土地法制度论集 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本书从保护人权之角度，就国家为使土地能地尽其利之公益目的而就土地之分配、取得、管理及利用所为之各种制度及规范，包括「公共设施保留地」、「土地征收」、「区段征收」、「土地重划」、「都市更新」、「土地开发建设」、「土地登记」、「公地拨用」等予以评述，检讨其有无符合宪法保障人民财产权之意旨、其规范是否符合行政法及民法之一般法理、以及有无遵守正当法律程序之要求等，并就若干实务之相关见解予以评析。

土地法制度论集：当代土地治理的多元视角与制度创新 导言：土地——永恒的议题与复杂的现实 土地，作为自然资源与社会财富的基石，其分配、利用与管制始终是人类社会治理中最核心、也最容易引发冲突的议题之一。从古代的土地兼并到近现代的城市化进程，再到当下的生态文明建设需求，土地制度的变迁深刻反映了一个社会的技术水平、价值取向和权力结构。《土地法制度论集》旨在跳脱出单一法律条文的窠臼，以多学科的交叉视野，深入剖析当代土地治理体系所面临的挑战、演进的趋势，并探讨未来制度创新的可能性。本书并非对既有法律条文的汇编或注释，而是对支撑这些法律条文背后的理论基础、历史脉络和社会后果的系统性哲学与社会学层面的反思与批判。 第一部分：土地权利理论的重构与基础 本部分着重于对“土地权利”这一核心概念进行深层次的理论解构与重构。我们审视了不同历史阶段中，土地权利的法律化历程，尤其关注私有产权理论（如洛克式的劳动混同说）在当代土地稀缺性面前的局限性。 一、私有产权的边界与公共利益的调和： 深入探讨了土地财产权的“一元性”与“多元性”之争。传统的私有产权理论往往忽视土地的自然禀赋和社会依附性。本章通过比较英美法系中的地役权、限制性契约与大陆法系中的物权法定原则，揭示了国家在土地利用管制上的权力基础。重点分析了如何构建一个既能保障土地有效利用的激励机制，又能坚决捍卫公共利益（如生态安全、空间正义）的权利体系。其中，对“用益物权”概念的复兴与改造进行了细致的论述，探讨其在农业用途和环境保护领域的可行性。 二、集体所有权与社区治理的张力： 聚焦于非国家、非个人的土地所有形式。在全球范围内，原住民土地权利、社区共有土地（Commons）的再兴起，对现代国家主权理论构成了挑战。本部分考察了集体土地所有权在法律上的界定模糊性，以及社区层面的自治管理机制如何能比自上而下的行政命令更有效地实现土地的持续利用。分析了传统习惯法在现代法律体系中的位序问题，并提出了引入“多层级产权治理结构”以应对复杂地域系统的建议。 三、土地的“去商品化”视角： 批判了将土地完全纳入市场交易的经济学范式。我们从波兰尼的“社会嵌入性”理论出发，论证了土地作为一种不可再生的“拟制商品”的特殊性。本章探讨了通过建立土地银行、设定使用权期限、或实施特定的累进税制，来抑制土地投机行为、确保土地用于社会最大化福祉的制度路径，强调土地价值应在多维度上进行衡量，而非仅仅依赖市场价格。 第二部分：土地利用规划与空间正义的实现 规划是实现社会对土地资源进行宏观调控的核心手段。本部分着眼于规划过程本身的合法性、效率与公平性。 一、从“蓝图规划”到“协商治理”的转型： 分析了传统上由政府单方面制定的“刚性规划”在面对快速变化的城市需求时所暴露出的僵化和低效。重点研究了“增量规划”与“存量更新”之间的矛盾。提出了引入基于公民参与和利益相关者协商的“软规划”模式，探讨了协商机制的设计原则，例如如何确保弱势群体的声音能够在规划决策中得到实质性的体现，而非流于形式。 二、征收与补偿的公平性困境： 征收权是国家公权力最强硬的体现，但也是引发社会矛盾的集中点。本章超越了单纯的“市场价值补偿”原则，深入分析了补偿范围应包含的“机会成本损失”、“情感价值损失”以及“重建成本”等非货币性要素。同时，论述了如何通过“以地换房”、“公共利益置换”等替代性补偿方案，来减少对被征收者生活连续性的破坏，并详细评述了国际上关于“正当程序”在征收决策中的应用范例。 三、容积率与建筑密度规制的社会后果： 容积率是城市土地价值最直接的法律尺度。本部分探讨了容积率分配中的权力寻租问题，以及过度或不足的容积率管制如何导致了“天空之墙”效应（skyline effect）和城市生活质量的下降。提出建立一个透明、量化且可问责的容积率调整机制，将容积率的增量价值部分回馈给公共财政，用于支持公共服务设施的建设，以实现“以地塑城、以城养城”的良性循环。 第三部分：现代土地金融与风险防控 土地日益成为重要的金融资产，这带来了巨大的经济活力，同时也埋下了系统性风险的隐患。 一、土地出让制度的演变与可持续性： 剖析了不同模式下的土地一级开发制度，包括招拍挂制度在市场过热期的弊端，如“地王”现象对房价的推高作用。重点研究了如何设计一个既能有效回收土地增值收益，又能控制地价预期的制度。探讨了引入“最高限价+配建/配建溢价”等混合机制，以平衡财政收入与房地产市场稳定之间的关系。 二、土地使用权抵押与系统性风险： 考察了土地使用权作为担保物在金融市场中的作用。分析了当土地价值大幅波动时，土地抵押贷款可能引发的金融机构风险和地方政府财政依赖性风险。提出了加强对土地使用权估值体系的监管、建立更审慎的贷款成数限制，以及探索将部分土地资产纳入国家主权财富基金进行风险对冲的可能性。 三、不动产税制改革的路径选择： 论证了从以交易税（如契税、增值税）为主向持有税（如房产税、土地增值税）为主转型的必要性。分析了如何设计一个公平、易于征收且能有效抑制闲置和投机的保有税体系。特别讨论了区分“土地价值税”与“房产价值税”的理论意义，强调应重点对土地的自然垄断性地租收益进行有效调节。 结语：迈向韧性与包容的土地治理未来 本书最终落脚于对未来土地法制度的展望。面对气候变化、快速城市化和不平等的加剧，土地治理必须具备更强的韧性和包容性。这要求我们超越传统的物权法框架，将土地治理视为一个动态的、跨尺度的复杂系统工程。未来的土地法制度创新，将更多地体现在制度的弹性设计、治理的协同合作以及技术工具（如地理信息系统、区块链）在权利确认与交易中的应用上，以期最终实现人与土地资源的可持续共存。

作者简介

廖义男

　　【现　职】
　　台湾大学法律学院兼任教授

　　【学经历】
　　台湾大学法律学系毕业
　　德国杜宾根（Tübingen）大学法学博士
　　台湾大学法律学院教授、院长
　　辅仁大学法学院兼任教授
　　行政院公平交易委员会副主任委员
　　东吴大学法学院兼任教授
　　司法院大法官
　　世新大学法学院客座教授

序 文
作者简介

第一讲 土地法规之体系、法规适用与立法技术
壹、前言——从物权法修正谈土地法规／1
贰、土地法规之体系／2
参、特别法林立，相同用语所涉范围不一，易生
适用上争议；规范相同事项之
立法原则不一贯，徒增适用上之困扰／5
肆、立法技术之省思／7
伍、结语／8

第二讲 正视公共设施保留地之问题
壹、前言／9
贰、公共设施保留地之无限期保留与特别牺牲之临界点／9
参、保留期间之租税优惠规定并未对公共设施
保留地使用限制之不利益随保留时间延长
而递增之损失予以补偿／11
肆、征收时之加成补偿并未解决保留时间延长
而递增损失之问题／12
伍、取得公共设施用地之方法并不限于征收／12
陆、结语／13

第三讲 都市发展中公共设施用地取得方法之规范
壹、前言——都市发展与公共设施用地之规划 与需求／15
贰、公共设施用地取得方法之相关规定／16
参、保留征收、公共设施保留地、一般征收、
区段征收、市地重划之法律效果比较／23
肆、相关实务见解之评析／45
伍、从保障人权之角度评析／60
陆、健全相关法制及规范体系之展望／70
柒、结语／74

第四讲 土地规划对土地权利及房屋交易 之影响
壹、前言／75
贰、土地规划之种类、法源依据及主要内容／75
参、人民对土地规划及其变动之参与及救济／83
肆、土地规划对私权取得之影响／86
伍、土地规划对房屋交易之影响／88
陆、结语／90

第五讲 土地登记、征收补偿及其行政救济问题
 ——最高行政法院庭长法官联席会议 决议简评
壹、前言／93
贰、土地登记问题／94
参、征收补偿问题／96
肆、结语／101

第六讲 土地征收公益性及必要性之评估及审查
壹、前言／103
贰、需用土地人自行评估兴办事业须征收土地之 公益性及必要性／103
参、核准征收机关审查土地征收之公益性及必要性／105
肆、土地征收之审议程序／106
伍、不服征收处分之救济及理由／107
陆、结语／108

第七讲 抵价地制度之检讨
壹、前言／111
贰、抵价地制度概述／112
参、抵价地相关之实务上争论议题／124
肆、抵价地制度规范之检讨／136
伍、结语／146

第八讲 都市更新引发之思辨
壹、前言／149
贰、都市更新追求之法益及程序正当合理性之检讨／150
参、对都市更新过程中处置不服之救济方法／158
肆、结语／159

第九讲 开发建设相关土地法规之评述
壹、前言／161
贰、都市土地中新市区之开发建设／162
参、新市镇之开发建设／163
肆、非都市土地之开发建设／164
伍、引导私人参与开发建设诱因规定之比较／165
陆、计画行为应按预定进度依序逐渐完成计画目标／167
柒、结语／169

第十讲 市地重划之程序规定是否合宪？
壹、前言／171
贰、市地重划之程序规定／172
参、未予重划区内土地权利人参与程序之机会／174
肆、市地重划应否经听证程序？／175
伍、正当法律程序之检验／177
陆、结语／177

第十一讲土地征收之程序规定不符正当法律程序之要求
壹、前言／179
贰、土地征收之程序规定／179
参、中央主管机关于决定征收之审议，
并未保障被征收土地所有权人参与程序／182
肆、征收土地所在地之直辖市、县（市）政府亦为征收处分之利害关系人
，亦应保障其得参与决定征收之审议程序／183
伍、征收之公告及通知以及公告期间提出异议之性质／184
陆、特定农业区之重大建设须办理征收者应举行听证／186
柒、结语／187

第十二讲 建筑物之交易资讯与登记规范
壹、前言／189
贰、建筑物相关资讯之透明可以减少或避免交易纠纷／189
参、建筑物登记规范是否适合为价格标示？／191
肆、善用消费者保护法中定型化契约应记载及不得记载事项之公告规定／192
伍、结语／194

第十三讲 土地法案例研究
壹、私有土地所有权之回复／195
贰、公地拨用之法律效果／204

事项索引／213

序文

　　土地如何分配、取得、管理及利用为土地之主要问题，土地法规包括土地法、平均地权条例、区域计画法、都市计画法、都市更新条例、公寓大厦管理条例、耕地三七五减租条例、农业发展条例、农地重划条例、土地税法、土地征收条例等皆系就土地之分配、取得、管理或利用所为之规范。各种土地法规之间，因其立法时代背景及政策方向不同，以及立法技术欠缺其他法律相关规定应随同配合修正之要求，致常有同一事项作叠床架屋之重复规定，甚至各作不同处理原则之规定者，使土地法规体系显得相当零乱。土地法研究者，在分析土地法规时，除须阐明该法规本身之架构、内容外，常须注意有无其他法规亦作相同或不同之规定，并须比较其立法背景而判断其间有无特别法及普通法之适用关系外，由于土地法规常涉及人民财产权、居住权之限制，因此更应从宪法保障人权之高度，检视立法者解决上述土地问题之对策所为之各种制度规范设计，其目的有无正当性、有无公益性及必要性、有无符合正当法律程序、有无符合行政法上之一般原理原则，以及有无保障人民之权利救济途径等加以评析。换言之，各种规范土地之法制度在追求公益使地尽其利之同时，有无妥适保护人民权利而合乎宪法意旨，应是土地法研究之重要议题。

　　本书汇整近年来有关土地法之论述十三篇文章而成，第一篇〈土地法规之体系、法规适用与立法技术〉，系在评述现行土地法规之交错杂乱，作为土地法研究之导言性质，提示研究土地法须提高视野，不能侷限于单一法规，而应从整体之土地法规体系及其沿革加以观察与立论。第二篇〈正视公共设施保留地之问题〉及第三篇〈都市发展中公共设施用地取得方法之规范〉，则针对公共设施保留地及其取得之规范以及其实务操作，检讨其合宪性及适法性以及人民之救济管道。第四篇〈土地规划对土地权利及房屋交易之影响〉，则在说明都市计画及区域计画之土地使用分区管制，影响土地权利之行使甚鉅，因此在房屋交易时，建商应有充分告知相关资讯之义务。第五篇〈土地登记、征收补偿及其行政救济问题──最高行政法院　庭长法官联席会议决议简评〉及第十三篇〈土地法案例研究〉则对法院适用土地法制度之规范所表示之见解加以评析。　　第六篇〈土地征收公益性及必要性之评估及审查〉及第七篇〈抵价地制度之检讨〉则在讨论土地征收制度之目的正当性及必要性之审查机制，以及以抵价地为补偿机制之现行制度缺失。第八篇〈都市更新引发之思辨〉及第九篇〈开发建设相关土地法规之评述〉则在检讨现行旧市区之更新及新市区之开发建设之制度设计是否合宪、适法及妥适，以及人民对计画行为之救济途径。第十篇〈市地重划之程序规定是否合宪？〉及第十一篇〈土地征收之程序规定不符正当法律程序之要求〉，则从宪法保障人权之方法蕴涵有正当法律程序要求之角度，检视市地重划之程序规定及土地征收之程序规定是否合乎宪法要求之问题。第十二篇〈建筑物之交易资讯与登记规范〉则在说明土地登记制度之公示力及公信力固然在确保交易之安全，但建筑物交易之价格资讯，其性质并不适宜在不动产登记规范中列为应记载之事项。上述论述，对现行土地法各种制度，包括「公共设施保留地」、「土地征收及区段征收」、「土地重划」、「都市更新」、「土地开发建设」等有所评析及建言之目的，无非以保障人权之角度期使土地法制更趋健全。

　　本书之编辑、统一体例格式、校对及事项索引之排列，多劳元照出版公司出版团体费心及大力协助，十分感激，对于元照出版公司之协助出版，谨在此也表示衷心感谢。

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我最近偶然接触到几本探讨台湾房地产市场发展历史的书籍，这些著作从一个全新的角度，揭示了土地在经济发展中的角色演变。过去，我对房地产的认识，可能仅限于买卖交易和市场价格的波动，但深入阅读后才发现，它背后牵扯着更复杂的制度设计、政策影响，以及社会心理。台湾在经济起飞的数十年间，房地产市场经历了惊人的繁荣，但也伴随着一系列问题。这些书籍就详细梳理了从战后的土地分配、国民政府的土地政策，到后来的经济自由化、金融开放，这些因素如何共同推动了房地产市场的形成与发展。我特别感兴趣的是，书中对于不同时期，政府在土地政策上的摇摆与调整，例如，对于地价税、遗产税等税制的设计，以及这些设计如何影响了土地的持有成本和流转速度。同时，书中也触及了土地开发商的角色、金融机构的信贷政策，以及普通民众对于“有房才有家”的传统观念，这些多元的因素交织在一起，共同塑造了今日台湾的房地产景观。其中一本著作，更是通过对几个标志性房地产项目的案例分析，直观地展现了土地在不同经济周期中的价值变迁，以及这些变迁对社会财富分配所产生的深远影响。

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这本书的书名是《土地法制度论集》，但我这次想聊的，其实是最近读到的几本关于台湾土地变迁历史的著作。 说起来，土地这个东西，在台湾的历史脉络里，可真是牵扯了太多故事。从早期原住民的传统领域，到后来不同时期外来政权的划分、开垦、买卖，每一寸土地都好像刻满了历史的痕迹。像是清朝时期的“开山抚番”，虽然是为了开拓，但背后也藏着与原住民的冲突与安置；日治时期的土地测量与地籍整理，奠定了现代土地制度的基础，但同时也可能伴随着资源的重新分配与利用。国民政府来台后，像是“三七五减租”、“耕者有其田”这些政策，虽然出发点是为了稳定民生，解决耕地分配不均的问题，但其推行过程中的复杂性、对原有地主的影响，以及后续对土地价值的重估，都值得我们深入探究。我最近读到的几本，就特别侧重于这些政策背后的社会经济效应，以及它们如何塑造了今日台湾的土地格局。其中有一本，更是详细梳理了不同时期土地买卖的法律条文变迁，以及这些变迁如何影响了普通民众的生活，甚至可以说，它讲述的不仅仅是法律条文，而是活生生的人在土地上的喜怒哀乐。

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近来我迷上了一系列关于台湾城市发展史的书籍，它们让我对城市空间的演变有了全新的认识。过去，我总觉得城市就是一栋栋建筑、一条条街道的堆砌，但深入了解后才发现，城市的发展背后，其实是无数次的规划、重塑，甚至是争夺。尤其是在台湾这个经历过快速城市化进程的社会，这种变化更是剧烈。像是早期都市计划的导入，如何受到西方现代都市理念的影响，又如何在台湾本土的地理环境与社会需求下落地生根。接着，随着经济的腾飞，大规模的工业区开发、住宅区扩张，以及商业中心的崛起，这些都对原有的土地利用方式产生了巨大的冲击。我特别感兴趣的是，在这些宏大的发展背后，那些被拆迁的村落、被改变的景观，以及由此引发的社会议题，比如社区的失落感、环境的污染等等。有一本书，更是通过大量的个案研究，细致地描绘了不同时期，政府的城市规划政策是如何影响了特定社区的命运，以及居民们如何在这种变化中寻找生存之道。它让我深刻体会到，每一次城市规划的背后，都牵涉到土地的价值、权力的分配，以及居住者的情感。

评分☆☆☆☆☆

我最近读了几本关于台湾原住民土地权利的书籍，它们让我对这片土地的原初主人有了更深刻的理解和敬意。长久以来，我们对于台湾土地的认知，似乎总是绕不开外来政权的更迭与开发。然而，原住民在这片土地上生活了数千年，他们与土地之间存在着一种深刻的、文化性的连结，这种连结远超出了单纯的法律或经济范畴。这些书籍，如同一面面镜子，照见了原住民在不同历史时期，他们的土地权利如何被剥夺、被侵占，以及他们如何为了争取和保留这份根源而进行的漫长斗争。从清朝时期的“开山抚番”，到日治时期的“隘勇线”划定，再到国民政府时期的土地政策，原住民的传统领域不断被压缩，他们的生活方式也受到了严重的冲击。其中一本让我印象特别深刻的书，它不仅仅是列举了法律条文的空白或修改，更是通过原住民部落的口述历史、传统歌谣、以及对土地的祭祀仪式，展现了他们与土地之间不可分割的精神纽带。这本书让我意识到，理解台湾的土地问题，绝对不能忽视原住民的视角，他们的土地权利，关乎着台湾历史的完整性，也关乎着这片土地最深层的文化底蕴。

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我最近在阅读关于台湾农业土地利用变迁的几本著作，它们让我看到了农业社会在时代洪流中的挣扎与转型。台湾的土地，自古以来就与农业紧密相连，从早期简单的自给自足，到后来经济作物的大规模种植，再到如今面临工业化、都市化的挤压，农业土地的命运可谓跌宕起伏。这些书深入剖析了不同时期，政府的农业政策如何影响了土地的耕作方式、作物品种，以及农民的生计。例如，为了发展出口导向的经济，曾经大力推广的经济作物，在国际市场波动时，又给农民带来了怎样的压力。而随着都市化的推进，大量的农田被征收用于工业或住宅开发，这不仅改变了土地的用途，也让许多世代务农的家庭面临生计的困境。其中一本著作，更是聚焦于几个传统农业村落，通过对当地土地制度、耕作模式、社区结构的细致描绘，展现了在现代化浪潮下，这些村落如何努力保留其农业特色，同时又不得不面对土地价值的转变和人口外流的现实。它让我反思，在追求经济发展的同时，我们是否也应该更加重视对这片土地的“根”的守护。