土地登记法令与实务(4版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　土地登记系指办理土地权利之取得、设定、移转、变更或消灭等登记相关事宜，欲妥为办理土地登记除须熟稔民法及税法等相关法令之外，尤须熟悉「土地登记规则」。本书系以土地登记规则及相关法令为经，以作者个人数十年研究、教学、从事土地登记之实务登记为纬，将土地登记之法令与实务融合为一体，相信对读者必定有相当之助益。

土地登记法令与实务（第4版）——内容综述与新增亮点 本书面向对象： 土地管理、不动产登记、房地产开发、法律服务等相关领域的专业人士。 致力于提升土地登记实务操作能力和法律素养的从业人员。 相关专业的本科生、研究生以及准备相关执业资格考试的考生。 内容提要 《土地登记法令与实务（第4版）》是一部全面梳理我国土地登记法律制度、政策体系与实务操作流程的权威性专著。本书在继承前三版扎实理论基础和丰富实务经验的基础上，紧密结合近年来国家在不动产统一登记制度改革、数据化管理转型、以及相关法律法规的最新修订，对土地登记的理论框架、法律依据和操作细节进行了系统性的更新与深化。 本书严格遵循我国《土地管理法》、《物权法》（及新近修订的《民法典》物权编）、《不动产登记暂行条例》等核心法律文件的规定，旨在为读者提供一套完整、准确、可操作性强的土地登记实务指南。 --- 第一部分：土地登记的基础理论与法律框架 本部分系统阐述土地登记在现代国家治理体系中的地位与作用，确立读者对土地登记制度的宏观认知。 一、 土地登记的法律地位与发展脉络 1. 土地登记的本质与功能：深入分析土地登记作为物权公示制度的核心价值，讨论其在维护交易安全、保障权利人合法权益、服务政府宏观调控中的关键作用。 2. 历史沿革与制度变迁：梳理建国以来土地登记制度从分权管理到统一登记的演变历程，重点解析“房地一体”不动产统一登记改革的政策动因、实施原则与重大意义。 3. 法律体系建构：详细解析与土地登记直接相关的法律、行政法规、部门规章体系，包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》、现行《民法典》物权编中关于不动产登记的强制性规定等，明确各项法规之间的适用层级和冲突解决机制。 二、 不动产登记的法律原则与制度基础 1. 登记机构与职责划分：明确不动产登记的主管部门、职责范围以及跨部门协作机制，特别是针对改革后地方登记机构的设置和人员配置要求。 2. 登记的效力认定：深入探讨公示公信原则的内涵与边界，分析登记行为的法律性质（行为说、要件说、准法律行为说），重点阐释“谁登记谁取得/转移/变更权利”的具体法律后果，以及在司法实践中对登记错误的救济途径。 3. 信息公开与保护：依据新条例要求，细致阐述不动产登记信息的查询范围、条件、程序，以及信息安全和个人隐私保护的技术和法律要求。 --- 第二部分：土地登记的实务操作流程与核心环节 本部分是本书的实务核心，侧重于将法律条文转化为具体的操作步骤和文书要求。 三、 土地权利的初始登记与确权 1. 地籍调查与成果应用：阐述初始登记前地籍调查（界址、面积、自然状况）的程序规范，以及地籍图、地籍成果报告在登记申请中的作用。 2. 集体建设用地使用权登记：针对新《土地管理法》中关于集体经营性建设用地入市的规定，详细指导集体土地所有权、使用权的资格认定和首次登记的具体操作要点。 3. 国有土地使用权首次登记：区分划拨用地和出让用地在首次登记中的资料准备、审批流程差异，特别是针对不同用途（工业、商业、住宅）的土地使用权取得方式及其登记要件。 4. 自然资源资产登记的衔接：探讨生态保护红线、自然保护地等自然资源权属的登记要求，及其与传统土地登记的边界划分与数据整合。 四、 土地权利的转移、变更与他项权利登记 1. 各类转移登记的要件审查： 买卖与赠与：重点分析合同效力、税费缴纳凭证的审查，以及涉及未成年人、限制民事行为能力人时的特殊要求。 继承与分割：涉及共有关系解除、家庭财产分割时的析产证据要求和登记手续。 划拨土地使用权的转移：出让许可审批的完整流程与补缴土地收益金的凭证审查。 2. 抵押权登记（他项权利）：详尽解析土地使用权、建筑物区分所有权抵押的登记规范，包括抵押合同、评估报告的效力审查，以及预告登记与正式抵押登记的转换要求。 3. 地役权与居住权登记：依据《民法典》新增规定，系统讲解居住权设立的合同要件、登记流程及其对原土地权利的限制影响。 --- 第三部分：特殊情形登记与疑难问题解析 本部分聚焦于实务中高频出现的复杂案例和前沿挑战。 五、 存量土地登记的清理与历史遗留问题处理 1. 小产权房与未完善产权的处理路径：结合地方试点政策，分析通过政府主导的补办或确权流程，涉及的用地性质变更与历史用地手续的追溯认定。 2. 城镇地籍调查中的界址争议处理：在没有明确界址点或早期图件缺失的情况下，如何依据相邻不动产的登记信息和现状进行协调，并形成具有法律效力的登记成果。 3. 企业改制与产权主体变更：针对公司合并、分立、名称变更导致土地权利人主体资格发生变化时的衔接登记要求，确保资产不出现断裂。 六、 土地登记的技术保障与数据安全 1. 不动产登记信息化建设：介绍“互联网+不动产登记”的趋势，包括电子申请、电子证照的应用标准和法律效力。 2. 数据质量控制：探讨登记数据生产、存储、维护中的错误识别、修正机制，以及如何保证登记簿与地籍数据库的一致性。 3. 数字化环境下的风险防范：针对电子签名、身份验证、数据泄露等新技术带来的法律风险，提出相应的技术和制度防范措施。 --- 第四版新增与修订重点聚焦 本版内容紧跟最新的立法动态和司法解释，确保知识的时效性和权威性。 1. 《民法典》物权编的全面吸收：本书将《民法典》中关于不动产登记的原则性规定，特别是居住权、用益物权等新设权利的登记程序，进行了落地性的解析和实操指南。 2. 不动产登记条例实施细则的最新解读：对20XX年修订或发布的实施细则中涉及的登记申请材料、审查标准、时限要求等进行了同步更新，弥补了现有教材的时效滞后性。 3. “放管服”改革在登记领域的体现：详细梳理了为优化营商环境而推出的多项便民利企措施，如“一窗受理、并联审批”在不同地区的具体落地情况及申请人需要注意的流程变化。 4. 不动产登记与税务、金融业务的深度融合：增加了关于登记信息共享在不动产抵押贷款、涉税业务中的应用案例，强调登记部门需与税务、金融机构的协同要求。 通过对上述内容的系统梳理与深入剖析，本书不仅是一本教科书，更是一本能在实际工作中提供即时指导的工具书，帮助从业者高效、合规地处理各类复杂的土地登记业务。

作者简介

张义权

　　学历：
　　中国文化大学建筑及都市计画研究所硕士
　　国立中兴大学地政系毕业

　　考试及受奖：
　　地政人员高考及普考及格
　　不动产估价师特考及格
　　中华民国（第三届）地政贡献奖受奖人（1998年）

　　证照：
　　不动产估价师
　　（大陆）中国资深土地估价师
　　英国皇家特许测量师
　　地政士
　　仲裁人

　　现任：
　　社团法人台北市地政士公会理事长
　　台湾大华不动产估价师联合事务所所长
　　中国文化大学兼任助理教授
　　德霖技术学院兼任副教授
　　行政院陆委会台商张老师
　　台北政府市政顾问
　　云林县政府谘询顾问
　　（大陆）中国土地估价师学会顾问

　　着作：
　　不动产面面观
　　认识大陆房地产管理及制度
　　认识大陆房地产管理法规
　　预售屋１１９
　　土地登记法令与实务
　　不动产估价入门
　　白话六法--土地登记规则
　　不动产估价概要
　　不动产估价理论概要
　　实用不动产估价技术规则
 

第一章　总则
第二章　登记书表簿册图状
第三章　登记之申请及处理
第四章　总登记
第五章　标示变更登记
第六章　所有权变更登记
第七章　他项权利登记
第八章　继承登记
第九章　土地权利信託登记
第十章　更正登记及限制登记
第十一章　涂销登记及消灭登记
第十二章　其他登记
第十三章　附则
 

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这本《土地登记法令与实务(4版)》啊，说实话，我一开始抱持着试试看的态度，毕竟土地登记这块，法规更新快，实务又繁琐，很容易落伍。但读完之后，感觉就像是迷雾中突然出现了一盏明灯。以前在处理一些土地买卖、赠与案件时，总觉得心里没底，很多细节需要不断地查阅各种零散的资料，效率非常低。这本书的编排方式真的非常贴心，它不是单纯地罗列法规条文，而是将法规与实际案例结合起来，深入浅出地讲解了每个环节的操作流程和注意事项。像是土地所有权移转登记，它不仅解释了申请的条件、所需的文件，还详细说明了地政机关审查的重点，以及常见的驳回理由。更让我觉得实用的是，书中对于一些特殊情况的处理，例如共有土地、继承土地等，都有详细的说明，避免了我很多不必要的麻烦。而且，书中的语言也比较通俗易懂，即使是对土地登记不太熟悉的人，也能很快上手。总而言之，这本书对于从事土地相关工作，或是需要处理土地事务的民众来说，绝对是一本不可多得的实用指南。

评分☆☆☆☆☆

我并非专业人士，只是一个普通的农民，因为家庭土地的分割问题，不得不开始了解一些土地登记的知识。一开始，我对这些法律条文感到非常头疼，完全不知道该如何下手。直到朋友推荐了这本《土地登记法令与实务(4版)》，我才逐渐对土地登记有了初步的认识。这本书的语言非常通俗易懂，即使是我这种没有法律基础的人，也能轻松理解。书中对于土地登记的流程、文件、费用等，都有详细的说明，而且配有大量的图例，帮助我更好地理解。更让我觉得贴心的是，书中还提供了一些实用的表格和范本，方便我填写申请文件。通过阅读这本书，我不仅解决了家庭土地分割的问题，还对土地登记制度有了更深入的了解。我觉得这本书对于那些需要处理土地事务的普通民众来说，是一本非常实用的工具书。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的法官，虽然已经离开了工作岗位，但对于法律仍然保持着浓厚的兴趣。最近，我开始研究土地登记方面的问题，因为发现身边有很多朋友在处理土地纠纷时遇到了麻烦。在阅读了这本《土地登记法令与实务(4版)》之后，我不得不感叹，这真是一本值得反复研读的好书。它不仅对土地登记的法律法规进行了全面而深入的解读，而且对土地登记的实务操作进行了详细的分析。书中对于一些复杂的土地问题，例如土地所有权不明、土地权属争议等，都有深入的探讨，让我对土地登记的各个方面都有了更全面的了解。更让我觉得难得的是，这本书的作者在讲解法律法规的同时，还注重结合社会现实，对土地登记制度的改革和完善提出了自己的见解。这些见解对于我们理解土地登记制度的本质，以及推动土地登记制度的进一步发展，具有重要的参考价值。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我买这本书的动机很单纯，就是为了准备地政士考试。考前疯狂抱佛脚，翻阅了各种参考书，但总觉得有些知识点掌握得不够扎实。这本《土地登记法令与实务(4版)》给我最大的感觉就是“系统性”。它将土地登记的各个方面都进行了梳理和整合，形成了一个完整的知识体系。书中对于土地登记的流程、文件、注意事项等，都有详细的讲解，而且配有大量的图表和案例，帮助我更好地理解和记忆。我特别喜欢书中的“重点提示”和“易错点分析”，这些内容能够帮助我快速抓住考试的重点，避免犯低级错误。而且，这本书的题目也比较新颖，能够很好地检验我的学习成果。当然，这本书不仅仅是一本考试用书，它对于从事土地相关工作的人士来说，也是一本非常实用的参考书。通过阅读这本书，我不仅为考试做好了准备，还提升了自身的专业素养。

评分☆☆☆☆☆

我是一名刚毕业不久的地政士，在工作中常常遇到各种各样的难题。之前读过的土地登记相关书籍，要么过于理论化，脱离实际操作；要么过于简单，缺乏深度。直到接触到这本《土地登记法令与实务(4版)》，才真正体会到什么是“工欲善其事，必先利其器”。这本书最吸引我的地方在于，它不仅仅停留在法规的表面，而是深入探讨了法规背后的立法意旨和政策考量。这对于我们地政士来说，是非常重要的，因为只有理解了立法者的初衷，才能更好地运用法律，为客户提供专业的服务。书中对于土地权属调查、土地测量、土地利用规划等方面的讲解，都非常详尽，而且结合了最新的案例和判例，让我受益匪浅。更让我觉得惊喜的是，书中还收录了一些地政机关内部的实务指导，这些内容在其他书籍中很少见到。通过阅读这本书，我不仅巩固了理论知识，还提升了实际操作能力，在工作中更加得心应手。强烈推荐给所有从事地政相关工作的人士！