土地法规体系(二版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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学习土地法规为地政入门的第一步，也是走进不动产领域的基础知识。然而土地相关法律及规章，如牛毛般，繁杂零乱。许老师以其多年教学心得及实务经验，去芜存菁，汰枝留干，化繁杂为简单，化零乱为有序，整理出这本架构清晰、层次分明的土地法规。

土地管理与规划：理论、实践与前沿探索 内容简介 本书旨在系统梳理和深入剖析现代土地管理与规划的理论基础、核心实践以及未来发展趋势，为土地管理领域的专业人士、政策制定者、研究人员以及相关专业学生提供一本全面、深入的参考读物。本书聚焦于土地资源的可持续利用、空间治理的优化路径以及应对快速城市化和气候变化挑战的策略。 全书结构严谨，内容涵盖土地管理学的基本概念、法律框架、经济学原理在土地利用中的应用、空间规划的科学方法论、信息技术在土地管理中的集成，以及全球视野下的土地治理创新。 第一部分：土地管理的基础理论与框架 本部分奠定了理解现代土地管理复杂性的理论基石。 第一章 土地资源的本质与价值：经济学视角 本章首先探讨土地作为一种稀缺自然资源的经济学属性，分析其供给的刚性和需求的差异性。重点阐述了土地价值的形成机制，包括区位价值、预期收益价值以及社会外部性对土地价格的影响。深入分析了土地的异质性对资源配置效率的挑战。此外，本章详细解读了土地的产权理论，从古典经济学到新制度经济学对私有制、公有制及不同产权形式的产权界定、分割、转让与保护进行比较分析，阐明清晰的产权制度是有效土地管理的前提。 第二章 土地制度的演进与比较分析 土地制度是约束土地利用行为的根本制度安排。本章追溯了不同历史时期和不同国家/地区土地制度的演变历程，识别出影响制度变迁的关键驱动力，如人口压力、技术进步和社会政治结构。内容涵盖了土地所有权制度、土地使用权制度的结构特征，并对不同土地利用管制模式（如英美法系的自由放任与大陆法系的严格规划）进行系统比较，强调制度的适应性与有效性。 第三章 土地利用与覆被变化（LULC）研究方法 本章侧重于对土地利用和覆被变化的监测、分析与建模。详细介绍了遥感技术（RS）、地理信息系统（GIS）在LULC分类、变化检测中的应用，以及空间统计学在识别空间集聚与离散模式中的作用。引入了系统动力学（SD）和元胞自动机（CA）模型，用于模拟土地利用变化过程及其驱动力，为科学预测未来土地利用情景提供工具支持。 第二部分：空间规划与国土空间治理 本部分聚焦于土地资源如何通过科学规划实现最优的空间配置，并探讨实施规划的治理机制。 第四章 现代土地空间规划的理论与方法 本章系统阐述了空间规划的演变，从早期的分区控制转向综合性的多目标、多尺度规划体系。详细介绍了战略规划、主体功能区规划、以及面向未来的韧性城市规划的核心理念和技术流程。重点剖析了公众参与、多利益相关者协商在规划决策中的重要性，以及如何通过建立协调机制避免规划冲突。 第五章 城市土地集约利用与存量优化 面对快速的城市化进程，土地的“节约集约利用”成为核心议题。本章深入探讨了城市开发强度、容积率、建筑密度等关键指标的科学设定。详细介绍了城市更新、城市棕地（Brownfield）再开发、以及“弹性城市”概念下的存量土地二次开发策略，旨在挖掘城市建成区内部潜力，减少对新增建设用地的依赖。 第六章 乡村土地利用与乡村振兴战略 本章关注城乡融合发展背景下的乡村土地问题。探讨了农用地保护、耕地质量提升工程的实施机制。深入分析了乡村公共空间重塑、宅基地“三权分置”改革的实践效果，以及如何通过乡村土地综合整治，促进农业现代化、生态宜居和乡村文化传承的有机统一。 第三部分：土地管理的前沿挑战与技术集成 本部分面向未来，探讨土地管理领域面临的新兴挑战及信息技术带来的变革。 第七章 土地利用的生态安全与环境承载力评估 本章将土地管理置于生态文明建设的大背景下。阐述了生态系统服务价值评估（ESV）的方法论，以及生态红线划定的科学依据与实施路径。重点分析了土地利用变化对水资源、生物多样性及气候变化（如碳汇功能）的影响，强调建立基于生态承载力的土地利用强度管控体系。 第八章 土地资产化管理与投融资机制创新 本章从财政金融角度审视土地要素市场。系统介绍了土地资产化管理的内涵，包括土地储备、价值评估和收益分配。详细分析了地方政府在土地出让、收回、抵押中的操作策略，并探讨了基础设施REITs、公私合营（PPP）等金融工具在土地开发与运营中的应用，以促进土地要素的市场化配置效率。 第九章 智慧土地管理与数字化转型 本章聚焦于信息技术对土地管理实践的颠覆性影响。全面介绍了地理空间信息基础设施（CIM/BIM/GIS）在土地管理中的集成应用。探讨了利用大数据、人工智能技术在不动产登记、地籍管理、征地补偿预测以及规划实施监管中的效率提升，展望了区块链技术在确保土地交易安全和产权可追溯性方面的潜力。 结语：面向可持续未来的土地治理愿景 总结全书核心观点，展望全球土地管理在应对气候危机、社会公平和技术变革浪潮中的角色定位，强调建立一个更具韧性、更加公平和可持续的土地利用和空间治理体系的紧迫性与可行性。

作者简介
　　
许文昌
　　
　　现职
　　˙欧亚资产评价集团总裁
　　
　　学历
　　˙政治大学地政研究所法学博士
　　
　　经历
　　˙台北大学不动产与城乡环境学系兼任副教授
　　˙屏东商业技术学院不动产经营学系副教授
　　˙文化大学土地资源学系兼任副教授
　　
　　证照
　　˙土地行政高考及格
　　˙都市计划高考及格
　　˙不动产估价师高考及格
　　˙不动产经纪人普考及格
　　˙地政士普考及格

二版序
自 序

第一章／绪 论
一、土地、土地改良物及改良土地／1
二、土地之分类／4
三、土地法之性质／6
四、土地法规之地位／7
五、土地法规之体系／10
六、土地法规之适用原则／11
七、土地伦理／13
八、土地正义与居住正义／13
九、土地投资与土地投机／14
十、市场失灵与政府失灵／15
十一、财产权保障／16
十二、土地立法之目标／16
十三、宪法有关土地方面之规定／18
十四、不动产物权／19
十五、农业用地与耕地／21
十六、区分所有建物／24

第二章／地 权
一、土地所有权之内涵／31
二、地权取得／33
三、地权消灭／37
四、地权限制／40
五、外国人及中国人之地权限制／48
六、共有不动产之处理／55
七、公有土地之处分及拨用／66

第三章／地籍──地籍测量
一、地籍整理／75
二、地籍测量／76
三、地籍图重测／76
四、土地复丈／79
五、建物第一次测量／82
六、建物复丈／84

第四章／地籍──土地登记总论
一、土地登记之意义／89
二、各国土地登记制度／90
三、我国土地登记制度／92
四、土地登记之作用／93
五、土地登记之效力／95
六、登记绝对效力／96
七、登记损害赔偿／97
八、土地登记之种类／100
九、土地登记之程序／101
十、逾期未办理土地登记之法律效果／105
十一、地籍资料之公开／106

第五章／地籍──土地登记各论
一、土地总登记／111
二、土地所有权第一次登记／114
三、建物所有权第一次登记／114
四、所有权移转登记／116
五、他项权利登记／119
六、继承登记／122
七、标示变更登记／124
八、信託登记／126
九、更正登记／129
十、消灭登记／130
十一、限制登记／131
十二、涂销登记／137

第六章／地 用
一、国土计画／141
二、现行土地使用计画与管制／157
三、不动产租赁／175
四、优先购买权／188
五、建物与其基地所有权合一／197
六、时效取得／201
七、空地与荒地／207
八、市地重划／212
九、区段征收／226
十、农地利用／239

第七章／地 价
一、地价概说／255
二、规定地价／257
三、土地现值查估／262
四、土地征收补偿市价之查估／266
五、地价基准地／268
六、实价登录／269

第八章／地 税
一、土地税之概念／273
二、地价税／276
三、土地增值税／285
四、房地合一所得税／299
五、房屋税／307
六、契 税／312

第九章／土地征收
一、土地征收之意涵／323
二、土地征收之评价／324
三、土地征收之原因／324
四、土地征收之要件／325
五、土地征收之比例原则／326
六、土地征收之种类／327
七、土地征收之当事人／332
八、土地征收之程序／334
九、土地征收之补偿／345
十、土地征收之收回权／358
十一、土地征收之撤销与废止／362
十二、土地征收失效／367
十三、土地征用／368
十四、其 余／370

第十章／照价收买
一、照价收买之意涵／377
二、照价收买之时机／377
三、照价收买之补偿／379
四、照价收买之程序／381
五、照价收买土地之处理／382
六、照价收买与土地征收之比较／382

二版序
　　
　　人类所需要之阳光、空气及水，皆属于土地之一部分。人类借土地营生、成长及茁壮；土地影响人类既深且鉅。因此，规范土地利用与土地分配之相关法规，关系个人财产、社会分配、国家发展，甚至人类存续。重要性不言自明。
　　
　　本版除配合法规修正予以更新外，另增加国土计画法、房地合一所得税、农地利用等新单元，务使本书随时保持年轻、进步，并注入新观念、新见解。
　　
　　本书书名原为「土地法规基础」，自本版起改为「土地法规体系」，特此说明。
　　 自序
　　
　　土地为万物之母，人类借土地安其身、立其命。因此，土地深深影响人类之生活、生产，甚至生命。重要性不言而喻。
　　
　　土地法系规范人与地之关系，并管理土地利用及土地分配之重要法典。其立法目的，积极方面在促进地尽其利、增进地利共享，消极方面在避免土地市场失灵、限制私人投机垄断土地。
　　
　　规范土地之相关法规，除土地法外，特别法林立，规定事项交错重叠、杂乱无章，致初学者难以入门。有鑑于此，撰写本书之用意是，希望很有系统的介绍土地法规之重点，进而建立土地法规之体系。
　　
　　背对阳光，虽然顺眼，然阴影总是在前。面对阳光，虽然碍眼，但前途充满光明。期盼本书能为读者带来光明与希望。
　　

评分☆☆☆☆☆

哇，這本《土地法規體系》(二版) 真是太讓我驚豔了！身為一個在房地產領域打滾多年的小老百姓，常常被那些複雜的土地法條弄得暈頭轉向。這次入手這本書，簡直像是挖到寶藏一樣。從一開始的土地分級、地籍管理，到後面的土地徵收、區劃、重劃，每一個概念都解釋得清清楚楚，而且用詞淺白易懂，沒有那種教科書式的生硬感。尤其讓我印象深刻的是，書中還穿插了許多台灣實際案例，像是都市更新的爭議、農地變更的種種規定，這些都是我們日常生活中會遇到的問題，作者透過這些案例，讓法條不再是冰冷的文字，而是有血有肉、貼近生活的指引。我最喜歡的一點是，它不是那種只講理論的書，而是有非常實務的建議，像是如何申請土地使用分區證明、如何辦理建物保存登記等等，這些都是我常常需要跑地政事務所時會遇到的問題，現在有了這本書，感覺自己就像多了一個專業的顧問，信心大增！我會把這本書放在我的書桌最顯眼的位置，隨時拿出來翻閱，推薦給所有跟我一樣對土地法規感到困擾的朋友，絕對值得入手！

评分☆☆☆☆☆

我對這本《土地法規體系》(二版) 的評價，簡單來說就是「實用」！我是一名小型的建築承包商，經常需要處理各種土地的取得、規劃和施工問題，過去總是仰賴律師的諮詢，花費不少時間和金錢。自從讀了這本書，我感覺自己的專業度大大提升。書中對於土地買賣的注意事項、契約的擬定，以及可能遇到的法律糾紛，都做了非常詳細的分析和預防建議，這對我來說簡直是福音。尤其是在「土地所有權」和「土地使用權」的區分，以及如何處理共有土地的分割問題，書中的講解非常到位，讓我避免了不少潛在的風險。我還特別喜歡它關於「土地稅賦」的說明，像是地價稅、房屋稅、土地增值稅等等，這些都是我們在營運中必須面對的稅務，書中清晰地列出了計算方式和減免規定，讓我在規劃成本時更加精準。這本書真的就像一本萬用手冊，涵蓋了土地領域的大大小小問題，我強烈推薦給所有與土地相關的從業人員，這絕對會是你工作上不可或缺的好夥伴。

评分☆☆☆☆☆

這本《土地法規體系》(二版) 的編排和內容，真的讓我大開眼界。我之前也看過一些關於土地法的書籍，但很多都太學術、太理論，讀起來讓人昏昏欲睡。這本不一樣，它從最基本的土地權利、地役權開始，循序漸進地講解，而且每一章節之間都有很清楚的邏輯連貫性，不會讓人覺得跳躍。我特別欣賞作者對於「土地開發」和「土地利用」的深入探討，這部分對於我們這些希望了解如何合法開發土地、或是關心自家附近開發案的朋友來說，是非常重要的參考。書中對於容積率、建蔽率的計算方式，以及都市計畫的制定流程，都有詳盡的說明，我過去一直搞不清楚這些數字到底代表什麼，現在終於茅塞頓開。而且，作者還補充了很多關於環境影響評估、文化資產保護的相關規定，這些都是現代社會土地開發中不可或缺的考量，顯示了這本書的時事性和前瞻性。我認為這本書不僅適合法律專業人士，對於建築師、都市計畫師，甚至是關心環境保護的民眾，都是一本極具價值的參考書，絕對能讓你對土地的認識提升到一個全新的層次。

评分☆☆☆☆☆

拿到《土地法規體系》(二版) 這本書，我原本只是想隨便翻翻，沒想到一看就停不下來！我是一名剛畢業不久的新鮮人，對未來充滿迷茫，但對房地產市場一直抱有好奇。這本書的內容，就像一道明燈，照亮了我前進的方向。作者用一種非常親切、像朋友聊天一樣的語氣，解釋了許多我們一般人聽起來很陌生的法律術語。例如，書中對於「地上權」、「不動產役權」的解釋，生動形象，我一下子就明白了它們的區別和應用。我最喜歡的是書中關於「土地權利變更」的部分，像是買賣、贈與、繼承等等，每一個流程都講得清清楚楚，甚至還附上了圖解，讓我在腦海中形成了一個清晰的圖像。這本書讓我對土地的整個生命週期有了完整的概念，從一塊地如何被擁有、如何被開發、如何被買賣，到最終的傳承，每一個環節都充滿了知識。對於像我這樣對房地產領域一竅不通的新手來說，這本書真的太友善了！它不僅讓我學到了實用的知識，更點燃了我對這個領域的興趣，我現在已經開始考慮是否要往這個方向發展了，這本書絕對是我人生中的一個重要轉折點！

评分☆☆☆☆☆

這本《土地法規體系》(二版) 讓我對台灣的土地發展有了更深刻的理解。我本身是一名社會學研究員，一直對土地與社會變遷之間的關係很感興趣。這本書不僅僅是法律條文的堆砌，它更像是一本探討台灣社會結構演變的縮影。從早期日治時期的土地制度，到戰後國民政府的土地改革，再到現今的土地利用政策，書中都娓娓道來，讓我看到了土地法規是如何隨著時代的變遷而調整，又是如何影響了台灣的城市發展和農村景觀。我尤其欣賞書中對於「公平」與「效率」在土地政策中的權衡討論，像是對於農地自由買賣的開放，與其對農地重劃和糧食生產的影響，這些都是很值得深思的議題。同時，書中也探討了土地不均、居住正義等社會問題，並從法規層面提出了一些可能的解決方案，這對於我正在進行的研究非常有啟發性。總之，這是一本既有學術深度，又能引發社會反思的優秀著作，推薦給對台灣土地議題有興趣的讀者，一定會有意想不到的收穫。