土地登记体系（二版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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这是一本值得採用为教材的大学用书，也是一本值得採用为考试的参考用书。综合整理、举例说明，并深入剖析台湾现行土地登记制度。化繁琐为简单、化零乱为系统。
 
　「土地登记规则」为学习土地登记必读条文，本书特地逐条释义，坊间难得一见。

现代城市规划与可持续发展 本书导论：迈向智慧、韧性与宜居的未来城市 在21世纪的全球化与快速城市化浪潮中，城市作为人类文明的核心载体，正面临着前所未有的复杂挑战：人口剧增、资源紧张、环境恶化、社会公平性缺失以及气候变化带来的风险。传统的、以功能分区为主导的城市规划范式已逐渐显露出其局限性，无法有效应对这些多维度的系统性问题。本书《现代城市规划与可持续发展》旨在提供一个全面、深入且具有前瞻性的分析框架，探讨如何通过创新的规划理念、科学的分析方法和精细化的管理策略，构建适应未来需求的、具有高度韧性和包容性的现代城市。 本书的核心立足点在于“可持续性”——它不再仅仅是环境议题的附属品，而是贯穿经济活力、社会公平与生态平衡的综合性目标。我们将深入剖析可持续发展理论在城市尺度上的具体实践路径，并重点关注当前规划领域最前沿的趋势和技术应用。 --- 第一部分：理论基石与规划范式演进 第一章：城市化的新阶段与规划的使命重塑 本章首先回顾了城市化进程的历史演变，从工业革命时期的扩张模式到后工业时代的收缩与再发展。重点探讨了“大城市病”的深层原因，以及全球范围内出现的“超级城市群”现象。在此基础上，我们重新界定了现代城市规划的使命：不再是单纯的土地分配者，而是城市生态系统的设计师和长期福祉的守护者。讨论了从“控制规划”向“引导与协同规划”转变的必要性。 第二章：可持续发展理论在城市层面的本土化 深入阐释了布伦特兰报告以来可持续发展理论的核心原则——代际公平、生态承载力、系统思维。本书将这些宏大叙事转化为可操作的城市规划指标体系。重点分析了生态足迹、城市韧性指数等评估工具，并探讨了“慢生活运动”、“紧凑城市（Compact City）”模型与“蔓延（Sprawl）”模式的优劣对比。此外，本章还将批判性地审视“绿色城市”概念的局限性，强调社会公平维度在可持续性中的不可或缺性。 第三章：规划方法的范式转型：从静态蓝图到动态过程 本章聚焦于规划实践的工具箱的革新。详细介绍了参与式规划（Participatory Planning）、情景规划（Scenario Planning）在应对不确定性中的应用。深入剖析了适应性管理（Adaptive Management）理念如何融入长期规划的制定与实施过程。相比于传统的“确定性规划”，动态规划强调规划文本的灵活性、监测反馈的及时性以及跨部门合作的常态化。 --- 第二部分：空间结构与功能重塑 第四章：城市形态的重塑：紧凑、混合与多中心发展 本章详细探讨了如何通过优化城市空间结构来提升运行效率和生活质量。研究了混合土地使用（Mixed-Use Development）的优势，尤其是在减少通勤需求和提高街道活力方面的作用。重点分析了“15分钟城市”理念的理论基础、实施难点及成功案例。同时，对多中心网络结构（Polycentric Network Structure）的形成机制及其对区域协调发展的支撑作用进行了深入剖析。 第五章：面向韧性的基础设施规划 基础设施是城市的生命线。本章着重于从“线性思维”向“循环思维”转变，探讨了能源、水资源和废弃物管理系统的韧性提升策略。内容涵盖了分布式能源系统（如微电网）、海绵城市理念在雨洪管理中的技术应用（如绿色基础设施的整合），以及城市固废的资源化利用路径。强调了基础设施规划必须具备应对极端天气和突发事件的冗余设计和快速恢复能力。 第六章：公共空间、街道设计与社会空间正义 城市公共空间是实现社会交往和共享福祉的关键载体。本章聚焦于街道作为城市动脉的多元价值，讨论了从“以车为本”到“以人为本”的交通规划转型。详细介绍了步行友好、自行车友好型街道的设计原则、交通需求管理（TDM）策略。同时，关注“可达性”（Accessibility）而非仅仅是“可达性”（Reachability），确保所有社会群体都能公平地享有城市空间资源。 --- 第三部分：技术赋能与智能治理 第七章：地理信息系统（GIS）与空间分析在决策中的深化应用 本章超越了GIS的基础数据建库层面，重点探讨了其在复杂系统分析中的高级应用。包括：多源数据融合（如卫星遥感、移动信令数据）用于城市动态监测，基于网络分析的空间交互模型，以及利用空间统计学揭示城市问题（如贫困、污染）的潜在空间自相关性。强调GIS是理解城市运行规律的“数字孪生”基础。 第八章：智慧城市：数据驱动的规划与管理 智慧城市不再是技术的堆砌，而是规划目标的实现路径。本章剖析了物联网（IoT）、大数据分析在城市管理中的实际效能。讨论了如何利用实时数据流优化交通信号控制、提升公共服务响应速度。同时，对“数据隐私”和“算法偏见”在智慧治理中的伦理挑战进行了深入探讨，主张构建“负责任的智慧城市”。 第九章：气候变化适应与城市减缓策略 气候变化对城市规划构成了生存性挑战。本章详细阐述了城市层面的气候适应性策略，包括热岛效应的缓解（如屋顶绿化、透水铺装）、沿海城市防洪排涝规划的提升。同时，介绍了城市碳排放核算体系（如GPC标准），并探讨了基于土地利用和交通优化的低碳发展路径，例如TOD（Transit-Oriented Development）模式在减排中的关键作用。 --- 第四部分：治理、实施与未来展望 第十章：规划的实施与多主体协同治理 现代规划的成功不再依赖于政府的“一言堂”。本章系统分析了土地利用管制工具（如容积率、密度分区）的创新应用，并详细介绍了公私伙伴关系（PPP）在基础设施和公共服务项目中的融资与实施机制。重点讨论了如何构建跨部门、跨层级的沟通协作平台，以确保规划意图的有效落地。 第十一章：城市更新与存量规划的挑战 面对全球城市发展进入存量时代的趋势，城市更新成为核心议题。本书区别于简单的推倒重建，强调“渐进式更新”和“有机更新”的理念。深入研究了历史街区的保护与活化、老工业区的转型、以及如何平衡发展需求与社会稳定（如“城市更新中的社会排斥”问题）。 第十二章：规划的未来图景：生态文明与人类福祉 本书的终章对未来规划的发展方向进行展望。强调了将“生态文明”理念全面融入城市规划的必要性，将人与自然视为一个不可分割的生命共同体。探讨了小尺度、社区本位的微观规划在提升居民生活满意度和社区认同感中的潜力。最终，本书呼吁规划师应回归对人类福祉的终极关怀，通过科学、审慎且富有远见的规划，引导城市走向一个更具韧性、更加公平和可持续的未来。 本书特色： 体系性强： 涵盖了从宏观理论到微观技术应用的完整知识链条。 实践导向： 结合了全球前沿的规划案例，注重理论与实践的结合。 前瞻视野： 深度聚焦于智慧城市、气候韧性等未来规划的核心议题。 本书适合城市规划、建筑学、环境科学、地理信息科学、公共管理等专业的学生、研究人员，以及从事城市规划、设计、管理和政策制定的专业人士阅读参考。

作者简介

许文昌

　　现　职
　　欧亚资产评价集团总裁

　　学　历
　　政治大学地政研究所法学博士

　　经　历
　　台北大学地政学系兼任副教授
　　屏东商业技术学院不动产经营学系副教授
　　文化大学土地资源学系兼任副教授

　　证　照
　　土地行政高考及格
　　都市计画高考及格
　　不动产估价师高考及格
　　不动产经纪人普考及格
　　地政士普考及格

二版序
自 序

第一编 总览土地登记
第一章 绪 论
一、土地登记之意涵／3
二、土地登记之目的／7
三、土地登记之原则／8
四、各国土地登记制度／9
五、我国土地登记制度之特点／11
六、土地登记之效力／15
七、土地登记之损害赔偿／16
八、登记漏误之救济方法／18
九、登记生效、登记处分及登记对抗／19
十、土地登记之分类／23

第二章 土地登记程序
一、缴 税／30
二、申 请／32
三、收 件／47
四、计 费／51
五、审 查／54
六、公 告／56
七、登 簿／58
八、缮发书状／60
九、异动整理／62
十、归 档／62

第三章 土地总登记
一、土地总登记之意义／68
二、土地总登记与土地所有权第一次登记之比较／69
三、土地总登记之申请人／69
四、土地总登记之程序／70
五、时效取得所有权登记／72

第四章 建物所有权第一次登记
一、建物所有权第一次登记之意义／75
二、土地总登记与建物所有权第一次登记之比较／76
三、建物所有权第一次登记之要件／76
四、建物所有权第一次登记应提出之文件／77
五、区分所有建物之登记／79
六、建物第一次测量／82
七、建物面积测绘规定／84
八、主建物、附属建物及共有部分面积之产权登记／84
九、停车位之产权登记／86
十、虚坪制与实坪制／88

第五章 所有权移转登记
一、所有权移转登记之意义／93
二、所有权移转登记应提出之文件／93
三、登记过程中之登记权利人或登记义务人死亡／94
四、土地征收或照价收买之登记／95
五、破产管理人及监护人之处分登记／96
六、土地法第34条之1第1项之登记／96
七、优先购买权之处理／97
八、共有物分割登记／99
九、尚未成立之法人或寺庙购买不动产／104
十、剩余财产差额分配登记／105

第六章 他项权利登记
一、他项权利登记之意义／110
二、他项权利登记应提出之文件／110
三、地上权登记／111
四、农育权登记／113
五、不动产役权登记／113
六、典权登记／115
七、抵押权登记／115
八、时效取得他项权利登记／129

第七章 继承登记
一、继承登记之意义／139
二、未办继承登记之处理／139
三、继承登记之要件／140
四、继承登记应提出之文件／141
五、赠与登记与继承登记之比较／143
六、部分继承人申请继承登记／144
七、胎儿继承之登记／144
八、遗赠之登记／145
九、剩余财产差额分配登记／146

第八章 标示变更登记
一、标示变更登记之意义／150
二、标示变更登记应提出之文件／150
三、土地分割登记／151
四、土地合併登记／154
五、建物分割登记／157
六、建物合併登记／158
七、土地界址调整／159
八、土地重划确定登记／161
九、地籍图重测确定登记／162

第九章 信託登记
一、信託之概念／164
二、土地权利信託登记之意义／165
三、土地权利信託登记之种类／165
四、土地权利信託登记之申请人／166
五、遗嘱信託之登记／168
六、信託内容变更登记／169
七、土地权利信託登记应提出之文件／169
八、登记机关之处理方法／171
九、证券化之登记／172

第十章 更正登记
一、更正登记之意义／176
二、更正登记之要件／176
三、更正登记应提出之文件／177
四、迳行更正／178
五、更正登记之同一性／178
六、更正登记与登记损害赔偿之发生原因比较／179
七、更正登记与土地登记规则第144条之比较／180
八、特殊更正登记／181

第十一章 限制登记
一、限制登记之意义／184
二、限制登记之种类／184
三、限制登记之申请及涂销／187
四、限制登记之效力／188
五、预告登记／189
六、预告登记与禁止处分登记之比较／192
七、禁止处分登记之特殊情形／193

第十二章 涂销登记
一、涂销登记之意义／198
二、涂销登记之原因／198
三、涂销登记之申请人／202
四、涂销登记应提出之文件／204

第十三章 消灭登记
一、消灭登记之意义／207
二、土地消灭登记／207
三、建物消灭登记／207
四、涂销登记与消灭登记之比较／208

第十四章 其他登记
一、更名登记／211
二、住址变更登记／212
三、书状换补给登记／213
四、使用管理登记／213
五、註记登记／215

第十五章 地籍清理
一、地籍清理之意义／218
二、地籍清理之目的／218
三、地籍清理之程序／219
四、代为标售之方法／221
五、日据时期会社或组合名义登记土地之清理／222
六、神明会名义登记土地之清理／223
七、所有权以外土地权利之清理／225
八、限制登记及土地权利不详之清理／225
九、寺庙或宗教团体土地之清理／227
十、祭祀公业土地之清理／229

第十六章 土地复丈
一、土地复丈之意义／235
二、土地复丈之原因／236
三、土地复丈之申请条件／236
四、土地复丈之申请人／237
五、土地复丈之程序／238
六、土地复丈之测绘规定／241
七、土地复丈错误之更正／242
八、土地分割及合併之地号编定／242
九、鑑界复丈／244

第十七章 建物测量
一、建物测量之意义／247
二、建物测量之申请人／247
三、建物测量之程序／247
四、建物平面图及位置图之测绘规定／249
五、建物测量错误之更正／250
六、建物第一次测量／251
七、建物复丈／254

第二编 细说土地登记土地登记规则逐条释义／261

第三编 附 录
一、土地登记簿誊本／375
二、建物登记簿誊本／377
三、地籍图誊本／379
四、建物测量成果图／380
五、土地所有权状／381
六、建物所有权状／382
七、他项权利证明书／383
八、土地登记申请书／385
九、登记清册／387
十、买卖契约书（公契）／389

二版序

　　土地登记是一种制度。好的制度可以降低交易成本，提高交易效率，增进不动产之配置效果。

　　土地登记乃土地法规之延伸。多数人学习土地登记，常流于死背，而不知其原理。基此，本书提供用「理解」学习土地登记之正确途径，化繁锁为简单，化零乱为系统。

　　本书书名原为「土地登记基础」，自本版起改为「土地登记体系」，特此说明。

评分☆☆☆☆☆

这本书读起来，就像在走一趟台湾土地制度的历史长廊。它让我意识到，我们现在所拥有的土地登记体系，并非一蹴可几，而是经过了无数次的修正与完善。从日治时期的土地测量，到战后初期的土地改革，再到后来的都市更新和土地征收，每一个阶段都留下了深刻的印记。我特别感兴趣的是，书中对于早期土地登记制度的描述，那些手绘的地图、那些繁琐的程序，都让人感受到那个时代的艰辛。那时候的测量员，往往要跋山涉水，才能完成土地的测量工作，而登记人员，则要面对各种复杂的纠纷和矛盾。这些历史的细节，不仅让我们了解了土地登记制度的演变过程，也让我们更加珍惜现在所拥有的便利。这本书也让我思考，土地登记制度的目的是什么？仅仅是为了确定土地的所有权吗？还是为了促进土地的有效利用，保障社会公平？我认为，土地登记制度应该是一个动态的系统，它需要随着社会的发展而不断调整和完善。它应该既要保护土地所有者的合法权益，又要考虑到公共利益和社会责任。

评分☆☆☆☆☆

这本书让我联想到我爷爷年轻时当测量员的故事。那时候，他经常背着测量仪器，走遍台湾各个角落，为土地测量和登记做贡献。他总是说，土地是农民的命根子，土地登记是保障农民权益的重要手段。那时候的土地登记，虽然条件艰苦，但却充满了责任感和使命感。现在，随着科技的发展，土地登记的方式发生了很大的变化，但其核心价值却始终没有改变。这本书让我意识到，土地登记不仅仅是一项技术工作，更是一项服务于人民的工作。它需要土地登记人员具备高度的责任感和职业道德，需要他们认真对待每一份土地登记申请，确保土地登记的准确性和公正性。我特别欣赏书中对于土地登记人员的职业精神的描述，他们默默无闻地为土地管理做贡献，保障了社会秩序的稳定和发展。这本书也让我思考，如何提高土地登记人员的职业素养，如何加强土地登记的监督和管理，如何建立一个更加完善的土地登记体系。这些问题，需要我们共同努力，才能找到答案。

评分☆☆☆☆☆

这本书读完后，我最大的感受是，台湾的土地登记体系，虽然已经比较完善，但仍然存在一些问题。例如，土地登记的信息化程度还不够高，土地登记的效率还有待提高，土地登记的成本仍然比较高。这些问题，不仅影响了土地的有效利用，也增加了土地交易的成本。我特别希望，未来的土地登记体系能够更加智能化、便捷化、低成本化。例如，可以利用区块链技术，建立一个安全、透明、高效的土地登记系统，让土地交易更加便捷、安全、可靠。此外，还可以加强土地登记的宣传教育，提高公众对土地登记的认识和重视程度。我记得以前在办理房屋买卖的时候，对于土地登记的流程和手续，完全不了解，只能依靠仲介和律师的帮助。如果能够提供更加清晰、易懂的土地登记指南，或者开设相关的培训课程，相信可以帮助更多的人了解土地登记，保障自己的合法权益。这本书虽然没有直接讨论这些问题，但它提供了一个理解台湾土地登记体系的框架，让我对未来的发展方向有了更清晰的认识。

评分☆☆☆☆☆

说实话，这本书读起来有点硬，很多专业术语和法律条文，对于非法律背景的读者来说，理解起来确实有些困难。不过，我还是坚持读完了，因为我知道土地登记对于我们每个人来说都至关重要。毕竟，我们赖以生存的土地，都需要通过土地登记来确定其所有权和使用权。这本书让我了解到，土地登记不仅仅是一个技术问题，更是一个政治问题和社会问题。在土地登记的过程中，往往会涉及到各种利益的冲突，例如，土地所有者与政府之间的冲突，土地开发商与当地居民之间的冲突，等等。如何平衡这些利益，如何保障弱势群体的权益，是土地登记制度面临的重大挑战。我特别关注的是，书中对于土地征收制度的讨论，这在台湾一直是一个备受争议的话题。政府为了公共利益，可以征收私人土地，但如何确定合理的补偿标准，如何保障被征收土地者的权益，这些都是需要认真思考的问题。这本书虽然没有提供明确的答案，但它引发了我对这些问题的深入思考，也让我更加关注土地政策的制定与实施。

评分☆☆☆☆☆

读完这本关于土地登记的书，我不得不感叹台湾土地制度的复杂性与历史沉淀。这本书虽然没有具体提到，但它让我联想到我们这几十年来在土地改革、都市更新、以及原住民土地权益保障上所做的努力。台湾的土地问题，从来就不是单纯的经济议题，它牵涉到社会公平、文化传承、甚至政治稳定。记得小时候，外婆总是跟我讲她经历过的“耕者有其田”的时代，那时候的土地分配，虽然在一定程度上解决了农民的生计问题，但也埋下了许多后来的纠纷。现在，随着都市化进程的加速，土地利用的矛盾更加突出，如何平衡经济发展与环境保护，如何保障弱势群体的权益，这些都是我们必须面对的挑战。这本书引发了我对这些问题的深入思考，也让我更加关注土地政策的制定与实施。我希望未来能有更多学者投入到这方面的研究，为台湾的土地制度改革贡献智慧。尤其是在面对气候变迁和海平面上升的威胁下，如何更有效地管理和利用土地资源，更是我们迫在眉睫的任务。这本书虽然没有直接讨论这些，但它提供了一个理解台湾土地问题的框架，让我对未来的挑战有了更清晰的认识。