土地开发方式法律与政策 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本书第二章为区段征收，首先从事区段征收的回顾与展望，并对于废除区段征收的主张进行评议；第三章为土地重划，首先探讨市地重划法制与实务运作问题，接着提出自办市地重划相关问题；第四章为都市更新，首先就都市更新为一般性探讨，接着以居住自由保障论都市更新条例第32条的救济机制，然后探讨释字第709号解释之后都市更新的实务及规范；第五章为开发许可，首先提出土地使用管制与开发许可的概念，接着检讨现行开发许可规范，然后讨论使用许可；第六章为土地开发方式的检讨与整合，首先检讨自办土地开发用地取得方式，接着说明土地开发方式的正当程序，最后提出土地开发方式的整合建议；第七章为结论，总结全文，提出本文结论。

好的，这是一份关于一本名为《土地使用权交易与流转制度研究》的图书简介，旨在与您提供的书名《土地开发方式法律与政策》形成内容上的区分，并详细阐述其核心内容。 --- 《土地使用权交易与流转制度研究》图书简介 一、 导论：土地要素市场化的时代背景与理论基础 本书聚焦于中国土地制度改革深化进程中，土地使用权作为关键生产要素的市场化配置问题。在全球经济结构转型与国内城市化、工业化持续推进的宏观背景下，土地资源的有效利用与公平分配成为制约社会经济可持续发展的核心议题之一。 本研究首先追溯了我国土地制度的历史演变，特别是改革开放以来，从计划经济下的无偿、无期限使用，到有偿、有期限使用权的引入与发展。我们深入探讨了土地使用权作为一种新型财产权利的法律属性、经济价值和政策含义。在此基础上，本书构建了一个分析框架，用以审视土地使用权交易与流转的内在逻辑、外部影响及其制度的有效性。 核心理论层面，本书综合运用了新制度经济学、产权理论以及公共经济学中的相关模型，分析了不同产权制度安排下土地要素的配置效率。我们重点剖析了“使用权”与“所有权”的法律分离（所有权归国家或集体，使用权可交易），这种制度安排在实践中如何影响市场信号的传递、资源配置的效率以及利益分配的公平性。 二、 土地使用权交易的法律制度探析 土地使用权的市场化首先需要健全的法律基础。本书用相当篇幅详细梳理和分析了我国现行法律体系中涉及土地使用权交易的核心规范。 2.1 权利的界定与公示制度： 我们详细分析了《物权法》（及现行《民法典》相关规定）中对土地使用权权能的界定，包括使用权、收益权、处分权等各项权利的范围和限制。特别关注了登记制度在确立、公示和保障交易安全中的关键作用，探讨了土地登记的法律效力、登记错误的处理机制，以及不动产统一登记制度改革对交易效率的影响。 2.2 交易方式的法定化与市场化： 针对不同的土地用途（如出让、划拨、协议、招标、拍卖、挂牌），本书系统分析了其法律规制和实践操作的差异。重点分析了“招拍挂”制度的法律依据、程序正义以及其在抑制土地寻租行为中的作用。此外，对协议出让的法定条件、程序合法性审查，以及在特定历史遗留问题中协议出让的法律救济途径进行了深入辨析。 2.3 抵押、担保与担保物权效力： 土地使用权作为重要的融资工具，其抵押制度的完善至关重要。本书详细阐述了土地使用权抵押的生效要件、登记要求，以及在债务违约时抵押权的实现程序（包括强制执行、折价、变卖等）。我们还探讨了在不同司法实践中，对于土地使用权抵押物价值评估的法律标准和争议焦点。 三、 土地使用权流转的类型、机制与法律规制 土地使用权流转是实现要素市场化配置的核心环节。本书将流转行为划分为合同性流转（如转让、出租、抵押、投资入股）和法定流转（如继承、析产等）。 3.1 股权与经营权：转让与出租的法律边界： 针对土地使用权的转让（包括出让和协议转让）与出租行为，本书细致区分了二者的法律后果和当事人权利义务的差异。特别关注了企业通过股权转让实现土地使用权间接流转的法律风险与监管挑战。对于租赁行为，则侧重分析了租赁期限的法定限制、租金的确定机制以及合同解除与终止的法律后果。 3.2 优先购买权与用益物权冲突： 在集体土地使用权流转中，集体经济组织成员的优先购买权与潜在受让人之间的权利冲突是重要的法律难点。本书引用了大量的司法案例，分析了在不同流转方式下，优先购买权的行使条件、范围界定以及司法实践中对该权利的能动性解释。 3.3 土地使用权流转中的税费制度： 流转行为必然伴随着税费的缴纳。本书深入剖析了契税、增值税、土地增值税等在流转环节的法律适用，并探讨了这些税费制度设计对市场交易活跃度、政府土地财政依赖度的潜在影响。 四、 城乡土地流转的差异化监管与制度构建 由于城乡二元结构的存在，城市国有土地与农村集体土地在使用权交易和流转方面存在显著的制度差异。 4.1 城市土地使用权流转的效率与公平： 针对城市土地，本书关注政府主导的市场机制是否能有效平衡公共利益和私权实现。重点探讨了城市更新、棚户区改造中涉及的土地使用权收回与补偿机制的法律完善，强调补偿标准的公平性、程序的透明性以及争议解决机制的有效性。 4.2 集体土地使用权流转的探索与风险防控： 鉴于《土地管理法》的修订，集体建设用地入市交易正在逐步放开。本书系统梳理了宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转范围、审批程序和入市路径。重点分析了在集体内部流转中如何保障成员权益、如何防范非集体成员的恶意获取，以及在与国有土地市场对接中可能出现的法律障碍和监管真空。 五、 结论与展望：构建统一、高效的土地要素市场 本书的最终目标是为完善我国土地使用权交易与流转制度提供法学和政策层面的参考意见。我们总结了当前制度实施中存在的权责不清、市场分割、交易成本过高、法律救济不畅等主要问题。 展望未来，本书提出应坚持“平等入市、统一监管”的原则，推动土地使用权制度的法治化进程。建议的方向包括：进一步明晰和细化土地使用权的市场化属性，降低不合理的行政干预壁垒，完善跨区域、跨类型的流转法律衔接机制，并建立更加健全和快速的争议解决体系，以最终实现土地要素资源优化配置的宏观目标。 ---

主编暨作者简介

谢哲胜

　　现职
　　国立中正大学法律学系教授
　　台湾法学基金会董事长

　　学历
　　美国威斯康新大学法学博士

　　经历
　　内政部不动产登记法（草案）研订小组委员
　　法务部民法物权编、信託法研修专案小组委员
　　台湾财产法暨经济法研究协会理事长

作者简介（以发表顺序排列）

萧辅导

　　现职
　　彰化师范大学地理系
　　逢甲大学土地管理系兼任副教授

　　学历
　　国立政治大学地政系硕士

　　经历
　　内政部土地测量局局长
　　土地重划工程局（处）长
　　地政司司长（退休）

汤文章

　　现职
　　台湾花莲地方法院法官兼民事庭、行政诉讼庭庭长
　　国立东华大学财经法律研究所兼任讲师

　　学历
　　国立东华大学财经法律研究所硕士
　　国立中正大学法律学研究所博士候选人

　　经历
　　台湾台东、花莲地方法院法官、审判长、庭长
　　台湾高等法院花莲分院法官
　　国立东华大学社会发展学系、空中大学兼任讲师

纪聪吉

　　现职
　　台北大学不动产及城乡环境学系兼任副教授级专业技术人员
　　台湾师范大学地理学系兼任副教授级专业技术人员

　　学历
　　国立政治大学地政研究所硕士

　　经历
　　台北市政府财政局局长、地政处处长
　　内政部地政司副司长
　　台湾省政府地政处副处长
　　财政部国有财产局台湾北区办事处处长
　　私立逢甲大学土地管理学系兼任副教授级专业技术人员
　　国立成功大学测量工程学系兼任讲师

陈明灿

　　现职
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系终身特聘教授
　　新北市政府诉愿审议委员会委员
　　台北市市地重划与区段征收审议委员会委员

　　学历
　　中兴大学地政学系法学学士
　　政治大学地政研究所法学硕士
　　德国波昂大学农学博士

　　经历
　　国立台北大学不动产与城乡环境学系系主任

许兆庆

　　现职
　　众博法律事务所主持律师
　　台湾医疗暨卫生研究协会理事长
　　台湾法学基金会董事兼执行长

　　学历
　　国立中正大学法学博士
　　美国柏克莱加州大学 LL.M.

　　经历
　　台湾嘉义地方法院法官
　　中正大学、台北大学、东海大学兼任助理教授
　　美国柏克莱加州大学、杜克大学访问学者
　　考试院律师高考命题委员
　　行政院军事冤案委员会委员
　　司法院刑事诉讼法研修委员会委员

邱若晔

　　现职
　　众博法律事务所律师

　　学历
　　辅仁大学法律研究所
　　私立东吴大学法学士

　　经历
　　第一银行法务处
　　中小企业信用保证基金法务科

林家祺

　　现职
　　真理大学法律学系专任副教授
　　国防大学法律研究所兼任副教授　
　　国立清华大学科法所兼任副教授
　　台湾财产法暨经济法研究协会秘书长
　　台湾法学基金会副董事长

　　学历
　　国立中正大学法学博士

　　经历
　　东吴大学法律系兼任副教授
　　中华民国仲裁协会工程争议裁决委员
　　考试院高考暨司法特考命题委员
　　新北市政府採购申诉审议委员
　　法官学院、律师职前训练所讲座

许献进

　　现职
　　滙利国际商务法律事务所资深律师

　　学历
　　私立东吴大学法律学系科技法律组硕士

　　经历
　　美国微软公司在台湾之智慧财产权诉讼代理人1994～1996
　　中国电视公司所在地都市计画变更案主办律师
　　桃园国际科技工业区都市计画变更案主办律师
　　士林文林苑都市更新案主办律师
　　永春社区都市更新案主办律师

陈立夫

　　现职
　　国立政治大学地政学系教授

　　学历
　　日本神户大学法学博士

　　经历
　　国立政治大学地政学系系主任

吴小燕

　　现职
　　建业法律事务所高雄所所长

　　学历
　　国立中正大学法律研究所法学硕士

　　经历
　　台湾财产法暨经济法研究协会副理事长
　　高雄律师公会第13届理事兼律师在职进修委员会召集人
　　中华民国仲裁协会仲裁人（推荐为工程仲裁主任仲裁人）

李兆环

　　现职
　　得声法律事务所主持律师
　　台北律师公会理事
　　中华民国仲裁协会仲裁人
　　台湾法学基金会副执行长

　　学历
　　国立中正大学法学硕士
　　中国政法大学法学博士

　　经历
　　行政院军事冤案申诉委员会委员
　　行政院劳委会法规委员会委员

张钰光

　　现职
　　高雄大学法律学系助理教授

　　学历
　　辅仁大学法学博士

　　经历
　　国立政治大学地政学系助理教授

何志扬

　　现职
　　中华民国律师公会全国联合会秘书长
　　何志扬律师事务所主持律师
　　静宜大学法律系助理教授级专业技术人员
　　彰化师范大学公共行政暨教育系讲师

　　学历
　　国立台北大学法学系研究所法学硕士
　　国立台湾大学法律系毕业

　　经历
　　彰化律师公会理事长
　　社团法人台中律师公会秘书长
　　群展国际法律事务所律师

林琮达

　　现职
　　国立中正大学法学院博士候选人

　　学历
　　国立台北大学法学士

　　经历
　　律师高考及格
　　科技部研究计画研究助理
　　法务部研究计画研究助理
　　台湾法学基金会都市更新条例修正案研究员

序言／吴容明
谢序／谢哲胜
作者简介
引用说明

第一章 绪 论／谢哲胜／1

第二章 区段征收
第一节 区段征收之回顾与展望／萧辅导／3
第二节 区段征收该不该废除？／汤文章／44

第三章 土地重划
第一节 市地重划法制与实务运作问题之探讨／纪聪吉／67
第二节 我国自办市地重划相关问题探讨──司法院释字第739号解释／陈明灿／81

第四章 都市更新
第一节 一般性探讨 许兆庆、邱若晔／97
第二节 以「居住自由」之保障论都市更新条例──第32条之救济机制／林家祺／130
第三节 司法院大法官释字第709号解释之后──再探都市更新之实务及规范／许献进／137

第五章 开发许可
第一节 土地使用管制与开发许可之概念──「开发许可（开发许可规范的检讨）」／陈立夫／151
第二节 开发许可（开发许可规范的检讨）／吴小燕／163
第三节 国土利用方式之转变──从开发许可到使用许可／李兆环／196

第六章／土地开发方式的检讨与整合
第一节 自办土地开发用地取得方式的检讨 张钰光／211
第二节 土地开发方式的正当程式 何志扬／239
第三节 土地开发方式的整合／林琮达／249

第七章 结 论／谢哲胜／285

索引／288

序言

　　财团法人台湾法学基金会为贯彻其设立宗旨，推广法治教育，经常举办系列法律学术与实务研讨活动，对法学教育与社教公益事务，贡献显着。尤以近年来将其业务发展重点之一，放在国家土地政策与民众财产权益息息相关之不动产政策问题、法制与管理对策之研讨上，诸如国土计画、农地法律与政策、都市更新、土地重划、区段征收、开发许可、不动产税法律与政策等，与当前政府公共政策之规划及发展方向重点，完全一致，值得肯定。本（2016）年10月1日所举办的「土地开发方式法律与政策」研讨会，邀请与土地开发有关之产官学界及关心此议题之民众，共同研讨，获致颇为丰硕的共识意见，台湾法学基金会爰将与会专家学者所发表之研究专文，集结成册，编就出版本书，借供政府主管相关部门及各界后续研究参考。

　　土地不但是国家组成的重要因素，同时也是经济生产不可或缺的要素。长期以来，民众在投资理财的考量上，往往也把购置运用不动产列为首要的标的。「有土斯有财，有财斯有用」的传统不动产观念，可说根深蒂固，并未因现代社经环境的快速变迁及投资理财工具的多元化，而减损其重要性。因此，如何总体规划及管制使用土地 ，有效运用有限之土地资源，兼顾公共利益与私人利益，达成「地尽其利、地利共享」的政策目鳔，正是当前政府与全民最重要的公共课题，特别是在不同的法定土地开发方式之下，开发成本的分担与开发结果利益分配的不公平，也正是导致土地开发纷争的根本原因，这也是主办单位谢董事长特别在此次研讨会的开幕典礼上强调：「现行法规定都不相同，因而使参与者因开发方式的不同，在危险负担和利益承受上（投资报酬率）有明显差别，此种差异性而产生的不公平，有时也是争议的起因。」因此，针对此议题，举办研讨会，以集思广益的方式，汇集各方意见，凝聚共识，无论是在政策上、法制上或实务执行上，乃至于时机上，可说均别具意义。

　　本专书「土地开发方式与政策」计分七章，除第一章及第七章由谢董事长哲胜教授执笔外，其余各章包括：区段征收、土地重划、都市更新、开发许可、土地开发方式的检讨与整合等，分由法律、地政界之学者专家，依其专长、经验及研究成果撰写，这也是他（她）们长期研究的菁华，极具学术、实务性，应可供各界后续研究之重要参考，个人谨借此序表达敬佩与肯定之意。
谢序

　　近十年来，在民众抗争和媒体渲染下，土地开发或再开发利用，出现许多争议和阻力，影响重大建设的进行和经济发展，严重影响全民福祉。为了土地开发或再开发利用，有区段征收、土地重划、都市更新及开发许可等不同开发方式，在办理主体、地主取回土地面积比例、土地处理、建筑物处理以及拆迁户安置处理上，现行法规定都不相同，因而使参与者因开发方式的不同，在危险负担和利益承受上（投资报酬率）有明显差别，此种差异性而产生的不公平，有时也是争议的起因。为重新检视这些开发方式的规范，本会因而于2016年10月1日举办「土地开发方式法律与政策研讨会」，从理论与实务探讨土地开发方式法制，以促进土地开发方式法制趋于完善。为使国人对土地开发方式法制有更深入且通盘的了解，并能够促使将来相关法律能够趋于完善，本会觉得有必要出版「土地开发方式法律与政策」专书，而有本书的出版。

　　本书的完成，必须感谢其他作者们的辛勤写作和配合进度，尤其能得到萧辅导司长加持，撰写第二章第一节，倍增本书的份量，本人在此表示最高的敬意与感激。第一章绪论和第七章结论由本人撰写，其他各章或各节则由各作者自行完成，仅代表各作者个人见解，读者引註时，恳请特别註明。对本书的批评指教，本人都乐于接受，但对于个别作者见解的疑问或批评，则个别作者就比本人更适合回答或回应。

　　面对全球化竞争，国家发展和追求学问的道理相同，都是不进则退，不能故步自封或安于现状，良善的土地开发方式法制可以导引土地为有效率利用，从而壮大整体国力并提高竞争力。土地开发方式法制牵涉的议题很多，本书的论述当然也未必完全周延，但应该是对于相关争议研究最透彻的专书。作者们虽殚精竭虑，仍然有许多疏漏不周延之处，敬请各界先进们指正。

评分☆☆☆☆☆

我是一位刚进入房地产业不久的年轻从业者，深知掌握扎实的法律和政策知识是成功的基石。市面上的相关书籍不少，但很多都过于理论化，或者只侧重于某一特定环节，对于像我这样需要全面了解土地开发“前世今生”的新人来说，学习起来确实有些吃力。然而，《土地开发方式法律与政策》这本书的内容，简直是为我量身定制的。它不仅仅是列举法律条文，更重要的是，它深入浅出地解析了这些法律法规背后的逻辑和目的，以及它们在实际土地开发操作中是如何应用的。书中花了很大篇幅去阐述土地征收、都市更新、区段征收等不同开发模式的法律框架和程序，并结合了大量的台湾本土案例，让我能够清晰地看到法律条文是如何在现实中发挥作用，以及在实际操作中可能遇到的问题和应对方法。例如，在讲解都市更新时，书中详细地剖析了权利变焕、补偿机制、以及居民同意比例等关键环节的法律规定，并提供了不同类型都市更新项目在法律操作上的对比，这对于我日后参与这类项目非常有指导意义。此外，书中对于土地开发过程中的环境评估、公共设施保留、以及不同地方政府在土地政策执行上的差异性也有所提及，这些细节的补充，让我的认知更加全面和立体，为我在工作中规避风险、提升效率打下了坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

我是一家小型建筑公司的老板，常年在一线摸爬滚打，对于土地开发的一些基本常识是有的，但总觉得自己在法律和政策方面存在知识盲区，尤其是在面对一些大型项目或者政府部门的复杂审批流程时，常常会感到力不从心，需要依赖律师或者顾问，这无疑增加了成本和风险。《土地开发方式法律与政策》这本书，就像一位经验丰富的老前辈，为我指点迷津。书中对于不同土地性质的区分、不同开发模式的条件和限制，都解释得非常实在。比如，关于“农业用地兴办工业”、“工业区开发”、“住宅区开发”等几种常见开发模式，书中都详细列出了相关的法律规定、申请流程、以及可能遇到的风险点。我尤其关注书中关于“环境保护法”、“水土保持法”等相关法律对土地开发的要求，这些往往是我们小公司容易忽略但后果却非常严重的部分。书中提供了一些实际操作的建议，比如如何准备申请材料、如何与相关部门沟通、以及如何规避一些常见的法律陷阱。我记得书中提到一个案例，某开发商因为忽略了某项地方性法规，导致项目被叫停，损失惨重。这本书的内容，就像是一份“避坑指南”，让我对整个开发过程有了更清晰的认识，也更有信心去应对未来的挑战。它让我在法律和政策层面少走了很多弯路，也让我能够更自信地与客户和政府部门打交道。

评分☆☆☆☆☆

作为一名长期关注城市发展和土地利用的社会工作者，我一直对台湾土地开发的种种现象感到好奇和忧虑。一方面，我们看到许多土地资源的有效利用，城市面貌日新月异；另一方面，也常常听到关于土地纠纷、开发不公、以及环境破坏的声音。在寻找一本能够系统解释这些现象背后法律与政策逻辑的书籍时，《土地开发方式法律与政策》这本书无疑是我的首选。这本书给我最大的启发在于，它不仅提供了政策法规的条文，更重要的是，它深入探讨了这些政策制定的初衷，以及它们在实际运行过程中所产生的多方面影响。例如，书中对于“土地增值税”和“遗产税”在土地开发过程中的作用分析，让我理解了税收政策如何影响开发商的决策和土地的流转。同时，它也触及了土地征收的补偿标准、公共利益的界定等敏感议题，并从法律和政策层面进行了深入的探讨，这有助于我们理解政府在土地开发过程中的角色和权力边界。此外，本书对于“容积移转”和“邻地连通权”等相对专业但却影响深远的法律概念，也进行了详细的解读，这让我能够更深刻地理解在复杂的城市环境中，土地的权利是如何被界定和协调的。总的来说，这本书提供了一个非常宝贵的视角，让我能够从宏观和微观两个层面，更全面地审视台湾的土地开发问题，并思考如何在法律和政策框架下，实现更公平、更可持续的土地利用。

评分☆☆☆☆☆

这本《土地开发方式法律与政策》真是我的救星！我之前在处理自家一块闲置了几十年的土地时，简直是摸不清头绪。问了问邻居，他们也说不清个所以然，只知道“以前好像是这样”。上网查资料更是看得头晕眼花，各种名词和法律条文看得我眼冒金星，感觉自己像是被卷入了一场信息洪流，却抓不住重点。尤其是在面对政府部门的各项规定时，常常会因为不了解其中的细节而碰壁，效率低下不说，还担心自己无意间触犯了什么规定。这本书就不同了，它非常系统地讲解了台湾土地开发的各种方式，从最基础的土地所有权、使用权分类，到各种开发许可的申请流程，再到不同开发模式下的法律责任和风险规避，都说得清清楚楚。特别是关于容积率、建蔽率的计算，以及各种分区管制下的开发限制，书中都给出了清晰的图示和案例分析，让我这个门外汉也一下子就明白了。我尤其欣赏书中对于不同开发方式优缺点的对比分析，让我可以根据自己的实际情况，选择最适合的开发方案，而不是盲目跟风。比如，我原本想着直接盖个小别墅，但看了书后才了解到，根据我这块地的地段和周边规划，集合住宅开发可能在长期来看更具经济效益，并且在申请过程中也更容易获得许可。这本书真的让我对土地开发有了全新的认知，也更有信心去推进我的土地开发计划了。

评分☆☆☆☆☆

这本书的出版，对于每一个身处台湾，关心土地的人来说，都极具价值。我本身不是法律专业人士，但一直对城市规划和土地利用的政策变化很感兴趣，尤其是在看到台湾各地的土地开发案例时，总会想了解其背后的法律依据和政策导向。《土地开发方式法律与政策》这本书，恰好满足了我的这种需求。它没有使用过于晦涩的法律术语，而是用清晰易懂的语言，为读者系统地梳理了台湾土地开发的不同维度。我特别欣赏书中对于“土地使用分区管制”、“都市计划”、“环境保护审查”等关键环节的深入讲解。它让我明白，我们赖以生存的土地，并非可以随意开发的“一片空白”，而是受到层层法律法规的约束和规范。书中对于“公共设施保留地”、“开发许可制度”的阐述，让我了解到政府是如何通过这些机制来引导和管理土地的开发，以促进城市的可持续发展。而且，本书并没有回避土地开发过程中可能存在的争议和挑战，比如在“土地征收”的章节，它就对补偿标准的公平性、以及对被征收者的权益保障进行了详细的讨论，这使得本书的内容更加客观和全面。对于普通读者而言，这本书就像是一扇窗，让我们能够窥探到土地开发背后复杂的法律与政策体系，从而更好地理解我们所处的社会环境，并积极参与到关于土地利用的公共讨论中。