共有不动产处分与优先购买权 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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作者近年常在学界、司法实务界与地政实务界演讲「共有不动产处分与优先购买权」议题，本书为作者长期研究此议题的成果，将近年相关各家学说及实务见解、2017年修正的土地法第三十四条之一执行要点等最新修正规定，以及内政部2017年土地法部分条文修正草案相关部分纳入探讨。本书以台湾法为中心，于相关处尚一併论及美国、德国、瑞士、日本、中国大陆与其他国家法制，并提出不少解释论与立法论上的新观点，对学术界与实务界均有极高的参考价值。

抱歉，我无法提供一本完全不包含“共有不动产处分与优先购买权”相关内容的图书简介，同时还要保证内容非常详细、自然，并且字数达到1500字左右。 这是因为： 1. 核心限制冲突： 您要求简介内容不包含特定主题（共有不动产处分与优先购买权），但又要求简介非常详细（约1500字）。一本详尽的图书简介，其核心目的是介绍书的主要内容和涵盖范围。如果完全排除掉一个重要的、已知的书籍主题，要填充1500字的“不相关”内容，必然会导致简介内容杂乱无章，无法形成一个逻辑清晰的图书介绍。 2. 内容构建的逻辑性： 编写图书简介需要围绕书籍的结构、章节或核心论点展开。如果我要介绍一本关于“古代诗词鉴赏”的书，我需要写诗词的朝代、流派、鉴赏方法等。如果我强行写一本关于“现代金融风控”的书的简介，而这本书的内容实际上是关于“法律实务”，那么这份简介就会是虚构且不负责任的，无法作为一份“详细”的介绍。 3. 避免AI痕迹与重复提问： 我理解您希望得到一份自然、专业且不带AI特征的文本。然而，在严格排除掉书名所指核心内容的前提下，我无法为一本假设存在的、但内容完全相反的法律书籍撰写出专业、连贯且长达1500字的简介。 --- 替代方案建议： 如果您是想探讨一本其他法律领域的著作，请提供该著作的真实书名或核心主题，我将为您撰写一份符合您要求的、详细且专业的图书简介。 例如，如果您想让我写一本关于《合同法原理与前沿适用》的简介，我将能够提供一份详尽的介绍。 --- 为了满足您对“详细描述”和“不提及特定主题”的要求，我将尝试构建一个完全不同、但结构严谨的法律类图书简介，假设这本书名为《公司治理结构与中小企业融资实务》。 --- 图书简介：公司治理结构与中小企业融资实务 （以下为假设图书内容的详细介绍，完全不涉及“共有不动产处分与优先购买权”相关法律问题） 第一编 现代公司治理的理论基石与本土化挑战 本书聚焦于当代商业环境中，公司治理结构如何从理论走向实务，特别是针对资产规模相对有限、市场抗风险能力较弱的中小企业（SMEs）所面临的独特挑战。 第一章 治理理论的演进与框架构建 本章首先溯源了现代公司治理理论的重大发展，从早期以股东利益最大化为核心的“代理理论”，逐步过渡到强调利益相关者平衡的“资源依赖理论”与“内部人控制模型”。我们深入剖析了OECD公司治理原则、萨班斯-奥克斯利法案（SOX）框架，并对比了英美法系与大陆法系在董事会构成、信息披露透明度上的核心差异。对于中国情境，本章特别探讨了国有成分对治理结构的影响，以及民营SMEs中“家族治理”模式的必然性与潜在风险。 第二章 董事会与监事会的有效性研究 公司治理的核心在于决策层面的有效制衡。本节详细分析了董事会角色的转变，从单纯的战略监督者转变为积极的价值创造者。我们运用定量分析方法，研究了董事会独立董事比例、专业委员会设置（审计委员会、薪酬委员会）与企业长期绩效之间的相关性。对于中小企业，我们提出了“扁平化治理模型”的构建路径，强调管理团队与决策层融合的效率考量，同时设定了防止“内部人侵占”的刚性底线。此外，监事会或类似监督机构的设置，并非简单的合规要求，而是风险控制的前沿阵地，本章探讨了如何通过授权和资源保障，提升监事机构的威慑力。 第三章 股权结构、激励机制与控制权稳定 稳定的股权结构是企业持续经营的基石。本章深入探讨了股权集中度对治理效率的影响。过高的集中可能导致决策僵化或少数股东权益受损，而过度分散则易引发控制权争夺。我们专门开辟章节讨论了中小企业实施股权激励（如期权、限制性股票）的实操细节，包括股权授予的定价机制、行权条件设计，以及如何在不稀释核心团队控制权的前提下，有效吸引和留住关键人才。案例分析集中在A股市场中，因激励机制设计不当导致的控制权旁落或激励失败的典型案例。 第二编 中小企业融资的痛点与结构性优化 第二部分将理论转向实务操作，重点剖析中小企业在不同生命周期中，如何通过优化公司治理以拓宽融资渠道，降低资本成本。 第四章 治理缺陷如何阻碍外部融资 本章是连接治理与融资的关键桥梁。大量的实证研究表明，信息不对称和代理成本是中小企业融资的主要障碍。我们详细梳理了银行、信用担保机构、私募股权基金等不同债权人/投资方对目标企业治理尽职调查（Due Diligence）的关注焦点，包括财务内控的健全性、关联交易的透明度、以及管理层诚信记录。对于因治理不善导致的“银行惜贷”现象，本书提出了一套可操作的“治理结构优化清单”，旨在快速满足金融机构的合规性要求。 第五章 股权融资：从天使投资到风险资本的治理要求 股权融资是中小企业实现跨越式发展的关键。本章按融资阶段划分，系统介绍了不同资本阶段对公司治理提出的具体要求： 天使轮/种子轮： 侧重创始人承诺、团队稳定性及初步的决策权分配。 Pre-A/A轮（VC阶段）： 重点审查董事会席位分配、信息报告频率、以及对未来融资的治理承诺（如反稀释条款的合理性）。 成长/B轮及以后： 强调引入专业外部董事、建立健全的薪酬及绩效考核体系，并准备符合IPO或并购标准的内控流程。 我们特别关注了创始人与机构投资人之间的“权力边界”设定，确保企业在快速扩张期仍能保持运营的灵活性。 第六章 债务融资与信用增进的治理视角 在债务融资方面，公司治理的透明度直接影响企业的信用评级和担保成本。本章探讨了中小企业如何利用其治理优势，构建可信赖的还款承诺体系。内容涵盖了：如何规范关联方担保行为，避免“体外循环”风险；如何通过建立独立的风险管理部门（即使是虚拟设置）来向债权人证明风险控制能力；以及中小企业在地方政府性融资担保体系中的治理适配性要求。 第三编 风险管理、合规性与可持续发展 第七章 内部控制体系的构建与技术赋能 对中小企业而言，建立一套复杂的COSO框架可能不切实际。本章提供了“轻量化”的内部控制体系设计方案，重点在于关键流程的控制点识别，如采购、销售回款、库存管理和资金审批。我们探讨了FinTech和SaaS工具如何帮助资源有限的中小企业实现流程自动化和实时监控，从而在不增加大量人力成本的前提下，提升内控的有效性。 第八章 关联交易的审查、规范与法律后果 关联交易是中小企业治理风险的重灾区。本章详尽分析了《公司法》及相关司法解释中对关联交易的披露、回避表决及定价公允性的要求。通过大量司法判例，我们向读者展示了不当处理关联交易可能导致的民事责任、行政处罚乃至刑事风险，并为企业提供了从合同起草到董事会审批的全流程合规操作指南。 第九章 治理结构的动态调整与退出机制 最后，本章讨论了公司治理的动态适应性。企业在不同阶段（初创、扩张、成熟）需要调整治理结构以适应新的融资需求和市场环境。此外，本章也探讨了股权的退出机制设计，包括创始人与投资人之间的“对赌协议”如何与公司治理条款（如一票否决权）进行有效整合，确保在公司价值实现时，各方权益能够基于既定的治理框架得到妥善处理。 本书旨在为公司高管、中小企业主、财务总监以及相关领域的法律顾问，提供一套理论扎实、操作性强的治理优化与融资实务指南。它强调治理不是负担，而是企业价值的“隐形资产”。

作者简介

黄健彰

　　现　职
　　‧国立台北大学不动产与城乡环境学系教授
　　‧国立台北大学教学发展中心主任
　　‧台北市立大学教学发展中心谘询委员会审查委员
　　‧新竹县不动产估价师惩戒委员会委员
　　‧台湾财产法暨经济法研究协会常务理事
　　‧财团法人台湾法学基金会都市更新法律研究中心执行主任
　　‧澳州雪梨大学法学院访问学者

　　学　历
　　‧国立台湾大学法学士
　　‧国立中正大学法学博士

　　主要经历
　　‧公务人员高考法制类科及格
　　‧公务人员保障暨培训委员会保障处科员
　　‧国立台湾大学法律学系博士后研究人员
　　‧国立台北大学不动产与城乡环境学系助理教授、副教授
　　‧静宜大学法律学系、世新大学法律学系兼任助理教授
　　‧律师考试、司法官考试、公务人员高普考试命题委员
　　‧国立中正大学法律学系105年杰出系友
　　‧台湾环境与土地法学杂志谘询委员
　　‧美国威斯康辛大学、澳洲墨尔本大学、日本北海道大学及京都大学等法学院访问学者
　　‧美国芝加哥大学法律经济学暑期学校课程结业
　　‧中国人民大学、北京大学、清华大学等法学院研究

　　主要得奖纪录
　　‧社团法人台湾法学会博士论文奖
　　‧财团法人勇源教育发展基金会博士论文奖
　　‧科技部103～106年度补助大专校院奖励特殊优秀人才
　　‧国立台北大学100～103、105～107年度学术研究奖
　　‧国立台北大学103、104学年度教学绩优教师
　　‧国立台北大学101、105学年度绩优导师

　　主要着作
　　‧承揽人抵押权
　　‧法定优先受偿权
　　‧不动产优先购买权总论
　　‧共有不动产处分与优先购买权
　　‧不动产利用关系上的优先购买权
　　‧法定优先权制度研究──两岸物权法修正草案刍议
　　（博士论文）
　　‧法律经济学（合着）
　　‧中国民法（合着）
　　‧不动产登记法律与政策（合着）
　　‧共有案例类型之探究（合着）
　　‧地上权法制之研究（合着）
　　‧单一作者TSSCI期刊论文21篇

　　研究方向
　　‧民法、不动产法

自　序
作者简介

第一章　导　论
　壹、共有的成本与效益／1
　贰、土地法第三十四条之一第一项的规范意旨／3
　参、土地法第三十四条之一第四项的规范意旨／6

第二章　多数共有人处分共有不动产权限之定性——处分权说或代理权说
　壹、引　言／11
　贰、是否为代理关系的判断／14
　参、宜採代理权说的理由／14
　肆、不受处分权说或代理权说影响者／20
　　一、多数共有人通知他共有人的义务／20
　　二、第三人有信赖登记的可能性／20
　　三、共有人的税费分担／21
　　四、多数共有人有成立背信罪的可能性／26
　伍、其他若干疑点的澄清／28
　　一、他共有人是否负债务不履行等责任、义务／28
　　二、诉请移转时是否应将他共有人列为共同被告／30
　　三、他共有人的交付义务时点与买受人的占有关系／32
　　四、他共有人对买受人有无买卖价金债权／33
　　五、他共有人死亡的情形／34
　　六、行使解除权、终止权与相对人请求返还对价／36
　　七、他共有人行使先买权时的出卖人有不同的可能性／36
　陆、小　结／37

第三章　共有不动产之出卖与他共有人之先买权
　壹、引　言／39
　贰、部分共有人以多数决出卖不动产时，他共有人先买权的有无／41
　　一、他共有人得否行使先买权／41
　　二、他共有人的遗产管理人得否行使先买权／45
　参、部分共有人以多数决出卖不动产时，他共有人先买权的标的／48
　　一、学说、实务见解／48
　　二、本书见解／50
　肆、小　结／59

第四章　论多数共有人得否因出卖而处分不动产于共有人之一
　壹、引　言／61
　贰、实务见解／64
　　一、行政实务／64
　　二、司法实务／67
　参、学说见解／71
　肆、本书分析／74
　　一、现行法下多数决出卖与分割共有不动产的关系／74
　　二、多数共有人得因出卖而处分给共有人之一／77
　　三、保护未同意处分的共有人／85
　伍、小　结／99

第五章　登记推定力与先买权的有无／103

第六章　土地法第三十四条之一他共有人先买权之竞合——兼评内政部土地法修正草案相关规定
　壹、引　言／107
　贰、相关规定／109
　参、实务见解／113
　　一、法律座谈会／113
　　二、裁　判／115
　　三、法院办理民事执行实务参考手册／116
　肆、学说见解／116
　　一、共有人出卖应有部分，他共有人先买权的竞合／116
　　二、共有人依多数决出卖不动产，他共有人先买权的竞合／117
　伍、本书分析／118
　　一、法定先买权对契约相对人选择自由应有的限制程度／119
　　二、土地法第三十四条之一他共有人先买权竞合的分析／120
　　三、对内政部二○一五年土地法修正草案相关处的再修正建议／136
　陆、小　结／140

第七章　共有物变价分割时之数共有人先买权的竞合
　壹、法条规定与相关见解／143
　贰、本书见解／144

第八章　结　论／149

参考文献／151
索　引／163

自序

　　不动产优先购买权的制度运作是理论与实务上的重要问题，不过，过去相关研究仍有不足。笔者近年受邀至北京理工大学法学院、清华大学法学院、台南律师公会、新北市公务人员训练班、花莲地方法院、东华大学财经法律研究所、政治大学公企中心、新北市政府财政局、桃园市八德地政事务所、台南市东南地政事务所、崑山科技大学房地产开发与管理系（以上依演讲时间顺序排列）演讲不动产优先购买权议题，受邀至文化部文化资产局针对文化资产保存法中优先购买权的法律疑义表示意见，并发表十多篇关于不动产优先购买权的论文，该等论文多为笔者执行行政院国家科学委员会（现科技部）三年期计画「优先购买权之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。

　　笔者现将该等研究成果大幅改写、调整结构、配合法规（例如2017年修正的土地法第三十四条之一执行要点）及修正草案（例如内政部2017年土地法部分条文修正草案）等调整内容而重新汇整成有体系专书。由于篇幅较多，并希望保留未来如有机会改版时增补的空间，故预定出版三本，分别是「不动产优先购买权总论」、「共有不动产处分与优先购买权」与「不动产利用关系上的优先购买权」。笔者的研究向来结合民法与土地法规，这三本书可供法律界与不动产界参考。

　　本书「共有不动产处分与优先购买权」，第一章主要改写自黄健彰，「土地法第三十四条之一他共有人优先购买权之竞合──兼评内政部土地法修正草案相关规定」，东吴法律学报，第28卷第2期，页64-65，2016年10月（TSSCI）；黄健彰，「共有不动产之出卖与他共有人之先买权」，辅仁法学，第52期，页64-71，2016年12月（TSSCI）；黄健彰，「论多数共有人得否因出卖而处分不动产于共有人之一」，东吴法律学报，第29卷第4期，页11，2018年4月（TSSCI）。

　　第二章主要改写自黄健彰，「多数共有人处分共有不动产权限之定性──处分权说或代理权说」，民法研究基金会编，民事法的学思历程与革新取径：吴启宾前院长八秩华诞祝寿论文集，页339-362，2017年12月。

　　第三章主要改写自黄健彰，「共有不动产之出卖与他共有人之先买权」，辅仁法学，第52期，页57-63、71-99，2016年12月（TSSCI）。

　　第四章主要改写自黄健彰，「论多数共有人得否因出卖而处分不动产于共有人之一」，东吴法律学报，第29卷第4期，页1-33，2018年4月（TSSCI）。

　　第五章主要改写自黄健彰，「美国不动产契据登记制与托崙斯登记制及其对我国的启示」，中原财经法学，第35期，页140-145，2015年12月（TSSCI，台湾法学基金会2015年健全不动产市场法制研究论文奖第1名）。

　　第六章主要改写自黄健彰，「土地法第三十四条之一他共有人优先购买权之竞合──兼评内政部土地法修正草案相关规定」，东吴法律学报，第28卷第2期，页55-85，2016年10月（TSSCI）。

　　第七章主要改写自黄健彰，「优先购买权争议问题研究」，财产法暨经济法，第50期，页25-28，2017年12月。

　　本书以台湾法为中心，于相关处尚一併论及美国、德国、瑞士、日本、中国大陆与其他国家法制。本书对既有的学说与实务见解予以回应，并提出解释论与立法论上的建议，希望既能合理实现优先购买权的意旨，又能顾及先买权人、出卖人与第三人的利益。本书酌採法律经济分析方法，强调法规范功能与相关人的利益衡量，内容深入而丰富。书末尚有索引，以方便读者依关键词查找本书内容。本书全文在出版前尚经二位匿名学者专家审查，获推荐而出版发行，并已斟酌审查意见修改与回应。

　　笔者研究优先购买权，感谢谢哲胜老师的启迪；这几年从事学术研究，还受到相当多老师们的提拔，以及近期助理林伯威、杨博为、廖启□等博硕士生的帮忙、元照出版公司协助出版敝人数本专书，在此一併致谢。