管好你的公寓大厦(七版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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寸土寸金，都市居，往公寓化、大楼化发展，早已是现状与持续发展的趋势；只是同在一片「屋檐」下过生活，住户间务必具备更高的自律意识与包容精神，否则问题丛生，难有宁日。《公寓大厦管理条例》应运而生，如何适用？大有学问！本书除了设定诸多问题详解本条例之规定外，更费心代拟和蒐集了各类管理办法、管委会常用书函、书（诉）状范例等数十种，提供住户及管委会细细参详。管好你的公寓大厦，就看这一本。

《建筑工程质量控制与管理实务》 本书简介 本书旨在为建筑行业的专业人士、工程管理者以及相关专业的学生提供一套全面、深入且极具实操性的质量控制与管理指南。在当今竞争日益激烈的建筑市场中，确保工程质量不仅是合规性的要求，更是企业信誉与可持续发展的基石。本书摒弃了冗余的理论说教，专注于将先进的质量管理理念与中国国情下的工程实践紧密结合，打造了一套系统化的质量控制框架。 第一部分：质量管理基础与法规环境 本部分首先为读者构建了扎实的理论基础，强调质量管理在现代建筑项目中的核心地位。我们深入剖析了ISO 9000 族标准在建筑业中的具体应用，并重点解读了《建设工程质量管理条例》、《建筑法》等核心法律法规。我们详细梳理了业主、设计、施工、监理等各方在质量管理中的责任边界与相互制约机制，确保读者能准确把握合规操作的红线。 此外，本章还引入了全面质量管理（TQM）的理念，并探讨了如何将其转化为可执行的、符合中国建筑行业特点的质量文化。我们强调，质量管理不应是事后检验，而应是贯穿项目全生命周期的主动预防过程。 第二部分：设计阶段的质量策划与控制 设计是工程质量的源头。本部分详述了如何在项目早期阶段就将质量要求植入设计流程。 设计交底与图纸会审的精细化管理： 提出了“多轮、深度、交叉”的会审原则，并设计了一套针对复杂结构和新材料应用的会审检查表。 设计变更的严格控制流程（MOC）： 详细阐述了如何建立快速响应、充分论证的设计变更管理系统，避免因随意变更导致的质量隐患和工期延误。 BIM技术在质量预控中的应用： 探讨了如何利用BIM模型进行碰撞检测、空间净高分析及施工模拟，从而在图纸阶段发现并解决潜在的施工难题。 第三部分：施工准备与材料进场验收 施工准备阶段的质量控制直接决定了后续施工的成败。本书提供了详尽的操作指南： 施工组织设计的优化： 强调施工方案必须具备可操作性和可验证性，特别是针对高大模板、深基坑等危大工程的专项施工方案，必须通过严格的专家论证程序。 “三份验收”制度的落地执行： 详细规范了材料（进场检验）、半成品（出厂检验）和成品（工序验收）的检验流程、抽样频率和判定标准，并提供了符合现行国家标准的权威验收记录范本。 关键设备与机具的管理： 阐述了塔吊、施工电梯、混凝土泵送设备等关键设备的准用证管理、定期维护保养记录的留存要求，确保施工机械处于最佳工作状态。 第四部分：主体结构工程的精益化施工与控制 主体结构是衡量工程质量的核心指标。本部分内容聚焦于对混凝土、钢筋、模板等关键工序的精细化管理。 混凝土施工全过程质量控制： 从原材料（水泥、骨料、外加剂）的复检，到配合比的精确计量，再到浇筑过程中的振捣密实度和养护温湿度的实时监控，构建了全链条的质量数据采集与分析系统。特别针对大体积混凝土的温度裂缝控制，提供了详细的温控方案和监测指标。 钢筋工程的隐蔽验收标准： 强调了钢筋绑扎、连接（焊接、机械连接）的质量控制要点，并首次引入了基于图像识别技术的钢筋间距抽检方法的可行性分析。 垂直度与平整度的空间定位控制： 介绍了全站仪、三维激光扫描等现代测量技术在垂直度、平整度及轴线控制中的应用，确保构件几何尺寸的精确性。 第五部分：装饰装修与机电安装工程的系统集成 随着建筑复杂性的增加，机电、暖通、给排水等系统的集成与调试成为新的质量控制难点。 隐蔽工程的“零缺陷”验收： 针对管线综合、防水层、防火封堵等易被后续工序掩盖的隐蔽工程，提出了“一经封盖，原则上不再返工”的严格验收要求，并推广使用高清内窥镜检查技术。 设备调试与性能验证： 详述了暖通空调（HVAC）系统、消防报警系统的联动测试规范，确保设备不仅“能用”，而且“好用、可靠”。 装饰面层的工艺控制： 针对瓷砖空鼓、涂料流坠、石材幕墙的安装精度等常见通病，提供了详细的工艺指引和可接受的偏差范围。 第六部分：质量风险管理与通病预防 本书将质量管理从被动应对提升到主动预防的层面。 FMEA（失效模式与后果分析）在建筑质量中的应用： 教授读者如何识别潜在的质量失效点，并评估其风险等级，制定预先的预防措施。 施工通病的系统性治理： 汇集了数十年工程实践中总结出的、在我国普遍存在的质量通病（如渗漏、开裂、沉降不均等），系统性分析其成因，并提供行之有效的纠正与预防措施。 质量信息化追溯体系的构建： 探讨了二维码、RFID等技术如何与施工日志、检验批次、材料批号关联，建立永久可追溯的工程质量档案。 本书特色： 1. 案例驱动： 全书穿插了大量源自国内大型工程项目的真实质量案例分析，剖析事故教训与成功经验。 2. 工具化呈现： 提供了大量的检查清单、控制流程图、数据记录表格，可以直接用于现场管理。 3. 法规对接性强： 所有技术要求均严格对标现行的国家标准（如GB、JGJ系列规范）及地方标准。 本书是工程技术人员、项目经理、质量工程师案头必备的实用工具书，是提升建筑工程整体管理水平的权威参考。

作者简介

李永然 律师

　　台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、中国政法大学法学博士

　　永然联合法律事务所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事务所、永然两岸法律事务中心、永然法律研究中心等创办人；财团法人永然法律基金会董事长

　　曾任教：淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院

　　联合报、中国时报、工商时报、经济日报、中华水电冷冻空调杂志、税务旬刊、投资情报周刊、贸易商情、爽报、台商张老师月刊、太平洋日报法律专栏主笔

　　曾任中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视法律专栏主讲人

　　总统府人权谘询委员、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、中华人权协会理事长、两岸经贸交流权益促进会理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问、行政院退辅会法律顾问、海基会财经法律顾问、中华民国仲裁协会常务理事、财团法人王月兰慈善基金会董事兼执行长、财团法人王永庆先生教育基金会董事兼执行长

　　台北科技大学兼任副教授

许启龙 律师

　　学历：政治大学法律系毕业

　　经历：86年律师高考及格、植根法律事务所执业律师、陈祖德律师事务所执业律师

　　现任：永然联合法律事务所 桃园所主持律师

　　着作：管好你的公寓大厦、公寓大厦管理法律一本通（合着）、别让共有绑死不动产──活用共有不动产法律看招（合着）
 

李序
自序

第一篇　管理委员会与区分所有权人会议
1.管理委员会的性质与法律地位
2.管理委员会可否为不动产的登记主体？
3.管理委员的资格与任 期？
4.管理委员会、主任委员 、管理委员的职责
5.选任之下届管理委员如不到任或辞任，应如何处理？
6.可否成立多数之管理委员会？
7.管理委员会可否订定罚则事宜？
8.管理委员会得申请政府单位协助点交公共设施
9.区分所有权人会议之性质与权力
10.如何召开区分所有权人会议成立管理委员会？
11.如何召开临时区分所有权人会议？
12.区分所有权人会议应由何人出席？
13.区分所有权人会议到会人数不足，应如何处理？
14.区分所有权人会议表决权行使的方法及限制
15.区分所有权人会议决议之无效及撤销

第二篇　管理费与公共基金
1.建商有无提拨公共基金之义务？
2.公共基金如何管理？
3.前任管委会或管理负责人拒不办理公共基金之移交，应如何处理？
4.住户积欠管理费，管理委员会如何追讨？
5.出租房屋之管理费应由何人缴纳？
6.原区分所有权人所积欠之管理费，可否向新购户请求？
7.管理委员会得否向拍定人请求给付管理费？

第三篇　公寓大厦之使用管理
1.公寓大厦共用部分约定专用之方法与限制
2.公寓大厦管理条例施行后，可否继续使用原约定专用部分？
3.变更公寓大厦之构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其他类似行为，管理委员会应如何处理？
4.住户可否因拥有楼顶平台之使用权而兴建违建物、种植花草或设置广告物？管理委员会应如何处理？
5.顶楼住户禁止他人于通道上通行，可否视为窃佔？
6.管理委员会是否有权将公寓大厦之外墙面出租予他人设置广告物？
7.屋顶平台可否设置无线电基地台？
8.住户阳台外推，应如何处理？
9.住户如于一楼法定空间增建房屋供自己使用，管理委员会有法可管
10.住户不可于楼梯间、走廊通道堆放杂物或其他物品
11.住户不得于骑楼堆置杂物或充作营业场所
12.楼顶平台漏水，导致顶层住户受损，谁应负责修缮及赔偿？
13.楼上排水管漏水，楼下住户如何依法救济？
14.社区内饲养宠物有法 可管
15.住户任意制造噪音，如何处理？
16.住宅区之营业行为如何制止？
17.公寓大厦内之营业户应投保公共意外责任险
18.住户可否向经营危险行业之营业户请求火险保费差额之补偿？
19.何种情况下，可强制恶邻迁离或出让？
20.如何进行公寓大厦之重建？
21.管理委员会对于违规停车如何处置？
22.设置临时停车位，可行吗？
23.可否增设机车停车位？
24.可否于汽车停车位堆置杂物或改停机车、脚踏车？
25.违规停车，有法可管
26.公寓大厦管理条例规范之应行催告事项，应以书面为之

第四篇　其他
1.公寓大厦管理条例的适用范围为何？
2.公寓大厦管理条例有无溯及适用？
3.公寓大厦管理条例有关「人」的适用问题
4.有关公寓大厦住户规约
5.国民住宅适不适用公寓大厦管理条例？
6.管理委员会有无权利聘僱管理服务人？

第五篇　各类规则
1.公寓大厦规约范本
2.住户生活公约
3.公共区间及外墙管理办法
4.广告招牌管理办法
5.装潢施工管理办法
6.电梯使用管理办法
7.停车场管理办法
8.管理费用收支管理办法
9.宠物管理办法
10.休闲育乐设施使用管理办法

第六篇　管理委员会常用书函范例
1.管委会函给违规住户制止其变更外墙构造行为
2.管委会函请县市政府，请求处理住户违规变更外墙构造行为
3.管委会函给住户制止其违规设置铁铝窗行为
4.管委会函请县市主管机关请求处理住户违规设置铁铝窗行为
5.管委会函给违规住户制止于楼顶平台兴建违章建筑及设置广告物行为
6.管委会函请县市政府请求处理住户违规于楼顶平台兴建违章建筑及设置广告物行为
7.管委会函给违规住户制止于骑楼堆置废弃物行为
8.管委会函请县市政府请求处理住户违规于骑楼空间堆置废弃物行为
9.管委会函给违规住户制止于法定空间擅自兴建围墙为营业行为
10.管委会函请县市政府请求处理住户违规于法定空间擅自围墙为营业行为
11.管委会函给违规住户制止于防空避难室及停车空间堆置废弃物行为
12.管委会函请县市政府请求处理住户于防空避难室及停车空间堆置废弃物行为
13.管委会函给违规住户制止于楼梯间堆置杂物行为
14.管委会函请县市政府请求处理住户违规于楼梯间堆置杂物行为
15.管委会函给违规住户制止任意弃置垃圾、排放各种污染物行为
16.管委会函请县市政府请求处理住户任意弃置垃圾、排放污染物行为
17.管委会函给违规住户制止饲养之宠物影响公共安宁及公共卫生等行为
18.管委会函请县市政府请求处理住户违规饲养宠物行为
19.新任之管委会发函催告卸任之管委会办理移交
20.管理委员会函请县市政府请求处理前任主任委员拒绝移交事
21.管委会发函催告住户缴纳管理费

第七篇　常用书状范例
1.民事支付命令声请状
2.请求管理费之民事起诉状
3.请求管理费之强制执行声请状
4.管理委员会移交事件起诉状

第八篇　附录
1.公寓大厦管理条例
2.公寓大厦管理条例施行细则
3.公寓大厦管理报备事项处理原则
4.建筑物室内装修管理 办法
5.招牌广告及树立广告管理办法
6.公寓大厦管理条例主管机关暨承办单位资料表
 

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读完这本关于公寓大厦管理的书，说实话，心情有点复杂。我本身在台北市中心有一间小公寓，是父母留给我的，也把它出租出去。之前一直觉得租给好租客就没事了，没想到管理上真的问题一堆！从一开始的租金收缴，到后来的维修、邻里纠纷，光是处理这些事情就占了我不少时间，而且常常让人心力交瘁。书里提到很多细节，像是如何筛选租客、签订租约的注意事项、以及遇到恶意不付租金该怎么办等等，这些对我来说都是很有用的信息。但不得不说，台湾的租屋市场和书里描述的情况还是有些差异，像是很多租客习惯用现金交易，书里强调的自动转账付款方式可能不太适用。另外，台湾的法规也比较复杂，很多时候需要咨询律师才能确定自己的权益。总的来说，这本书提供了一个很好的框架，但实际操作上还是需要根据台湾的实际情况进行调整。我打算把书里的重点整理出来，再结合我自己的经验，制作一份更符合台湾租屋市场的管理手册，希望能帮助我更有效地管理我的公寓，也避免以后再遇到不必要的麻烦。毕竟，出租公寓是为了增加收入，而不是为了让自己操心。

评分☆☆☆☆☆

我原本对公寓大厦管理这方面的事情一窍不通，只是觉得租出去收租金就好。但最近因为一些琐事，不得不开始认真研究这方面的知识。这本书的语言非常通俗易懂，即使是像我这种门外汉也能轻松理解。书里提到很多关于公寓大厦管理的常见问题，像是如何处理噪音扰民、如何解决停车纠纷、以及如何维护公共设施等等，这些对我来说都是很有用的信息。我特别喜欢书里关于租客筛选的部分，书中详细地介绍了如何进行背景调查、如何签订租约、以及如何避免遇到不良租客。我觉得这一点非常重要，一个好的租客可以省去很多麻烦。书里还提到了一些关于法律方面的知识，像是房东的权利和义务、租客的权利和义务等等，这些对我来说也是很有帮助的。不过，书里有些内容比较笼统，缺乏具体的指导。像是如何进行维修保养、如何处理紧急情况等等，这些都需要根据实际情况进行判断。总的来说，这本书是一本很好的入门级公寓大厦管理指南，让我对这方面的事情有了初步的了解，也让我对如何管理我的公寓有了更清晰的思路。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和设计都非常简洁明了，让人感觉很舒服。我本身是从事物业管理相关工作的，平时需要处理各种各样的公寓大厦管理问题。这本书的内容涵盖了公寓大厦管理的各个方面，像是租金收缴、维修保养、安防管理、财务管理等等，而且每个方面都讲解得非常详细。书里提到很多实用的技巧和方法，像是如何进行风险评估、如何制定应急预案、以及如何提高服务质量等等，这些对我来说都是很有价值的参考资料。我特别喜欢书里关于危机处理的部分，书中详细地介绍了如何应对各种突发事件，像是火灾、水灾、盗窃等等，这些对我来说都是很有帮助的。不过，书里有些内容比较偏向欧美国家的做法，像是关于保险的部分，台湾的保险制度和欧美国家还是有些差异的。另外，书里也提到了一些关于科技应用的部分，像是智能家居、远程监控等等，这些在台湾的普及率还不是很高。总的来说，这本书是一本非常实用的公寓大厦管理指南，对我来说是一本不可多得的参考书籍。

评分☆☆☆☆☆

这本书读起来就像跟一位经验丰富的公寓大厦管理员聊天一样，语气亲切，而且案例也很多，很容易理解。我本身是住在一个老旧公寓，管理委员会一直运作不太顺畅，常常因为一些小事情吵架。像是公共区域的清洁、电梯维修、停车位分配等等，每次开会都像一场辩论赛，大家各说各的，根本没办法达成共识。书里提到很多关于沟通和协调的技巧，像是如何倾听不同的意见、如何找到共同点、以及如何有效地解决冲突等等，这些对我来说都很有启发。我打算把书里的这些技巧运用到下次管理委员会的会议中，希望能改善目前的状况。不过，书里有些案例是针对大型公寓大厦的，像是安防系统、消防设备等等，这些对我们这种小公寓来说可能不太适用。另外，书里也提到了一些关于财务管理的知识，像是如何制定预算、如何管理维修基金等等，这些对我来说也是很有帮助的。总的来说，这本书提供了一个很好的视角，让我看到了公寓大厦管理的重要性，也让我对如何改善我们公寓的管理状况有了更清晰的思路。

评分☆☆☆☆☆

老实说，我买这本书是因为最近家里的公寓大厦闹了一些纠纷，邻居之间因为停车问题吵得不可开交，甚至还互相提告。我本身不太喜欢管闲事，但看到大家每天都愁眉苦脸的，心里也觉得很难受。这本书详细地介绍了公寓大厦管理委员会的职责和权力，以及如何处理邻里纠纷。书里提到，很多纠纷都是因为沟通不畅造成的，所以要建立一个有效的沟通机制，定期召开会议，听取大家的意见，并及时解决问题。我觉得这一点很有道理，我们公寓的管理委员会之前很少召开会议，大家之间的沟通也很少，难怪会产生这么多问题。书里还提到了一些关于法律方面的知识，像是公寓大厦管理条例、民法等等，这些对我来说也是很有帮助的。不过，书里有些内容比较偏向理论，实际操作起来还是有些困难。像是如何制定合理的管理规约、如何处理违规行为等等，这些都需要根据实际情况进行调整。总的来说，这本书提供了一个很好的参考，让我对公寓大厦管理有了更深入的了解，也让我对如何解决我们公寓的纠纷有了更清晰的思路。