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规范土地利用及土地分配之法规，除土地法外，特别法林立，因此庞杂凌乱，难以一窥全貌。许文昌老师以其多年的教学心得及实务经验，整理出这本脉络清晰、层次分明之小法典。

　　这本小法典编排，除蒐录八十余种重要且常用土地法规，依其性质区分为十四大类外，并对重要法规加入「名词解释」及「历届试题」。值得推荐的是，司法院大法官解释（不动产部分）逐号析论，坊间难得一见。

土地资源管理与可持续发展：现代视野下的土地制度重塑 书籍定位： 本书旨在深入探讨全球土地资源管理面临的复杂挑战，构建一个融合经济学、社会学、环境科学和法律框架的综合性分析体系。它立足于当前快速变化的社会经济与生态环境，探讨如何通过制度创新实现土地资源的优化配置、公平分配与长期可持续利用。 第一部分：土地资源约束与全球背景 第一章：地缘政治下的土地稀缺性与竞争 本章首先剖析了全球范围内土地资源分布的不均衡性及其引发的地缘政治冲突。从气候变化导致的宜耕地减少，到城市化进程对农业用地的侵蚀，我们详细考察了土地作为战略资源的战略价值演变。重点分析了跨国粮食安全、水资源获取与土地产权的关联性。探讨了“圈地运动”在新形式下的表现——例如主权财富基金对外国优质农田的收购，及其对国家粮食自主权的影响。 第二章：生态临界点与土地承载力的重估 土地不仅是生产要素，更是生态系统的基石。本章集中讨论了生物多样性丧失、土壤退化（板结、盐碱化、有机质流失）以及水土流失等关键生态问题对土地承载力的实际影响。引入了“生态系统服务价值核算”的概念，试图将土地的非市场价值量化，从而为土地利用决策提供更科学的依据。探讨了如何将“自然资本”纳入国家资产负债表，以对抗短期经济利益对长期生态健康的损害。 第二章：土地利用的经济学悖论 本章深入分析了市场失灵在土地利用中的具体表现。探讨了外部性（如污染、景观破坏）如何被忽视，导致土地价值的扭曲。通过比较不同土地利用模式下的“净现值”与“社会净现值”，揭示了短期投机性开发对社会福利的潜在损害。引入了基于行为经济学的视角，分析了土地所有者和使用者在信息不对称和有限理性下的决策偏差。 第二部分：制度变迁与治理结构 第四章：产权制度的演进与适用性分析 产权是土地制度的核心。本章系统梳理了历史上主要产权形式（私有制、公有制、集体所有制）的起源、演变及其在全球不同文化背景下的适应性。重点对比分析了产权的“清晰性”、“排他性”和“可转让性”在不同经济发展阶段的优化策略。引入了“碎片化产权”在发展中国家的治理难题，以及如何通过清晰界定土地使用权、收益权和处置权来激发土地要素的活力。 第五章：土地估价、税收与财政激励机制 土地税收是调节土地使用效率的关键杠杆。本章详细阐述了从传统的财产税到现代的“房产价值税”（Land Value Tax, LVT）的理论基础与实践经验。重点分析了LVT如何能有效抑制土地闲置、鼓励更高密度的开发，并提供稳定的地方财政收入。探讨了增值收益的社会化分配机制，如“土地出让金”的合理界定与使用规范，确保土地增值惠及全体社会成员。 第六章：空间规划的权威性与柔性化 空间规划是实现土地用途管制的宏观工具。本章批判性地评估了自上而下的“指令型规划”在面对快速城市化时的僵化弊端。倡导构建一种“目标导向、过程控制”的柔性规划体系。深入研究了“多规合一”的实践经验，以及如何利用“弹性用地”政策和“负面清单”管理，在保障公共利益的同时，为市场主体提供必要的创新空间。 第三部分：跨界融合与未来趋势 第七章：信息技术赋能的土地管理（智慧土地） 本章探讨了地理信息系统（GIS）、遥感技术（RS）与区块链技术如何革命性地改变土地管理的面貌。分析了卫星监测在非法占地、违规建设和生态破坏预警中的应用。特别关注区块链技术在保障土地权属登记透明性、降低交易成本和防止文书伪造方面的潜力，及其对提升土地市场信任度的影响。 第八章：气候适应性与韧性土地利用 面对极端天气事件的常态化，土地管理必须转向气候韧性建设。本章聚焦于“基于自然的解决方案”（NbS），如湿地恢复、绿色基础设施建设，在防洪排涝、调节微气候中的作用。讨论了如何通过调整土地用途分区，限制在高风险区域的开发活动，并将气候风险评估纳入长期的土地利用规划审批流程。 第九章：全球化背景下的土地治理：比较视野 本章选取了不同发展阶段和制度背景的案例进行比较分析，包括：北欧的“福祉导向型”土地政策、东亚的“发展型国家”土地动员模式，以及拉丁美洲的土地改革经验。核心在于提炼出适用于不同国家情境的“普适性治理原则”，即如何在维护社会公平、促进经济效率和保障生态安全之间寻求动态平衡的治理艺术。 结论：迈向“人地和谐”的未来土地观 本书总结了土地制度改革的长期目标——从单纯的资源利用转向生态文明视角下的人地和谐关系构建。强调未来的土地管理必须是跨学科的、参与式的、并且对环境变化保持高度敏感的系统工程。 目标读者： 政策制定者、城市规划师、土地资源管理专业人员、环境经济学研究者、法学专业学生，以及对土地问题有深度关注的社会公众。

作者简介

许文昌

　　现职
　　欧亚资产评价集团总裁

　　学历
　　政治大学地政研究所法学博士

　　经历
　　台北大学地政学系兼任副教授
　　屏东商业技术学院不动产经营学系副教授
　　文化大学土地资源学系兼任副教授

　　证照
　　土地行政高考及格
　　都市计画高考及格
　　不动产估价师高考及格
　　不动产经纪人普考及格
　　地政士普考及格

壹、基本法规
土地法（100.6.15）
土地法施行法（100.6.15）
平均地权条例（106.5.10）
平均地权条例施行细则（104.6.22）

贰、征收法规
土地征收条例（101.1.4）
土地征收条例施行细则（101.6.27）
区段征收实施办法（101.10.18）

参、登记法规
土地登记规则（106.2.14）
建物所有权第一次登记法令补充规定（105.7.5）
地籍测量实施规则（节录）（106.1.9）
时效取得地上权登记审查要点（102.9.6）
地籍清理条例（104.6.3）
祭祀公业条例（96.12.12）
地政士法（107.1.31）
地政士法施行细则（91.8.1）

肆、地权法规 　
耕地三七五减租条例（91.5.15）
土地法第三十四条之一执行要点（106.12.1）
大陆地区人民在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法（106.6.9）
各级政府机关互相拨用公有不动产之有偿与无偿划分原则（104.11.18）
公有土地经营及处理原则（91.10.8）
国有财产法（101.1.4）
国有财产法施行细则（99.7.23）

伍、计画法规
国土计画法（105.1.6）
国土计画法施行细则（105.6.17）
区域计画法（89.1.26）
区域计画法施行细则（102.10.23）
非都市土地使用管制规则（107.3.19）
都市计画法（104.12.30）
都市计画容积移转实施办法（103.8.4）
古蹟土地容积移转办法（101.5.17）

陆、重划法规
市地重划实施办法（104.7.13）
奖励土地所有权人办理市地重划办法（106.7.27）
农地重划条例（100.6.15）
农村社区土地重划条例（91.12.11）

柒、都更法规
都市更新条例（99.5.12）
都市更新条例施行细则（103.4.25）
都市更新权利变换实施办法（103.1.16）
都市更新建筑容积奖励办法（103.1.10）
都市危险及老旧建筑物加速重建条例（107.6.6）

捌、地价法规
不动产估价技术规则（102.12.20）
地价调查估计规则（102.12.31）
土地征收补偿市价查估办法（103.11.14）
地价基准地选定及查估要点（98.3.19）
土地建筑改良物估价规则（99.6.24）
不动产估价师法（104.12.30）
不动产估价师法施行细则（90.10.17）

玖、地税法规
土地税法（104.7.1）
土地税法施行细则（103.1.13）
土地税减免规则（99.5.7）
房屋税条例（103.6.4）
契税条例（99.5.5）
遗产及赠与税法（106.6.14）
遗产及赠与税法施行细则（106.6.13）
税捐稽征法（106.6.14）
税捐稽征法施行细则（102.1.7）
增缴地价税抵缴土地增值税办法（80.8.16）
工程受益费征收条例（89.11.8）
工程受益费征收条例施行细则（106.4.19）
所得税法（房地合一税部分）（104.6.24）
房地合一课征所得税申报作业要点（105.3.19）

拾、经纪法规
不动产经纪业管理条例（100.12.30）
不动产经纪业管理条例施行细则（91.3.22）
公平交易法（106.6.14）
公平交易法施行细则（104.7.2）
消费者保护法（104.6.17）
消费者保护法施行细则（104.12.31）
公寓大厦管理条例（105.11.16）
公寓大厦管理条例施行细则（94.11.16）
不动产说明书应记载及不得记载事项（104.11.25）
预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项（105.12.29）
预售停车位买卖定型化契约应记载及不得记载事项（101.1.3）
不动产委託销售定型化契约应记载及不得记载事项（92.6.26）
成屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项（101.10.29）
房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项（105.6.23）

拾壹、农业法规
农业发展条例（105.11.30）
农业用地兴建农舍办法（104.9.4）
农村再生条例（99.8.4）
山坡地保育利用条例（105.11.30）
原住民保留地开发管理办法（107.6.28）

拾贰、住宅法规
住宅法（106.1.11）
租赁住宅市场发展及管理条例（106.12.27）
新市镇开发条例（98.5.27）

拾参、证券法规
信託法（98.12.30）
不动产证券化条例（106.12.6）

拾肆、相关法规
中华民国宪法（36.1.1）
中华民国宪法增修条文（94.6.10）
民法　第一编　总则（104.6.10）
民法总则施行法（104.6.10）
民法　第二编　债（99.5.26）
民法债编施行法（98.12.30）
民法　第三编　物权（101.6.13）
民法物权编施行法（99.2.3）
民法　第四编　亲属（104.1.14）
民法亲属编施行法（101.12.26）
民法　第五编　继承（104.1.14）
民法继承编施行法（102.1.30）

附录
司法院大法官解释（不动产部分）

八版序

主编　许文昌

　　土地为万物之母，人类之食、衣、住、行离不开土地。因此，规范土地利用与土地分配之法规与民众之生活息息相关。

　　本次改版，除更新法规及添加新试题外，另增加房地合一课征所得税申报作业要点、司法院释字第763号及第765号解释等新规定，俾本书更加充实而完整。每经一次改版，本书内容就向前迈进一步。追求完美，止于至善。



 

评分☆☆☆☆☆

这本书《土地法规》的封面设计相当朴实，没有花哨的插图，就是简单的文字搭配一张略显陈旧的纸张纹理背景，初次翻开时，我本以为会是一本枯燥的学术专著，但读了几页之后，才发现它虽然严谨，却一点也不失生动。作者对于台湾土地开发过程中，从日治时期遗留下来的历史脉络，到国民政府迁台后的修章立法，再到近年来因应经济发展和环境保护需求而进行的调整，都有着非常清晰且深刻的梳理。例如，书中对于《土地法》的历次修正，不仅仅是罗列条文的变动，而是深入剖析了每一次修法背后所代表的社会经济思潮和政治考量。特别是关于地权制度的演变，从公有土地的管理，到私人土地的买卖、继承，再到地价税、土地增值税等相关税制的设计，都解释得相当到位。我个人尤其关注城乡土地利用规划部分，这本书详细阐述了分区管制、容积率、建蔽率等规划工具是如何被实际运用，以及在实际操作中可能遇到的困境，例如都市更新的争议、农地违章使用的管理等。虽然我不是法律专业的学生，但透过作者的笔触，我能理解这些看似遥远复杂的法规，如何深刻地影响着我们日常的生活，从我们居住的房屋，到我们工作的场所，甚至是城市的面貌。这本书提供了一个绝佳的视角，让我们能够更理性地看待土地问题，也更清楚地认识到制定和遵守土地法规的重要性。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我抱着试试看的心态入手了《土地法规》这本书，毕竟“法规”这两个字听起来就不是什么轻松读物。然而，这本书的阅读体验超出了我的预期。作者在处理法律条文时，并没有直接引用晦涩的术语，而是用一种更加注重逻辑和因果关系的方式来阐述。例如，在解释不动产登记制度时，作者就如同侦探一般，层层剥茧，分析了登记制度的各个环节，以及它在保障交易安全方面扮演的角色。书中对于土地开发许可的程序，以及各种审批流程的介绍，也显得相当细致，甚至包括了一些可能被忽略的小细节，比如需要提交哪些文件，各个部门的职责划分等等。我特别欣赏书中对土地纠纷的案例分析，作者通过对一些实际发生的产权纠纷，如邻里之间的土地界线不清，或是相邻权的问题，来引申出相关的法律条文和解决之道。这种“以案说法”的方式，让我在阅读过程中，能够更深刻地理解法律的实际运用，也更能体会到遵守土地法规的重要性。这本书的价值在于，它不仅仅是知识的传授，更是在帮助读者建立一种对土地法律的“直觉”和“理解”。

评分☆☆☆☆☆

拿到《土地法规》这本书，我第一眼就被它厚重的体量所震撼，心想这肯定又是一本需要啃很久的书。但当我真正开始阅读时，却发现它比我想象的要易读得多。作者的语言风格很有特色，他似乎擅长将一些极为复杂的概念，用更加具象化、甚至有些生活化的比喻来解释。例如，在讲到土地的“权能”时，作者竟然用了“一个人可以自由支配自己的财产，但不能随意破坏公共利益”这样的比喻，让我瞬间就明白了土地所有权的一些限制。书中对于地籍图的解读，以及如何理解图上的各种符号和标记，也写得非常详细，对于像我这样对地籍图一窍不通的人来说，简直是及时雨。我还注意到，书中对土地税赋的讲解也相当深入，不仅仅是列出各种税种，而是分析了不同税种的设计意图，以及它们在调控土地市场和增加财政收入方面的作用。尤其让我印象深刻的是，作者在提到一些历史遗留的土地问题时，并没有回避其复杂性，而是尝试从历史、经济、社会等多个维度去解释，这使得我们对问题有了更全面的认识。总的来说，这是一本非常有深度，但也非常注重可读性的著作，它让我对台湾的土地法规有了全新的认知。

评分☆☆☆☆☆

这本《土地法规》的叙事方式，对我来说，就像是在听一位经验丰富的长辈，娓娓道来一个家族世代的故事。作者并没有直接抛出晦涩难懂的法条，而是从台湾土地产权的起源讲起，仿佛在讲述一块土地如何从无到有，被赋予了各种权利和义务。书中对于不同时期政府在土地管理上的政策，都有着细致的描绘。我印象最深刻的是关于“耕者有其田”政策的讨论，作者不仅介绍了政策的初衷和实施过程，还分析了它对台湾农业社会结构造成的深远影响，以及后来在实际执行中遇到的挑战。接着，书中又深入探讨了土地征收的程序和补偿标准，这部分的内容与许多社会事件息息相关，也触及了许多民众关心的权益问题。作者在解释这些复杂概念时，常常会引用一些实际案例，比如某个大型开发项目引发的争议，或是某个地方政府在土地规划上的创新举措。这些案例让原本抽象的法规变得具体可感，也让我更能体会到土地法规在现实社会中的应用场景。此外，书中对环境保育和土地利用之间的矛盾，以及如何透过法规进行平衡的论述，也给我留下了深刻的印象。感觉这本书不仅仅是一本法规介绍，更是一部关于台湾土地发展历程的社会经济史。

评分☆☆☆☆☆

我通常不怎么接触这类法律相关的书籍，觉得会很枯燥，但《土地法规》这本书，真的让我刮目相看。它的章节安排很有条理，从最基础的土地所有权概念，一路讲到更复杂的土地使用管制、地役权、地上权等等。作者的文笔算是比较平实的，但每一个概念都解释得非常清晰，不会让你读了半天还是一头雾水。我特别喜欢书中关于土地交易流程的讲解，从契约的签订、过户登记，到抵押权的设定，每一个步骤都用清晰的图表和文字说明，让我这个对房产交易不太了解的人，也能大致明白其中的门道。另外，书中关于土地利用的限制，例如建筑高度、房屋用途的规定，以及对环境敏感地区的保护措施，都写得非常具体。特别是对于一些地方政府制定的细部计划，作者也进行了梳理和介绍，这对于想要在特定区域进行投资或开发的人来说，非常有参考价值。我感觉作者在这本书里，努力地想要把复杂的法律条文，翻译成一般大众能够理解的语言，这一点非常难得。虽然我还没有全部读完，但已经觉得受益匪浅。