地上权、不动产役权、抵押权之物权法律解析暨登记实务(3版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　物权与人民生活休戚相关，物权法之研习，自须将法律理论与实务之人间世事相结合并广泛运用，理论以实务当验证，实务以理论作基础，理论与实务如鸟之两翼、车之四轮相互为用不可偏废；是以通晓物权法律之规定与其相关解释判解，实为重要根基，然实务运作之方法亦不可偏废。法条主义必须与事实结合，让读者利用学到的理论知识，从多元角度之实务方向思考及解决各种社会现象及法律问题。

作者简介

黄志伟

现职：
　　德霖技术学院不动产经营学系专技副教授
　　国立台北大学公共事务学院不动产与城乡环境学系讲师
　　国立台北大学进修学士班不动产与城乡环境学系讲师
　　私立中原大学财经法律学系讲师
　　私立中国文化大学讲师
　　私立实践大学推广教育部讲师
　　私立华梵大学推广教育中心讲师
　　私立长荣大学推广教育中心讲师
　　台湾金融研训院讲师
　　考试院国家考试土地组出题及阅卷委员
　　监察院不动产调查案谘询委员
　　财政部财税人员训练所讲师
　　教育部各私立大学购置土地审查委员
　　台北市政府不动产纠纷调处委员
　　新北市政府不动产纠纷调处委员
　　中华邮政公司不动产投资审议委员会谘询委员
　　全国农业金库公司农地银行仲介法律谘询小组成员
　　中华民国消费者文教基金会房屋委员会副召集人
　　中华民国地政士公会全国联合会荣誉理事长及台北市地政士公会顾问
　　中华民国不动产仲介经纪业营业保证基金管理委员会委员
　　中华民国不动产代销经纪商业同业公会全国联合会营业保证基金管理委员会委员
　　台北市中山地政事务所辖区不动产纠纷调处委员会委员
　　黄志伟地政士事务所所长

学历：
　　国立中兴大学法商学院地政学系毕业
　　国立政治大学地政研究所毕业

经历：
　　中华民国地政士公会全国联合会第二届理事长
　　台北市地政士公会第二届理事长
　　中华民国地政贡献奖评选委员
　　行政院经济建设委员会行政革新小组委员
　　台北市政府都市更新审议委员会委员
　　台北市政府市有财产审议委员会委员
　　台北市九二一赈灾灾区不动产纠纷调处委员
　　桃园县政府地价及标准地价评议委员
　　内政部社会福利工作人员研习中心讲师
　　德明财经科技大学财务金融系讲师
　　台湾银行、土地银行、合作金库、兆丰银行、华南银行等各大金融机构讲师
　　内政部预售屋定型化契约范本专案小组委员
　　中华民国建筑开发公会全国联合会顾问
　　台北市政府、新北市政府、桃园县政府、台中县政府不动产专案讲师
　　经济部、中华邮政、台湾电力、台湾糖业专业人员训练中心讲师
　　不动产估价师公会、地政士公会、不动产仲介公会讲师
　　私立中国文化大学不动产估价师学分班讲师

土地与物权法前沿探讨：不动产权利的理论构建与实践应用（第二版） 作者：张 伟 教授 出版社：法学前沿出版社 ISBN：978-7-5159-XXX-X 定价：168.00 元 --- 内容简介 本书聚焦于现代不动产法领域中，除传统用益物权和担保物权之外的新型权利形态、土地利用的社会价值实现以及不动产登记制度的深度革新，旨在为法律实务工作者、立法研究人员及高等院校师生提供一套系统、前沿且具有深刻洞察力的分析框架。 本版在继承第一版坚实理论基础之上，全面吸收了近五年国内外在不动产权利变迁、数字化转型对物权法产生的影响等方面的最新研究成果与司法实践动态，着重探讨了在可持续发展、城市更新以及数字经济背景下，不动产权利边界的重塑与价值的再定义。 全书共分为五大部分，详尽阐述了当前不动产法领域亟待解决的理论难题与实务挑战： --- 第一部分：不动产权利理论基础的再审视与拓展 本部分着力于对物权法基本原理在当代社会中的适用性进行批判性反思。 1. 论不动产权利的社会化倾向与私权边界的张力： 深入分析了随着公共利益对土地利用干预程度的加深，不动产物权（如相邻关系、限制使用权）的边界如何被社会性规范所塑造。讨论了在城市化进程中，如何平衡私有产权的绝对性与社会公共利益的有效实现。特别关注了“环境权”在不动产权利体系中的渗透与重构。 2. 不动产“权利客体”的演变： 研究了传统物权法客体——土地与建筑物——在现代技术条件下的延伸与复杂化。包括对“区分所有权”的深入剖析（如集合居住单元的独立权属界定）、地下空间和低空空域权利的归属与实现路径，以及对不动产数字化表征（如区块链技术下的物权凭证）的初步探讨。 3. 权利穷尽原则的现代反思： 考察了物权法定原则在应对新型权利需求时的弹性与局限。通过比较分析不同法域对“准用益物权”的容忍度，探讨了如何构建一个既能保障交易安全，又能容纳社会经济发展新需求的权利类型体系。重点分析了特定环境资源使用权（如碳汇权、水权）在物权法框架下的地位认定问题。 --- 第二部分：特定不动产利用权的法律建构与运行机制 本部分集中探讨了那些介于传统用益权（如地役权）与权利负担之间，具有高度功能性特征的特定利用约定的法律性质、效力及其登记要求。 1. 土地利用的约定性权利研究： 详尽分析了在土地使用权出让合同、开发协议中，为实现特定开发目标而设立的“合同性义务担保”如何转化为具有对世效力的权利。着重区分了“强制性约定”（接近法定的地役权功能）与“自愿性约定”的法律后果差异。 2. 空间性限制与使用负担的制度设计： 探讨了为保障基础设施建设、景观保护或特定规划目的而对土地设定的各种空间性或时间性限制（如采光限制、视野保护带的设立）。分析了这些限制的设立主体、权利的存续期限、以及权利人（负担方）的救济途径，特别是当这些限制被违约撤销或变更时，不动产权利人如何获得有效补偿。 3. 长期租赁权与不动产担保的交织： 针对大量涉及长期租赁权的商业实践，分析了其作为“类用益物权”的法律地位。讨论了长期租赁权在破产隔离、抵押设定以及转让限制等方面，应如何适用物权法的规则，以确保交易的稳定性和对承租人权益的有效保护。 --- 第三部分：不动产权益的流转、公示与登记制度的现代化 本部分重点关注不动产权利公示与交易安全，特别是如何应对传统登记制度在应对复杂权利结构时的不足。 1. 物权变动模式的多元化： 深入剖析了《民法典》实施后，不动产物权变动中“意思表示”与“登记”关系的动态平衡。分析了在合伙投资、家族信托、企业合并等非典型交易中，如何准确界定物权变动的生效时间点和公示的必要性。 2. 登记错误的救济与公示信赖保护： 全面梳理了不动产登记错误导致权利人损害的归责原则与赔偿机制。重点分析了“善意取得”在不动产登记中的适用界限，以及登记机关在处理涉及不动产分割、合并及权益限制登记时的注意义务标准。 3. 数字化登记趋势下的公示效力重塑： 探讨了“电子不动产登记簿”的法律效力、数据安全及可信度构建问题。研究了智能合约在不动产交易自动履行中的应用前景，以及如何确保数字化流程下的权利公示能够实质性地等同于甚至超越传统登记的公信力。 --- 第四部分：不动产权利的特殊形态与利益平衡 本部分着眼于复杂的社会经济活动中产生的，难以被传统物权分类完全吸纳的特殊权利或利益分配模式。 1. 社区共同利益的物权化探讨： 研究了在业主共同体、物业管理区域内，为维护社区整体利益而设立的共同管理权、公共空间使用权的物权化倾向。讨论了此类权利的设立、行使与管理决策的法定程序。 2. 历史建筑与文化遗产保护中的权利限制： 分析了基于文化遗产保护名录对特定不动产施加的法定限制（如修缮限制、使用限制）的性质界定。探讨了在保护义务与私权享有之间的合理补偿机制设计。 3. 土地使用权与居住权体系的整合分析： 深入比较了居住权、租赁权与土地使用权在保障基本居住需求方面的功能差异与法律适用。重点探讨了如何在城市更新和危房改造中，确保居住权作为独立人身依附性用益物权得到有效设立和保护。 --- 第五部分：不动产权利的未来展望与国际比较 本部分放眼未来，结合全球不动产法的发展趋势，对我国未来立法可能的发展方向提出建设性意见。 1. 全球视野下的不动产权利创新： 比较分析了欧洲、北美在“智慧城市”建设中如何通过空间数据集成来管理和限制不动产权利。引入了关于“数据所有权”与“物理实体所有权”在不动产场景下可能发生的交叉冲突研究。 2. 可持续发展目标（SDGs）与不动产法改革： 探讨了如何通过物权制度的设计（例如，通过限制性用益物权鼓励绿色建筑、节水节电措施的实施），使不动产法成为推动环境保护和气候变化应对的有力工具。 3. 未来的不动产权利监管模型： 提出了一套基于风险评估和权利分层管理的动态监管模型，旨在优化产权登记流程，降低交易成本，同时强化对弱势权利主体的保护。 --- 本书特点 理论深度与实务广度并重： 既有对物权法基础理论的深入挖掘，也紧密结合了近年来各地法院的典型判例和不动产登记机构的改革实践。 前瞻性视角： 大量引入了对数字产权、环境产权、空间权利等前沿议题的讨论，引领读者思考不动产法在未来社会治理中的角色。 结构清晰，逻辑严密： 采用分层递进的结构，从基础理论到特殊权利再到未来趋势，层层深入，便于系统学习与研究。 本书适合：不动产法学研究人员、法官、律师、公证人员、土地管理与规划部门的专业人士，以及对私法领域热点问题感兴趣的高年级法学学生。

第一章　地上权法律关系与登记暨其权利价值评估实务
　　壹、地上权之意义与分析
　　贰、地上权之发生原因
　　参、地上权之权利
　　肆、地上权之义务
　　伍、土地所有权人之权利
　　陆、地上权消灭
　　柒、地上权与土地所有权之差别
　　捌、地上权与土地租赁权之异同
　　玖、地上权之存续期间
　　拾、地上权之分类
　　拾壹、地上权设定内政部相关法令解读
　　拾贰、地上权设定法务部相关法令解读
　　拾参、地上权设定登记应备文件、登记申请书、契约书及契约书填写说明等范例
　　拾肆、地上权住宅
　　拾伍、地上权权利价值之认定标准
　　拾陆、评估地上权权利价值之要领
　　拾柒、地上权权利价值相关法令援引
　　拾捌、银行办理以地上权为标的之抵押权授信问题可行性分析

第二章　法定地上权之理论与实务
　　壹、法定地上权之意义
　　贰、法定地上权立法理由
　　参、法定地上权之要件
　　肆、法定地上权最高法院判例
　　伍、法院裁判案例
　　陆、法定地上权之行政释示
　　柒、法定地上权问题研究
　　捌、司法院对法定地上权实务问题函释

第三章　区分地上权之理论与实务
　　壹、前言
　　贰、区分地上权之意义
　　参、学者对区分地上权不同名称之表述
　　肆、区分地上权外国立法例及国内现行法规
　　伍、区分地上权登记实务
　　陆、我国区分地上权相关法律条文及相关函释

第四章　时效取得土地权利与登记实务
　　壹、时效取得所有权、地上权之意义、要件与登记实务
　　贰、时效取得司法相关判解
　　参、时效取得地上权参考问题
　　肆、时效取得地上权相关争讼案例参考

第五章　不动产役权之法律关系与登记实务
　　壹、不动产役权之意义与分析
　　贰、不动产役权之特性
　　参、不动产役权之种类
　　肆、不动产役权取得原因
　　伍、不动产役权人、供役不动产所有权人之权利与义务
　　陆、不动产役权之消灭
　　柒、不动产役权取得时效
　　捌、既成巷道问题之探讨
　　玖、不动产役权登记法令实用

第六章　抵押权之法律关系暨登记实务
　　壹、抵押权之理论与实务
　　贰、抵押权移转登记
　　参、抵押权内容变更登记
　　肆、涂销登记
　　伍、抵押权问题研讨
　　陆、抵押权登记之盲点与因应之道

第七章　民法新修正不动产抵押权解析
　　壹、修正始末及抵押权种类
　　贰、普通抵押权
　　参、最高限额抵押权
　　肆、最高限额抵押权准用普通抵押权及二者之比较
　　伍、质权合法转换为抵押权
　　陆、民法物权编参考案例
　　柒、修正后抵押权登记书表运用范例

第八章　承揽人抵押权与登记实务
　　壹、前言
　　贰、民法第513条条文之修正说明与分析
　　参、承揽人抵押权之意义与成立要件
　　肆、承揽人抵押权登记实务
　　伍、结论

附　录
　　壹、民法物权编担保物权条文对照表及总说明
　　贰、第三编物权编
　　参、民法物权编地上权章条文修正对照表（99年）
　　肆、民法物权编不动产役权章条文修正对照表（99年）
　　伍、民法物权编施行法
　　陆、民法物权编施行法修正条文对照表（配合担保物权部分）
　　柒、民法物权编地上权章施行法修正对照表（99年）
　　捌、最高法院判例
　　玖、土地登记规则第五章、第六章、第七章
　　拾、时效取得地上权登记审查要点
　　拾壹、大众捷运系统工程使用土地上空或地下处理及审核办法
　　拾贰、奖励民间参与交通建设使用土地上空或地下处理及审核办法
　　拾参、促进民间参与交通建设与观光游憩重大设施使用土地上空或地下处理及审核办法
　　拾肆、中央机关办理区段征收土地标售标租及设定地上权办法
　　拾伍、大陆地区人民在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法
　　拾陆、台北市政府区段征收土地标售标租及设定地上权办法
　　拾柒、台北县办理区段征收取得可供建筑土地出售出租及设定地上权办法
　　拾捌、水利事业穿越私有土地之上空或地下地上权征收补偿办法
　　拾玖、交通事业穿越私有土地之上空或地下地上权征收补偿办法

评分☆☆☆☆☆

作为一名在不动产代书行业工作多年的业者，对于物权法律的理解，一直是我们提供专业服务的基石。尤其是在处理不动产交易、继承、赠与等案件时，地上权、不动产役权和抵押权这三大物权的概念往往会交织在一起，其间的复杂性和专业性不言而喻。我一直希望能有一本能够系统地梳理这些概念，并且深入探讨其法律内涵的著作。 我十分看重这本书在“法律解析”方面的深度。我希望它能超越教科书式的理论阐述，而是能够结合台湾地区最新的司法判例、行政解释，对这些物权的核心要素进行精辟的解读。例如，地上权与地上权人之间的关系，不动产役权成立的必要条件，以及抵押权在不同担保类型下的具体适用，这些都是需要细致分析的。如果新版能够在这方面有所突破，提供一些案例分析，指出不同判例之间的关联与区别，那将极大地帮助我们深化对这些物权的理解，从而在服务客户时提供更精准的法律建议。

评分☆☆☆☆☆

这本书的出版，对于我们这些在不动产领域摸爬滚打的从业者来说，简直是及时雨。尤其是在地上权、不动产役权和抵押权这些核心物权方面，过往的学习和实践中总会有些模糊不清的地方，或者是在处理复杂案例时感觉力不从心。这次的第三版，听说在内容上做了不少更新和深化，我很期待能从中找到更清晰的理论脉络和更贴近实务的解答。 我特别关注的是，新版在登记实务的部分是否能提供更详尽的指引。毕竟，理论再好，最终还是要落实在具体的登记程序上。很多时候，我们在申请登记时遇到的困难，并非是法律条文本身难以理解，而是如何在实际操作中符合规定，避免不必要的麻烦。例如，对于地上权设定时可能遇到的土地利用限制、不动产役权实现时的权利边界不清、或是抵押权在分割、合并后的处理等等，这些都是实务中经常碰到的难题。我希望新版能够提供一些具体的范例、流程图，甚至是一些常见疑难问题的解析，这样能大大提升我们的工作效率和准确性。

评分☆☆☆☆☆

对于我们这些在不动产领域工作多年的人来说，地上权、不动产役权和抵押权这几个概念，可以说是日常工作中的“家常便饭”，但要真正吃透，并且能够灵活运用，却着实不易。以往接触过的相关书籍，有的偏重理论，有的则过于零散。 我十分期待这本书的第三版在“法律解析”方面能够有更深刻的洞见。尤其是对于这三种物权之间的相互关系、权利义务的界定，以及在不同法律情境下的适用，我希望能够有更清晰、更系统的阐述。例如，地上权与租赁权的区别，不动产役权的类型及其效力，还有抵押权在不同阶段（设定、实现、消灭）所涉及的法律问题，这些都是我一直希望能够深入了解的。如果新版能够结合台湾地区最新的法律发展和司法实践，提供一些具有启发性的分析，那我将非常欣慰。

评分☆☆☆☆☆

在不动产交易的实务操作中，地上权、不动产役权和抵押权这三个概念无疑是最常遇到的，也是最容易产生争议的部分。作为一名对房地产市场有长期关注的读者，我一直渴望找到一本能够清晰、深入地解析这些物权法律，并且能够结合实际登记操作的著作。 我非常期待新版在“登记实务”方面能够提供更加详尽和与时俱进的指导。在实际工作中，我们经常会遇到各种各样的登记问题，例如地上权期限届满后的处理，不动产役权的权利范围如何界定，以及抵押权在不同法律框架下的登记要求等。如果这本书能够提供一些具体的案例分析，或者详细的登记流程说明，甚至是一些在登记过程中可能遇到的常见错误及其规避方法，那将对我个人的工作有极大的助益。我希望它能成为一本既有理论深度，又有实操价值的参考书。

评分☆☆☆☆☆

在接触不动产法律的过程中，地上权、不动产役权和抵押权这几个概念，常常是理解整个物权体系的关键。过去，我在学习这些内容时，总感觉有些知识点难以完全融会贯通，特别是在面对一些较为复杂的个案时，理论和实务之间似乎总有一道鸿沟。 我尤其期待这本书在“登记实务”部分能有更扎实的呈现。我们知道，不动产的权利变动，最终都要通过登记才能产生公示效力，而如何正确、有效地完成登记，涉及诸多细节。例如，在申请地上权登记时，对土地利用的限制是否有明确的规定？在设立不动产役权时，如何界定地役权与供役地的关系，以避免日后纠纷？而抵押权的登记，在债务清偿、强制执行等过程中，又有哪些需要特别注意的事项？如果这本书能够提供一些范本，或者对一些常见的登记疑难杂症提供解决方案，那对于我们这些在第一线处理登记业务的人来说，无疑是极大的帮助。