不动产估价学(4版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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◎ 依据102年12月新修正不动产估价技术规则及地价调查估价规则改版。
　　◎ 融合国际评价准则（IVS）、美国估价学会、日本不动产研究所等估价内容编撰。
　　◎ 由浅而深，区别「不动产经纪人（估价概要）」与「不动产估价师（估价理论）」需研读部分，层次分明。
　　◎ 准备估价师、高考考生或估价研究者，除本书外，建议再参考「不动产估价理论与实务考古题解析」一书。
 

城市规划与土地利用导论 内容简介 本书旨在系统地介绍城市规划与土地利用的基本原理、方法与实践。作为理解现代城市发展与空间组织的核心学科，城市规划不仅仅是对空间形态的塑造，更是社会、经济、环境等多重目标平衡与协调的过程。本书从宏观的城市理论出发，逐步深入到微观的土地利用管理与控制，为读者构建一个全面而深入的知识框架。 第一部分 城市规划的理论基础与历史沿革 本部分首先界定了城市规划的内涵、目标与作用。城市规划的本质在于对未来城市发展方向的预见与引导，核心目标是实现城市的可持续发展、提高人居环境质量、优化资源配置效率。我们将探讨城市作为复杂系统的基本特征，包括其空间结构、功能布局及其演化规律。 历史回顾部分将追溯城市规划思想的演变历程。从古代城市形态的自然形成，到工业革命后出现的理性规划思潮，如田园城市运动、现代主义规划的兴起，以及当代对韧性城市、智慧城市等新型理念的探索。深入理解这些历史阶段的背景、核心主张及其在实践中的得失，对于我们评估当前规划方法的有效性至关重要。 此外，本书将详细介绍城市规划的理论基础，包括区位理论（如克里斯塔勒的中心地理论、富克的城市区位理论）、城市增长模型、以及社会生态学视角下的城市解释。这些理论模型为我们理解城市空间扩散、职住平衡、公共服务设施的合理布局提供了坚实的分析工具。 第二部分 规划的法律法规与管理体制 城市规划的实施必须依赖于健全的法律框架和有效的管理体系。本部分聚焦于规划的法定地位及其在国家治理体系中的作用。我们将分析不同层级的规划体系，包括国家级、省级、市级和控制性详细规划，阐明它们之间的继承性、指导性与约束性关系。 土地利用管理是规划实施的关键环节。本书将深入探讨土地的社会经济属性、产权制度及其演变。重点分析土地供给的机制、土地使用权的出让、转让与抵押等环节的规范。关于规划审批的流程、公众参与的机制、以及规划的法律责任与救济途径也将得到详尽的阐述。理解这些制度设计背后的逻辑，是确保规划科学性与公平性的前提。 同时，我们将讨论规划的强制力与弹性。在快速变化的社会经济环境下，规划不能是僵化的蓝图。如何通过法定图则的刚性控制与弹性适应性条款的运用，实现既能保障公共利益、又能激发市场活力的平衡，是本部分探讨的重点。 第三部分 城市空间分析与规划设计方法 本部分侧重于规划师的实践工具箱。有效的规划始于精确的空间诊断。我们将介绍一系列城市空间分析技术，包括地理信息系统（GIS）在人口、交通、环境承载力分析中的应用。如何利用定量数据来识别城市发展中的瓶颈、潜力区域以及环境敏感区，是分析阶段的核心任务。 在规划设计层面，本书将分类阐述不同尺度的规划设计原则。 1. 总体规划（概念性规划）： 侧重于确定城市发展方向、目标、规模和空间结构布局。讨论如何进行区域功能划分、基础设施骨干网络的确定以及生态安全格局的构建。 2. 控制性详细规划（法定图则）： 这是将总体规划意图转化为具体地块管理要求的关键步骤。重点解析容积率、建筑高度、退界、绿地率等技术指标的设定逻辑及其对城市形态的影响。我们将详细讨论地块划分的科学性与合理性。 3. 城市设计（形态控制）： 关注街道空间、天际线、公共空间品质的塑造。探讨人的尺度、界面处理、以及特色风貌的营造策略，确保城市空间的宜居性和美学价值。 此外，交通规划作为城市功能的重要支撑，将单独成章。分析城市道路系统层级、公共交通导向开发（TOD）的原理与应用，以及慢行系统的整合设计。 第四部分 土地利用的专项规划与可持续发展 现代城市规划必须回应全球性的挑战，特别是可持续发展与气候变化。本部分将引导读者将可持续性理念融入土地利用决策的全过程。 生态环境与基础设施规划： 讨论如何划定城市开发边界，保护耕地与自然生态系统。水资源管理、雨洪调蓄（海绵城市理念）、固体废弃物处理设施的合理选址与容量配置，是确保城市生命线安全的关键。 公共服务设施配套： 探讨教育、医疗、文化、体育设施的服务半径、规模标准及均衡布局策略，确保城市各组团享有公平的公共服务机会。 历史文化遗产保护： 规划如何在城市更新与发展中，有效识别、保护和活化历史地段与风貌区，实现“有机更新”而非“大拆大建”。 应对城市病： 针对当前城市发展中普遍存在的交通拥堵、职住分离、公共空间不足等问题，提出基于土地利用的解决方案，例如混合土地使用模式的推广、增加公共配套用地比例等。 结语：规划的未来趋势 本书最后展望了城市规划领域的前沿发展，包括数据驱动的规划决策、数字孪生城市（Digital Twin）的应用前景，以及社区营造与参与式规划的深化实践。规划的价值在于连接现在与未来，本书力求提供一套兼具理论深度、实践指导性和前瞻性视野的知识体系。

作者简介

游适铭  博士

　　‧国立政治大学地政博士
　　‧台北市政府财政局副局长（兼任世大运副执行长）
　　‧国立台北大学不动产与城乡环境学系 兼任助理教授
　　‧财政部国有财产估价会委员/台北市政府财产审议委员/新北市都更审议委员
　　‧曾任内政部地政司地权科/地价科科长
　　‧「不动产技术规则」、「地价调查估计规则」及「不动产证券化估价报告书」主办
　　‧「不动产估价最终估值之形成」博士论文获东京都99年度论文奖
　　‧95年于美国泛太平洋估价研讨会发表文章获得Young  Person’s  Prize  Winner
　　‧91年不动产经纪人考试及格
　　‧90年第一届不动产估价师高考及格
　　‧88年「国际土地政策研究训练中心」第22期「土地估价班（英语）」结业成绩前3名
　　‧84年政治大学地政士估价实习课助教
　　‧83年土地行政高考及格
　　‧82年土地登记专业代理人及格
 

第一章  导论
第二章  不动产估价作业程序
第三章  不动产估价方法
第四章  不动产估价应用
第五章  公部门估价
附录
参考书目

评分☆☆☆☆☆

这本书真的给我打开了新世界的大门！作为一个对房地产市场一直充满好奇但又摸不着门道的人，这本《不动产估价学(4版)》简直就是为我量身定做的。刚拿到书的时候，就被它厚实的封面和严谨的排版吸引了，感觉这就是一本能让我学到真本事的“宝典”。 翻开第一页，就被作者那种深入浅出的讲解方式打动了。虽然是专业书籍，但完全没有我想象中的枯燥和晦涩。很多概念，比如“价值”、“价格”、“成本”之间的微妙区别，之前我总是一知半解，这本书里用非常生动的例子和清晰的逻辑把它掰开了揉碎了，让我豁然开朗。特别是关于不动产的各种类型，从住宅到商业地产，再到工业用地，每一种都有详细的介绍，并且深入分析了影响其价值的关键因素。我印象最深的是关于区位分析的部分，作者不仅仅是列举了哪些是好地段，更是详细分析了交通便利性、周边配套、未来发展规划等等如何科学地量化，这一点对于理解为什么有些地方的房子就是比其他地方贵，非常有启发性。 书中的估价方法部分更是让我叹为观止。从市场比较法到成本法，再到收益法，每一种方法都配有详细的公式推导和实际案例分析。看着作者一步步地讲解如何搜集数据、如何进行调整、如何计算出最终的估价结果，感觉就像在跟着一位经验丰富的老师傅学艺一样。尤其是那些涉及到专业术语的地方，作者都给了非常清晰的解释，让我这个门外汉也能逐渐领会其中的精髓。我特别喜欢作者在讲解每种方法时，都会分析其适用范围和局限性，这让我能够辩证地看待不同的估价技术，而不是死记硬背。 读完这本书，我对不动产估价的整个流程有了一个非常系统和全面的认识。不再是将估价看作是一个神秘的、不可捉摸的过程，而是理解了它背后严谨的理论支撑和科学的分析方法。从最初的委托、资料收集，到实地查勘、选择估价方法，再到最后的报告撰写，每一个环节都环环相扣，清晰明了。这本书让我明白，不动产估价不仅仅是数字的游戏，更需要结合宏观经济、区域发展、市场行情等多方面的因素进行综合判断。 总而言之，《不动产估价学(4版)》是一本非常值得推荐的书，无论是对于想要进入不动产估价行业的朋友，还是像我一样对这个领域感兴趣的普通读者，它都能提供宝贵的知识和深刻的见解。这本书不仅提升了我的专业知识，更重要的是，它改变了我看待不动产价值的视角，让我能够更理性、更深入地理解房地产市场的运作。

评分☆☆☆☆☆

这本《不动产估价学(4版)》可以说是让我对房地产估价这个领域有了一个颠覆性的认识。我之前一直以为估价就是一个拍脑袋的活儿，或者就是凭经验就能搞定，看完这本书才发现，原来背后有这么一套复杂而又严谨的体系。 书里对估价的原则和概念的阐述非常到位，比如“效用”、“替代”、“预期”这些基本概念，作者都用浅显易懂的语言加以解释，并且通过大量的案例将它们与实际的估价操作联系起来，让我瞬间就明白了它们在估价过程中扮演着什么样的角色。特别是关于“正常市场”和“公平交易”的讨论，让我意识到估价不仅仅是给个数字，更需要考虑市场环境和交易的公平性。 然后，书里面关于估价方法的部分，真是让我大开眼界。它详细介绍了市场比较法、成本法、收益法等几种主要的估价方法，并且每一种方法都详细讲解了其理论基础、操作步骤以及需要注意的关键点。作者还很细致地分析了不同方法的优缺点以及适用场景，这对于初学者来说简直是福音，避免了我们在实践中走弯路。我印象深刻的是，书中关于收益法的部分，不仅讲了如何计算现金流，还深入分析了折现率的确定方法，这涉及到很多财务知识，作者都给出了清晰的指导。 更让我惊叹的是，这本书不仅仅停留在理论层面，还非常注重实践指导。书中穿插了大量的案例分析，这些案例都非常贴近实际，让我能够更好地理解书本知识如何在现实中应用。作者在分析案例时，不仅展示了最终的估价结果，更重要的是，它展示了得出这个结果的完整思考过程，包括如何搜集和处理数据，如何进行必要的调整，以及如何进行风险评估。这种“授人以鱼不如授人以渔”的方式，让我受益匪浅。 总的来说，这本书的结构非常清晰，逻辑性也很强，从宏观的原则到具体的案例，层层递进，让读者能够循序渐进地掌握不动产估价的知识。它不仅帮助我建立了一个完整的不动产估价知识体系，更重要的是，它让我明白，不动产估价是一门科学，需要严谨的分析和专业的判断。

评分☆☆☆☆☆

我一直对房地产行业充满好奇，尤其是那些决定房子价值的关键因素。这本《不动产估价学(4版)》就像是为我打开了一扇通往专业领域的大门，让我对不动产的价值有了全新的认识。 这本书的讲解方式非常独特，它并没有一开始就抛出大量的公式和专业术语，而是从一些非常基础但又至关重要的概念入手，比如“价值的构成”、“影响价值的因素”等等。作者用非常形象的比喻和生活化的例子，将这些抽象的概念解释得非常透彻，让我这个非专业人士也能轻松理解。我尤其喜欢书中关于“价值”和“价格”的区分，这让我明白了为什么有时市场价格会偏离实际价值，背后有着怎样的逻辑。 随后，作者详细地介绍了不动产估价的各种基本方法。市场比较法、成本法、收益法，每一种方法都被拆解成清晰的步骤，并且配以大量的图表和实际数据分析。我印象特别深刻的是，书中关于市场比较法的讲解，它不仅仅教你如何找到可比案例，更重要的是，如何进行详细而合理的调整，比如对于房屋面积、朝向、装修、楼层等因素的量化处理，这让我看到了估价的严谨性。 这本书的另一个亮点在于，它非常注重估价过程中的实际操作和细节。从如何进行实地查勘，收集必要的资料，到如何选择合适的估价方法，以及如何撰写一份规范的估价报告，每一个环节作者都进行了详尽的指导。书中还列举了许多常见的估价难点和误区，并给出了相应的解决思路，这对于我这样想要了解估价“内幕”的读者来说，非常有帮助。 总的来说，《不动产估价学(4版)》是一本非常扎实、内容丰富的专业书籍。它不仅提供了系统的理论知识，更重要的是，它将这些知识与实际的估价操作紧密结合，让我能够更好地理解不动产的价值是如何被评估出来的。它帮助我建立了一个全面而深入的认知框架，让我不再是凭感觉去理解房地产市场，而是能够用一种更科学、更专业的方式去审视它。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是为我这个房地产小白量身定制的“通关秘籍”！以前我对不动产估价的理解非常模糊，觉得就是个估价员看看房子，然后给个价格。但《不动产估价学(4版)》彻底颠覆了我的认知，让我看到了这个领域背后隐藏的专业性和复杂性。 作者的讲解方式非常接地气，即使是那些听起来很专业的概念，比如“价值重估”、“残余价值”、“增值税”等等，都能被他用生动的语言和贴切的比喻解释得清清楚楚。我印象最深刻的是，书中关于“不动产的收益性”的讨论，作者详细分析了不同类型的不动产（如写字楼、商铺、住宅）如何产生收益，以及这些收益如何影响其价值，这让我对如何“看懂”一个房产的投资潜力有了初步的概念。 书中关于估价流程的描述也条理清晰，从前期的委托、资料收集，到中期的实地查勘、数据分析，再到后期的报告撰写、价值判断，每一个环节都做得非常细致。我特别喜欢书中关于“搜集与验证资料”的部分，作者详细列举了需要哪些资料，以及如何辨别资料的真伪，这让我看到了估价工作对细节的极致追求。 而且，这本书还非常注重估价中的“艺术”成分。除了硬性的数据分析，作者还探讨了如何考虑市场情绪、买卖双方的心理预期等软性因素对价格的影响。这让我明白，估价并不是简单的数学计算，更是一种综合性的判断和决策过程。 总之，《不动产估价学(4版)》是一本让我受益匪浅的书。它不仅提升了我对不动产价值的认知水平，更重要的是，它激发了我对这个行业的兴趣。这本书就像一个引路人，让我能够更系统、更深入地了解不动产估价的精髓。

评分☆☆☆☆☆

读完《不动产估价学(4版)》，我才真正体会到，原来不动产估价并非如我想象般简单，而是一门融合了经济学、法学、建筑学乃至心理学等多个学科的综合性学问。 这本书最大的魅力在于其严谨的逻辑和丰富的案例。作者在介绍每一个估价原理或方法时，都先从其理论基础讲起，然后层层递进，通过具体的例子来阐述其在实际操作中的应用。比如在讲解收益法时，作者不仅详细解释了现金流折现模型，还深入分析了影响折现率的关键因素，如风险溢价、通货膨胀预期等，让我对未来的现金流预测有了更深刻的理解。 书中的估价方法部分，可以说是精华所在。无论是对市场比较法的深入剖析，还是对成本法的细致讲解，亦或是对收益法的详尽阐述，都做得非常到位。作者并没有简单地罗列公式，而是详细讲解了每种方法的适用条件、操作流程以及潜在的局限性，并提供了大量真实案例来佐证。我尤其喜欢书中对于“可比性”的强调，以及如何进行精确的调整，这让我认识到，估价的准确性很大程度上取决于数据的质量和分析的深度。 此外，这本书还非常注重估价的宏观环境和法律法规的解读。作者不仅分析了影响不动产价值的市场因素，如经济周期、供求关系、政策法规等，还强调了在估价过程中遵守职业道德和法律规范的重要性。这让我意识到，不动产估价不仅仅是技术活，更是充满责任感的工作。 总而言之，《不动产估价学(4版)》是一本体系完整、内容翔实、理论与实践并重的优秀教材。它不仅为我提供了坚实的不动产估价知识基础，更重要的是，它让我看到了这门学科的深度和广度，以及它在经济社会发展中的重要作用。