收入
2.10    小心信用卡陷阱误你置业大计
2.11    僭建兼钉契？驶乜惊呀！
2.12    银行才能定义「凶宅有几凶」
2.13   「丁」财两旺：村屋车位也有价
2.14    未补地价居屋也能合法加按
2.15    长命契持有物业不合时宜
2.16    平嘢无好嘢之「残契楼」
 
后记   坐言起行 打破「马太效应」

评分☆☆☆☆☆

这本书的格局真的很大！我之前看很多关于房地产的书，都集中在具体的买房技巧、风水学或者装修经验上。但《环游置业》完全跳出了这些层面，它从宏观的金融经济角度，深入剖析了房地产市场的运作规律，以及银行在其中扮演的关键角色。我最喜欢的部分是关于“周期性置业”和“资产配置多元化”的探讨。作者并没有给出一个包治百病的万能公式，而是强调要根据不同的经济周期和市场环境，灵活调整置业策略，并且要将房地产投资与其他资产类别进行合理配置，以达到风险分散和收益最大化的目的。这让我意识到，投资房地产，绝不能只盯着房子本身，更要关注它背后的宏观经济因素、政策走向，以及它在整个财富体系中的位置。这本书让我对“置业”有了更深层次的理解，它不再是简单的买卖行为，而是一项需要战略思维、金融知识和长远眼光的系统工程。我感觉自己在这本书的指引下，正在从一个“房产买家”变成一个懂得“金融置业”的“战略投资者”。

评分☆☆☆☆☆

这本《环游置业》实在是太实在了！我一直对各种理财书籍有点敬而远之，总觉得很多东西讲得高高在上，离我们的生活太远。但这本书不一样，它就像一个经验丰富的朋友，用最接地气的方式，一点点地把复杂的金融概念讲透。我最喜欢的是它对各种贷款产品的详细拆解，不是简单地罗列，而是深入分析了每个产品的优劣势，以及在不同场景下的适用性。比如，对于初次置业者，它会提供什么样的贷款组合最优？对于想要进行以房养学的人，又有哪些需要注意的贷款细节？这些细致入微的分析，真的解答了我很多一直以来的疑惑。而且，书中提到的“置业地图”概念，更是让我眼前一亮。它不是简单地告诉你哪里房价便宜，而是从更宏观的角度，分析不同区域的经济发展潜力、政策导向，以及这些因素如何影响房产的未来价值。我之前买房很多时候是基于情感或者短期因素，现在意识到，应该把目光放得更长远，结合经济周期和城市发展规划来做决策。这本书让我明白，置业不仅仅是买一套房子，更是一场长期的、有策略的财富增值之旅，而银行，正是这条路上不可或缺的“领航员”。

评分☆☆☆☆☆

读完《环游置业》之后，我最大的感受就是“原来还可以这样操作！”。我一直以来都觉得，想要实现财务自由，无非就是拼命工作攒钱，然后小心翼翼地投资。但这本书彻底打破了我这种“凡人”思维。作者用一种非常大胆甚至有些颠覆性的视角，阐述了如何利用银行的资金来放大自己的财富。特别是关于“以租养贷”和“循环贷款”的运用，让我看到了将房产变成现金流工具的无限可能。我之前总觉得贷款就是一种负担，是需要你用自己的血汗钱去偿还的。但这本书让我看到，如果运用得当，银行的贷款，特别是房贷，可以成为一种创造被动收入的“加速器”。它不是让你背负沉重的债务，而是让你撬动更大的资本，去创造更多的价值。我开始反思自己过去在置业上的保守和局限，错失了很多机会。这本书就像一扇窗，让我看到了一个全新的金融世界，原来银行的金融工具，可以如此灵活地服务于我们的置业和财富目标。对于想要在房地产市场中取得更大成就的人来说，这本书绝对是一本“神助攻”。

评分☆☆☆☆☆

这本书真的让我耳目一新！我一直以为买房这件事是纯粹的个人财务问题，是自己一点点积攒、然后承担全部风险的过程。但读了《环游置业》之后，我才意识到，原来银行不只是我们资金的“搬运工”，更可以是我们在不动产投资领域的“合作伙伴”。作者巧妙地解构了银行在房产交易中的角色，不仅仅是提供贷款，更是一种杠杆工具，一种放大我们购买力和投资回报的手段。我印象特别深刻的是关于“负债增值”的论述，这完全颠覆了我对负债的固有认知，原来合理的负债，在特定情况下，反而能带来可观的收益。书中通过大量的案例和数据分析，让我看到了房地产投资背后隐藏的金融逻辑，不再是凭感觉去买房，而是有一套清晰的、基于银行规则的策略。我之前总觉得房贷是个沉重的负担，但这本书让我看到了另一种可能性，如何在贷款的框架下，让自己的资产不断增值，甚至让银行的资金为我的资产增值“打工”。这种思路的转变，对我来说是巨大的冲击，也让我对未来的置业规划有了全新的视角。我想，对于任何想要进入房地产市场，或者已经身处其中的人来说，这本书都是一本必读的启蒙读物，它教会你如何与银行玩一场“双赢”的游戏。

评分☆☆☆☆☆

“让银行为你打工”，这句话听起来是不是有点像是标题党？我一开始也这么觉得，但读完《环游置业》之后，我才明白这绝对不是一句空话，而是作者通过扎实的金融逻辑和丰富的实践经验，给出的一个可行的操作指南。这本书最大的价值在于，它教会我如何“借力打力”，如何利用银行提供的低成本资金，去撬动高价值的房产，并且让这些房产的增值和租金收益，远大于我付出的贷款利息。我特别赞赏作者在书中对“风险控制”的强调。他不是鼓吹盲目扩张，而是教你如何在利用银行杠杆的同时，有效地规避风险，保证自己不会因为过度负债而陷入困境。书中提供的各种“防爆雷”策略，以及如何选择安全可靠的贷款产品，都让我受益匪浅。我之前一直担心负债，总觉得欠银行的钱是天大的事，但这本书让我认识到，合理的、有规划的负债，其实是一种非常有效的财富增长工具。它让我看到了一个全新的可能性，原来置业可以变得如此主动和具有战略性。