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　　所谓「物业」，乃指不同型态不动产之泛称，本书作者总结了物业管理之理论和实践，对物业管理的发展历史、基本概念及法学基础，作了详细的介绍和探讨。同时对物业管理的具体运作，包括物业管理企业及业主自治组织的设立和运行、物业管理招投标、房屋与设备的维修与管理、物业的环境和安全管理、物业的风险管理、物业的信息管理、物业的财务管理、物业管理企业质量体系的建立、各种不同类型物业的管理特点和要求等均作了较详细的阐述。

　　本书可作为大专院校各类管理与物业管理课程的基础教材，也可作为物业管理行业各级行政和实业管理人员的培训教材或参考资料。

作者简介

沈世宏

现职：台北市政府环境保护局局长
　　　景文科技大学环境与物业管理系副教授
学历：台湾大学化学工程研究所博士
经历：景文景文科技大学环境与物业管理系副教授兼总务长
　　　台北市政府永续发展委员会副执行长
　　　民国76年环境工程甲等特考及格
　　　民国76年行政院保举最优人员荣誉纪念章

陈文彬

现职：景文科技大学环境与物业管理系副教授
学历：国立台湾大学海洋研究所博士
经历：景文技术学院环境管理系副教授
　　　景文技术学院图书馆馆长
　　　景文技术科技大学通识教育中心主任
　　　民国80年物理科高考及格

卜远程

现职：景文科技大学环境与物业管理系助理教授
学历：国立台湾大学应用力学研究所博士

现代城市运营与空间治理：社区服务、技术赋能与可持续发展 本书并非《物业管理教程》，而是聚焦于当代城市复杂系统的精细化运营、智慧化升级与长远可持续发展的一部综合性论著。 它深入探讨了在快速城市化背景下，如何通过创新的治理模式、先进的技术手段以及以人为本的服务理念，实现对城市空间、基础设施和社区环境的高效管理与价值提升。 --- 第一部分：城市运营的宏观视角与治理哲学 本部分旨在为读者构建一个理解现代城市运营的宏观框架，超越传统的设施维护范畴，将其提升到城市治理和公共服务供给的层面。 第一章：后城市化时代的挑战与机遇 探讨当前全球城市发展面临的核心挑战，包括人口老龄化、气候变化带来的极端天气风险、基础设施的代际更迭，以及居民对更高生活品质的期望。分析这些挑战如何催生了对精细化、柔性化管理模式的需求。着重讨论“智慧城市”概念的深化——从单纯的技术堆砌转向以人为中心的韧性城市建设。 第二章：城市空间治理的权力结构与协同机制 深入剖析城市运营涉及的复杂利益相关者网络，包括政府部门（规划、交通、环保）、私营服务提供商、非营利组织以及社区自治组织。阐述跨部门、跨层级的有效沟通与协作机制（如公私伙伴关系PPP、多方利益协调委员会）的设计与实施，强调在保障公共利益的前提下，实现服务效率的最大化。 第三章：服务经济学与城市资产的价值重塑 将城市空间视为一种具有独特价值的资产组合。本章引入服务经济学的原理，分析如何通过优化运营流程和提升用户体验，将传统的“维护成本中心”转变为“价值创造中心”。探讨资产全生命周期管理（ALM）在提升城市基础设施的长期经济效益和社会效益中的作用，包括能效提升、数字化资产盘点与预测性维护策略。 --- 第二部分：技术赋能与智慧化转型 本部分集中探讨信息技术如何重塑城市运营的效率、透明度和响应速度，是理解未来城市管理模式的关键。 第四章：地理信息系统（GIS）与城市数字孪生 详细介绍高精度GIS在城市空间规划、应急响应和基础设施可视化管理中的应用。重点阐述“数字孪生”城市模型的构建原理、数据采集（传感器网络、无人机测绘）和实时模拟在优化资源分配、交通流管理和突发事件预警中的实际案例和技术门槛。 第五章：物联网（IoT）驱动的设施健康监测与预测性维护 聚焦于传感器技术在建筑、桥梁、管网等关键基础设施中的部署。解释如何利用采集到的振动、温度、湿度、结构应力等大数据，通过机器学习算法进行异常检测和寿命预测，从而实现从“反应式维修”到“预测性维护”的战略转变，显著降低运营中断风险和紧急维修成本。 第六章：数据驱动的城市安全与应急管理系统 阐述如何整合视频分析、社交媒体监测和传统报警系统，构建一体化的城市安全态势感知平台。讨论数据隐私保护（GDPR、地方性法规）与公共安全需求之间的平衡艺术。并详细分析在自然灾害或公共卫生事件中，如何利用数据平台快速部署资源、管理疏散路径和进行信息发布。 --- 第三部分：以人为本的社区环境与可持续性发展 本部分将焦点拉回至社区层面，探讨如何在技术和治理的框架下，营造更具包容性、生态性和人文关怀的生活环境。 第七章：可持续性运营：绿色基础设施与循环经济实践 探讨在城市运营中融入环境可持续性的具体措施。内容涵盖雨水收集系统、绿色屋顶技术、建筑能耗审计（如LEED、BREEAM标准的应用）、以及社区层面的废弃物分类与资源化（循环经济模式）的运营方案设计。强调低碳化目标对日常运营决策的指导作用。 第八章：社区参与式规划与社会资本构建 强调社区居民作为城市环境的最终使用者和共同维护者。本章分析有效的社区协商机制、数字公民参与平台（E-Participation）的构建，以及如何通过组织社区活动、建立邻里互助网络来增强社区的社会凝聚力（社会资本）。探讨在服务价格制定和争议解决中纳入居民视角的必要性。 第九章：复杂社区服务的柔性化供给与包容性设计 关注老年人、残障人士以及流动人口等特殊群体的服务需求。讨论如何设计无障碍环境，提供定制化的出行辅助服务，以及利用移动应用（App）提供多语言、多渠道的政务和生活服务接入点，确保城市服务的公平性和包容性。 --- 第四部分：运营的财务弹性与风险管理 本部分着眼于城市运营的商业可行性、资金筹措以及应对未来不确定性的能力。 第十章：城市运营的投融资模式创新 分析传统政府拨款之外的多元化融资渠道，包括基于未来现金流的特许经营权、绿色债券的发行、以及利用资产证券化（ABS）盘活存量基础设施的资金。评估不同投融资模式的风险回报特征。 第十一章：合同管理、绩效评估与服务质量保障 系统阐述如何设计科学的服务采购合同（SLA），明确量化的绩效指标（KPIs），并利用第三方审计和公众反馈机制进行持续的绩效评估。重点讨论在复杂的公私合作（PPP）项目中，如何进行动态合同调整以应对环境变化。 第十二章：面向未来的城市运营：韧性与适应性规划 总结本书的论点，探讨如何建立一个具有高韧性（Resilience）的运营体系，使其能够在面对系统性冲击（如疫情、供应链中断、技术迭代）时，能够快速恢复核心功能。展望未来城市运营在量子计算、人工智能深度融合下的可能形态，并提出持续学习和自我优化的管理哲学。 --- 本书面向对象： 城市规划师、公共政策制定者、基础设施管理工程师、智慧城市技术开发人员、大型商业综合体与园区运营管理者，以及关注城市可持续发展的高级管理人员。它提供的是一套关于如何高效、智能、可持续地管理城市空间与服务体系的理论框架与实践指南，而非单一建筑或设施的日常维护手册。

第一章　绪　论

　　第一节　物业概述
　　第二节　物业管理概述
　　第三节　物业管理的产生与发展

第二章　物业管理的法律基础
　　第一节　物业管理法律基础知识
　　第二节　物业管理的产权理论
　　第三节　物业管理的委託─代理理论
　　第四节　物业管理的民事法律行为与诉讼
　　复习思考题

第三章　物业管理公司

　　第一节　物业管理公司的设立
　　第二节　物业管理公司的机构设置与人员培训
　　第三节　物业管理公司制度与内部管理机制
　　复习思考题

第四章　业主自治管理

　　第一节　业主自治管理的基本概念
　　第二节　住户自治组织的形式、管理规约及其设立
　　第三节　住户自治组织的运作
　　复习思考题

第五章　物业管理招投标及合约

　　第一节　物业管理招投标概述
　　第二节　物业管理招投标文件及其投标原则
　　第三节　物业管理服务合约概述
　　第四节　经营性物业管理计画的制订
　　复习思考题

第六章　早期介入与前期物业管理

　　第一节　物业管理的早期介入
　　第二节　前期物业管理
　　第三节　物业交屋验收
　　第四节　室内装修管理
　　复习思考题

第七章　物业综合管理

　　第一节　物业综合管理概述
　　第二节　物业的环境管理
　　第三节　物业的安全管理
　　复习思考题

第八章　房屋维修管理

　　第一节　房屋维修管理概述
　　第二节　房屋维修及维修管理内容
　　第三节　房屋维修工程的组织与管理
　　第四节　房屋维修标准和考核指标
　　复习思考题

第九章　物业设备管理

　　第一节　物业设备管理概述
　　第二节　物业设备管理内容
　　第三节　物业设备的维修、保养与管理
　　第四节　物业设备成本管理技术介绍
　　复习思考题

第十章　物业租赁管理

　　第一节　物业租赁概述
　　第二节　租约管理
　　第三节　租赁行销管理
　　复习思考题

第十一章　物业风险管理与保险

　　第一节　风险管理理论
　　第二节　保险理论
　　第三节　物业风险管理
　　第四节　物业管理企业的保险决策
　　复习思考题

第十二章　物业管理企业的财务管理

　　第一节　概　述
　　第二节　物业管理中的资金分类与收缴管理
　　第三节　物业管理费的内容及订定
　　复习思考题

第十三章　物业资讯管理

　　第一节　资讯管理的基本概念
　　第二节　物业管理资讯系统概述
　　第三节　物业管理资讯系统的开发
　　复习思考题

第十四章　不同类型物业的管理

　　第一节　居住物业的管理
　　第二节　商业物业的管理
　　第三节　工业物业的管理
　　复习思考题

第十五章　物业管理的品质体系简介

　　第一节　ISO, 9000族标准概述
　　第二节　品质管理原则与GB/T19001-2000标准简介
　　第三节　物业管理企业如何推行ISO, 9000
　　复习思考题

附　录　未来物业设施管理的7大要素

评分☆☆☆☆☆

哎唷，這本《物業管理教程》我看完了，真的是讓我對整個社區的運作有了全新的認識。以前住在社區裡，總覺得鄰居之間有些小摩擦、公共區域的維護好像總是不夠到位，或是垃圾分類的問題，這些都是生活中的小煩惱，但卻又無從下手。看完這本書，我才明白原來這些看似瑣碎的事情背後，都有著一套非常系統化的管理邏輯。 從最基本的社區規約制定，到住戶大會的召開，再到公共設施的定期保養和修繕，甚至連住戶的權益保障和糾紛調解，書裡都鉅細靡遺地講述。特別是關於財務管理的部分，那真是讓我大開眼界。原本以為管理費就是大家湊在一起付錢，沒想到裡面學問這麼深，從預算的編列、費用的收取、到帳務的公開透明，每一個環節都關係到社區的永續經營。以前總覺得管委會委員們很辛苦，現在更覺得他們需要具備的專業知識和責任感是多麼重要。這本書就像是打開了一扇門，讓我看到了物業管理不只是打掃、收費那麼簡單，而是一門充滿挑戰又極具價值的專業。

评分☆☆☆☆☆

老實說，我一開始拿到這本《物業管理教程》的時候，並沒有抱持太大的期待，想說大概就是一本比較制式的教科書吧，可能內容會有點枯燥乏味。但讀著讀著，我發現我錯得離譜。作者的筆觸非常生動，很多時候就像在跟我們這些住戶在聊天一樣，用很生活化的例子來解釋那些專業術語。 舉個例子，書裡講到社區安全的問題，不只是單純的告訴你怎麼裝監視器，而是從社區的地理環境、住戶的生活習慣，到潛在的犯罪風險，都做了非常深入的分析。然後再提出一系列綜合性的解決方案，像是加強巡邏、改善照明、甚至是舉辦社區安全講座，讓住戶們都能參與進來。這讓我聯想到我們社區最近發生的一些小偷小摸事件，當時大家都很緊張，但又不知道該怎麼辦。如果當時我們有這本書，或許就能有更積極、更有系統的應對方式。還有關於綠化美化，它不只是告訴你種什麼花草，更強調如何結合季節變化，如何讓社區的景觀能長久維持，而不是一時的絢爛。總之，這本書讓我從一個旁觀者的角度，去理解一個社區是如何從無到有、如何一步步建立起良好的居住環境。

评分☆☆☆☆☆

這本《物業管理教程》根本就是一本社區發展的百科全書！它不只是講怎麼「管」社區，更是教你怎麼讓社區「活」起來。作者花了很大的篇幅在探討如何提升社區的居住品質，如何創造一個更有凝聚力的生活環境。 我尤其欣賞書中關於「社區營造」的論述。它不是空談，而是提出了一系列的實際操作方法，例如如何規劃社區活動、如何鼓勵住戶參與志工服務、甚至是如何透過共享空間來促進鄰里互動。這讓我想到我們社區，雖然住了很多年，但大家好像都比較「各自為政」，不太有什麼交流。讀了這本書，我才意識到，原來一個好的社區，是需要大家一起努力去經營的。它不僅僅是提供一個遮風避雨的場所，更是一個讓大家能夠分享生活、互相扶持的家。書中關於「綠色社區」和「智慧社區」的探討，也讓我對未來的居住型態有了更多的想像。這本書讓我明白，物業管理是一個不斷進步、充滿創意的領域，它能為我們的生活帶來更多美好。

评分☆☆☆☆☆

我必須說，這本《物業管理教程》完全是意想不到的收穫！一開始我以為它會是一本很學術、很枯燥的書籍，但是讀了之後，我發現它寫得非常貼近我們的生活經驗。作者用許多在台灣社區會發生的真實案例來解釋物業管理的概念，讓我讀起來非常有感。 例如，書裡對於「噪音糾紛」的处理，就提供了非常實用且人性化的建議，不只是冷冰冰的規定，而是從如何有效的溝通、如何建立相互尊重的態度切入，讓我學習到如何化解生活中常見的摩擦。還有關於「停車位」的管理，也是我們社區經常吵架的問題，書裡從法規、公約到實際執行，都有很詳細的說明，讓我們知道可以從哪些層面去尋求解決方案。更讓我印象深刻的是，它強調「住戶的參與感」的重要性，並且提供了許多方法來提升住戶的參與度，像是舉辦親子活動、成立讀書會等等，讓社區不只是單純的居住空間，而是充滿生活氣息的大家庭。這本書讓我學會用更宏觀、更有建設性的角度來看待社區的大小事，並且知道如何去做出更有效的貢獻。

评分☆☆☆☆☆

這本《物業管理教程》真的顛覆了我對社區管理的傳統認知。我一直以為，物業管理無非就是收水電費、處理一些鄰里糾紛，或是讓清潔人員打掃公共區域。但這本書讓我看到了背後龐大的體系和專業性。作者在書中詳細闡述了物業管理的各個面向，從法規層面的解釋，到實際操作的技巧，都做了相當深入的探討。 特別是關於「物業經理人」這個角色的塑造，書中詳細描繪了他們的職責、應具備的能力，以及如何與住戶、管委會、甚至外部廠商建立良好的合作關係。這讓我想起之前我們社區的物業經理，常常感覺他好像只是個傳聲筒，遇到問題時總是沒有辦法給予我們明確的答覆。讀完這本書，我才明白，一個優秀的物業經理人，必須要有相當的專業知識，懂得如何協調各方利益，並且具備危機處理的能力。書中提到的「客戶服務」概念，也讓我印象深刻。原來，物業管理不只是在「管理」一個社區，更是在「服務」住在其中的每一位住戶。這種從「管理」到「服務」的思維轉變，是這本書最讓我驚豔的地方。