人会老，房子也会老！旧屋要换新，驴步政策要能动，除了鞭策之外还要挂上「红萝葡」才行。都市更新相关之住户、建商与政府，从赋税、权利、义务……各方面，牵动彼此之间的关系，其实有着「共伤」的结构，未达共识无以「共享」，犹如「七伤拳」，伤敌七分，伤己三分，你若是要当「钉子户」，到底是得还是失？

　　都更不仅可迈向现代化都市及改善人民的生活品质，更是防范于未然最有效办法，但现行的都市更新条例完全不适用，不仅造成都更牛步化且争议频繁，影响的是全民福祉，即然都更条例解决不了问题，其修正草案也不济事而遭诟病，解决之道就是跳脱旧思维的窠臼，为都更寻求另一扇门。

　　本书所揭示的配套式解决问题之导，是一种催化都更、活络经济、创造税收、赋税公平的综合性思维，所筹划的并非零散的些许个案之都更，而是全面性、持续性的都市更新，未来都更将不再受制于钉子户，借着公平合理且绝对有效的机制促进都更整合之外，也会全面性的催化老房屋自动寻求都更重建。内容提供非常多的【举例说明】配合章节解析，更具参酌价值。

　　老旧房屋之住户、建商及仲介业，或是正深陷于都市更新泥沼中的「投资客」与「插旗者」，本书将提供建设性的思考方向，让您在都更的合作关系上，更能加速谈出可行之共识方案。

作者简介：

洪明东

　　时事观察家

　　偏好脑力激盪，曾拥有国内外多项专利，亦曾在国内、国外之发明展中获奖，针对难解的公共议题及发明具有独到之创新能力与智慧，就国家创造税收、赋税公平、繁荣经济、都市更新、居住正义等公共事务均有独特的见解。曾着有《美中台三赢：弹性和解方案》一书。

　　因目前社会问题于都市更新、居住正义、赋税公平上，政府显然心余力拙，财政困窘却开源无方，遂将专长于权利价值组织化之思维整理成书，以提供都更解套之法，在相关问题迟迟不见解决良方之际，自认能一併助益纾缓当前的诸多难题，咸信有参酌价值，希望能获得共鸣。

＜序言＞启动全面都更，创造经济繁荣

第一章 房屋老旧税
　都更困境兴钉子户
　都更之钥—都市更新税
　开征房屋老税具合理性
　开征房屋老旧税应考虑的要素
　房屋老旧税如何计算
　【举例说明】一  (少资产者的房屋老旧税)
　【举例说明】二  (多资产者的房屋老旧税)
　【举例说明】三  (多资产且初当钉子户的房屋老旧税)
　【举例说明】四  (多资产且续当钉子户的渐增之房屋老旧税)
　【举例说明】五  (钉子户遭课渐增的房屋老旧税后的可能演变)
　【举例说明】六　(免征房屋老旧税之例)
　【举例说明】七　(外借人士的房屋老旧税)
　【举例说明】八　(法人的房屋老旧税)
　【举例说明】九　(微小不动产的房屋老旧税)
　【举例说明】十　(多据点行业的不动产之房屋老旧税)

第二章 不动产区块完整障碍税
　开征不动产区块完整障碍税具合理性
　申请建照前先完成促进土地有效利用的整併
　整併标的之除外
　整併后的基地应具一定的方整度
　整併案相关两造的相对面积及相关事项
　申请都更整併应交保证金
　整併规划应载明权利金金额
　整併流程及相关的期间概要
　反向整併可採用的方式
　整併案的未申请反向整併之钉子户,仍应承担加重房屋老旧税的钉子户乘数之风险
　反向整併者的确认及相关事项
　障碍任的确定及相关事项
　不动产区块完整障碍税的计算法
　保证金的退还
　【举例说明】一　(被整併者成了障碍责任者)
　【举例说明】二　(具障碍事实的个案之后续发展)
　　状况一　(被整併者姿态,放软)
　　状况二　(迂回完成整併或整併者亦成了障碍责任者)
　　状况三　(整併者涉入另一轮的都更整併案)
　　状况四　(第三者对整併案的双方进行整併)
　　状况五　(借由购买或共同开发完成整合)
　【举例说明】三　(整併者拒绝反向整併而承担障碍之责)
　【举例说明】四　(具障碍事实的个案之一方重新启动另一轮的都更整併)
　【举例说明】五　(被整併的标的中部分所有权人不接受整併)
　　都更流程之一　(集合住宅的整合∕整併)
　　都更流程之二　(整併相邻的土地)

第三章 集合住宅各户的权利价值
　应以法规明确每一户的权利价值比例
　土地与建物的权利价值比例
　建物权利价值的细分
　【举例说明】一　(公寓的各户之权利价值)
　【举例说明】二　(强化整栋结构后的各户之权利价值)
　【举例说明】三　(有电梯建物的各户之权利价值)
　谈判集体权利变换总值，再依个别权利价值进行分配之优点

第四章 都更补助
　政府有配套的都更补助规划
　都更补助摘要及相关事项
　【举例说明】　(分摊都更费用的贷款利息补贴)

第五章 帮无壳族圆购屋梦
　帮无壳族圆购屋梦
　租金活化

第六章 租金活化平台的模拟规划及相关事项
　平台的架构
　政府对租赁双方的奖励、补贴及相关事项
　加入平台的房屋之出售
　租金活化及相关事项
　售屋开价应受限制
　房屋在加入平台期间的赠予或继承
　退出平台及其他事项
　【举例说明】一　(加入租金活化平台房东受益之一)
　【举例说明】二　(加入租金活化平台房东受益之二)
　【举例说明】三　(政府补贴搭配租金活降低买方的购屋负担)

第七章 实际案例及杂项
　如果套用新办法，就没有文林苑事件
　延宕多年的永春社区都更案vs套用新办法下的该都更案
　数字在说话，一定要都更
　开征都市更新税能助益稳定房价
　都市新税之归属

结语