「购物中心」（Mall）的型态有多种，必须透过专业的市场可行性研究，来决策其聚客主体及业态组合；唯有精准的「定位」才能吸引大量的顾客入店，延长顾客停留时间及增加消费金额，并使顾客愿意重复入店。只是购物中心在两岸三地兴起不久，相关文献匮乏、专业人才欠缺；常常导致项目失败、投资失利。

　　作者以其从事定位应用理论研究与实际操作20多年的经验，传授购物中心如何经营获利、投资回收及物业增值的心法，正填补了此一领域的空白。

　　本书最大的特点，是全书贯穿了作者亲自操盘的实战案例与欧美国家的经典案例，交叉比较论证，将购物中心的定位决策过程系统化，并提供一个可资依循的操作模式。此外，本书所发展出的「HITA二小时理论」、「HITA 客源界定模式」及「基地商业价值理论」等，均为创新实用的论点，足供业者参考。

作者简介

叶正纲

　　商业地产/购物中心中国大陆实战经验9年
　　品牌及零售行销15年
　　英国The Robert Gordon 大学亚伯丁商学院 行销管理学硕士

　　手机: 15801748290(上海)

　　E-mail: jeffreyck@hotmail.co.uk

　　上海睿群商业管理有限公司 总经理

　　现任:
　　中国商业经济研究院 副院长
　　广东科学技术职业学院珠海分校 客座教授
　　中国联商网 高级顾问

　　历任:
　　石家庄勒泰中心 副总裁
　　珠海国贸购物广场 项目整改总策划
　　郑州金鼎大厦 总策划
　　海南第一MALL集团 总裁特助
　　海南第一MALL商业有限公司 总经理

推荐序 早有本书 零售业者少走许多冤枉路
王品集团副董事长 陈正辉

第壹篇 定位理论

一. 定位理论的来源

二. 消费性产品与购物中心的定位区别
‧消费性产品的定位
‧购物中心的定位

三. 购物中心主体型态的定义及争议性
‧ICSC国际购物中心协会的定义
‧争议性

四. 检视购物中心聚客能力的原则
‧吸引大量的顾客入店
‧延长顾客停留时间及增加消费额
‧顾客重复入店

五. 购物中心培养期的争议性
‧「置换、持平、发展三年论」的争议性
‧购物中心培养期探讨

六. 商圈型态的定义及其重要性
‧邻里型商圈
‧社区型商圈
‧区域型商圈
‧跨区域型商圈

七. 购物中心都失败在哪？
‧中国购物中心的灾难 – 东莞华南Mall
‧有这样的客流量还求什么 – 北京金源新燕莎

案例 1: 评估吸引顾客入店的条件 – 石家庄勒泰中心
案例 2: 评估延长入店顾客停留时间的条件 – HITA二小时理论
案例 3: 打破“世界最大”的迷思 – 加拿大西艾德蒙顿 vs. 东莞华南Mall

注释1: 鲍尔中心
注释2: 品类杀手
注释3: 大盒子店
注释4: 品牌折扣店购物中心

第贰篇 定位管理

一. 市场可行性研究
‧市场可行性研究的重要性
‧操作模式

二. 经济大环境及零售趋势分析
‧经济大环境分析
- 城市GDP分析
- 人均GDP分析
‧城市零售趋势分析
- 社会消费品零售总额分析
- 餐饮业趋势分析

三. 客源覆盖范围分析
‧McCollum界定模式
‧HITA界定模式
‧被遗忘的黄金客源

四. 立地条件分析
‧基地商业价值理论
- 论证案例1: 海南第一MALL
- 论证案例2: 珠海国贸购物广场
- 论证案例3: 美国葛尼.米尔斯品牌折扣店购物中心
- 论证案例4: 英国美罗购物中心

五. 人流量分析
‧实战案例剖析 –「珠海市吉大商圈人流量调查」.
- 现场勘查与佈署
- 调查週期与时段
- 分析与研判
- 人流分类
- 扩大人流量的机会
- 按週期分析
- 按时段分析
- 週期与时段比较分析
- 餐饮业态潜力评估
- 竞争因素的考量

六. 商圈零售结构及其功能分析
‧实战案例剖析1: 驻马店乐山商圈零售结构
‧实战案例剖析2: 海口五大商圈零售结构
‧实战案例剖析3: 珠海三大商圈零售结构

七. 客流量分析
‧实战案例解析1: 驻马店乐山商场
‧实战案例解析2: 珠海国贸购物广场、珠海百货商场、免税商场

八. 竞争状况分析
‧立地商圈竞争状况分析
实战案例演示: 驻马店金鼎大厦
‧跨商圈竞争状况分析
实战案例演示: 珠海国贸购物广场
‧主要竞争店业态组合比较分析
- 实战案例演示: 珠海国贸购物广场

九. 顾客消费行为与态度分析
‧实战案例演示: 海口五大商圈消费型态大调查

案例 4： 以小吃大的定位 – 美国比佛利购物中心 vs. 葛洛芙购物中心
案例 5: 区隔与差异化定位 – 英国亚伯丁的购物中心存活之道

第三篇 业态组合决策
‧业态组合的定义
‧设定业态组合的原则
‧业态组合管理
‧如何设定理想的业态组合

案例 6：正在我国崛起的零售模式 – 品牌折扣店购物中心探讨
案例 7: 异军突起的零售模式 – 生活型态购物中心探讨
案例 8: 馊水变鸡汤的定位传奇 – 英国第一大购物中心: 美罗中心

第肆篇 重新定位
‧如何进行重新定位
‧转型成功的上海正大广场
‧需要智慧的重新定位 – 珠海国贸购物广场

案例 9: 唯我独尊的定位 – 城市综合体: 英国斗牛场购物中心
案例 10: 大小通吃的定位 – 美国第二大购物中心：美利坚购物中心
参考文献