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从个人不动产之买卖、租赁、贷款，乃至于国家之房地税收、资产活化、征收补偿，均与估价息息相关。不动产估价在经济活动中扮演非常重要的角色。因此，需要有一套严谨的估价方法，评估不动产之合理价格。

　　本书是许文昌老师从事估价实务多年的经验结晶，内容丰富，见解独到，是何上课教材、进修研习、实务操作之用。

好的，这是一份针对一本名为《不动产估价体系》的图书的不包含该书内容的图书简介，内容详实，力求自然流畅： --- 《全球视野下的城市可持续发展与空间治理》 —— 探索后疫情时代城市韧性与未来规划新范式 作者： 王建民，李晓华，陈思远 出版社： 智城文库 / 2024年秋季版 字数： 约 520,000 字（含图表、案例分析） ISBN： 978-7-5768-XXXX-X --- 内容简介： 在当前全球地缘政治格局深刻变动、气候变化挑战日益严峻以及数字化浪潮全面席卷的背景下，城市作为人类活动的核心载体，正面临前所未有的复杂性与不确定性。传统的城市规划、土地管理乃至经济增长模式，在应对突发公共卫生事件（如新冠疫情）和长期结构性矛盾（如贫富差距、资源短缺）时，暴露出明显的局限性。《全球视野下的城市可持续发展与空间治理》一书，正是基于这一时代背景，系统性地梳理和重建了一套面向未来的、跨学科的城市发展理论框架与实践路径。 本书并非聚焦于单一的价值评估技术或法律规范，而是将视角提升至宏观的治理结构、中观的系统韧性以及微观的空间设计三个层面，旨在为城市决策者、规划师、社会科学家以及关注城市未来的研究者提供一套全面、前瞻且具有高度可操作性的指导方针。 第一部分：城市可持续性的理论重构与全球趋势研判 本部分深入探讨了“可持续发展”概念在后全球化时代的内涵演变。作者首先批判性地审视了“增长导向型城市化”的弊端，转向关注生态承载力、社会公平性与经济循环性三位一体的“韧性城市”目标。 1. 生态文明的城市实践： 详细分析了基于自然解决方案（NbS）的城市基础设施设计，包括城市蓝绿系统的耦合优化、碳中和路径下的能源转型策略，以及如何通过生态基础设施建设提高城市应对极端气候事件的能力。本章引入了欧洲“从摇篮到坟墓”的物质流分析模型，并结合中国特大城市群的实际案例，探讨了区域生态安全格局的构建。 2. 社会资本与包容性发展： 区别于单纯的人口统计分析，本章侧重于社会网络、社区参与度和公共信任的构建。重点剖析了城市空间分配不公（如住房可负担性危机、公共服务获取不平等）的深层结构性原因，并提出了通过“共建、共治、共享”的治理模式，增强弱势群体在城市变迁中的话语权和适应力。 3. 数字技术赋能与治理的悖论： 考察了物联网（IoT）、人工智能（AI）在智慧城市建设中的应用，但更着重于探讨数据主权、算法偏见以及“数字鸿沟”对城市治理公平性的潜在威胁。提出了“以人为本的数字治理”框架，强调技术应服务于提升市民福祉，而非仅仅提高管理效率。 第二部分：空间治理的范式转移与制度创新 城市空间资源的配置是社会资源分配的集中体现。本部分的核心在于探讨如何通过创新的制度安排和多层级的协同治理，优化城市空间结构，以支撑可持续目标。 1. 多层次国土空间规划体系的协同： 深入解析了不同尺度规划（国家/区域、省域、市域、单元层面）之间的衔接与协调机制。特别关注了大都市圈和城市群背景下，打破行政边界的规划协同难题，提出了基于“生态-经济”双重边界的规划单元划分方法论。 2. 土地利用的制度性变革： 本章跳出了传统的用途管制思维，重点研究了“空间治理权”的分配与交易机制。详细比较了全球不同制度下，如集体土地入市、容积率转移（TDR）、公共利益空间置换等工具的实际效果和政策影响，旨在探索提高土地利用效率与保障公共利益的平衡点。 3. 公共空间的主权与活化策略： 探讨了在后疫情时代，城市公共空间（街道、广场、公园）的社会功能如何被重塑。分析了“步行友好型城市”的交通规划哲学，以及如何通过参与式设计（Participatory Design）激活沉睡或被过度商业化的城市灰空间，使其更好地服务于社区的社会交往与健康需求。 第三部分：案例深度剖析与未来模拟 本部分通过对全球多个具有代表性的城市案例的深入剖析，验证了前述理论框架的有效性，并展望了未来城市发展的几种可能情景。 1. 全球转型城市的比较研究： 选取了如阿姆斯特丹的循环经济转型、新加坡的“花园城市”精细化管理、巴西库里蒂巴的公交优先战略，以及中国深圳的创新驱动发展模式等，进行横向比较分析。研究聚焦于其决策机制的灵活性、制度执行的有效性以及公众参与的广度。 2. 城市韧性评估模型（CRAM）： 作者团队首次提出了一个集成环境压力、社会脆弱性和基础设施冗余度的城市韧性综合评估模型。通过对模型参数的敏感性分析，揭示了不同政策干预措施对提升城市整体抵御外部冲击能力的相对贡献率。 3. 未来城市情景的推演与政策工具箱： 运用系统动力学方法，模拟了在不同政策情景（如激进的脱碳政策、区域一体化程度加强、技术突破加速等）下，城市人口密度、交通流模式和住房市场的长期演变趋势。最后，本书汇集了一套“城市可持续治理政策工具箱”，为政策制定者在复杂多变的未来环境中，提供可借鉴的策略组合。 本书的特色在于： 它拒绝碎片化的技术探讨，而是以宏大的历史观和跨学科的视野，将经济学、社会学、地理学和工程学有机融合，力图回答当前城市发展中最核心的命题：如何在不可避免的变革中，构建一个既有活力又公平、既能适应未来又尊重自然的城市家园？ 本书不仅是理论的梳理，更是对未来城市实践的深刻预言与导航。 ---

作者简介

许文昌

　　现职
　　欧亚评价集团总裁

　　学历
　　政治大学地政研究所法学博士

　　经历
　　台北大学不动产与城乡环境学系兼任副教授
　　屏东商业技术学院不动产经营学系副教授
　　文化大学土地资源学系兼任副教授

　　证照
　　土地行政高考及格
　　都市计划高考及格
　　不动产估价师高考及格
　　不动产经纪人普考及格
　　地政士普考及格

自序

第一编 总览估价

第一章 绪 论
一、不动产估价之意义／3
二、不动产估价之范围／3
三、不动产估价之目的／4
四、影响不动产价格之因素／6
五、估价专有名词／14
六、不动产估价之原则／20
七、不动产估价之方法／26
八、不动产估价之程序／31
九、不动产估价师／36
十、财务数学／40

第二章 成本法
一、成本法之意义／53
二、成本法之估价程序／54
三、建物总成本之概念／55
四、直接成本──营造施工费／57
五、间接成本／60
六、建筑利润／62
七、求取建物总成本之方法／63
八、折旧之概念／65
九、折旧路径之种类／68
十、常用之折旧方法／72
十一、折旧方法之设计原理／80
十二、耐用年数法与观察法／81
十二、以成本法估计土地价格／84
十三、以成本法估计房地价格／86

第三章 比较法
一、比较法之意义／92
二、比较法之估价程序／92
三、比较标的之数量／96
四、比较法之调整项目／97
五、比较法之调整方法／98
六、比较法之调整限制／102

第四章 收益法
一、收益法之意义／105
二、收益法之估价程序／107
三、总收入／108
四、总费用／109
五、收益资本化率与折现率／118
六、直接资本化法与折现现金流量分析法之关连及比较／124
七、英伍德（Inwood）法与哈斯寇德（Hoskold）法之关连及比较／131
八、收益法之公式整理／134

第五章 土地开发分析法
一、土地开发分析法之意义／140
二、土地开发分析法之公式／140
三、土地开发分析法之估价程序／141
四、土地开发分析法应用于建地估价／145
五、土地开发分析法应用于山坡地估价／148
六、综 合／157

第六章 楼层别效用比与地价分配率
一、高楼价差现象／159
二、地价立体化／160
三、土地贡献说、建物贡献说与联合贡献说／160
四、楼层别效用比／161
五、地价分配率／161
六、房地价格及土地价格之立体调整／163

第七章 残余法、抽取法及分配法
一、残余法／167
二、抽取法／172
三、分配法／175

第八章 投资估价法
一、现金流量表／179
二、资产报酬率（ROA）与权益报酬率（ROE）／180
三、财务槓桿／181
四、直接资本化法与投资估价法之比较／183
五、折现现金流量分析法与投资估价法之比较／185

第九章 路线价估价法
一、路线价估价法之意义／188
二、路线价估价法之适用地区／188
三、路线价／188
四、深度指数／189
五、路线价估价法之估价程序／191
六、台湾省路线价估价法／193

第十章 计量模型分析法
一、特征估价法／196
二、类神经网路法／198

第十一章 政府估价法
一、规定地价／202
二、土地现值查估／209
三、地价基准地查估／212
四、土地征收补偿市价查估／215

第十二章 地上权估价
一、地上权之性质／224
二、地上权价值之形成／224
三、影响地上权价值之因素／224
四、地上权估价之方法／225
五、区分地上权估价之方法／227

第十三章 租赁权估价
一、租赁权之性质／230
二、租赁权价值之形成／230
三、影响租赁权价值之因素／230
四、租赁权估价之方法／231
五、附有租约之不动产价格／233

第十四章 租金估计
一、租金估计之意义／236
二、租金之种类／236
三、租金估计之方法／237

第十五章 权利变换估价
一、权利变换估价之意义／242
二、权利变换前之基地权利价值估价方法／242
三、权利变换后之房地权利价值估价方法／245

第十六章 估价方法之应用
一、市地重划估价／249
二、容积移转估价／250
三、不动产证券化估价／252
四、投资性不动产公允价值之评估／254
五、畸零地估价／256
六、瑕疵不动产估价／257
七、有屋无地及有地无屋之估价／258
八、建地预估方法／261

第二编 细说估价
不动产估价技术规则逐条释义／267

自序

　　撰写本书之目的，是希望提供一本让老师教得好，让学生读得好的不动产估价教材。基此，本书内容力求脉络清晰、层次分明、体系完整、浅显易懂。另对于估价公式，除演绎其由来外，并辅以简单实例说明，务使读者知易行易。

　　全书共分二编，第一编总览估价，就不动产估价体系分章说明，犹如鸟瞰森林；第二编细说估价，就「不动产估价技术规则」逐条释义，犹如浏览树木。这二编可以相互对照，相互补充，当有「见树又见林」之相得益彰效果。在教学上，如果堂数较多，可以採用第一编教学；如果堂数较少，可以直接採用第二编教学。

　　有阳光的地方，必定有阴影。乐观的人看见阳光，悲观的人看见阴影。期望这本书能帮助读者看见阳光。

评分☆☆☆☆☆

这本《不动产估价体系》啊，说实话，我一开始抱了很大的期望，毕竟现在房地产业的风云变幻，想搞懂一个物件值多少钱，真的不是一件容易的事。我本身在建筑公司跑业务，经常需要跟客户讨论土地价值、建案潜力，以前都是靠着经验和一些零碎的资讯来应付，感觉很没有底气。书里头提到的各种估价方法，像是成本法、收益法、比较法，讲得都蛮细致的，公式也列得很清楚。但是，读起来总觉得少了点“台湾味”。书里的案例，很多都是大陆的，跟我们台湾的法规、市场环境差很多，直接套用根本行不通。而且，书里对于土地取得成本、容积率、都市更新等台湾特有的议题，讨论的深度不够，感觉像是照着课本念，没办法真正应用到实际的案例分析。我希望书里能多一些台湾本地的实务经验分享，或是针对台湾的特殊情况进行更深入的探讨，这样才能真正帮助我们这些实务工作者。不然，读完之后，感觉只是学了一堆理论，离实际操作还有很大的距离。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版设计，老实说，有点让人头昏眼花。字体太小，行距又太紧，读起来非常吃力。而且，书里的图表，很多都画得不够清晰，让人难以理解。内容方面，我主要想抱怨的是，书里对于新兴的估价技术，像是大数据分析、人工智能等，几乎没有提及。现在，很多房仲公司、估价公司都已经开始利用这些技术来提升估价的准确性和效率，但这本书却还停留在传统的估价方法上，感觉有点跟不上时代。我个人认为，估价工作，不应该只是单纯地套用公式，更应该结合市场数据、经济趋势、政策变化等因素进行综合分析。这本书虽然讲了很多理论，但缺乏对这些动态因素的关注，感觉有点死板。如果书里能多一些关于新兴技术的介绍，或是提供一些实际的案例分析，相信会更有价值。另外，书里的语言也比较晦涩难懂，很多专业术语都没有解释，对于初学者来说，可能会觉得很吃力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，我觉得在于它提供了一个比较完整的估价框架。它把各种估价方法都整理得很清楚，让读者可以对估价的整体流程有一个比较清晰的认识。但是，它最大的问题在于，缺乏对“人”的考量。房地产估价，不仅仅是一门技术，更是一门艺术。一个好的估价师，不仅要懂得各种估价方法，更要懂得如何与人沟通、如何了解客户的需求、如何判断市场的心理。书里对于这些“软实力”的培养，完全没有提及。而且，书里对于不同类型的估价师，像是银行估价师、保险估价师、税务估价师等，没有进行区分。不同类型的估价师，其工作重点和技能要求都不同，如果书里能针对不同类型的估价师，提供更具针对性的指导，相信会更有价值。我从事房地产相关工作多年，深知估价工作的重要性，但更深知估价工作的复杂性。这本书虽然提供了一个基础的框架，但要真正成为一名优秀的估价师，还需要在实践中不断学习和积累经验，更要培养自己的“人”的洞察力。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的房仲，做了快三十年，见证了台湾房地产市场的起起伏伏。这本《不动产估价体系》我翻阅了一下，感觉它更像是一本学术性的教材，对于想要系统性学习估价理论的人来说，或许很有帮助。但对于我们这些长期在市场打滚的从业人员来说，它提供的资讯，其实很多我们都已经耳熟能详了。书里对于各种估价方法的原理讲解，的确很透彻，但缺乏对市场脉动的捕捉。举个例子，书里提到比较法时，强调要寻找相似的交易案例，但台湾的房市，每个区域、每个建案都有其独特的特性，要找到完全“相似”的案例，几乎是不可能的。而且，书里对于“地段”的影响力，描述得不够具体。在地段选择上，除了交通便利性、生活机能外，学校学区、景观视野、风水等因素，对房价的影响也很大，这些都是需要靠经验才能判断的。总而言之，这本书对于入门者来说，或许可以提供一个基础的框架，但要真正成为一名优秀的估价师，还需要在实践中不断学习和积累经验。

评分☆☆☆☆☆

我是一位刚毕业的大学生，对房地产估价很有兴趣，所以买了这本书来学习。不得不说，这本书的内容真的非常全面，从估价的基本概念、各种估价方法，到估价报告的撰写，都讲得非常详细。但是，读起来真的有点枯燥乏味。书里的语言过于学术化，缺乏生动性，让人很难提起兴趣。而且，书里的案例，很多都是理论性的，跟实际的房地产市场脱节。我希望书里能多一些贴近生活的案例，像是住宅区、商业区、工业区等不同类型的估价分析，这样才能更好地理解估价的实际应用。另外，书里对于台湾的房地产法规，介绍得不够深入。台湾的土地法、建筑法、都市更新条例等，对估价结果都有很大的影响，如果书里能多一些关于这些法规的解读，相信会更有帮助。总而言之，这本书对于想要系统性学习估价理论的人来说，是不错的选择，但如果想要真正应用到实际的案例分析，还需要多加练习和实践。