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公寓大厦管理维护公司在8、90年代，仍是个新兴的服务业，各家从业者的管理方式仍在摸索与学习中。当时的总干事，大都是军系的退役军人，靠着自身的军中行政历练经验，在社区摸索中学习与成长，但阵亡率却高达60～70％，原因就在于没有实务的教育训练可循。笔者整理从业10余年的实务经验，借由本书的散播，期能让新进从业者减少新手摸索期，提供执业参考方向，以让各集合式住宅管委会能在从业者的协助下，达成管理有序的良善社区。

　　各式社区所发生之管理问题繁多，综观每个社区发生之管理问题均大同小异，惟各家物业管理公司的处理方式却毫无标准规范可依循，导致各社区行政管理工作各行其事，让社区管委会与住户无所适从。

　　经常发现管理权人逾越应有权限或应作为而不为，造成住户之权利受损；此时，社区聘僱的公寓大厦管理服务人员就必须发挥其专业功能，依据所受的专业训练与知识，协助管委会依法规处理各种行政管理工作，将社区运作导入常轨，以发挥管委会应有的管理功能并维护全体住户之权益。

作者简介

杨世和

　　笔者毕业于国立台北商专银行保险科，于不惑之年开始接触集合式住宅管理事务，进入桃园县的公寓大厦管理维护公司服务，服务迄今已经十一年，公司员工约800人；期间曾担任保全勤务督导、副理、经理、处长等业务工作，目前职务为公司综管协理。曾于桃园市中悦艺术广场社区担任社区经理近四年，接续在桃园县中悦帝宝社区担任社区经理职务迄今将满三年。

前言    002

壹、总干事入门    010
一、执业人员应有的认知    010
二、应具备之条件与素养    011
三、认识大楼的机房设备与管路配置    017
四、认识社区的各种管路类别：    034
五、认识集合式住宅管理所涵盖内容    040
六、社区行政事务运作与管理方式阐述    046

贰、社区各种常见状况之处置    138
一、住户于私设通路、防火间隔、防火巷弄、开放空间、退缩空地、楼梯间、共同走廊、防空避难设备等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇、营业之处置？    138
二、停车场住户专有车位遭人佔用之处理方式与相关法律参考    140
三、住户任意弃置垃圾、制造噪音、恶臭、妨碍安宁等行为之处置    143
四、住户房屋专有部分修缮责任与保固期修缮责任认定与纠纷处置    148
五、管理费收缴与催讨流程    151
六、有关社区公共区域与住户专有部分的财物失窃之赔偿责任    153
七、住户申请房屋装潢施工，管委会应如何执行相关要求与房屋验退作业    154
八、社区内拾获遗失物之处置方式    158
九、住户家里马桶、浴室地面排水孔、厨房流理台、阳台排水孔发生阻塞之处置    159
十、建商代管期间至管委会成立，此期间内的社区管理维护费用，应如何分担？    161
十一、社区发生窃案之应有处置与责任归属    162
十二、住户房屋产权移转时，管委会应行注意事项    165
十三、住户于阳台或窗户加设铁铝窗，或于外墙张贴广告物、在顶楼平台装设晒衣架、空中花园或其他类似之行为（装设卫星碟盘、无线基地台、冷气主机…），其处置方式如何？    166
十四、住户或利害关系人要求阅览、影印社区的财务报表、会计凭证、帐册、会议纪录、欠缴应负担费用情形，其相关限制与规范    168
十五、社区于规约订有违规罚款条文是否合法？若违规户拒缴罚款，应如何处置？    169
十六、「管理委员」请辞之应行程序    171
十七、住户于骑楼或开放空间、法定空地、共同走廊摆置桌、椅、广告牌以供作营业行为，管委会应如何处置            173
十八、社区管委会于地下停车场公共空间或一楼开放空间、法定空地增设停车位之适法性与应行程序    174
十九、管理委员的任期规范    175
二十、对于欠缴管理费住户，管委会可否迳行将其通行出入门禁卡销号？停止其公设使用权与访客通告服务及信件代收服务？    177
二十一、集合式住宅的专有部分可否设立公司行号或申请营利事业登记？    178
二十二、建商对于出售之房屋所应负之保固责任与保固期限之规范。    179
二十三、社区小型游泳池、SPA池、戏水池，是否需要配置救生人员方可使用？    181
二十四、对于破坏建物外观与搭设违章建筑行为的正确处理程序    183
二十五、社区店面招牌广告及树立广告的管理    184
二十六、放任宠物破坏环境卫生、惊吓住户、影响公共安宁之处置    185
二十七、住户于住宅区内其专有部分从事商业行为之处置            186
二十八、社区每届的管理委员选举作业，是否必须于区分所有权人会议上举行方属合法？    188
二十九、管委会将社区公共基金的一部份分发给每户住户作为年终红包，此行为是否有违反公寓大厦管理条例的规范？    190
三十、调阅、烧录监视器画面的正当程序    191
三十一、防台准备工作    192
三十二、火灾发生时的状况处置。    195
三十三、如何防止社区住户遭遇诈骗事件    197
三十四、如何改善家里产生的污水臭味问题    199
三十五、住户于专有部分内门窗或门首张贴租、售屋广告之适法性    201
三十六、社区视听室公开播放影片是否有违着作财产权规范？    202
三十七、如何防范瓦斯气爆的发生    204

参、管理委员会的运作    206
一、委员会之定义:    206
二、委员会的运作    208
三、管理委员会的管理工作项目    212
四、法律赋予管理委员会管理权限为何？如何行使？管委会如何用合法权限来约束住户遵守社区规范    216
五、拟定短、中、长期社区财务预算之重要性    218
六、如何计算合理之管理费收取额度    222
七、管理费催缴流程与方式    224
八、管委会最好制订管理委员自律公约，以为委员遵循之规范    226
九、社区物业、保全公司与其他协力厂商之招标作业流程            228
十、管委会如何对于社区合约厂商进行管理与监督    230
十一、撤换「管理维护公司与保全公司」之注意事项与交接流程    233
十二、如何罢免不适任之委员    237

肆、公寓大厦管理条例的实务运用    240

伍、住户的权利与义务    307

陆、结论        320

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