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你正陷在土地房屋买卖纠纷的困境里，不知如何脱身？
想解套，先看针对相关问题，法院怎么判！

‧预售屋的楼中楼设计好诱人，买了才知道是二次施工的违建？
‧以为卖漏水屋被抓到顶多负责修复就好，哪知道有人因此被关？
‧即便合约里特别註明，顶楼住户也未必可以使用屋顶平台？
‧买到倾斜屋，除了要求解约，也可以向房仲索赔？

本书蒐罗房地买卖可能引发的各式纠纷个案，并引用判例，由律师逐一点出判决重点，帮助读者在购屋前建立足够的相关背景知识，不让买房美梦变恶梦！

苦于房地交易纠纷者必买：理解法官判决的思考路径，找到于己有利的蒐证方向。
房屋仲介必备：关于房地买卖的种种问题、必备相关知识，从业人员必须知悉。
法律相关从业人员必参考：蒐罗各类判例，援引前例最佳参考指南。
有心买卖房地者必看：事先掌握各种地雷所在，有助于在房地交易中全身而退。

作者简介

可道律师事务所
主编

吴存富
现职：可道律师事务所主持律师
学历：辅仁大学法学士
政治大学法律研究所

黄韦儒
现职：可道律师事务所执业律师
学历：世新大学法学士


共同编着者

张维晟
现职：可道律师事务所执业律师
学历：政治大学法学士

陈韦含
现职：可道律师事务所执业律师
学历：台湾大学法学硕士

邱俐馨
现职：可道律师事务所执业律师
学历：台北大学法学硕士

张维文
现职：可道律师事务所执业律师
学历：铭传大学法学士
辅仁大学法学硕士

王姿茜
现职：可道律师事务所执业律师
学历：政治大学法学士

张博钟
现职：群典律师事务所主持律师
学历：国立云林科技大学营建工程系、玄奘大学法学士、东海大学法学硕士

吴嘉瑜
现职：典律国际法律事务所执业律师
学历：台北大学法学士、台湾大学法学硕士（刑事法组）

吴蕙蓉
现职：执业律师
学历：东吴大学法学士、东吴大学法律学研究所

杨岱欣
现职：可道律师事务所实习律师
学历：辅仁大学财经法律学士、中央大学法政所硕士

前言

第一部／合约争议

‧买屋之斡旋金
要约书及斡旋契约书傻傻分不清楚？
我付出的斡旋金可以要一些回来吗？
买家可以请求卖方返还先前交付的斡旋金吗？

‧违约金
违约金忽高忽低，什么情况下我才能把违约金要回来呢？（成功酌减篇1）
违约金忽高忽低，什么情况下我才能把违约金要回来呢？（成功酌减篇2）
违约金忽高忽低，什么情况下我才能把违约金要回来呢？（无法酌减篇）

‧预售屋
如何认定所谓「完工」？
建照使照缺一张，完工交屋好渺茫
只看过契约样本也算入审阅期间吗？
契约条款看不清，SPA、泳池皆成空

‧现况交屋
「现况交屋」不是你的免死金牌！
签订「现况交屋」，屋况说明要留心！
买方同意依中古屋现有的屋况签约，能不能事后反悔向卖方请求赔偿？

‧售屋广告内容不实
相信售屋广告而买房子，结果根本是广告不实，我难道不能要求建商退钱吗？
如因建商广告误导，购买到商业区、工业区用地的住宅，可以解约返还价金吗？（诈欺要求返还价金篇1）
如因建商广告误导，购买到商业区、工业区用地的住宅，该怎么办呢？（诈欺要求返还价金篇2）
我家门前有小河，后面有华纳威秀影城？
白色梦想屋变成黄色外墙心碎屋？
售屋广告跟诈欺是否只有一线之隔呢？

‧二次施工
二次施工到底是什么，能吃吗？
满佈陷阱的二次施工同意书

‧是否有承租或占用他人土地章节
卖越界屋不明说？当心，偷鸡不着「抓去关」！

‧借名登记
我将房地借名给别人，想不到他竟然想将房地佔为己有， 我能够要求他返还吗？
将房地借名给他人，他人却再次转售于第三人，能够要求第三人返还吗？

第二部／瑕疵房屋

‧房屋漏水
卖漏水屋严重吗？当心卖了不仅倾家荡产还要被关！
买到漏水屋怎么办？屋价减损可以向卖家请求赔偿吗？
天啊！别再漏水了，我都快疯了！我要精神赔偿！

‧房屋倾斜
天啊！我的房子怎么歪歪的！（瑕疵态样篇）
天啊！我的房子怎么歪歪的！（解约、减少价金篇）
天啊！我的房子怎么歪歪的！（向房仲求偿篇）
天啊！我的房子怎么歪歪的！（购买中古屋篇）

‧海砂屋
买到海砂屋该怎么办？（瑕疵态样篇）
买到海砂屋该怎么办？（减价要求返还篇）
买到海砂屋该怎么办？（请求损害赔偿篇）

‧凶宅
妈！我们买了鬼屋！
天啊，我买到凶宅！但我怕的不是鬼来找，我怕的是被人坑……（民事篇）
天啊，我买到凶宅！但我怕的不是鬼来找，我怕的是被人坑……（刑事篇）
房客在租屋处自杀，房东可以找谁请求损害赔偿呢？
子租屋烧炭成凶宅，房东求偿父母免赔？

第三部／居住环境纠纷

‧嫌恶设施
销售房地附近有嫌恶设施，仲介应否告知？
买了预售屋才发现邻近有基地台，可以主张瑕疵吗？

‧改建、增建、加建、违建
顶楼违建拆不拆？还我满满的屋顶大平台！
买了顶楼，是否能加购屋顶平台专用权？

‧停车位相关争议
救命啊，建商把停车位变小了！？
凭什么！没有买停车位也要给付车道的金额？（行政法篇）
凭什么！买停车位居然要给付2次车道的金额？（民法篇）

附录、各式定型化契约范本
成屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项
预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项
建物现况确认书

买屋之斡旋金

要约书及斡旋契约书傻傻分不清楚？

萧先生看上位于捷运站附近的房屋而与仲介联系，仲介于洽谈时向萧先生表示，可以用「要约书」或是提出「斡旋金」的方式让他们去向卖家沟通，后者只要卖家同意收款的话就行了，而一般提出现金也比较容易说服卖家同意等等。于是萧先生就选择签订了斡旋书，并汇了10万元给仲介。萧先生事后想想，觉得还没看到屋子就先汇钱，风险太高，认为仲介没讲清楚斡旋金用途而主张斡旋书不生效力，仲介应该要返还斡旋金给他。请问萧先生这样主张合理吗？

律师贴心话：

依照行政院内政部公平交易委员会所修订的不动产经纪业规范说明（参本篇附件），房仲业者必须同时提出「斡旋金契约」及「要约书」供买方选择，以下简单说明区别：

1.若选择「斡旋金契约」：买方须另支付斡旋金（一般约房屋总价2%）给仲介，若卖方同意买方所出价格并收下斡旋金，买卖契约即会成立。

2.若选择「要约书」：买方不需先支付斡旋金，若卖方同意买方出价，仅成立买卖契约的「预约」。若之后买方后悔拒签买卖本约，卖方得按双方所签的要约书，向买方请求损害赔偿（通常约定房屋总价3%）。

若房仲业者未告知买方可以选择的话，房仲业者按情况可能会依公平交易法被处以5万到2500万的罚锾喔！

房仲业者现在除了一开始即先列出「不动产确认书」，说明并供买方选择外，房仲业者更可以用录音录影方式证明自己确实有详细解释告知买方两者差异，避免买方后续以「未告知」及「未予合理契约审阅期」等提起争执。

台湾高等法院104年度上字第1129号民事判决摘要：

主文：

（一审）原告之诉驳回。

（二审）上诉及追加之诉，併假执行之声请均驳回。

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