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公寓大厦与集居地区，为台湾目前主要的居住模式，「公寓大厦管理条例」诚然与民众居住生活息息相关。本书採「逐条释义」体例撰写，就本条例各法条的解说，援引立法意旨、法院见解及主管机关法令函释，并摘录具体案例辅助说明，面面俱到，确实是一本不可多得的绝佳工具书。举凡公寓大厦的大小事，本书都已囊括在内，若说是公寓大厦相关法律问题的百科全书也不为过。本书内容深入浅出，民众读来应能轻松上手，一窥堂奥。这本好书期待已久，终于在千唿万唤中出版，非常开心也很愿意向大家推荐！  ～吕锦峰律师
 

作者简介

李明洲

　　籍贯：台湾省云林县人
　　现职：律师、仲裁人

　　学历：
　　台北大学法律学研究所（刑事法学组）
　　东吴大学法律学系（司法实务组）

　　经历：
　　台湾高等法院民事调解委员
　　台北地方法院民事调解委员
　　经济部中小企业处荣誉谘询律师
　　台北市、高雄县、彰化县政府公寓大厦法律讲座
　　台湾警察专科学校刑事诉讼法讲师
　　财团法人崔妈妈基金会义务律师

　　着作：
　　公共建筑物火灾刑事责任之研究（硕士论文）
　　公寓大厦管理条例判解汇编
　　公寓大厦管理条例（逐条释义）
 

第一章　总则　1
第一节　立法目的及法令适用　1
第二节　主管机关　12
第三节　名词定义　17

第二章　住户之权利义务　49
第一节　专有部分之使用　49
第二节　住户维护修缮之限制及容忍义务　92
第三节　共用部分之使用权利与限制　105
第四节　修缮管理维护义务与费用负担　222
第五节　重建　312
第六节　专有部分、约定专用之使用限制　326
第七节　维护公共安全、公共卫生与公共安宁之义务　342
第八节　公共意外责任保险　413
第九节　公共基金　418
第十节　强制迁离及出让　517
第十一节　规约　533
第十二节　区分所有权之继受　627

第三章　管理组织　647
第一节　区分所有权人会议　647
第二节　管理委员会成立、管理负责人之推选　813
第三节　区分所有权人会议之通知方法　921
第四节　区分所有权人会议决议之成立　948
第五节　区分所有权人会议记录之制作、送达与公告　1069
第六节　阅览或影印之权利　1076
第七节　管理委员会之职务与其决议之限制　1098
第八节　管理委员会之当事人能力与诉讼　1313
第九节　管理委员会之法律地位　1358
第十节　管理负责人　1361

第四章　管理服务人　1377
第一节　公寓大厦管理维护公司　1377
第二节　管理服务人员　1425
第三节　公寓大厦管理服务人管理办法之订定　1433

第五章　罚则与强制执行　1437
第一节　罚则概说　1437
第二节　罚则　1443
第三节　强制执行　1590

第六章　附则　1595
第一节　集居地区之管理及组织　1595
第二节　催告方式　1619
第三节　施行前已取得建照之公寓大厦管理组织成立　1628
第四节　建物所有权登记　1642
第五节　检测移交　1676
第六节　消费者权益之保障　1699
第七节　利害关系人之举证报请处理权　1736
第八节　争议事件调处委员会　1744
第九节　规约范本与规约草约　1753
第十节　委託或委办处理事项　1760
第十一节　施行细则之订定　1763
第十二节　施行日　1775
附　录　1779

先进序

　　「寓者，寄也」。公寓大厦是现代人託寄生活的场所。也是一种最被单元化与格局化的生活形态之一。每天几乎分秒地与大楼内的住户们有权利与义务上的互动。这些碰撞出来的火花往往也只能理性地透过法律止纷定争的功能予以浇熄。「公寓大厦管理条例」是规范公寓大厦管理组织、住户权利义务及居住生活秩序的特别法。它一方面作为住户彼此之间的生活权利规范，另一方面也作为政府介入私人彼此生活领域之根据。

　　「公寓大厦管理条例」（逐条释义），乃李明洲律师凭其丰厚的学术素养以及长期关注公寓大厦议题的经验累积，整理诠释相关理论与实务见解，重装问世，且是本法施行至今四分之一甲子仅见的逐条释义书。本书内容不仅鉅细靡遗，判解整理翔实，文笔更是流畅易懂。它不仅是现代人生活必备的生活法律宝典，更是法律实务工作者不可或缺的法律指南。
程明修（东吴大学法律学系教授）

　　明洲是认识多年的好朋友，若问我对他的第一印象，脑海中第一个浮现的就是谦谦君子，他做人诚恳踏实、谦沖自牧，不论自学或着书都力求真善美。明洲这本新书「公寓大厦管理条例」（逐条释义）果然书如其人，但又超乎我的期待，有关公寓大厦的大小事，这本书都已囊括在内，若说是公寓大厦相关法律问题的百科全书也不为过。

　　本书就各个法条的立法沿革、学说争议、法院见解、行政主管机关的法令函释，引用、说明綦详，明洲又能提出自己独到的见解，应该可以说是面面俱到，站在本人是执业律师的立场，实在是一本不可多得的工具书；公寓大厦与集居地区应该是目前台湾民众主要的居住模式，所以公寓大厦管理条例应该是与一般人息息相关的法律，大家若要对公寓大厦相关法律有所认识，甚至窥其堂奥，因本书内容深入浅出，读来应能轻松上手。这本好书期待已久，终于在千唿万唤中出版，非常开心也很愿意向大家推荐！
　　执行律师业务近三十载，基于对公众事务的关注，参与法院调解工作多年。有关公寓大厦法律争议，诸如：住户间公共设施使用管理问题、漏水纠纷、区分所有权人会议决议效力问题、主任委员及管理委员选任争议等，或出于管理委员会不谙法令，或出于住户间权利义务纠葛等原因，终不得不对簿公堂。而坊间尚乏对公寓大厦管理条例解说之专书。

　　明洲所着本书，从法律解释、法条适用争议到法院实务见解，均有详实完整、鉅细靡遗的论述，实为解决社区居民间法律问题不可多得的好帮手。又法律论述囿于专业、文字使用，一般社会大众恐望之却步，而有难窥堂奥之叹。可喜的是，本书文字简明易懂，着者于文中每一段落的论述后，适时的摘录法院裁判案例，加上採用逐条释义的编写体例，一般未受过法律训练的社会大众，也可以很容易地按条文索骥，辅以具体实例，得以较生活化的方式理解与运用相关法律的规定，进而解决居住环境及邻里间所产生的疑难杂症问题。
　　公寓大厦是现代都市生活常见的居住型态，在如此紧密的生活环境、互动频繁的相邻关系中，住户间难免因生活习惯歧异，或对于建筑物的管理、维护理念的不同而产生各种争执与冲突，甚至因而对簿公堂。有鑑于此，立法者制定公寓大厦管理条例，规范公寓大厦住户间的权利义务内涵、区分所有权人会议及管理组织的成立及决议方法，暨公寓大厦管理维护公司及其管理服务人员的执行业务方式等事项，以加强公寓大厦的管理维护，提昇居住品质。

　　近年来国民的居住意识不断提昇，许多公民团体更倡议应加强保障人民的居住权。公寓大厦管理条例是保障居住权的一部重要法律，住户们如能充分认识本条例的内容，订定规约并依法定程序解决纠纷，就能凝聚住户共识，建构良好的居住环境。李明洲律师法学造诣深厚，实务经验丰富，孜孜矻矻钻研公寓大厦管理条例十余年，他广泛蒐集并分析各级法院裁判及决议、行政机关法令及函释，以着成此书；并依条文顺序编撰，体例明晰、征引详博。本书不仅提供社会大众正确的法律知识，更是各公寓大厦管理委员会成员及大楼管理业者的案头宝典，读者可以迅速查知公寓大厦住户间相关问题的处理程序及解决方法。本人受邀为本书作序，深感荣幸，爰不揣浅陋，为之推介。
序言

　　公寓大厦管理条例，于84年6月28日公布，同年月30日施行，为规范公寓大厦管理组织、住户权利义务及居住生活秩序的特别法。本条例在92年12月大幅修正后，嗣经数次部分条文修正，施行迄今已逾24年。

　　执业以来，始终对于公寓大厦管理条例有浓厚的兴趣。106年下半年起，忙着旧作的增修改版工作，一遍遍的读着各类函释和法院裁判，实务上对于本条例条文的解释和适用，确已有相当丰富的累积。因而，这一本放在心上多年的註释书，撰写的时间似乎已经来到了。

　　法律工作，经常是繁复思考之后，所为简明的结论或建议。法律书，自以「简明易懂」为上。然而，本条例所涉基本概念及法律争议繁复而广泛，尽管历经多次的修正、删减，篇幅仍然甚鉅，简明的目标恐怕难期！且考量各类实务见解就法律概念说明，均力求文字简洁，因而增加了一般读者阅读上疑难。为便利民众阅读，即尽量佐以「实例」说明，盼能有助于抽象规范的理解。且公寓大厦法律生活的争议，始终是如此琐碎繁杂而千头万绪，在争议说明及法律适用上，自应力求其完整详实而鉅细靡遗。因而，本书当往详实好读的目标制作，盼在普及的层面上，略尽心力。

　　本条例实务见解的汇整过程中，相关法律争议，多非本条例单一或数条文即可据以釐清。有关住户权利义务、管理委员会执行职务的争议，通常均涉及民法、行政法、建筑法令、相关诉讼法规定和基本概念。因而，与其说本书为本条例之逐条释义，其实更近似以本条例为纲所撰写的居住生活法律专书。

　　本条例各条文所依据之实务见解，主要以中央主管机关函释及法院二、三审确定裁判为准。在各类名词及概念的说明，尽可能维持原见解文字叙述；基于说明的条理，稍作汇整、增删与润饰。本书系就实务见解之归纳与分析所得，除部分见解歧异之处，稍作意见研讨之外，多非个人立说创见。读者先进于实例研讨时，宜请于司法院、内政部营建署、台北市法规查询等主要网站搜寻各类裁判函释见解全文，亦可参考拙着「判解汇编」，以利理解。

　　本条例实务见解丰富而多样，着者持续以最大的努力理解消化，在每一章节中尽可能提纲挈领，将各类有参考价值的见解尽量予以体系化归纳，深盼有助于阅读和了解。缘于「逐条释义」体例，其法律概念（如约定专用）在诸多条文均有涉及者，则于各该条文为简明或详实之解说，以利于逐条查考。因而，部分概念说明，容有重复，祈请先进谅察。本书篇幅甚鉅，纵经着者多次修正校对，误谬疏漏之处仍在所难免，恳请方家多予指正。

　　长期增修「判解汇编」旧作之后，继续着手本书的撰写，对于体力和意志，都是很大的负担！而撰写本书，一直是这么多年来难舍的牵挂。就像一场期待许久的美好赛事，总是怀着一份热情和期待，专心奔跑，才得以一步步朝着目标向前！纵然疲惫，心中经常充满着快乐，是一种对本条例认识更深、求知之心更为充实的快乐！两年来，舍了些事，生活心思也单纯一些，特别珍惜这一段生命中美好的时光！

　　本书为各类实务见解的汇集，谨向在无数个案实例中，为釐清争议和适用法律而案牍劳形的先进致敬；没有他们的勤勉和用心，本书无以为凭。深盼本书的出版，能够让吾国公寓大厦规章制度、管理实务更上轨道，以期居住生活的法律争议日益釐清，减少纷争的扩大与绵延。

　　感谢神所赐难得的独处和清心，帮助我能够每日持续而坚持到底。谢谢家人这么多年的支持，明修教授甫开学忙碌之际热诚美言，锦峰、瑞真大律师、季康法官题序勉励，新学林出版公司静妙、怡君、梅婷在排版美编等出版工作上尽心协助，祈求神记念这一份份真情和美意。特别是妻子秋宜的好性情，可以如此信任、长期宽容我关在书房里，静默而专注这样一件有意义的事。

评分☆☆☆☆☆

这本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》对我来说，简直是及时的雨。我最近刚买了一套公寓，正处于装修阶段。在装修的过程中，我遇到了很多问题，比如装修噪音扰民、装修垃圾处理、水电改造等等。每次遇到问题，我都不知道该怎么办，只能焦头烂额地跑来跑去，寻求帮助。更让我头疼的是，管委会对装修的管理非常严格，稍有不慎就会被罚款。我开始觉得，买公寓是一件多么错误的事情，简直是给自己找罪受。后来，一位朋友建议我买一本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》好好研究一下，说这样可以帮助我更好地了解自己的权利和义务。我抱着试试看的心态，买来了这本书。读完之后，我才发现，原来公寓管理条例里有很多对自己有利的条款，比如关于装修噪音的限制、关于装修垃圾处理的规定等等。这本书让我对管委会的管理方式有了更清晰的认识，也让我知道，在装修的过程中应该如何合法合规地进行。现在，我经常会拿着这本书跟管委会沟通，让他们按照法条来办事。虽然有时候会遇到一些阻力，但我觉得，只要坚持下去，就一定能够顺利完成装修，过上舒适的生活。

评分☆☆☆☆☆

我本身是从事房屋仲介这行，每天要跟各种各样的屋主和租客打交道，难免会遇到一些关于公寓管理方面的疑问。以前遇到这类问题，我通常会自己上网查资料，或是问问资深的同事。但网上的资料良莠不齐，而且很多时候都无法直接套用到实际案例中。资深同事的经验固然宝贵，但毕竟每个公寓的管理条例都不一样，他们的经验不一定适用于所有情况。直到我发现了这本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》，才觉得找到了一个可靠的参考资料。这本书的编排非常清晰，每个条文都有详细的解释和说明，而且还会举一些实际的例子，让你更容易理解。更重要的是，它还会告诉你，在遇到争议的时候，应该如何运用法律武器来保护自己的权益。对我来说，这本书不仅可以帮助我更好地为客户服务，还可以提升我的专业素养。有时候，客户会问我一些关于公寓管理方面的法律问题，以前我只能含糊其辞，现在有了这本书，我就可以自信地给出专业的解答。我觉得这本书对于从事房地产相关行业的人来说，绝对是一本必备的工具书。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我买这本书的起因挺奇特的。我家隔壁住了一位新邻居，是一位律师，他经常跟我抱怨我们公寓的管委会做事太不讲究，总是侵犯住户的权益。他建议我买一本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》好好研究一下，说这样才能更好地维护自己的权益。一开始我不太以为然，觉得公寓管理的事情就应该交给管委会处理，自己老老实实地交管理费就好了。但后来，我发现管委会确实存在一些问题，比如擅自更改公共设施的使用规定，或是把一些不必要的费用加到管理费里。我开始觉得，如果自己不了解相关的法律知识，就很容易被管委会欺负。于是，我按照律师的建议，买来了这本书。读完之后，我才发现，原来公寓管理条例里有很多对自己有利的条款，只是我以前从来没有注意过。这本书让我对公寓管理有了更深入的了解，也让我知道，在面对管委会的时候，应该如何据理力争。现在，我经常会拿着这本书跟管委会沟通，让他们按照法条来办事。虽然有时候会遇到一些阻力，但我觉得，只要坚持下去，就一定能够维护自己的权益。

评分☆☆☆☆☆

这本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》啊，说真的，对于像我这种在台北住了大半辈子，也经历过几次搬家的老人家来说，简直是救星！以前每次跟管委会沟通，或是遇到邻里纠纷，都觉得像在跟一堆法律条文打交道，看得我头昏眼花。那些条例写得晦涩难懂，搞得我每次都只能半懂半不懂地签文件，心里总觉得被蒙在鼓里。更别提要自己去研究，根本没那个时间和精力。现在有了这本逐条释义的版本，感觉就像有个专业的律师在你身边，把那些复杂的条款用最简单明瞭的语言解释给你听。它不只是照本宣科地翻译，还会结合实际案例，告诉你遇到类似情况应该怎么处理，哪些地方需要特别注意。像是关于公共设施维护费用的问题，以前我总觉得管委会的算法有点奇怪，现在读了这本书，才发现他们其实是按照法条来的，只是我以前没搞清楚而已。这本书真的让我在面对公寓管理问题的时候，多了一份底气和自信，不再害怕被钻空子，也能更有效地维护自己的权益。强烈推荐给所有公寓住户，尤其是那些跟我一样，对法律知识不太熟悉的朋友们！

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的老师，平时最大的乐趣就是看书和养花。最近，我搬到了一栋新建的公寓大厦，住得还算舒适，但公寓的管理却让我有些头疼。以前住的老房子，邻里关系都很好，大家有什么问题都会互相帮助，很少会发生纠纷。但现在住的公寓，住户来自不同的地方，大家的生活习惯和价值观都不一样，经常会因为一些小事而争吵。更糟糕的是，管委会的管理水平也参差不齐，有些规定不合理，而且执行起来也很随意。我尝试跟管委会沟通，但他们总是说这是为了维护公共利益，让我不要多管闲事。我觉得这样下去不行，如果自己不了解相关的法律知识，就很容易被管委会钻空子。于是，我开始寻找相关的书籍。在书店里，我看到了这本《公寓大厦管理条例（逐条释义）》，觉得它比较适合我这种对法律知识不太熟悉的人。这本书的语言通俗易懂，而且还会结合实际案例进行讲解，让我很容易理解。读完这本书，我不仅对公寓管理条例有了更深入的了解，还学会了一些沟通技巧。现在，我经常会拿着这本书跟管委会沟通，让他们改进管理方式，营造一个和谐的居住环境。