都市更新制度模式与法理分析 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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于2012年间，我国发生数起因都市更新而生之社会冲突，突显出现行都市更新条例问题点。都市更新条例无法有效与都市计画连接、且程序面上过于简略，难使更新单元内权利人受到完整的保障。又都市更新条例对于更新团体内之沟通、协调及整合意见相关规定并未完足，将使得都市更新团体内产生资讯不对等、强弱势实力过大，更新团体内利益分配失衡问题。都市更新条例实已有窒碍难行之情形。

　　本文在上述背景下，从都市问题之起源及类型开展讨论，描绘都市更新条例运行下所产生之角色图谱及风险利益分配，并进一步思考都市更新条例之宪法问题。本文也透过比较法之方式，解析都市更新制度之共同特征。最后本文希望能突破现行架构，以实施者改革为中心进行另类思考，并提出组织型公私伙伴关系适用于都市更新法制之可能性，希望能够抛砖引玉为我国都市更新制度带来不同的讨论面向。

好的，这是一份关于《都市更新制度模式与法理分析》的图书简介，其内容将不涉及原书的任何具体观点、结构或结论，而是聚焦于该主题领域内可能涉及的宏观背景、理论基础和现实挑战，旨在为读者勾勒出这一研究方向的广阔图景。 城市转型与空间重塑：当代都市更新的制度构建、实践路径与价值取向 引言：城市化进程中的结构性挑战 在当今世界，城市化已成为不可逆转的全球性趋势。随着城市规模的扩张和时间的推移，既有城市空间不可避免地面临着老化、功能衰退、环境恶化以及社会结构失衡等一系列结构性问题。传统的“城市扩张式”发展模式已难以为继，寻求对现有建成环境进行系统性、深层次的改造与提升，即“都市更新”（Urban Regeneration/Renewal），成为了各国城市治理的核心议题。 都市更新绝非简单的拆旧建新，而是一项涉及空间规划、经济动员、社会公平、法律规制和政治决策的复杂系统工程。它关乎城市如何平衡效率与公平，如何在保护历史文脉的同时激发新的经济活力，以及如何确保更新过程的包容性与可持续性。 本书立足于当代城市发展对精细化治理的迫切需求，旨在全面剖析都市更新制度的复杂性、多元实践模式及其背后蕴含的治理逻辑与价值追求。我们试图超越对单一案例的描述，构建一个多维度、跨学科的分析框架，用以审视和评估当前全球范围内主流的更新实践。 第一部分：都市更新的理论基石与历史脉络 都市更新的实践是建立在一系列理论基础之上的。理解这些理论的演变和相互影响，是把握当前更新政策制定的关键。 1. 理论视角的交汇：从“推倒重来”到“有机生长” 历史上的都市更新思潮经历了深刻的转变。早期，受现代主义规划思想的影响，更新往往侧重于大规模的、自上而下的“清除与重建”（Clearance and Redevelopment），强调功能分区和技术效率。然而，这种模式在实践中暴露了对社区结构的破坏、社会成本高昂以及对既有文化资产的漠视等问题。 进入后工业化时代，理论焦点转向了可持续发展、地方感（Sense of Place）的培育以及“有机更新”的理念。这促使研究者开始关注增量与存量并重、渐进式改造与整体性规划相结合的新路径。本部分将深入探讨城市形态学、城市社会学及地方依附理论如何为当代更新策略提供思想武器。 2. 制度演进的轨迹：不同制度范式的比较 不同国家和地区在应对城市衰败时，发展出了具有显著差异的制度范式。这些范式体现了各国在产权结构、政府干预程度、市场化驱动力上的不同选择。 政府主导型范式：侧重于强大的行政权力介入，以公共利益优先为导向，但在资源调配和效率上可能面临挑战。 市场驱动型范式：强调通过私营部门的投资和开发来引导更新进程，效率较高，但可能加剧社会分化和“士绅化”现象。 伙伴关系（PPP）与社区参与型范式：寻求公私部门以及多方利益相关者的协作，试图平衡效率与公平，但其协调成本和权责界定成为新的难点。 理解这些宏观制度框架的内在逻辑，有助于我们识别出任何一种模式的固有优势与结构性缺陷。 第二部分：更新实践中的关键变量与操作机制 都市更新的成功与否，很大程度上取决于具体操作层面的制度设计和利益协调机制。本部分聚焦于驱动更新实践的核心要素。 1. 产权关系与利益平衡：更新的“硬骨头” 在存量土地上进行再开发，核心难题在于如何处理复杂的土地权益和建筑产权关系。不动产权利的界定、补偿机制的公平性以及收益分配的合理性，直接决定了更新项目的可行性和社会接受度。任何偏离市场价值或社会公正的补偿方案，都可能导致项目停滞或引发长期的社会矛盾。 对不同类型物业（如住宅、商业、工业）的更新策略差异化处理，以及如何有效处理“钉子户”问题，是衡量更新制度成熟度的试金石。 2. 投融资机制的创新：可持续发展的血液 都市更新通常是资本密集型的长期投资。如何构建稳健、多元、可持续的投融资体系，是推动更新项目从蓝图走向现实的关键。这不仅涉及政府财政的投入比例，更关乎如何引导社会资本、金融资本以及土地增值收益的良性循环。 本书将探讨各类金融工具（如公共担保、更新基金、特定区域的税收优惠政策）在激活存量资产、支持公共基础设施投入中所扮演的角色及其局限性。 3. 公共性与社会韧性的维护：超越钢筋水泥 都市更新的最终目标是提升城市的生活品质和社会的韧性。成功的更新不应以牺牲社区的社会网络和文化记忆为代价。 功能混合与活力再造：如何通过规划设计，避免功能单一化，维持社区的日常活力和交往空间。 社会包容性：如何通过配建保障性住房、设立社区服务设施等措施，确保原有居民和弱势群体能够留在更新区域，避免“空间排斥”。 历史文化遗产的再利用：如何将历史建筑和风貌区视为一种独特的城市资源，通过“活化利用”而非简单“保护性隔离”的方式融入当代生活。 结论：面向未来的城市更新：治理的复杂性与价值的重塑 都市更新是城市生命周期中的一次关键“体检”和“手术”。它不仅是对物理空间的重塑，更是对城市发展理念、利益分配格局和治理能力的深度考验。 本书的探讨旨在提供一个全面的审视视角，引导决策者、规划师和研究者从更广阔的理论视野和更精细的实践维度出发，去审视和构建一套更具前瞻性、更强调社会效益、更注重可持续性的都市更新制度框架。面对未来城市复杂性的不断增加，如何构建适应性强、响应迅速的更新治理体系，将是决定城市未来面貌的核心议题。

作者简介

方玮晨

　　学历：
　　国立台湾大学法律学系司法组、国立台湾大学法律学研究所公法组

　　现职：
　　寰瀛法律事务所律师

推荐序                     蔡宗珍
序　言
摘　要
Abstract

第一章　绪　论
　第一节　研究动机及问题意识／1
　　壹、都市问题之形成／2
　　贰、都市更新概念之提出／4
　　参、问题意识之聚焦／5
　第二节　研究方法／6
　第三节　论文架构／7

第二章　都市更新之问题与法理脉络
　第一节　概　论／9
　第二节　都市更新之关联利益与冲突性／9
　　壹、都市更新之目的与关联利益／9
　　贰、都市更新引发之利益冲突／15
　第三节　都市更新的可能手段／18
　　壹、以公权力达成都市更新之可能性／18
　　贰、以市场机制达成都市更新之可能性／21
　　参、公私部门合作之必要性／22
　第四节　都市更新法理脉络概观／22

第三章　我国都市更新法制架构与实践
　第一节　概　说／25
　第二节　都市更新法制之宪法座标／27
　第三节　我国都市更新法制架构／30
　　壹、都市更新条例之建制与立法目的／30
　　贰、都市更新计画订定及地区划定／31
　　参、都市更新事业计画之拟定／33
　　肆、都市更新事业计画之执行与权利变换／44
　第四节　我国都市更新法制特性分析／50
　　壹、都市更新条例下所产生的各种模式／50
　　贰、都市更新条例内涵分析／54
　第五节　我国都市更新法制运行下之风险与利益分配／56
　　壹、都市更新法制下之参与者图谱／56
　　贰、私办都更中的风险与利益分析／62
　　参、现行法制下隐含的价值取向与利益分配观／89
　第六节　都市更新条例最新修法进程／91
　　壹、行政院都市更新条例修正草案重点／92
　　贰、立法院各党团修正草案／101
　　参、综合评析／104

第四章　都市更新条例之合宪性省思
　第一节　概　说／111
　第二节　都市更新条例公益性之检视／112
　　壹、公益概念／112
　　贰、都市更新条例所蕴含之公益性解构／115
　　参、公益性建构可能方向／125
　第三节　宪法财产权观点之思考／136
　　壹、财产权层面思考之前提基础／136
　　贰、财产权保障体系之建构／139
　　参、财产权保障下的都市更新法制：检讨与省思／160
　第四节　宪法观点下的挑战与出路／176
　　壹、都市更新法制正当性基础之凝聚／176
　　贰、程序面上之强化／177
　　参、小　结／179

第五章　他山之石
　　　　——美、英都市更新法制发展之探讨
　第一节　概　说／181
　第二节　美国法之发展沿革／182
　　壹、发展中枢：Blight一词的转变／182
　　贰、美国于19世纪至20世纪初发展／184
　　参、1920年代至经济大恐慌时期／185
　　肆、新政至二战后／188
　　伍、都市更新兴盛期／192
　　陆、美国近代都市更新发展／198
　第三节　英国法之发展沿革／202
　　壹、都市再生及整体发展／202
　　贰、都市再生发展期／203
　　参、私部门参与都市再生时期／205
　　肆、工党执政时期／207
　　伍、晚近英国都市再生发展／210
　第四节　都市更新之意涵建构／215
　　壹、标的地区应具有一定规模／215
　　贰、规划上应有全面性考量／216
　　参、公私伙伴关系作为都市发展之枢纽／217
　第五节　比较法制于我国法之省思／218

第六章　都市更新之另类制度思考
　第一节　概　说／221
　第二节　以「实施者」为中心的另类制度思考／222
　　壹、都市更新制度之特殊性／222
　　贰、导入「公私伙伴关系」之可行性／223
　第三节　「公私伙伴关系」思潮／226
　　壹、「公私伙伴关系」之概念／226
　　贰、主要类型之观察／233
　　参、对都市更新法制之启发／237
　第四节　都市更新「实施者」角色与功能之重整
　　　　　——以「组织型公私伙伴」为中心／239
　　壹、组织型公私伙伴关系之建制重点／239
　　贰、组织型公私伙伴关系之程序上考量／243
　　参、组织型公私伙伴关系对都市更新法制之影响／247
　　肆、我国公私伙伴法制下发展可能性／252

第七章　结　论
　第一节　本文结论／257
　第二节　附论：司法院释字第709号／260
　　壹、司法院释字第709号／260
　　贰、释字评析／263
　　参、小　结／265
　第三节　后　记／265

参考文献／269

推荐序

　　「都市更新」一词在我国从公共政策领域的时髦用语转进为法制下的法律专业概念，迄今不过十余年。而都市更新条例自1998年制定生效以来，有将近十年之久几无成功案例，有心推动或参与都更程序的公、民营组织与利益团体对于都更法制内容多所疵议，修法唿吁时有所闻。由于都更条例本质上是一部程序性规范，修法的方向理所当然地朝着有利于都更程序之开启与「有效率」进行的方向发展，从2000年到2010年十年间，都更条例便历经了八次修改，与法定程序之设计密切关联的「都更权力结构」──都更事业实施者、都更同意户、不同意户、地方政府间的权力关系──逐渐产生隐微的变化，有利于「都更市场」发展的法制、经济、政治条件也慢慢聚足，2008年都更条例第七次修法前后的都更案数量已明显增多。

　　然而，在光鲜飘扬的都更旗帜下，却往往隐藏了无数社会幽暗面。几乎每件都更案都在纵横交错的各种价值与利益之冲突、纠葛、算计下，进行情、理、法的血泪交战。2011年底开始占据各媒体版面并引发全民关注的「文林苑都更事件」虽可说是我国有史以来最大的都更抗争事件，但绝不是第一件都更争议案例，更不是一个偶发事件。其牵动社会与民众关怀的鉅大能量，一大部分正根源于十余年来悄悄转变并扭曲的都更权力结构。而文林苑都更抗争事件爆发后，各种媒体之报导与讨论虽多，但严谨且全面的法学探讨文献却极其有限，以宏观制度面为反思检讨者，更为罕见，片面且略显偏颇的主张一时甚嚣尘上，不但导致都更法理的模煳化，也为我国都更政策发展带来相当大的冲击。

　　本论文的问题意识与研究关怀正发韧于此。作者深切感受到都更议题的多重社会效应，选择立于法理与制度分析层面，宏观且深入地研究解析都市更新制度模式、结构性问题与实践难题，图能正本清源地掌握都更法理与法制问题脉络，并尝试提出有效的解决方向与建议。此外，本论文也以相当大的篇幅，完整收录并分析我国都市更新法律相关资料及文献，并全面性的探讨我国都市更新之司法判决、实务见解及实际运行态样，对于掌握我国都更法治实况颇有助益。

　　法学研究应契合时代脉络，法律人更负有以法学知识回应当前重要社会议题的使命。就关心都更法理与实践议题者来说，本论文提供了相当值得参考的思考、批判素材与论点，自此角度观之，本论文无疑是值得肯定的。对于一个青年法律人来说，这本初试啼声之作自有许多尚待精进之处，但整体而言，仍属瑕不掩瑜，值得推荐。

　　得见此本硕士论文获得台大法律学院杰出硕士论文奖的肯定并得以出版专书，身为陪伴作者创作本论文的指导教授，实感与有荣焉，也衷心期盼这本专论能触发读者对都更法理与法制议题更多、更深入的省思与对话。这对一个法学研究者来说，应该就是最大的鼓励与精神报偿。


序　言

　　2008年，经历人生的一个转捩点，让我走向学习公法之路。在研究所的两年多中，受到了太多人的帮助、指导，回想起来仍是充满感激，无以为报，只能用拙作及短短的谢辞表达谢意。这篇论文虽然未臻成熟，亦斧凿斑斑，但仍为个人于研究所学习的阶段性成果，无论是否满意，都是我的学习生涯重要的一份作品。将来回顾这本论文时，也要时时刻刻记得自己的不足。

　　要感谢指导教授蔡宗珍老师，蔡老师对我的影响不只在于学术，更对我的人生、价值观以及信念带来了深刻的帮助。在我人生迷惘时，老师告诉我要坚持信念，不要随波逐流。在我茫然于未来时，老师告诉我要沉住气，好好为自己的人生佈局，谢谢老师的支持、鼓励以及叮咛。同时要对廖义男老师及陈立夫老师致上最深的谢意，两位老师于口试时的细心提醒，不吝批判，对这本论文及我的研究态度有偌大的帮助。李建良老师、林明昕老师在研究所生涯中给我许多教导、鼓励，除了学业上的精进外，也让我学会许多做人处事应有的态度。
研究所期间有很长的一段时间在宪法学会担任秘书，感谢吴庚前理事长、李念祖秘书长、陈淳文老师、刘昌坪律师的指导。感谢最高行政法院的长官及同仁在服役期间对我的照顾。更要感谢寰瀛法律事务所每一位律师及行政同仁给我的包容及学习机会。

　　感谢台大法律系篮的诸位学长，在法篮跟大家一起打篮球的日子很开心。感谢同门的各位，给我许多建议及帮助。感谢2418研究室的各位好友，我们一起度过许多快乐的时光。求学的路上有许多同伴给我支持，无论是在成功高中或是台大法律系，您们构成了我的青春回忆，并陪我渡过许多难关。感谢吴家榜学弟在本书出版前协助校对。感谢群组的各位，我们一起为了理想而努力。也感谢品岚向来的支持及鼓励。

　　感谢我的家人，因为你们毫无保留的全力支持、包容以及信任我，让我的求学之路一片坦途，家是我永远的避风港，也是我最温暖的归宿。感谢爷爷方水金先生，您在世时对我的疼爱是我成长最大的滋润。在本书付梓之际，外公黄两兴先生于民国104年3月11日离开了我们，您给予我灵魂中所有的善。虽已离苦得乐，我始终相信您还是看的到我们对您的爱与怀念。

　　我不是个优秀的人，在求学路上受过许多人的帮助，无法一一细数，谨于此向所有在这段路上曾经结伴同行，给我扶持的人们致上最深的感谢。硕士毕业，代表着学生生涯的结束，要提醒自己，不要忘记心中的价值、自我的灵魂，要记得「律师」二字对自己的意义，时时自省，刻刻警惕。

评分☆☆☆☆☆

说实话，这本书读起来有点吃力。我不是学法律的，对于那些专业的术语和复杂的论证，常常需要查字典才能勉强理解。不过，我坚持读完这本书，是因为我关心我们社区的未来。我家住在台北市的老旧公寓里，已经住了几十年，房子年久失修，面临着安全隐患。政府一直在推动我们的社区进行都市更新，但是我们居民之间对于重建方案存在很大的分歧。有些人希望尽快重建，改善居住环境；有些人则担心重建后房价上涨，无力承担；还有些人对重建后的社区规划不满意，认为会破坏原有的社区氛围。这本书让我了解到，都市更新不仅仅是一个技术问题，更是一个政治问题，一个社会问题。作者对于不同制度模式的比较，让我意识到，没有一种模式是完美的，关键在于如何根据当地的实际情况，找到最适合的方案。我希望政府能够认真听取居民的意见，充分考虑我们的需求，制定一个公平合理的重建方案，让我们的社区能够焕发新的活力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的结构安排相当清晰，从都市更新的背景、概念、制度模式，到法理分析，层层递进，逻辑严谨。作者对于不同国家和地区的都市更新经验进行了系统的梳理，这对于我们了解国际趋势，借鉴成功经验具有重要的参考价值。特别是对于德国的“社会混合”理念的介绍，让我眼前一亮。德国的都市更新，强调在新建住宅中保留一定比例的廉租房，以避免社会隔离和贫富分化。这种理念对于台湾的都市更新来说，具有重要的借鉴意义。在台北，许多新建住宅的价格都非常昂贵，普通民众难以负担，导致社会阶层之间的差距越来越大。如果能够在新建住宅中增加廉租房的比例，或许可以缓解这个问题。然而，书中的分析过于理想化，对于实际操作中的困难，例如土地成本、开发商的利润空间、居民的接受程度等，考虑得不够充分。我担心，如果简单地照搬德国的模式，可能会适得其反。

评分☆☆☆☆☆

这本书的理论深度和广度都令人印象深刻，作者从法理的角度切入，对都市更新的制度模式进行了细致的剖析，这对于像我这样在都市规划领域工作的人来说，无疑是一场思想的盛宴。尤其让我受益匪浅的是，作者对于“公共利益”概念的解读，以及对“征收补偿”标准的探讨。在台湾，土地所有权受到高度保护，都市更新往往因为征收补偿问题而陷入僵局。作者提出的“合理补偿”原则，强调不仅要考虑土地的经济价值，更要考虑居民的居住权、社会关系、文化认同等非经济因素，这为我们提供了一个新的思考角度。不过，书中的一些论述略显抽象，缺乏具体的案例分析，这对于我们这些实务工作者来说，理解起来有些困难。如果能结合台湾的实际情况，例如台北市的“都市更新条例”，或者高雄市的“驳二艺术特区”案例，进行更深入的分析，相信会更有说服力。总而言之，这本书是一本值得反复研读的学术著作，它不仅提升了我的理论水平，也激发了我对都市更新议题的更深层次的思考。

评分☆☆☆☆☆

读完这本关于都市更新的书，我心里五味杂陈。身处台北，都市更新议题几乎每天都在新闻里闪现，从老旧公寓的危楼重建，到历史街区的活化利用，再到大型商业区的转型升级，每个案例背后都牵动着无数居民的生计和情感。这本书的视角，让我第一次意识到，都市更新并非单纯的建筑工程，而是一个复杂的社会、经济、法律交织的系统性问题。作者对于不同制度模式的梳理，让我对欧美、日韩等地的经验有了更深入的了解，特别是日本的“都市再开发法”，其对土地利用、容积率调整、公共利益保障等方面的规定，确实值得我们借鉴。然而，书中的分析过于强调制度的框架，对于实际操作层面的困难和挑战，例如居民之间的意见分歧、开发商的利益博弈、政府的协调能力等，着墨略显不足。台北的都市更新，常常因为这些“人情味”的问题而停滞不前，如何平衡各方利益，找到一个既能促进城市发展，又能保障居民权益的方案，才是我们面临的最大难题。我期待未来能有更多学者关注这些细节，提出更具操作性的建议。

评分☆☆☆☆☆

这本书读完后，我最大的感受是，都市更新是一个充满矛盾和挑战的领域。作者从法理的角度出发，对都市更新的制度模式进行了深入的分析，这让我对这个问题的认识更加全面和深刻。然而，书中的一些论述过于理论化，缺乏对台湾本土实际情况的考量。例如，作者对于“公共利益”的定义，过于宽泛，缺乏具体的界定标准。在台湾，对于什么是“公共利益”，往往存在争议，不同的利益群体有不同的解读。如果不能明确“公共利益”的内涵，就很难在都市更新中实现公平和正义。此外，书中的案例分析也比较缺乏，如果能结合台湾的实际案例，例如西门町的改造、迪化街的活化等，进行更深入的分析，相信会更有说服力。总而言之，这本书是一本值得推荐的学术著作，它为我们提供了一个新的视角，让我们对都市更新这个复杂的问题有了更深入的了解。