合建‧预售法律实务（7版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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投入不动产开发业务，不能没有缜密的运筹帷幄。合建，是建商撙节土地成本的重要手段，但相对的，合建往往存在许多错综复杂的问题，包括土地的取得方式、合建契约的性质、各种不同合建型式的税务规划、不动产登记……。推案当中，建商亦常採取「预售」以灵活资金的调度，然而预售房屋买卖的纠纷，却又常常居高不下。站在龙头产业激越的浪头上，专家教您从法律、地政、税务的角度切入，从容备战，赢得漂亮的一击！

建筑法务实务精粹：从规划到交付的法律全景解析（第X版） 本书精选：聚焦建筑工程招投标、合同管理、工程变更、竣工验收及争议解决的深度实操指南。 --- 第一章 建筑工程招投标与合同订立的法律要义 本章深入剖析我国现行《招标投标法》、《合同法》及相关司法解释在建筑工程领域的具体适用。重点阐述招投标活动中的合规性要求，包括但不限于： 1.1 招标文件的法定构成与澄清机制： 详述招标文件必须包含的实质性条款，特别是技术规范、质量标准和商务条件的界定。探讨在招标过程中，澄清文件（答疑纪要）的法律效力及其对投标报价的约束力。对串标、围标等违法行为的识别、界定及法律后果进行系统梳理。 1.2 评标专家的独立性与评标过程的司法审查： 详细分析评标委员会的组成原则、专家的聘任标准及其在评标过程中的独立判断权与责任。结合最新案例，解析法院或仲裁机构对评标过程合法性进行审查的法定情形与审查重点。强调评标过程中的书面记录和影像保存对于后续争议解决的关键作用。 1.3 合同的订立与要约、承诺的法律时点： 明确建筑工程合同的要约与承诺何时生效，特别关注中标通知书（中标函）的法律地位。区分要约、要约邀请与要约邀请的性质，避免因程序瑕疵导致合同效力争议。 1.4 总承包模式下的法律关系重构： 针对EPC、交钥匙总承包等复杂模式，阐述发包人与总包人、总包人与分包人的法律关系定位。深入分析总包人对分包人工程质量和安全生产的最终责任承担边界，以及业主方在特定情形下直接介入或指令的法律风险控制。 --- 第二章 工程价款的计量、支付与追索机制 工程价款的确定是工程项目管理的核心与难点，本章以实务操作为导向，构建全面的价款管理法律框架。 2.1 定额与清单计价的法律适用差异： 详细对比以《建设工程工程量清单计价规范》为基础的清单计价模式与传统的定额计价模式在合同履行中的法律效力差异。重点分析清单项下漏项、缺项、工程量偏差的调整规则与法律依据。 2.2 进度款申报与支付的法定要件： 依据《建设工程施工合同示范文本》（GF-2017-0201），明确承包人申请支付进度款所必须满足的工程形象进度和签证确认的法定程序。探讨发包人逾期支付工程款的法律后果，包括逾期利息的起算时点、计算基准和法定利率限制。 2.3 隐蔽工程签证与工程变更的价款调整： 强调隐蔽工程签证的重要性，规范签证单的要素，避免因程序不规范导致工程量无法最终确认。系统梳理工程变更的批准流程，解析“设计变更通知单”与“工程联系单”在调整合同价款时的证明效力层级。 2.4 分包欠款的法律追索路径（“两金”制度的实操）： 详尽解析建筑领域中“人工费”与“材料费”的指定支付制度（两金制度）。指导承包人如何依法向发包人追索被拖欠的工程款，以及对分包人工程款的优先受偿权行使条件与程序。重点关注《民法典》新增的工程价款优先受偿权与抵押权、担保权的竞合处理。 --- 第三章 工程质量与安全生产的法律责任界定 本章聚焦于建设工程的实体风险，从合同约定的质量标准到法律规定的安全责任，提供全面的风险防范策略。 3.1 质量标准的合同化与法定强制性标准： 分析合同中约定的质量标准（如符合设计要求、满足国家验收规范）的法律效力。界定合同标准与国家强制性标准、推荐性标准之间的适用冲突与协调。讨论“一次性验收合格”的法律含义及其对保修期的影响。 3.2 竣工验收的主体、程序与法律后果： 详细阐述竣工验收的法定主体（建设单位、设计、施工、监理）的权利义务。重点分析验收不合格或部分不合格的法律后果，包括修复责任、工期顺延的认定及合同解除权的行使时点。探讨“法庭验收”在争议解决中的作用。 3.3 建设工程质量的责任期间与保修责任： 清晰界定建设工程的保修期起算点（通常为竣工验收合格之日或合同约定之日）。系统梳理各专业工程（屋面防水、有防水要求的卫生工程、供热与制冷系统等）的法定和约定保修期限，以及发包人拒绝接收工程的法律风险。 3.4 安全生产责任的穿透与界定： 结合《安全生产法》及相关司法解释，解析业主、总包人、分包人和监理单位在安全生产管理链条中的连带责任或替代责任。特别关注作业面交接过程中的安全责任转移，避免因安全事故导致合同目的无法实现或承担巨额侵权赔偿责任。 --- 第四章 建设工程争议的解决策略与仲裁实践 本章侧重于争议发生后的法律应对，提供从证据固定到司法/仲裁裁决的全流程实务指导。 4.1 证据的动态固定与关键证据的法律效力： 强调在工程进行过程中对关键证据（如会议纪要、往来函件、现场照片、关键人员谈话录音）的及时、合法固定。详述《民事诉讼证据的若干规定》在建设工程领域对电子证据、鉴定意见等特殊证据的采信标准。 4.2 诉讼时效的精确计算与中断事由： 针对工程款债权、损害赔偿请求等不同诉讼请求，精确计算诉讼时效的起算点（如竣工验收日、最后一次付款日）。指导如何通过发函催告、提起诉讼或申请仲裁等合法方式有效中断或延长诉讼时效。 4.3 仲裁条款的有效性与选定机构的考量： 分析合同中仲裁条款的必要构成要素，避免因约定不明导致仲裁协议无效。指导当事人如何根据工程所在地、争议标的额、专业复杂程度等因素，审慎选择中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）、北京仲裁委员会（BAC）或其他地方法院或机构的管辖。 4.4 司法确认与撤销仲裁裁决的实操路径： 概述当事人对仲裁裁决不服时，向法院申请撤销或不予执行的法定情形。重点分析“违反法律、行政法规的强制性规定”和“裁决所依据的实体法律与事实明显不符”这两大复杂情形在司法实践中的具体界限与裁判趋势。 --- 第五章 特殊工程项目的法律风险规避（精选） 本章选取当前法律实务热点和高风险领域进行专题解析，旨在为专业人士提供前瞻性指引。 5.1 PPP/BOT项目中的政府监管与合同退出机制： 针对政府和社会资本合作模式，解析特许经营协议（特许权协议）的法律性质及其对施工合同的上位约束力。指导如何在项目融资失败、政策变动或预期收益未达标时，依据特许经营协议条款合法、平稳地实现项目退出或权利转让。 5.2 存量房产的司法查封与工程款优先受偿权的冲突处理： 针对开发商资不抵债、工程款债权人申请财产保全查封在建工程或已竣工但未交付房产的情况，指导施工单位如何迅速启动工程款优先受偿权的司法程序，以确保债权实现。 5.3 绿色建筑与装配式建筑的合同价款调整： 探讨在推行绿色、低碳、装配式建筑政策背景下，合同中关于采用新技术、新材料的价款补偿机制。分析因国家环保要求导致的停工、窝工损失的法律归责。 5.4 国际工程承包中的准据法选择与风险对冲： 针对“走出去”项目，简要解析FIDIC合同文本的法律地位，以及在境外工程中如何平衡适用国内法与项目所在地法（准据法）的法律冲突。 --- 本书特色： 案例导向： 结合近五年最高人民法院及各省高院的典型判例，对法条进行具象化解读。 流程梳理： 以工程项目生命周期为线索，提供从前期规划到后期结算的法律风险清单。 实务工具： 附录提供关键法律文书的示范文本及清单计量调整的常见错误对照表。 适用对象： 建设单位（业主）、工程总承包商、专业分包商、工程律师、项目经理、造价工程师及相关监管机构从业人员。 --- (注：本书内容力求全面覆盖建筑工程法律实务的复杂层面，但鉴于法律法规的动态变化，建议读者结合最新的司法解释与地方法规进行交叉验证。)

推荐序
李序

第一章 合建纠纷之预防与案例解析
文◎李永然
合建的型态与优缺点
合建契约该怎么签？
合建问题精华
问1：依目前实务上的见解，合建契约究竟为双务契约、单务契约，抑或要式契约、不要式契约？
问2：合建契约须在何种情形之下，始可认为双方对于必要之点意思一致？
问3：合建契约与何人订立有何重要性？
问4：合建契约附有解除条件，如该条件成就时，此合建契约是否当然失效？
问5：合建契约如遇有解除权之一方欲向他方行使解除权时，应当如何为之？
问6：地主与建商订立合建契约，契约中除附有「解除条件」之外，并订有违约事项处以「违约金」之条款，倘若地主违约在先，
嗣后又发生解除条件成就，此时建商对于地主原已发生的违约金请求权是否仍可行使？
问7：合建契约书中就工期往往用「工作天」约定，其不同于「日历天」，请问工作天究竟要如何计算？
问8：合建契约的建方可否事先预防地主违约，将欲提供合建的土地迳予处分？
问9：嗣后地主与建商解除契约，建商能否再向介绍人索还已付的介绍费？
问10：房屋合建中途因故中辍，此时地上物是否属于不动产？又其所有权如何移转？
合建案例解析
案例1 合建土地共有时，部分共有人签约的效力
案例2 合建契约约定违约金性质的争议
案例3 合建契约建方行使解除权
案例4 合建地主面对建方违约，进行解约
案例5 合建契约的地主解除合建契约的争议
案例6 合建契约的建方违约，地主请求解约并回复原状
案例7 合建之地主违约，建方请求违约金的计算标准
案例8 合建面对地主违约，进行处理，须先确定合建的法律性质
案例9 合建地主违约，地主并不当然构成诈欺罪
案例10 对建物所有权第一次登记公告提出异议限于权利争执
案例11 合建契约地主与建商间针对营业税负担与找补款争议
案例12 地主不可以针对合建契约中建商的营造建物，要求受託银负责
案例13 合建契约地主转让部分土地予第三人时与建商间的争端

第2章 购地自建、合建分屋与合建分售之租税实务
文◎郑惠秋
建筑投资业营业概述
最新所得税法修正与房地合一课征所得税制之影响
房地出售课税实务
新制后相关租税规划

第3章 预售屋买屋守则
文◎李永然
拟定预售屋买卖契约及签订定型化契约应注意事项之解析
购买预售屋确保权益大原则
购买大楼预售屋在进行交屋时，应注意哪些问题？
购买预售屋遭卖方解约并没收已付款时，该怎么办？
买预售屋，因断头遭没收的预付款，可以请求酌减吗？
买卖停车位的法律须知
买受只有使用权的房子，当心！

第4章 预售屋买卖常见纠纷及案例解析
文◎李永然
常见的预售屋买卖纠纷
案例1 买受人未依约付款，遭出卖人解约并没收其已付款项，买受人于何种条件下可请求酌减违约金？
预售屋买卖案例解析
案例2 买受人以物之瑕疵为由提出同时履行抗辩权，是否可阻却其未付尾款的迟延责任？
案例3 面积不足为物之瑕疵，可否理所当然主张解除契约？
案例4 面积不足为物的瑕疵，应如何主张减少价金？
案例5 出卖人因过失未发觉缔约时标的物既存之瑕疵，或告知买受人事实上不存在的品质时，买受人可否主张损害偿？
案例6 买卖标的不符合买受人的动机，是否构成物之瑕疵？
案例7 买卖标的物有瑕疵时，倘解除契约有失公平，该怎么办？
案例8 买受人可否以出卖人未提供纯商业办公室，而仅提供工业厂办为由主张解约？
案例9 建商明知买卖标的物为违法夹层屋，买受人可否据以解除契约？

附录
1.预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项
2.预售屋买卖契约书范本
预售屋买卖契约书范本签约注意事项
预售屋买卖契约书范本履约保证机制补充规定
3.民法债编（买卖、互易、承揽相关条文）

参考书目及文章

 

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产仲介，每天都要接触各种各样的合建和预售案件。之前，我对这些法律问题了解得比较浅显，经常会遇到一些棘手的问题，不知道该如何处理。这本《合建‧预售法律实务（7版）》对我来说，就像是一盏明灯，照亮了我前进的道路。它不仅仅是一本法律书籍，更像是一本实战手册。书里对于合建和预售的各个环节，都有非常详细的说明，而且会结合实际案例，告诉你如何在实际操作中，避免法律风险。例如，书里对于“履约保证”的设置、以及“风险分担”的机制，都有深入的探讨，让我受益匪浅。最让我觉得实用的是，书里对于“仲介责任”这一章，有非常明确的说明，让我对自己的权利和义务有了更清晰的认识。而且书里还提供了很多实用的表格和范本，例如房屋买卖合约、以及租赁协议等等，可以直接拿来使用，省去了很多时间和精力。读完这本书，我感觉自己对房地产仲介的专业能力，又提升了一个台阶。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，不在于它告诉你“应该怎么做”，而在于它让你“理解为什么这么做”。很多法律书籍，都是直接告诉你结论，让你照单全收，但这本书却会从立法精神、判例演变、以及实务操作的角度，深入分析每一个法律问题的根源。这种分析方式，让我觉得非常受用。我本身是学法律的，但平时主要从事商业诉讼，对于房地产法律了解得不多。这次为了处理一起合建纠纷案件，才买了这本书。读完之后，我发现这本书不仅仅是一本房地产法律书籍，更是一本法律思维的训练手册。它让我学会了如何从不同的角度，分析一个法律问题，如何运用法律原则，解决实际问题。书里对于合建协议的条款解读、以及预售合约的效力认定，都有非常深入的探讨，让我对房地产法律有了更全面的认识。而且书里还提供了很多相关的法律文献和判例，方便我进一步研究。总而言之，这本书对于法律从业人员来说，是一本值得反复阅读的经典之作。

评分☆☆☆☆☆

这本《合建‧预售法律实务（7版）》啊，说实话，我拿到手的时候是有点犹豫的。毕竟合建和预售这块，法规更新真的太快了，之前买的几本都很快就过时了。但这次出版社的宣传说这版做了大幅修订，涵盖了最新的函令解释和实务见解，抱着试试看的心态买来，结果真的惊喜！书里面对于合建协议的各个条款，像是土地权益分配、工程进度款支付、风险责任划分等等，都有非常细致的分析，而且不是那种纯粹的理论堆砌，而是结合了大量的案例，让你能清楚地看到在实际操作中，这些条款会如何影响到当事人。尤其让我觉得实用的是，书里对于常见的合建纠纷，像是土地增值分配、工程质量问题、以及预售标的物瑕疵等等，都有详细的应对策略和法律论证，对于我们这些经常需要处理这类案件的律师来说，简直就是一本“救命稻草”。而且排版也比以前好很多，重点部分都有加粗和颜色标注，方便查阅。唯一觉得可以改进的地方是，如果能再增加一些关于税务方面的讨论就更好了，毕竟合建和预售涉及的税务问题也相当复杂。

评分☆☆☆☆☆

我是一名建筑师，平时除了设计工作，也经常会参与一些预售案的审查。之前在审查合建案的时候，常常会遇到一些法律上的问题，需要反复查阅相关法规和判例，非常耗时。这本《合建‧预售法律实务（7版）》对我来说，简直就是一本“工具书”。它不仅仅是一本法律书籍，更像是一本实务指南。书里对于合建和预售的各个环节，从土地取得、规划设计、到销售履约，都有非常详细的说明，而且会从建筑师的角度，提醒我们在设计和施工过程中需要注意的法律风险。例如，书里对于建筑物公共部分的设计规范、以及预售标的物的瑕疵责任认定，都有深入的探讨，让我受益匪浅。最让我印象深刻的是，书里对于“重大变更”的定义和处理方式，有非常明确的解释，这对于我们建筑师来说，是非常重要的，因为在施工过程中，经常会遇到一些需要进行重大变更的情况。而且书里还提供了很多实用的表格和范本，例如合建协议书、预售合约书等等，可以直接拿来使用，省去了很多时间和精力。总之，这本书对于建筑师来说，是一本不可或缺的参考书籍。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我买这本书的动机很单纯，就是为了保护自己的权益。我最近打算买一套预售屋，但听朋友说，预售屋的风险很大，稍有不慎就会血本无归。所以我想先了解一下相关的法律知识，做好充分的准备。这本《合建‧预售法律实务（7版）》给我最大的感受就是“专业”。它不像一些市面上充斥的“避坑指南”，只会告诉你一些简单的注意事项，而是从法律的角度，深入分析了预售的各个环节，让你能够全面地了解自己的权利和义务。书里对于预售合约的各个条款，像是价金支付方式、交屋时间、以及违约责任等等，都有非常详细的解释，而且会结合实际案例，告诉你如何避免被开发商“吃亏”。尤其让我觉得有用的是，书里对于“预售屋的风险”这一章，有非常详细的说明，例如开发商延宕交屋、工程质量问题、以及资金监管不当等等，让我对预售屋的风险有了更清晰的认识。读完这本书，我感觉自己对预售屋的了解，从一个小白，变成了一个半专家，在和开发商谈判的时候，也更有底气了。