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别让你的房地产被「共有」两字绑死了！与他人共有不动产不似单独所有来得单纯，其在处分、管理、使用、收益上，皆须取得共有人全体或过半数的同意，其间的法律细节相当多。本书即在详解「分别共有」、「公同共有」不动产的法律规范与实务案例运作，是您活化共有不动产，实现地尽其利、物尽其用理想的必备指南。

作者简介

李永然律师

　　台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、
　　中国政法大学法学博士

　　永然联合法律事务所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事务所、永然两岸法律事务中心、永然法律研究中心等创办人；财团法人永然法律基金会董事长

　　曾任教：淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院
　　联合报、中国时报、工商时报、经济日报、中华水电冷冻空调杂志、税务旬刊、投资情报周刊、贸易商情、爽报、台商张老师月刊、太平洋日报法律专栏主笔
　　曾任中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视

　　法律专栏主讲人

　　总统府人权谘询委员、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、中华人权协会理事长、两岸经贸交流权益促进会理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问、行政院退辅会法律顾问、海基会财经法律顾问、中华民国仲裁协会常务理事、财团法人王月兰慈善基金会董事兼执行长、财团法人王永庆先生教育基金会董事兼执行长

　　台北科技大学兼任副教授

许启龙律师

　　学历：政治大学法律系
　　现任：永然联合法律事务所 桃园分所主持律师
　　着作：管好你的公寓大厦
　　演讲经验：
　　桃园市跨业交流协会讲座、新北市土城区青商会讲座、桃园市育达商职启英工商青少年法律专题讲座

许淑玲律师

　　学历：台湾大学法律系法学组、92年律师高考及格
　　现任：永然联合法律事务所 桃园分所执业律师
　　着作：好Young的法律报报（合着）、别让权利税着了──简单读懂纳税者权利保护法（合着）
　　执业专长：民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼、诉讼委任

吴任伟律师

　　学历：辅仁大学财经法律学系硕士

　　经历：最高法院法官助理（兼任法助长）、辅仁大学财经法律学系大学部民、刑法助教、新庄市公所法律谘询、联合报精选讲座主讲、永然联合法律事务所智慧财产权中心副召集人

　　现任：永然联合法律事务所 高雄所主任律师、社团法人中华人权协会南台湾人权论坛主任委员、社团法人高雄律师公会副秘书长兼人权保障委员会召集人、财团法人华冈兴业基金会讲师、高雄市不动产经纪人职业工会讲师、国立高雄大学兼任讲师

　　着作：不动产抵押权法律与登记实务（合着）、法拍屋投资法律秘笈（合着）、经济部98年度大陆台商经管诊断与投资纠纷案例──土地被征收，不必然会获得补偿（合着）、经济部99年度大陆台商经管诊断与投资纠纷案例──台商人身安全案例解析：浅谈中国大陆之边控措施（合着）、以两个实际案例剖析警察违法的实况（合着）、浅析中国大陆着作权法──从「着作权行使限制」谈起（合着）、板桥市公所97年度、98年度、99年度公寓大厦法律实务问答（合着）、青少年法律来一课（合着）、房屋买卖风险管理手册（合着）、在WTO架构下两岸关于地理标示保护之研究（硕士论文）、别让权利税着了──简单读懂纳税者权利保护法（合着）

林其玄律师

　　学历：成功大学法律学系博士班、中正大学财经法律研究所硕士、中原大学财经法律系
　　经历：弘理法律事务所实习律师、嘉义地方法院法官助理、南华大学兼任讲师、永然联合法律事务所 桃园分所执业律师
　　着作：好Young的法律报报（合着）
　　执业专长：一般民、刑事，行政救济，税务，证券，非讼

高嘉甫律师

　　学历：国立台北大学法学系学士
　　经历：律达法律事务所律师、永然联合法律事务所律师
　　现任：方阵智艺法律事务所执业律师
　　执业专长：民刑事诉讼、证券交易法、公司法、保险法、政府採购

连世昌律师

　　学经历：
　　中国北京对外经贸大学法学博士、不动产经纪人考试及格、中华民国仲裁协会仲裁人、新北市不动产仲介公会法律顾问、经济部中小企业荣誉谘询律师、曾任职苗栗地方法院

　　现任：执业律师、东吴大学兼任教师、新北市政府劳资调解人

　　着作：房地买‧卖‧仲介三赢法律策略、代销‧仲介红不让（合着）、不动产抵押权法律与登记实务（合着）、房地买卖风险法律控管、商事法、凶宅与民法物之瑕疵担保责任之研究、不动产经纪业管理条例修正草案之评议、房地产交易的关键报告、未竟的遗愿

李廷钧地政士

　　学历：中原大学财经法律研究所硕士、台湾大学政治学学士   
　　经历：地政士特考及格、不动产经纪人特考及格（榜首）、永然联合法律事务所法务专员、永然文化出版股份有限公司採访助理
　　现任：永然地政士事务所执业地政士、永然法律基金会副执行长、台北市地政士公会法规委员会副主任委员、永然联合法律事务所法四组副组长

　　着作：地上权开发策略与法律实务（合着）、法拍屋投资法律秘笈（合着）、不动产抵押权法律与登记实务（合着）、别让权利税着了──简单读懂纳税者权利保护法（合着）、继承权益与继承司法实务──兼谈台湾人民在大陆继承实务（合着）

　　协助编辑：最新不动产物权行使须知手册（永然普法手册）、房屋仲介代销法律手册（永然普法手册）、都市更新法律保障手册（永然普法手册）、管理公寓大厦社区法律手册（永然普法手册）、不动产买卖安心法律手册（永然普法手册）、天元生活法律手册2──不动产、交通事故、婚姻亲子及继承法律（永然普法手册）、市地重划权益法律手册、住宅租赁法律实用手册、房地产买卖借名继承与赠与法律手册

黄兴国地政士

　　学历：中央大学企业管理研究所、东吴大学企管系  

　　经历：地政士普考及格、不动产经纪人考试及格、信义地政士联合事务所地政士、永然地政士事务所执业地政士、台北市地政士公会法规委员会副主任委员

　　现任：宏国德霖科技大学兼任讲师、中华民国不动产教育训练发展协会讲师
　　着作：不动产抵押权法律与登记实务（合着）
　　执业专长：不动产登记、赠与税、遗产税规划、贷款谘询
 

李序

第一篇 分别共有法令解析与分管须知
■分别共有之法令解析／李永然律师、高嘉甫律师
壹、概说
贰、分别共有之意义及发生原因
一、基于当事人之意思
二、基于法律规定
三、将「公同共有」变更为「分别共有」
参、应有部分的概念
一、应有部分的定义
二、应有部分之性质
三、应有部分之比例
四、基于应有部分所生之请求权
肆、分别共有物的使用收益及管理
一、共有物的使用收益
二、共有物的管理
伍、应有部分及分别共有物的处分
一、共有人之应有部分的处分
二、分别共有物的处分
陆、分别共有之对外关系
一、对第三人之权利
二、对第三人之义务
柒、分别共有物的分割
一、分割请求权
二、共有物分割之限制
捌、协议分割
玖、裁判分割
拾、分割的效力
拾壹、实务案例解析
案例一
案例二
■共有人如何请求分割共有不动产？／李永然律师
一、目前共有不动产甚为常见
二、分割有协议分割及裁判分割之分
三、协议分割须经「登记」，始生分割效力
四、如何诉请法院裁判分割？
五、结语
■共有土地分割时，如何处理抵押权？／李永然律师
一、土地之部分共有人将持分抵押
二、协议分割与裁判分割不同
三、共有物分割与抵押权的处理
四、结语
■土地共有人分管的法律须知／李永然律师
壹、土地共有可分「分别共有」与「公同共有」
贰、共有物的「管理」不同于共有物的「处分、变更及设定负担」
一、保存行为
二、改良行为
三、利用行为
参、共有土地的分管
一、分管决定
二、分管裁定
肆、分管对于第三人的效力
伍、结语

第二篇 公同共有之法令解析
■公同共有之法令解析／吴任伟律师
壹、意义
贰、「公同共有」的发生原因与类型
一、法律规定
二、契约类型
三、实务或习惯上承认的「公同共有」
参、「公同共有」之权利义务法律关系
一、基本原则
二、公同共有物的「管理」
三、公同共有物的「处分」
四、公同共有物的「分割」
五、对第三人的权利行使
肆、「公同共有」法律关系之消灭
伍、其他相关争议问题
一、公同共有人之一人或数人以在他人之土地上行使地上权之意思而
占有共有或公同共有之土地者，得依《民法》第772条准用同法
第769条及第770条取得时效之规定，请求登记为地上权人
二、与「优先承买权」有关之公同共有争议问题

第三篇 《土地法》第34条之1实务操作
■《土地法》第34条之1的法律操作与运用／许启龙律师
壹、通则
一、前言
二、《土地法》第34条之1立法背景及沿革
三、《土地法》第34条之1之立法意旨
四、与《土地法》第34条之1相关联之法条
贰、《土地法》第34条之1适用客体
一、土地
二、建筑改良物
参、共有土地之处分、变更及设定负担
一、《民法》对「处分」之分类及定义
二、《民法》第819条、第828条之「处分」
三、《土地法》第34条之1「处分」之范围所指为何？
四、处分之要件及共有承受对象
五、变更
六、设定负担
肆、共有土地或建物处分、变更及设定负担之程序
一、程序之保障
二、实质上之保障
伍、书面通知或公告程序
说明
陆、优先购买权
一、优先购买权之意义
二、优先购买权之通知
三、优先购买权之要件
四、优先购买权之执行
五、优先购买权之限制
六、优先购买权之效力
七、优先购买权发生竞合时之效力
柒、对价或补偿
一、受领或提存
二、登记方式
捌、公同共有之准用
玖、调处与调解
公告
存证信函
■土地共有人对优先购买权的法律认识／李永然律师
壹、土地共有人会遇上「优先购买权」的问题
贰、《土地法》第34条之1的规定是为简化共有关系
参、《土地法》第34条之1的意义适用范围
肆、《土地法第三十四条之一执行要点》对优先购买权的规定
伍、结语

第四篇 共有不动产设定用益物权解析
■共有不动产设定用益物权解析／连世昌律师
壹、共有不动产之概述
一、共有的意义及分类
二、分别共有之内部关系
贰、设定用益物权之意义
一、何谓用益物权
二、用益物权修订背景
三、《民法》修订用益物权内容
参、共有不动产设定用益物权的若干疑义
一、应有部分得否设定用益物权
二、共有物设定用益物权
三、共有不动产设定用益物权之有关疑义
肆、公同共有之准用
一、公同共有之意义
二、公同共有之内涵
三、《土地法》第34条之1实务问题

第五篇 共有土地的投资
■共有土地可以投资吗？／李永然律师
一、有人专买土地持分
二、买受前先了解该共有地有无不分割的约定
三、取得共有物持分，可以请求分割
四、共有人无法协议，可以向法院请求分割
五、结语
■土地共有人要注意哪些法律问题？／李永然律师
一、前言
二、共有人的优先购买权
三、共有人要注意「以大吃小」的规定
四、共有物的分割
五、结语

第六篇 建筑物的区分所有
■建筑物的区分所有／许淑玲律师、林其玄律师
壹、《民法》及《公寓大厦管理条例》
贰、《民法物权编施行法》第8条之5所定优先承买权与《土地法》第34
条之1第4项共有人优先承购权适用疑义
参、建筑区分所有实务案例解析
一、公寓大厦区分所有之专有部分
二、专有部分与共有部分及基地权利处分不可分性
三、专有部分不因放置共有动产而成为法定共用部分
四、公寓大厦区分所有之共用部分
五、无权占用共用部分之排除
六、管理委员会对公共设施使用限制之界限
七、共有部分约定专用之方式
八、不得约定专用之共用部分
九、约定专用使用方式之限制
十、变更约定专用部分之程序

第七篇 继承登记实务
■继承登记实务／李廷钧地政士
壹、共有概念漫谈
一、应继分继承登记
二、分割继承登记
三、遗嘱继承登记
四、共有登记类型
贰、共有持分记载方式漫谈

第八篇 共有物分割登记实务
■共有物分割登记实务／黄兴国地政士
壹、标示变更登记
一、法定空地分割
二、耕地分割
三、办理标示变更登记所需文件（以「土地标示分割」为例）
四、参考范例
贰、协议分割登记
一、订立协议分割契约（私契）应注意事项
二、至地政机关申请共有物分割登记所需文件
三、常见协议分割实务问题
四、参考范例
参、共有物分割调处
一、调处分割程序及注意事项
二、调处分割登记原因
三、调处分割，申请地政机关登记所需文件
肆、裁判分割
一、裁判分割，申请地政机关登记所需文件
二、常见裁判分割实务登记问题
三、法定抵押权
伍、共有物分割及抵押权处理
一、该抵押权皆转载于分割后各宗土地上
二、抵押权仅转载于原设定人分割后取得之土地上
三、涂销该抵押权登记

附录
■相关法规
1.《土地法》（摘录）
2.《土地法第三十四条之一执行要点》
3.《民法》（与「共有」相关条文）
4.《土地登记规则》（与「共有」相关条文）
■参考书目
一、书籍
二、期刊论文

 

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