地政士制度功能及契约责任：以不动产交易安全为中心 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本书特色

　　本书为国内第一本以探讨地政士民事法律责任的专书，作者写作的初心仅是为完成硕士论文，于论文完成后经指导老师叶婉如建议对于地政士法制可为学术参考，于是鼓励出版成书。

　　作者为执业地政士，试图借着本书之探讨以建构地政士执业应具备的功能与法律责任，主要乃因作者有感于这部分文献的欠缺、资讯的闭锁、影响所及不仅是地政士对于契约给付义务的不明确，也间接影响民众委託地政士所应享有给付利益之完整性，有未受完全对待给付之虞，于是尝试着手讨论，并希望抛砖引玉，能有更多人的参与，因为正确资讯的传播，有助于减少或防免交易风险的实现。

　　本书虽然是介绍地政士的契约责任，但是地政士契约赔偿责任的成立，是建立在民众交易风险实现且可归责于地政士为前提，相信一般民众也可从本书获取不动产交易关于产权风险的知识，于进行不动产交易时可为规避风险的参考，并落实交易资讯的探知义务。

《古代航海日志：星辰、风暴与未知海域的探索》 本书简介 这是一部穿越时空的航海日志，它并非聚焦于现代的精准定位与电子导航，而是沉浸于人类早期探索海洋的那个充满未知、敬畏与勇气的时代。本书将读者带回帆船时代，深入船舱与甲板，亲历那些水手、领航员和探险家们依靠星辰、洋流和直觉，丈量世界的真实体验。 第一部分：星辰的指引与航行的哲学 本书开篇聚焦于前现代社会，航海的知识体系是如何构建起来的。在没有全球定位系统（GPS）的时代，海洋本身就是最大的谜团，而星空则是唯一的向导。 1. 观测的艺术：从地平线到天顶 详细描述了古代水手如何利用简单的工具——如星盘、象限仪和观星筒——来确定纬度。我们不会讨论复杂的三角函数，而是着重于实际操作中的经验积累：如何识别北极星（无论是在北半球还是南半球通过特定的指示星群定位），以及如何通过测量太阳在正午时的阴影长度来估算距离。重点阐述了不同文化背景下的观测差异，例如波利尼西亚人对地平线上特定星群升落点的记忆和运用。 2. 潮汐与洋流的“语言” 航海不仅是观天，更是“读水”。本书将详尽解析传统航海家如何识别洋流的颜色、温度变化以及水面上漂浮物的类型，以推断自己所处的地理位置和即将到来的天气变化。我们探索了对潮汐规律的朴素理解，即便是那些尚未掌握完整月相与潮汐关联的文明，他们也发展出了一套基于地方经验的潮汐预测方法，这套方法往往与当地的海岸地貌紧密相关。 3. 风的谱系：信风与季风的贸易网络 帆船时代的命脉在于风。本书将详细绘制古代帆船航线上最主要的风系图，特别是横跨大西洋的信风带和印度洋的季风系统。深入剖析了这些风带如何塑造了早期的全球贸易路线，以及船长们为了“抓住”风，如何在洋面上进行战略性的迂回和等待。我们会重现那些在“无风带”绝望等待的日子，以及成功穿越风暴区后的庆功。 第二部分：船体与船员：工具与生命的交织 航行安全不仅依赖于知识，更依赖于船只本身的结构和船员的专业技能。 1. 木材的呼吸：船体的建造哲学 本部分探讨了不同地区（如地中海的轻型桨帆船、北欧的长船、以及中国福船的船型）在选材和结构上的差异。我们将侧重于古代造船师如何处理木材的膨胀与收缩，以应对长期浸泡在盐水中的挑战。描述了龙骨、肋骨和船壳板的连接技术，以及在没有钢材的时代，如何通过巧妙的结构设计来分散风浪的冲击力。 2. 补给与卫生：生存的极限挑战 长途航行最大的敌人是疾病和饥饿。本书详述了远航物资的准备工作，从腌制肉类、晒干蔬菜到储存淡水的方法。重点分析了坏血病等营养缺乏症在船上流行的原因，以及船医（或随船助手）在资源极度匮乏的情况下所采取的临时措施。记录了水手们在狭小、潮湿且缺乏卫生条件的船舱中，如何维持基本的社会秩序和士气。 3. 纪律与迷信：船上的社会结构 远航是一个高度集权的社会单元。我们将分析船长、大副和水手之间的严格等级制度，以及这种制度在面对突发危机时的有效性。同时，深入探讨了航海文化中根深蒂固的迷信现象——从禁止女性登船到祭祀海神、避免携带特定物品的习俗。这些迷信并非愚昧，而是早期水手对不可控的自然力量进行心理调适的独特方式。 第三部分：遭遇与记录：未知海域的文化冲击 探索的最终目的，是对未知世界的记录和理解。 1. 遭遇陆地：第一次接触的细节 本书细致还原了探险家们发现新大陆或新岛屿时的场景。这不是一个简单的“登陆”故事，而是记录了发现者如何快速评估新环境的资源、判断当地居民的潜在敌意或友善，并立即着手绘制简易地图的过程。我们分析了不同探险队（如西班牙、葡萄牙、荷兰或郑和的船队）在记录新地理信息时的侧重点和偏见。 2. 绘制世界的误差：早期地图学的演变 详细考察了从“T-O”地图到真正具有地理意义的航海图（Portolan charts）的发展历程。着重分析了早期制图者如何将口头流传的航行信息、水手间的私密记录，与官方的测量数据结合起来。书中包含了大量关于早期地图上“此处有龙”（Hic Sunt Dracones）标记的分析，它们代表的不仅是地理知识的缺失，更是对远方海洋的想象投射。 3. 海洋的记忆：口述历史的传承 许多关于航行的宝贵知识并非写在纸上，而是通过口头传统在船员间代代相传。本书收集并分析了这些口述资料，包括关于特定海域的“暗礁警告”、寻找淡水迹象的“海鸟传说”，以及在极端环境下保持导航意识的“歌谣记忆法”。 结语：帆影渐远 本书总结了古代航海知识体系的内在逻辑与局限性。它描绘了一幅宏大而又充满个人英雄主义的画卷——一群依靠木头、布料和对天空的敬畏，勇敢地将世界地图从边缘推向中心的人们的故事。这不是关于征服，而是关于理解和适应那个宏大无情的海洋。

作者简介

黄信雄

　　地政士
　　国立成功大学法律硕士
　　崑山科技大学房地产开发与管理系毕业
　　崑山科技大学103年度房地产与开发管理系业界专家讲师
　　103年消保20周年──消费者保护征文比赛（消费者保护行政类）佳作
　　106年度崑山科技大学房地产开发与管理系优秀系友

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自　序
摘　要
志　谢
简　目
详　目
图目录
表目录

第一章　绪　论　1
第一节　研究缘起与问题意识　1
第一项　地政士的内涵　1
第二项　发展沿革　2
第三项　问题意识　6
第二节　研究范围与方法　9
第一项　研究范围　10
第二项　研究方法　12
第三节　研究架构　14
第四节　研究目的及贡献　18
第一项　研究目的　18
第二项　预期贡献　19

第二章　地政士制度介绍　21
第一节　社会功能　21
第一项　协助土地政策之落实　22
第二项　交易安全之维护　24
第三项　登记效力之确保　26
第四项　税捐征收之确实　29
第二节　职业特性　30
第一项　属于地政业务之从业人员　30
第二项　为自由业　31
第三项　具独立性　34
第三节　辅助不动产交易之私法关系　36
第一项　不动产交易之当事人　37
第二项　不动产交易当事人与地政士之关系　46
第三项　不动产交易契约与地政士委任契约之关连　57
第四节　协力不动产登记及税务之公法关系　58
第一项　地政士对于登记事务之协力　59
第二项　地政士对于税务申报之协力　66
第五节　小结　71

第三章　地政士于交易当事人买卖契约「缔约前」之功能与义务　73
第一节　「买受人」于缔约前之资讯风险　74
第一项　产权认知之风险　76
第二项　税费负担之风险　92
第二节　「出卖人」于缔约前之资讯风险　94
第一项　买卖价金决定之风险　94
第二项　税费负担之风险　95
第三节　地政士于不动产交易缔约前资讯提供之功能　98
第一项　保护意思决定　100
第二项　对价平衡　102
第三项　防止将来买卖纠纷　104
第四节　地政士于不动产交易缔约前资讯提供之义务　105
第一项　资讯注意义务　106
第二项　资讯注意程度　110
第三项　资讯保护义务　111
第五节　小结　113

第四章　地政士于交易当事人买卖契约「履约阶段」之功能与义务　115
第一节　「买受人」于履约阶段之风险　116
第一项　价金给付之风险　117
第二项　签约后发现权利瑕疵之风险　119
第三项　产权取得之风险　121
第二节　「出卖人」于履约阶段之风险　135
第一项　标的物瑕疵争议之风险　136
第二项　价金收取之风险　137
第三节　地政士于不动产交易履约阶段之功能　139
第一项　协助买卖契约签订处理　139
第二项　协助产权移转处理　153
第三项　协助买卖契约履行完毕或解除之处理　157
第四节　地政士于不动产交易履约阶段之事务处理义务　168
第一项　忠实义务　169
第二项　确认义务　180
第三项　其他执业行为义务　186
第五节　小结　199

第五章　地政士之损害赔偿责任　201
第一节　契约责任　201
第一项　给付义务　203
第二项　附随义务　206
第二节　债务不履行类型　218
第一项　给付迟延　220
第二项　不完全给付　222
第三节　损害赔偿　223
第一项　责任的成立　224
第二项　赔偿的范围　226
第四节　赔偿责任之分配与减轻　228
第一项　损害停留原处原则　229
第二项　委任人风险转嫁的合理性　235
第三项　委任人与有过失　238
第五节　附论：无契约责任──好意施惠关系　246
第一项　好意施惠定义　246
第二项　好意施惠与委任契约之界线　247
第三项　好意施惠与无报酬委任之区别　248
第六节　小结　250

第六章　结论与建议　253

自序

　　本书是由硕士论文改写为专书，为探求地政士法律责任，在进入成功大学法律研究所就读之前，即已拟定论文撰写之方向，所以在学期间对于将来论文所可能参考之文献及资讯早已预为蒐集整理，然而地政士相关文献匮乏且蒐集不易，无不考验着笔者的毅力，资料过程中虽然碰到不少软钉子，却也凭着一股热忱，获取不少善心人士给予珍贵的文献及提供资讯，在资料蒐集过程中心中不免疑问，地政士于不动产交易扮演重要的角色，地政士制度及法律责任的探讨却如此欠缺，莫非不受重视抑或认为一般民事法足以规范？然而事实并非如此，不动产交易大部分仰赖地政士办理产权移转登记，民众对于不动产交易专业知识的欠缺需要地政士协助处理，可见地政士制度与民众关系重大。至于民事法所规范的契约责任，在面对地政士执业行为所应涵摄的法律事实，也因为对于地政士给付义务的内涵必须有所认识及专门职业技术人员的特性而应有所调整，才得以正确评价法律责任。

　　不动产交易的法律责任，原则上为买卖当事人对于其所从事的交易行为，就其各自关于公、私法的法定义务或意定义务负起法律责任，问题在于不动产交易所涉及专业法律的复杂，难以期待一般买卖当事人得以理解，所以政府建构地政士制度以协助买卖当事人从事交易行为并维护交易安全，才得以以保障人民财产权益，当地政士协助买卖当事人从事交易行为时，若违反地政士基于专业人员对于买卖当事人所应为之给付义务，以致于造成买卖当事人发生损害时，此为买卖当事人对于地政士关于损害赔偿之请求权基础，然而不动产交易损害发生的原因错综复杂，何者应为买卖当事人之责任？又何者为地政士过失以致于造成买卖当事人损害所应负的责任？责任归属的界线可能很模煳，但却有釐清的必要。

　　有鑑于此，本书试图就此部分着手讨论，于能力范围内整理买卖当事人与地政士于不动产交易中各自的定位，以法律人核心价值「公平正义」的观点，来平衡看待相互间的权利义务，而非站在地政士护己的角度来探讨地政士的民事责任，以免有失公平，因为买卖当事人与地政士的权益同等重要。

评分☆☆☆☆☆

我是一名即将步入社会的大学毕业生，对未来的职业生涯充满了迷茫。在考虑职业方向时，不动产行业一直是我比较关注的领域之一。之前我对“地政士”这个职业的认知非常模糊，只知道他们是处理土地和房屋相关事务的。但是，当我偶然翻阅了这本书后，我对这个职业的认知发生了翻天覆地的变化。它让我看到了地政士不仅仅是执行者，更是交易中的“安全守护者”。书中关于制度功能和契约责任的论述，让我理解了地政士是如何通过自身的专业知识和职业操守，为客户提供全方位的保障。它不仅仅是关于法律条文，更是关于责任、信任和专业。我被书中那种严谨细致的工作态度深深吸引，也开始思考自己是否能够胜任这份对专业性要求极高的职业。这本书让我看到了一个更广阔的职业世界，也为我未来的职业选择提供了重要的参考。

评分☆☆☆☆☆

我是一名对房地产市场充满好奇的大学法律系学生，一直以来对不动产交易中的法律实践部分感到困惑。虽然课堂上学过物权法、合同法等基础知识，但如何将其应用于实际复杂的房产交易，尤其是涉及多方主体、多重权益时，我总是抓不住重点。这本书的出现，简直像一盏明灯。它以“交易安全”为核心，层层剥开地政士制度的运作机制，让我看到了制度是如何在实践中发挥其“安全阀”作用的。书里对地政士在交易合同中的“契约责任”的探讨尤为深入，它不仅仅是理论上的描述，更是结合了大量的判例和学说，分析了地政士可能承担的责任范围、免责条件，以及如何通过专业操作来降低自身风险。我特别喜欢书中对“注意义务”和“告知义务”的细致阐述，这对于理解地政士的职业操守至关重要。读完之后，我感觉我对不动产交易中法律风险的识别能力有了质的飞跃，也更加理解了法律在保障社会经济秩序中的重要作用。这本书对于法律从业者、房地产相关行业人士，以及像我一样想要深入了解这个领域的学生来说，都极具参考价值。

评分☆☆☆☆☆

作为一名常年混迹于房地产投资领域的“老司机”，我深知每一次成功的交易背后，都可能隐藏着无数潜在的风险。我见过太多因为合同细节处理不当、产权不清、甚至被隐瞒重要信息的案例，最终导致血本无归。这本书的出现，让我觉得多年的实战经验得到了理论上的系统梳理和升华。它以一种非常接地气的方式，阐述了地政士在保障不动产交易安全中的不可或缺性。书中对“契约责任”的探讨，让我对地政士的职业道德和专业能力有了更深的认识。它不仅仅是强调地政士的义务，更是分析了这种义务背后所蕴含的价值——如何通过专业、审慎的工作，最大程度地降低交易双方的损失，提高交易的确定性和效率。我尤其欣赏书中对“不动产交易安全”这一主题的聚焦，它没有泛泛而谈，而是紧紧围绕着如何通过地政士这个制度，来具体实现这一目标。这对于我未来在进行大宗不动产投资时，如何更有效地筛选和利用地政士的服务，提供了非常宝贵的思路。

评分☆☆☆☆☆

这本《地政士制度功能及契约责任：以不动产交易安全为中心》简直是为我这种刚在台湾买房的人量身定做的！老实说，以前总觉得买卖房子只是付钱、签合同、过户，简单得很。但真到了要签字的时候，心里就打鼓了。特别是那些合同条文，密密麻麻的，很多法律术语看得我头晕眼花。这本书就像一位经验丰富的地政士，细致地解释了地政士在整个不动产交易过程中的重要角色，不仅仅是跑腿办手续，更是在专业知识层面为买卖双方筑起一道安全网。书里深入剖析了地政士的各项职能，比如对产权的核实、合同内容的审查、相关法律法规的解读，以及如何规避交易中的潜在风险。它让我明白了，为什么在交易过程中，一个专业、负责任的地政士能够如此关键，能避免多少不必要的麻烦和损失。尤其让我印象深刻的是，书中通过很多实际案例，展示了不专业的行为可能带来的后果，这些血淋淋的例子让我警醒，也让我更加庆幸当初选择了咨询专业的地政士。这本书不仅让我了解了制度本身，更让我认识到了制度背后的意义——保障交易安全，维护民众的财产权益。

评分☆☆☆☆☆

长久以来，我对台湾的不动产交易环境总有一种“摸着石头过河”的感觉，尤其是在面对复杂的房产买卖流程时，总觉得信息不对称，对潜在的风险难以把握。这本书就像一本“教科书”式的指南，它将“地政士制度”的运作机制、功能以及地政士所承担的“契约责任”，以一种极为清晰和系统的方式呈现出来，并且将这一切都紧密围绕着“不动产交易安全”这个核心目标来展开。我特别喜欢它对“制度功能”的详尽阐述，它让我明白了为什么我们需要这样一个制度，以及它在保障交易公平、透明和安全方面所起到的具体作用。书中对于“契约责任”的深入剖析，也让我对地政士这个职业的专业性和严谨性有了更深的理解，让我知道在交易过程中，哪些方面是需要格外关注的。总而言之，这本书不仅仅是理论的探讨，更是对现实需求的有力回应，它为我这样普通民众在不动产交易中提供了极大的信心和指引。