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公寓大厦的区分所有关系，涉及人法（住户）的管理运作与财产法（区分所有）的所有、使用等错综复杂问题，也因此经常衍生许多争议，例如：住户对专有部分违规使用与管委会的争议、住户因管理费标准不一所生之问题、共有部分大、小公之争议、公设点交问题、公设之分管契约与约定专用问题、三种停车位之登记与使用管理争议……。如何让您所建构、居住、管理的公寓大楼、社区步上轨道，免除以上困扰？是您眼前这本书最主要的目的。专家合辑，重量级首选，您千万不能错过！

作者简介

戴东雄

　　台湾省屏东县人。民国26年8月21日出生于高雄市。民国49年6月毕业于国立台湾大学法律学系。民国58年2月荣获德国Mainz大学法学博士。民国58年8月执教于国立台湾大学法律系，以副教授、教授担任民法亲属、民法继承、公寓大厦法及法制史等课程，至民国83年9月止。在此期间，于民国71年8月至民国78年7月兼任台湾大学法律系主任与法律研究所所长。民国79年8月至民国83年9月止，兼任台湾大学法学院院长之职。民国83年10月至民国92年10月出任司法院大法官之职。自民国66年迄今，担任法务部民法亲属与继承修正委员会委员。民国94年6月荣获德国联邦总统一级十字勋章。

　　现为铭传大学讲座教授、国立台湾大学名誉教授，并担任法务部民法亲属与继承修正委员会之召集人。

　　主要着作有「亲属法」（戴炎辉、戴东雄、戴瑀如合着）、「继承法」（戴炎辉、戴东雄、戴瑀如合着）、「亲属法实例解说」、「继承法实例解说」、「中世纪意大利法学与德国继受罗马法」等。

李永然

　　台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、中国政法大学法学博士

　　现任总统府人权谘询委员、中华人权协会理事长、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、两岸经贸交流权益促进会理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问、行政院退辅会法律顾问、海基会财经法律顾问、中华民国仲裁协会常务理事、财团法人王月兰慈善基金会董事兼执行长、财团法人王永庆先生教育基金会董事兼执行长

　　永然联合法律事务所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心、永然两岸法律事务中心、永然地政士事务所等创办人、财团法人永然法律基金会董事长

　　曾任教淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院；

　　现任台北科技大学兼任副教授

　　联合报、中国时报、工商时报、经济日报、中华水电冷冻空调杂志、税务旬刊、投资情报周刊、贸易商情、爽报、台商张老师月刊法律专栏主笔

　　曾任中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视法律专栏主讲人

林旺根

　　经历：台北县都市计画委员会委员、台北县都市更新委员会委员、土地改革协会理事、台湾都市再生学会常务理事、内政部（95～97）委託都市更新平台顾问、中华民国消费者文教基金会委员、中华民国地政士公会全联会第四届理事长、第三届地政页献奖得主、内政部营建署公寓大厦管理服务人员培训讲师、文化大学教育推广部讲师、林旺根地政士事务所负责人

　　着作：不动产登记与实务、房地产致富术——契约篇、房地产致富术——产权保障篇、公寓大厦管理条例解读（合着）、房地产税法有机书（三册套书）、新公寓大厦管理条例之实用权益、不动产经纪法规（合着）、洞悉房屋买卖错误100点

许启龙

　　学历：政治大学法律系毕业、政治大学法研所民法组就读中

　　经历：86年律师高考格、植根法律事务所执业律师、陈祖德律师事务所执业律师

　　现任：永然联合法律事务所桃园所合伙律师

　　着作：管好你的公寓大厦

陈淑芬

　　学历：辅仁大学法学士、86年律师高考及格

　　经历：行天宫文教基金会法律讲座、松山社区大学讲座、台北市公寓大厦暨社区服务协会「公寓大厦事务管理服务人员训练班」讲师、永然法律研究中心——预售屋买卖纠纷、成屋买卖与仲介纠纷、不动产租赁法律纠纷课程讲座

　　现任：永然联合法律事务所主任律师、永然法律基金会董事

　　着作：预售屋新制法律即时通（合着）、板桥市公所公寓大厦法律实务问答（合着）、投入都更，你准备好了吗？（合着）

戴序
李序
林序

第1章　区分所有权人会议与管理委员会的运作与法律规范...............文◎戴东雄
一、《公寓大厦管理条例》立法之背景
二、《公寓大厦管理条例》之特色
(一)《公寓大厦管理条例》为独立于《民法》的特别法
(二)建筑大楼之基地，除土地所有权以外，尚有地上权
(三)《公寓大厦管理条例》应规范大厦建筑物本身之使用、收益、处分及住在大厦内之区分所有权人及其他住户的生活秩序，故分为物权法之要素与人法上之要素两方面
三、区分所有权人之管理组织与运作
(一)管理原则
(二)管理规约之订定
(三)区分所有权人之会议题
(四)管理委员会（管理负责人）
(五)管理服务人
四、实务上最可能发生争议之议
(一)大楼屋顶或水管漏水之修缮
(二)区分所有权人会议之决议对区分所有权受让人之拘束力
(三)公寓大厦区分所有人会议与其管理委员会责任之归属
(四)法定共用部分登记为专有部分之纠纷

第2章 公寓大厦区分所有权人会议运作实务解析...............文◎李永然
一、区分所有权人会议
二、哪些事项要透过区分所有权人会议之议决？
(一)规约之订定与修改
(二)约定专用或约定共用事项
(三)变更公寓大厦构造、外观及设置广告物等之行为
(四)共用部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良
(五)公寓大厦之重建及重建执造申请之名义
(六)开放空间及退缩空地供营业使用
(七)公共基金之缴纳及管理、运用
(八)住户或区分所有权人之强制迁离或强制迁让
(九)非封闭式公寓大厦集居社区多数管理委员会之成立
(十)主任委员、管理委员之选任、解任与其委员人数、任期、召集方式及事务执行方法与代理规定
(十一)禁止非为区分所有权人之住户被选任为管理委员、主任委员或管理负责人
三、改善区分所有权人会议的召开
(一)鼓励出席及取得委託书
(二)降低出席门槛
(三)进行「假决议」
四、合法召开区分所有权人会议的注意事项
五、区分所有权人会议违法决议的种类及效力
(一)一律无效说
(二)区别程序违法与实质违法说
(三)区别程序违法与实质违法说
六、结语

第3章　公寓大厦共用部分之使用管理与分管协议...............文◎李永然
一、相关概念之釐清
(一)体系概念
(二)名词定义
(三)《民法》之相关规范
二、共用部分与管理费的负担
(一)认识「共用部分」
(二)管理费的负担
三、公寓大厦「共用部分」之使用管理
(一)「停车位」是否属于共同使用部分之判断？
(二)「共用部分」之修缮费用负担
(三)管委会对于共用部分之管理维护义务
(四)共用部分使用之限制
(五)住户「隐私权」之尊重与保护？
四、公寓大厦之分管协议与继受问题
(一)《民法》之基本规范
(二)分管协议之法律性质
(三)相关案例
五、社区公共设施的纠纷与解决
(一)当事人适格
(二)瑕疵、不完全给付与不当得利
(三)变更设计与建材争议
(四)公设点交后，发现建商未依约施工，致大楼设置之游泳池，系以消防蓄水池名义兴建之违建，复有漏水、渗水、裂缝、建材不符等瑕疵，嗣经管理委员会以新台币三十万元与建商达成和解，住户可否再行争执？
(五)建商以广告说明书招徕客户，嗣后建物与当初广告内容有所不符，住户该如何主张权利？
(六)承上，如建商系于民国83年1月11日前，以广告说明书招徕客户，然嗣后建物与当初广告内容有所不符，住户是否仍得主张权利？
(七)何谓公共设施与广告不符？广告影带中，社区巴黎香榭大道树木扶疏，惟落成后树木稀疏，是否构成《消费者保护法》第22条广告不实？
(八)公设有瑕疵时，管委会得否为原告起诉请求建商负债务不履行损害赔偿责任？
(九)公设究竟点交了没？建商提供保固证明书是否表示排除《民法》第365条所定期间之适用？
(十)顶楼住户在屋顶搭盖违章出租，管委会该怎么办？
(十一)管理委员会可向屋顶平台的违建户收回馈金吗？
(十二)公寓大厦住户间的漏水问题，如何解决？
(十三)仲介人员应注意共有土地有无分管与建物有无约定专用社区内的「开放空间」归谁管理？

第4章　屋顶平台及外墙面之使用规范...............文◎许启龙
一、变更公寓大厦之构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其他类似行为，管理委员会应如何处理？
二、住户可否因拥有楼顶平台之使用权而兴建建物、种植花草或设置广告物，管理委员会应如何处理？
三、顶楼住户于通道上禁止他人通行，可否视为窃佔？
四、管理委员会是否有权将公寓大厦之外墙面出租他人设置广告物？
五、屋顶平台可否设置无线电基地台？
六、楼顶平台漏水，导致顶层住户损害，谁应负责修缮及赔偿？

第5章　大厦共有部分产权与使用之争议问题...............文◎林旺根
一、区分所有建筑物共有部分之纠纷
(一)共有部分之登记问题
(二)共有部分之点交问题
(三)停车位之争议问题
二、结语与建议

第6章　公寓大厦管理费与公共基金之规范与管理费相关法院案例解析...............文◎陈淑芬
一、公寓大厦管理条例就管理费之相关规定
(一)管理委员会平时应定期公告管理费之收支、保管及运用情形；解职、离职、改组时亦有移交之义务
(二)管理委员会违反定期公告管理费、公共基金及移交义务时，由主管机关依法处罚之
(三)住户有依法缴交管理费之义务，且若积欠逾二期或达相当金额时，则由管理委员会先定相当期限催告，经催告后仍不给付时，管理委员会应诉请法院命其给付
(四)住户欠缴管理费经诉请法院强制执行后，再度积欠金额达区分所有权总价百分之一者，可诉请法院命住户强制迁离
二、公共基金之提列、保管及运用
(一)公共基金之提列
(二)公共基金之保管及运用
(三)公共基金独立性
三、管理费问题解析

附录
1公寓大厦管理条例 ..........................................................................
2公寓大厦管理条例施行细则...........................................................
3公寓大厦规约范本 ..........................................................................

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