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本书特色

　　本书为国内第一本以探讨地政士民事法律责任的专书，作者写作的初心仅是为完成硕士论文，于论文完成后经指导老师叶婉如建议对于地政士法制可为学术参考，于是鼓励出版成书。

　　作者为执业地政士，试图借着本书之探讨以建构地政士执业应具备的功能与法律责任，主要乃因作者有感于这部分文献的欠缺、资讯的闭锁、影响所及不仅是地政士对于契约给付义务的不明确，也间接影响民众委託地政士所应享有给付利益之完整性，有未受完全对待给付之虞，于是尝试着手讨论，并希望抛砖引玉，能有更多人的参与，因为正确资讯的传播，有助于减少或防免交易风险的实现。

　　本书虽然是介绍地政士的契约责任，但是地政士契约赔偿责任的成立，是建立在民众交易风险实现且可归责于地政士为前提，相信一般民众也可从本书获取不动产交易关于产权风险的知识，于进行不动产交易时可为规避风险的参考，并落实交易资讯的探知义务。

作者简介

黄信雄

　　地政士
　　国立成功大学法律硕士
　　崑山科技大学房地产开发与管理系毕业
　　崑山科技大学103年度房地产与开发管理系业界专家讲师
　　103年消保20周年──消费者保护征文比赛（消费者保护行政类）佳作
　　106年度崑山科技大学房地产开发与管理系优秀系友

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自　序
摘　要
志　谢
简　目
详　目
图目录
表目录

第一章　绪　论　1
第一节　研究缘起与问题意识　1
第一项　地政士的内涵　1
第二项　发展沿革　2
第三项　问题意识　6
第二节　研究范围与方法　9
第一项　研究范围　10
第二项　研究方法　12
第三节　研究架构　14
第四节　研究目的及贡献　18
第一项　研究目的　18
第二项　预期贡献　19

第二章　地政士制度介绍　21
第一节　社会功能　21
第一项　协助土地政策之落实　22
第二项　交易安全之维护　24
第三项　登记效力之确保　26
第四项　税捐征收之确实　29
第二节　职业特性　30
第一项　属于地政业务之从业人员　30
第二项　为自由业　31
第三项　具独立性　34
第三节　辅助不动产交易之私法关系　36
第一项　不动产交易之当事人　37
第二项　不动产交易当事人与地政士之关系　46
第三项　不动产交易契约与地政士委任契约之关连　57
第四节　协力不动产登记及税务之公法关系　58
第一项　地政士对于登记事务之协力　59
第二项　地政士对于税务申报之协力　66
第五节　小结　71

第三章　地政士于交易当事人买卖契约「缔约前」之功能与义务　73
第一节　「买受人」于缔约前之资讯风险　74
第一项　产权认知之风险　76
第二项　税费负担之风险　92
第二节　「出卖人」于缔约前之资讯风险　94
第一项　买卖价金决定之风险　94
第二项　税费负担之风险　95
第三节　地政士于不动产交易缔约前资讯提供之功能　98
第一项　保护意思决定　100
第二项　对价平衡　102
第三项　防止将来买卖纠纷　104
第四节　地政士于不动产交易缔约前资讯提供之义务　105
第一项　资讯注意义务　106
第二项　资讯注意程度　110
第三项　资讯保护义务　111
第五节　小结　113

第四章　地政士于交易当事人买卖契约「履约阶段」之功能与义务　115
第一节　「买受人」于履约阶段之风险　116
第一项　价金给付之风险　117
第二项　签约后发现权利瑕疵之风险　119
第三项　产权取得之风险　121
第二节　「出卖人」于履约阶段之风险　135
第一项　标的物瑕疵争议之风险　136
第二项　价金收取之风险　137
第三节　地政士于不动产交易履约阶段之功能　139
第一项　协助买卖契约签订处理　139
第二项　协助产权移转处理　153
第三项　协助买卖契约履行完毕或解除之处理　157
第四节　地政士于不动产交易履约阶段之事务处理义务　168
第一项　忠实义务　169
第二项　确认义务　180
第三项　其他执业行为义务　186
第五节　小结　199

第五章　地政士之损害赔偿责任　201
第一节　契约责任　201
第一项　给付义务　203
第二项　附随义务　206
第二节　债务不履行类型　218
第一项　给付迟延　220
第二项　不完全给付　222
第三节　损害赔偿　223
第一项　责任的成立　224
第二项　赔偿的范围　226
第四节　赔偿责任之分配与减轻　228
第一项　损害停留原处原则　229
第二项　委任人风险转嫁的合理性　235
第三项　委任人与有过失　238
第五节　附论：无契约责任──好意施惠关系　246
第一项　好意施惠定义　246
第二项　好意施惠与委任契约之界线　247
第三项　好意施惠与无报酬委任之区别　248
第六节　小结　250

第六章　结论与建议　253

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